Perte de chance de commission d’agence après la vente à un acquéreur présenté

La proposition d’achat ne vaut pas vente lorsque les parties ont expressément reporté leurs engagements réciproques à la signature de l’avant-contrat et à l’expiration du délai légal. Au regard des articles 1582 et 1583 du Code civil, l’accord sur la chose et le prix n’était donc pas suffisamment définitif pour imposer le paiement immédiat des honoraires.

Toutefois, les articles 1103, 1104, 1217, 1231-1 et 1231-2 du Code civil imposent l’exécution de bonne foi du mandat et permettent la réparation de l’inexécution contractuelle. Le mandant a manqué à ses obligations en ne justifiant ni d’un motif légitime pour ne pas poursuivre la vente avec les acquéreurs présentés, ni de l’information de l’agence lors de la vente ultérieure. La vente a en outre été conclue avec une personne ayant visité le bien par l’intermédiaire de l’agence, en méconnaissance de la clause contractuelle interdisant cette opération directe.

Le préjudice est réparé au titre de la perte de chance, laquelle doit être mesurée selon la probabilité de percevoir la commission et ne peut correspondre automatiquement à son montant intégral. La juridiction l’a évaluée à 75 % de 70 000 euros, soit 52 500 euros. La demande fondée sur la clause pénale n’a pas été examinée, étant subsidiaire. Le préjudice commercial a été rejeté faute de justificatifs.

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Une agence immobilière mandatée pour commercialiser un bien a été privée de la vente, finalement conclue avec l’agent commercial de l’agence et son conjoint pendant la durée du mandat. La juridiction a retenu un manquement du mandant, sans considérer la proposition d’achat comme une vente parfaite. Elle a accordé 52 500 euros au titre de la perte de chance et rejeté le préjudice commercial.

La SCI Les Vautes a confié à la société [Localité 1] Properties, par mandat non exclusif, la commercialisation d’un bien immobilier au prix de 1 600 000 euros, avec des honoraires de 6 %. Une proposition d’achat de 1 520 000 euros, honoraires inclus, a été acceptée le 3 février 2020. Elle précisait que les modalités de financement seraient arrêtées lors de l’avant-contrat.

La vente n’a pas été conclue avec les acquéreurs présentés. Le bien a ensuite été vendu en mai 2020 à l’agent commercial de l’agence et à son conjoint, alors que le mandat était toujours en vigueur.

L’agence a réclamé 70 000 euros d’honoraires et une indemnisation complémentaire. Le mandant a invoqué une modification des modalités de financement et contesté toute faute. La juridiction a retenu un manquement aux obligations du mandat, mais a refusé de considérer la proposition comme une vente parfaite. Elle a indemnisé la perte de chance à hauteur de 52 500 euros, rejeté le préjudice commercial et condamné le mandant aux dépens ainsi qu’au paiement de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Mandat de vente encore en vigueur lors de la proposition et de la vente
• Clause imposant la signature avec tout acquéreur présenté
• Clause interdisant la vente directe à un acquéreur présenté ou visiteur
• Absence de preuve d’un motif légitime d’abandon de la vente
• Vente ultérieure à une personne ayant visité le bien avec l’agence
• Préjudice correspondant à une chance directe et certaine de percevoir les honoraires

• Proposition d’achat acceptée du 3 février 2020
• Clauses 7 a), b) et c) du mandat de vente
• Relevé de publicité foncière établissant la vente en mai 2020
• Courriels du notaire produits sous forme de témoignage
• Courrier de l’avocate des acquéreurs ne mentionnant aucun désaccord financier

Le mandant doit indemniser l’agence pour la perte de chance de percevoir ses honoraires, sans devoir régler la commission intégrale. L’agence obtient 52 500 euros, tandis que sa demande au titre du préjudice commercial est rejetée faute de preuve.

• Paiement de 52 500 euros au titre de la perte de chance
• Prise en charge des entiers dépens par le mandant
• Paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700
• Rejet de la demande de préjudice commercial de l’agence
• Exécution provisoire de droit de la condamnation

À faire

• Conserver le mandat signé et toutes ses clauses opérationnelles
• Documenter chaque acquéreur présenté et chaque visite effectuée
• Préciser par écrit les modalités de financement convenues
• Notifier immédiatement toute vente réalisée pendant le mandat
• Évaluer la perte de chance selon la probabilité réelle d’honoraires

À éviter

• Assimiler une proposition d’achat conditionnelle à une vente parfaite
• Se fonder uniquement sur des courriels non produits dans leur version originale
• Traiter directement avec un acquéreur présenté par l’agence
• Abandonner une vente sans établir un motif légitime
• Réclamer un préjudice commercial sans justificatifs précis

La perfection de la vente selon les articles 1582 et 1583 du Code civil

La proposition d’achat ne constituait pas une vente parfaite, car elle reportait les engagements réciproques à la signature de l’avant-contrat et précisait que le financement serait déterminé à cette étape. L’accord sur le prix et le bien ne suffisait donc pas à rendre la vente juridiquement conclue.

Les obligations du mandant dans un mandat de vente sans exclusivité

Les articles 1103 et 1104 du Code civil imposent l’exécution du mandat conformément à ses stipulations et de bonne foi. Le mandant devait signer avec l’acquéreur présenté, informer l’agence d’une vente réalisée par lui-même et ne pas traiter directement avec une personne présentée ou ayant visité le bien par l’intermédiaire du mandataire. Ces obligations n’ont pas été respectées.

La réparation de la perte de chance de percevoir les honoraires

Selon les articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du Code civil, l’inexécution fautive ouvre droit à réparation du préjudice certain et direct. La perte de chance doit être évaluée selon la chance effectivement perdue, sans être égale au gain espéré. Elle a été fixée à 75 % des honoraires, soit 52 500 euros.

Article 455 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Article 1582 du Code civil, Article 1583 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1231-2 du Code civil, Article 32-1 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile