TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
à Me OLLIVIER (D0846)
Me SCHRIMPF (R0228)

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18° chambre
2ème section

N° RG 25/02688 –
N° Portalis 352J-W-B7J-C7AEH

N° MINUTE : 5

Assignation du :
14 Février 2025

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026
DEMANDERESSE

S.A.R.L. NEW MORNING (RCS de [Localité 1] n°321 277 774)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Vincent OLLIVIER de la SELEURL SELARL TERSEE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0846

DÉFENDERESSE

S.C.I. [U] (RCS de [Localité 1] n°814 236 485)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Bruno SCHRIMPF de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0228

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 24 Septembre 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 25/02688 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AEH

Elisette ALVES, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 03 juin 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 14 février 1990, la société UNIPIERRE II, aux droits et obligations de laquelle est venue la société JAZZ et se trouve la SCI [U], a donné à bail commercial à la société NEW MORNING, pour une durée de neuf années à compter du 15 mars 1990, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3], afin qu’elle y exploite une activité de café-concert.

Suivant acte authentique du 10 avril 2015, ce bail a été renouvelé pour une durée de dix années à compter du 1er janvier 2015, moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 130.000 euros en principal.

Un différend est né entre les parties en raison des nuisances sonores reprochées par les propriétaires d’un immeuble mitoyen des lieux loués dans le cadre de l’exploitation de l’activité de café-concert.

Par jugement en date du 07 juin 2019, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris le 10 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Paris a notamment:
– dit que la SCI [U] et la société NEW MORNING sont responsables des nuisances sonores subies dans l’appartement du deuxième étage de l’escalier H de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75010) propriété des consorts [F], objet du rapport d’expertise judiciaire établi par M. [K] [B] le 03 août 2015,
– condamné in solidum la SCI [U] et la société NEW MORNING à payer aux consorts [F] la somme de 61.173.43 euros au titre du trouble de jouissance subi entre le 12 janvier 2011 et le 31 octobre 2017,
– condamné la SCI [U] à garantir la société NEW MORNING de cette condamnation prononcée au profit des consorts [F],
– rejeté la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et résistance abusive formée par les consorts [F],
– rejeté la demande en paiement de la somme de 192.470, 49 euros présentée par la société NEW MORNING à l’encontre de la SCI [U] au titre des loyers versés entre août 2017 et octobre 2018,
– ordonné, avant dire droit sur l’indemnisation des préjudices subis par les consorts [F] postérieurement eu 31 octobre 2017 et sur les autres demandes réciproques présentées par la SCI [U] et la société NEW MORNING une expertise judiciaire, confiée à M. [K] [B],
– sursis à statuer sur l’indemnisation des préjudices subis par les consorts [F] postérieurement au 31 octobre 2017, sur les demandes présentées par la société NEW MORNING au titre de la détérioration de matériels, de la perte d’exploitation et du préjudice de réputation et d’image et sur la demande de remboursement des travaux présentée par la SCI [U] à l’encontre de la société NEW MORNING.

Par acte extrajudiciaire du 10 juin 2024, la SCI [U] lui a fait délivrer congé comportant refus de renouvellement de son bail à effet du 31 décembre 2024.

La SCI [U] a ensuite saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris par acte du 04 février 2025 aux fins de voir désigner, au visa des articles 145 du code de procédure civile ainsi que L145-14 et L145-28 du code de commerce, un expert judiciaire chargé de rechercher tous les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, d’une part, et celui de l’indemnité d’occupation, d’autre part. La société NEW MORNING a conclu au débouté de la bailleresse, faisant notamment valoir que la validité du congé était sérieusement contestable en raison de son caractère tardif et que la demande d’expertise apparaissait pour le moins prématurée dès lors qu’elle pouvait saisir le tribunal en fixation de l’indemnité d’éviction jusqu’au 31 décembre 2026, date à laquelle les évaluations financières pourraient avoir évolué.

Par ordonnance de référé en date du 02 mai 2025, M. [J] [N] a été désigné en qualité d’expert judiciaire aux frais de la SCI [U].

C’est dans ce contexte que la société NEW MORNING a fait assigner la SCI [U] devant le tribunal judiciaire de Paris par acte du 14 février 2025 aux fins, au visa de l’article L145-9 du code de commerce, de voir annuler le congé comportant refus de renouvellement de son bail délivré le 10 juin 2024 à l’initiative de la bailleresse.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 14 septembre 2025, la société NEW MORNING demande au tribunal, de :

ANNULER le congé comportant refus de renouvellement délivré le 10 juin 2024 à l’initiative de la société [U],

CONDAMNER la société [U] à payer une somme de 3.500,00 euros à la SARL NEW MORNING en application des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile,

CONDAMNER la société [U] aux entiers dépens, lesquels pourront être directement recouvrés par la SEALRL TERSEE, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. 

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 octobre 2025, la SCI [U] demande au tribunal, de :

DEBOUTER la société NEW MORNING de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société NEW MORNING à verser à la société [U] la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la société NEW MORNING aux entiers dépens de la présente instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.
Décision du 24 Septembre 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 25/02688 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AEH

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 avril 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 03 juin 2026.

MOTIFS

I – Sur la demande de nullité du congé comportant refus de renouvellement signifié le 10 juin 2024

A l’appui de sa demande de nullité du congé la demanderesse invoque en premier lieu le caractère tardif de sa délivrance. Elle expose que la bail arrivait à échéance au 31 décembre 2023 de sorte que le congé devait lui être délivré au plus tard avant le 30 juin 2023, ce qui n’a pas été le cas, le congé litigieux lui ayant été signifié le 10 juin 2024.
En second lieu la société NEW MORNING fait grief audit congé d’être dépourvu de motivation, ce alors qu’il a été délivré par la SCI [U] sans offre d’indemnité d’éviction.
Enfin, elle fait valoir que le congé lui a été délivré de mauvaise foi par la SCI [U], dont le manquement à son obligation de délivrance a généré une lourde procédure judiciaire et des travaux de mise en conformité des locaux ayant entraîné son interruption d’activité et sa mise en redressement judiciaire. La société NEW MORNING estime que le congé litigieux ruine tous les efforts qu’elle a consentis pour obtenir et respecter le plan de redressement par voie de continuation prononcé sur dix années par le tribunal de commerce de Paris le 17 décembre 2021.

La SCI [U] lui oppose que le congé signifié le 10 juin 2024 l’a bien été dans le respect du délai de six mois précédant le terme du bail conformément à l’article L145-9 du code de commerce. Elle explique qu’en exécution de l’article 4 de l’avenant de renouvellement du bail en date du 10 avril 2025, le terme du bail a été fixé au 31 décembre 2024. Selon elle, c’est en raison d’une simple erreur de plume que l’article 29 dudit avenant mentionne comme date de fin de bail le 31 décembre 2023 puisque la clause relative à la durée du bail précise qu’il est renouvelé pour dix années en chiffres et en lettres et vise comme date de début du bail le 1er janvier 2015. Subsidiairement, elle indique que, même à retenir une date de fin de bail au 31 décembre 2013, ce dernier se serait alors poursuivi à durée indéterminée, pouvant prendre fin à n’importe quel moment par la délivrance d’un congé six mois avant, ce qui a été le cas du congé délivré le 10 juin 2024 à effet du 31 décembre 2024.
Concernant le moyen de nullité tiré de l’absence de motivation du congé, la SCI [U] rétorque que le congé est motivé puisqu’il énonce clairement que la bailleresse entend recouvrer la jouissance des locaux dont elle est propriétaire. Elle souligne qu’elle a en outre pris elle-même l’initiative de saisir le juge des référés en vue de la désignation d’un expert judiciaire chargé de donner son avis sur l’indemnité d’éviction à laquelle la société NEW MORNING pourrait prétendre suite à la délivrance du congé. A titre subsidiaire, la bailleresse affirme qu’il est de jurisprudence constante que le défaut ou l’insuffisance de motivation du congé n’emporte pas sa nullité, celui-ci continuant de produire effets en laissant subsister le droit pour le preneur de prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.
Elle en déduit que le congé délivré le 10 juin 2024 est valable et que la société NEW MORNING doit être déboutée de sa demande tendant à voir prononcer son annulation, réfute toute mauvaise foi.

Selon l’article L145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Par ailleurs, en application des articles 1161 et 1162 du code civil, dans leur rédaction applicable au bail renouvelé le 10 avril 2015, toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier. Dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

L’article 9 du code de procédure civile dispose enfin qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est établi et non contesté que la SCI [U] a fait signifier à la société NEW MORNING un congé comportant refus de renouvellement de son bail à effet du 31 décembre 2024, par acte extrajudiciaire du 10 juin 2024.

La société NEW MORNING poursuit l’annulation de ce congé arguant qu’il ne lui a pas été délivré avec le délai de prévenance requis de six mois avant le terme du bail prévu à l’article 29 du bail, au 31 décembre 2023.

L’article 29 de l’avenant de renouvellement de bail en date du 10 avril 2015 intitulé « Date de référence » précise :
« Date d’effet du présent bail : 1er janvier 2015
Date de mise à disposition des locaux : le locataire se trouve déjà dans les locaux loués.
Date de fin du présent bail : 31 décembre 2023 ».

Cependant, l’article 4 de cet avenant, relatif à la « Durée » du bail renouvelé, stipule ce qui suit :
« Les Parties conviennent que le bail mentionné en préambule des présentes, portant sur des locaux désignés au Chapitre V, article 29 des présentes, est renouvelé pour une durée de dix (10) années entière et consécutives, qui commenceront à courir à la date d’effet précisée ci-après au chapitre V, article 29. »

Ainsi que le reconnaissent les parties le dernier alinéa de l’article 29 du bail comporte une contradiction avec les termes de l’article 4.

Il convient de tenir compte du fait qu’à l’article 4 du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2015, les parties ont souhaité incontestablement s’engager pour une durée de dix années, puisque cette durée est précisée en chiffres et en lettres.

Il en résulte qu’ainsi que le soutient la SCI [U], c’est en raison d’une simple erreur de plume que l’article 29 indique comme date de fin de bail le 31 décembre 2023, alors que le bail renouvelé ne pouvait expirer qu’au terme d’un délai de dix années à compter du 1er janvier 2025, soit au 31 décembre 2024.

Le congé ayant été délivré à la requête de la SCI [U] le 10 juin 2024 à effet du 31 décembre 2024, le délai de six mois prévu par l’article L145-9 du code de commerce a bien été respecté, contrairement à ce qu’affirme la demanderesse.

Ce congé ne peut en conséquence encourir la nullité de ce chef et ce moyen sera donc rejeté.

La société NEW MORNING invoque également l’absence de motivation du congé pour en voir prononcer l’annulation.

Or, le congé délivré le 10 juin 2024 indique expressément : « le bail commercial consenti à la société NEW MORNING pour une durée de 10 ans venant à échéance le 31 décembre 2024, la société [U] entendant recouvrer la jouissance des locaux objet du bail, donne par les présentes à la société NEW MORNING CONGE COMPORTANT REFUS DE RENOUVELLEMENT A EFFET DU 31 DECEMBRE ». (Mise en gras par le tribunal)

Comme le soutient la société [U], le congé énonce ainsi clairement qu’elle souhaite mettre un terme au bail pour récupérer la jouissance de l’intégralité des locaux lui appartenant, ce qui constitue un motif légitime et valable de refus de renouvellement.

Le congé précise en outre « que conformément à l’article L145-9 dernier alinéa du code de commerce : « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. » »

Le congé litigieux contient ainsi, outre le motif pour lequel il a été délivré à la société NEW MORNING, l’ensemble des mentions prescrites à peine de nullité par l’article L145-9 du code de commerce dont les dispositions sont d’ordre public.

A titre surabondant, il y a lieu de rappeler que le refus de renouvellement ne doit être motivé qu’en cas de refus de règlement d’une indemnité d’éviction par le bailleur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il est aussi indifférent que la bailleresse n’ait pas expressément offert le paiement d’une indemnité d’éviction à la société NEW MORNING puisque celle-ci a indiqué devant le juge des référés qu’elle savait disposer d’un délai de deux années, jusqu’au 31 décembre 2026, pour introduire sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction devant le tribunal. Elle a, ce faisant, convenu que ce droit lui était reconnu et qu’elle en connaissait les modalités de mise en oeuvre.

Aucune nullité du congé n’est donc encourue de ces chefs et ce second moyen sera donc rejeté.

Si la demanderesse invoque enfin la mauvaise foi de la bailleresse à l’occasion de la délivrance du congé du 10 juin 2024, outre qu’elle ne la caractérise pas, elle ne vise aucun texte duquel découlerait la nullité du congé de ce chef.

Ce dernier moyen sera donc également écarté.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, la société NEW MORNIG sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du congé refus de renouvellement qui lui a été signifié le 10 juin 2024, à effet du 31 décembre 2024.

II- Sur les mesures accessoires

Compte tenu du sens de la présente décision, la société NEW MORNING, qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande de recouvrement direct des dépens au profit de son avocat est donc sans objet. Celle qu’elle forme sur le fondement de l’article 700 du même code sera également rejetée.

Les circonstances d’équité justifient de ne pas laisser à la charge de la SCI [U] la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. La société NEW MORNING sera condamnée à lui verser une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera utilement rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société NEW MORNING de ses demandes d’annulation du congé comportant refus de renouvellement délivré le 10 juin 2024 à la requête de la SCI [U] et de versement d’une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la société NEW MORNING à payer à la SCI [U] une somme de 2.500 euros (deux mille cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la société NEW MORNING aux dépens de l’instance.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 Septembre 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Elisette ALVES