Décision du 24 Septembre 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 24/02312 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4D4E

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
à Me HITTINGER ROUX (P0497)
Me [Y] (P0428)
M. [T] [D]
M. [N] [C]

■

18° chambre
2ème section

N° RG 24/02312 –
N° Portalis 352J-W-B7I-C4D4E

N° MINUTE : 4

Assignation du :
03 Février 2022

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026
DEMANDERESSE

S.A.S. MAISONS DU MONDE FRANCE (RCS de [Localité 2] n°383 196 656)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0497

DÉFENDERESSE

S.C.I. AR MEN GLAZ (RCS de [Localité 4] n°390 871 853)
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 28 mai 2026 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2026, délibéré prorogé au 24 septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 04 octobre 2006, la SCI AR MEN GLAZ a donné à bail commercial en renouvellement à la société MAISONS DU MONDE, devenue société MAISONS DU MONDE FRANCE, pour une durée de douze années à compter du 1er octobre 2006, des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4]  à Paris (75013), afin qu’elle y exploite un commerce d’équipement de la maison, meubles et objets de décoration, art de la table, linge et textile de maison et activités connexes ou complémentaires conformément à l’article L145-7 du code de commerce, moyennant le paiement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 320.000 euros en principal.

Les lieux loués sont désignés comme suit :

«  – Au sous-sol: Lot n°101 d’une surface de 349 mètres carrés, auquel il convient de rajouter la surface du 2ème sous-sol, les lots n°503, 504, 505 et 501 et partie du lot n°9 (incluant l’installation EDF),
Etant précisé que le local bénéficie d’une porte donnant accès à la [Adresse 5] et d’une ouverture sur ladite rue permettant la décharge de marchandises.

– Au rez-de-chaussée (appelé également “entresol” dans le règlement de copropriété): Lot n°101 d’une surface d’environ 349 mètres carrés et partie du lot B constitué par l’escalier menant aux étages et au sous-sol et la gaine technique de l’ascenseur,
Le tout figurant sous teinte rose sur le plan demeuré joint et annexé aux présentes après mention.
Etant précisé :
– que le local dispose d’une porte d’accès, actuellement murée à titre provisoire, permettant l’accès au local et sa sortie depuis le couloir constituant une partie commune de l’ensemble immobilier; ladite porte figure sous teinte verte sur le plan 2 ci-annexé,
– que le local est équipé de grilles alvéolaires métalliques assurant la prise et le rejet d’air actuellement obstruées par des panneaux de placo-plâtre pouvant être supprimés à tout moment par le preneur.

– Au 1er étage: Lot n°101 d’une surface approximative de 391 mètres carrés desservie par deux escaliers dont celui dont il est question ci-avant.
Et la partie H constituant un lot unique dans lequel est installé un local technique de climatisation et désenfumage.

– Au 2ème étage : le local tel que figurant sur le plan 3 ci-annexé situé au-dessus de la partie H,
Etant précisé que le plancher séparant le premier étage du second étage est supprimé dans sa quasi-totalité,
Le tout tel que figurant sous teinte rose sur le plan 3 demeuré joint et annexé aux présentes après mention.

Etant précisé que le local du premier étage:
– dispose d’une porte d’accès, actuellement murée à titre provisoire, permettant l’accès au local et sa sortie depuis la cage d’escalier constituant une partie commune de l’ensemble immobilier; ladite porte figure sous teinte verte sur le plan 3 ci-annexé,
– et est équipé de grilles alvéolaires métalliques assurant la prise et le rejet d’air actuellement obstruées par des panneaux de placo-plâtre pouvant être supprimés à tout moment par le preneur.

Il est également spécialement loué aux présentes, la colonne d’évacuation des fumées constituant une partie privative de l’immeuble ainsi située:
Sur le pignon du bâtiment A prenant partiellement appui sur le bâtiment D, visible de l’arrière cour commune des bâtiments A, B, C, D et E.
Cette location a lieu dans l’état où se trouve à ce jour cette colonne d’évacuation qui assure actuellement l’évacuation des installations réglementaires de désenfumage.
Le preneur prend lesdites installations dans l’état et s’engage à en effectuer le contrôle permanent ».

Arrivé à échéance le 30 septembre 2018, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte extrajudiciaire du 16 septembre 2019, la société MAISONS DU MONDE FRANCE a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er octobre 2019 pour une « durée de NEUF ANNEES (…) aux charges et conditions initiales, mais avec un loyer réévalué à la baisse de 209.000,00 euros hors taxes et hors charges et application de l’indice des loyers commerciaux ».

Par acte d’huissier du 16 octobre 2019, la SCI AR MEN GLAZ a consenti au renouvellement demandé à effet du 1er octobre 2019 pour une durée de neuf années, mais contesté le loyer demandé, revendiquant un loyer annuel porté à la somme de 431.700 euros en principal.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 21 février 2020, la société MAISONS DU MONDE FRANCE a fait assigner la SCI AR MEN GLAZ devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 03 février 2022 aux fins essentiellement de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la somme de 209.000 euros en principal et, subsidiairement, de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire, le loyer provisionnel devant, dans cette hypothèse, être fixé au même montant.

Selon mémoire en réponse notifié le 14 juin 2023, la SCI AR MEN GLAZ a quant à elle demandé que le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2019, aux clauses et conditions du bail expiré, soit fixé à la somme de 567.000 euros en principal et, subsidiairement, que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire, le loyer provisionnel devant, dans cette hypothèse, être fixé à ce montant.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois en raison de pourparlers en cours entre les parties.

Le 23 novembre 2023, la société MAISONS DU MONDE FRANCE a notifié un mémoire indiquant qu’un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé était intervenu entre les parties en date du 16 mai 2023. La SCI AR MEN GLAZ a contesté l’existence d’un accord et sollicité qu’il soit fait droit aux termes de son mémoire notifié le 14 juin 2023.

Par jugement en date du 6 février 2024 le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent pour statuer sur les prétentions de la société MAISONS DU MONDE FRANCE et a renvoyé l’affaire devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de PARIS.

Par ordonnance en date du 30 janvier 2025, rectifiée le 05 décembre 2025, le juge de la mise en état saisi par la bailleresse d’une demande de provision portant sur un arriéré de loyers, charges et compléments de dépôt de garantie, majoré de 10% en application de l’article 21 du bail, a essentiellement condamné la société MAISONS DU MONDE FRANCE à payer à la SCI AR MEN GLAZ, par provision la somme de 276.105,94 euros au titre des loyers et charges provisionnels arrêtés au 05 octobre 2024 et rejeté le surplus de la demande de provision au titre de l’arriéré de loyers, charges, compléments de dépôt de garantie et de la clause pénale.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, la Société MAISONS DU MONDE FRANCE demande au tribunal de :

A titre principal,
FIXER le loyer du bail renouvelé pour une durée de 9 années, à compter du 1er octobre 2019 à la somme annuelle de 320.000 € HT/HC euros hors taxes et hors charges avec indexation selon l’indice des loyers commerciaux en lieu et place de l’indice du coût de la construction, conformément à l’accord intervenu entre les Parties,

JUGER que le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 portera intérêts au taux légal à compter de chaque somme indument perçue avec capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNER la SCI AR MEN GLAZ à rembourser à la société MAISONS DU MONDE FRANCE le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de chaque somme indument perçue et capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

A titre subsidiaire,
FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 à la somme annuelle de 209.000 euros hors taxes et hors charges,

JUGER que le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 portera intérêts au taux légal à compter de chaque somme indument perçue avec capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNER la SCI AR MEN GLAZ à rembourser à la société MAISONS DU MONDE FRANCE le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de chaque somme indument perçue et capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

Et plus subsidiairement,
ORDONNER une mesure d’instruction sur le prix du bail renouvelé, en application de l’article R.145-30 du code de commerce,

FIXER le loyer provisionnel à compter du 1er octobre 2019 à la somme annuelle de 209.000 euros hors taxes et hors charges,

JUGER que le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 portera intérêts au taux légal à compter de chaque somme indument perçue avec capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

CONDAMNER la SCI AR MEN GLAZ à rembourser à la société MAISONS DU MONDE FRANCE le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de chaque somme indument perçue et capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

En tout état de cause,
DEBOUTER la SCI AR MEN GLAZ de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNER la SCI AR MEN GLAZ à verser à la société MAISONS DU MONDE FRANCE la somme de 10.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI AR MEN GLAZ aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

La société MAISONS DU MONDE FRANCE soutient qu’un accord est intervenu entre les parties le 16 mai 2023 et demande que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 soit fixé conformément à cet accord à la somme de « 320 000 € HT/HC euros hors taxes et hors charges avec indexation selon l’indice des loyers commerciaux en lieu et place de l’indice du coût de la construction ».

Elle estime rapporter la preuve dudit accord par la communication d’échanges de correspondances et/ou courriels entre les parties. Elle invoque en particulier un courriel adressé le 1er juillet 2022 par Mme [E], expert-comptable de la bailleresse, relatif au montant d’un avoir à établir en faveur de la société MAISONS DU MONDE FRANCE calculé, selon elle, sur la base du nouveau loyer annuel négocié de 320.000 euros en principal. Elle fait également état d’un courriel de la SCI AR MEN GLAZ en date du 14 mai 2023 évoquant la rédaction d’un protocole transactionnel et l’organisation d’une visioconférence le 16 mai suivant aux fins de finalisation de celui-ci. Elle déclare que l’accord a été finalisé à l’issue de cette visioconférence et qu’elle en a informé son avocat dès le lendemain en lui transmettant le protocole actualisé. Elle indique que le seul point d’achoppement persistant, relatif à la suppression de l’article 3, a été résolu le 30 mai 2023, tel qu’il résulte du texto adressé par M. [A], dirigeant de la bailleresse.

La société MAISONS DU MONDE FRANCE explique que si les documents contractuels n’ont pas pu être régularisés c’est uniquement en raison d’une volte-face de la SCI AR MEN GLAZ qui aurait formulé des exigences supplémentaires portant sur la réalisation par le preneur de travaux de mise aux normes et de réduction de consommation énergétique des locaux.

Elle réplique à la SCI AR MEN GLAZ, qui conteste l’existence d’un accord, que la production d’un écrit n’est pas nécessaire pour établir la rencontre des volontés des parties, compte tenu du principe du consensualisme gouvernant le droit français des contrats. Elle ajoute que le courrier en date du 05 octobre 2023 invoqué par la bailleresse ne constitue pas la preuve d’une absence d’accord, mais démontre au contraire que celle-ci a cherché à remettre en question l’accord intervenu entre elles plusieurs mois auparavant. Elle en déduit qu’elle est fondée à voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé conformément audit accord à la somme de 320.000 euros en principal à compter du 1er octobre 2019.

A titre subsidiaire, la société MAISONS DU MONDE FRANCE demande au tribunal de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 209.000 euros en principal, correspondant à la valeur locative évaluée par le cabinet [O], expert judiciaire qu’elle a consulté, à la date du 30 janvier 2019, sur la base d’une surface pondérée de 581,10 m²p, d’un prix unitaire de 400 euros/m²p/an et d’un abattement de 10% au titre des clauses exorbitantes du droit commun contenues dans le bail liant les parties.

A défaut, elle requiert, à titre très subsidiaire, que soit ordonnée une mesure d’instruction permettant de statuer sur le prix du bail renouvelé en application de l’article R145-30 du code de commerce.

En toute état de cause, elle conclut au débouté des demandes formées par la bailleresse, notamment de condamnation au paiement au titre de la pénalité contractuelle de 10% dont elle sollicite la réduction en application de l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil.

Selon dernières écritures, notifiées par voie électronique le 13 juin 2025, la SCI AR MEN GLAZ demande au tribunal de :

DEBOUTER la société MAISONS DU MONDE FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 aux clauses et conditions du bail expiré à la somme de CINQ CENT SOIXANTE SEPT MILLE EUROS (567.000 €), hors taxes et hors charges par an,

CONDAMNER la société MAISONS DU MONDE FRANCE au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à partir de la notification du mémoire du 14 juin 2023 et ensuite à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,

JUGER que les loyers arriérés dus depuis une année entière feront l’objet d’une capitalisation par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

ORDONNER le réajustement du dépôt de garantie,

CONDAMNER la société MAISONS DU MONDE FRANCE aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,
DESIGNER en application de l’article R.145-30 du code de commerce, tel Expert qu’il plaira à la juridiction avec mission, notamment de rechercher la valeur locative selon les critères du Code de commerce en application des articles L145-33 et R-145-3 à R145-8 du Code de commerce à compter du 1er octobre 2019, aux frais avancés de la société MAISONS DU MONDE FRANCE,

FIXER le loyer provisionnel, pendant la durée de l’instance, à la somme de CINQ CENT SOIXANTE SEPT MILLE EUROS (567.000 €), hors charges, hors taxes par an,

Dans ce cas, RESERVER les dépens.

En tout état de cause,
CONDAMNER la société MAISONS DU MONDE FRANCE à payer à la société SCI AR MEN GLAZ la somme de 46.147,29 € correspondant à 10% des sommes non réglées à l’échéance en application de l’article 21 du bail,

CONDAMNER la société MAISONS DU MONDE FRANCE au paiement de la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI AR MEN GLAZ conteste qu’un accord soit intervenu entre les parties concernant le prix du loyer du bail renouvelé. Elle invoque les dispositions de l’article 1367 du code civil, et soutient que la société MAISONS DU MONDE FRANCE ne verse aucun document justifiant d’un accord clair et non équivoque des parties sur les conditions du renouvellement du bail et le montant du loyer. Elle rappelle que la demanderesse ne peut se créer de preuve à elle-même en se prévalant de pièces émanant de ses propres juristes.

Elle affirme que les éléments du dossier démontrent au contraire l’absence d’accord, que ce soit avant la visioconférence du 16 mai 2023 ou postérieurement à celle-ci, les parties n’ayant fait que poursuivre des discussions dans parvenir à les finaliser, ce qu’elle estime résulter des courriels de son dirigeant M. [A] en date des 02 et 08 juin 2023. Selon elle, l’absence d’accord est également établie par le message adressé le 22 mai 2023 au juge des loyers par la demanderesse pour solliciter un renvoi en raison des pourparlers toujours en cours. Elle souligne que la société MAISONS DU MONDE FRANCE reconnaît elle-même qu’aucun accord n’est intervenu sur les clauses relatives aux charges et travaux alors que celles-ci sont essentielles, dans le cadre d’un bail commercial. Elle réfute aussi l’accord argué concernant la substitution de l’indice des loyers commerciaux à l’indice du coût de la construction conventionnellement prévu au bail expiré pour l’indexation automatique du loyer.

La SCI AR MEN GLAZ s’oppose donc aux demandes de la locataire et sollicite reconventionnellement que le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2019 soit fixé à la valeur locative chiffrée à la somme de 567.000 euros, correspondant à une surface pondérée de 687 m²p, à un prix unitaire de 750 euros/m²p/an et à une majoration de 10% pour tenir compte de la clause autorisant la demanderesse à céder librement son droit au bail à toutes filiales de son groupe. Elle invoque à l’appui de sa prétention le rapport établi par M. [F] [Z], expert judiciaire qu’elle a consulté, du 04 décembre 2018.

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où le tribunal ne s’estimerait pas suffisamment informé, la SCI AR MEN GLAZ sollicite la désignation d’un expert judiciaire avec mission de fournir tous éléments permettant de déterminer le prix du loyer en renouvellement au 1er octobre 2019.

Enfin, elle requiert que la société MAISONS DU MONDE FRANCE soit condamnée à lui payer la somme de 46.147,29 euros correspondant à 10% des sommes non réglées à l’échéance en application de l’article 21 du bail.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé exhaustif de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 octobre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 28 mai 2026.

MOTIFS

I- Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la somme de 320.000 euros par an en principal avec indexation selon l’indice des loyers commerciaux

Selon l’article L145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

L’article L145-10 dudit code dispose qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

L’article L145-12 du même code prévoit que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Il est constant que le renouvellement d’un bail commercial s’opère, sauf convention contraire, aux clauses et conditions du bail expiré. L’une des parties ne peut imposer une modification quelconque du bail et aucune juridiction n’a le pouvoir de modifier les clauses même accessoires du bail commercial à renouveler si ce n’est le prix, et ce, dans les conditions prévues par la loi.

Par ailleurs, en application des articles 1101 et 1103 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que :
– la société MAISONS DU MONDE FRANCE a sollicité le renouvellement de son bail commercial par acte extrajudiciaire du 16 septembre 2019, à compter du 1er octobre 2019, pour une durée de neuf années aux clauses et conditions du bail initial à l’exception du montant loyer annuel qu’elle entendait voir fixer à la somme de 209.000 euros en principal ainsi que de l’indice des loyers commerciaux qu’elle demandait de substituer à l’indice du coût de la construction prévu dans la clause d’échelle mobile ;
– la SCI AR MEN GLAZ a consenti au renouvellement demandé à effet du 1er octobre 2019 pour une durée de neuf années, par acte d’huissier du 16 octobre 2019, mais qu’elle s’est opposée au loyer de renouvellement proposé, revendiquant un loyer annuel fixé à la somme de 431.700 euros en principal ;
– compte tenu de leur désaccord sur le prix du loyer renouvelé, la locataire a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris qui, après plusieurs renvois ordonnés en raison de pourparlers entre les parties en cours d’instance, s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire pour fixer le montant du loyer renouvelé sur la base de l’accord invoqué par la locataire dans son mémoire notifié le 23 novembre 2023 pour une fixation à la somme de 320.000 euros en principal, celui-ci étant contesté par la bailleresse qui a maintenu la demande exposée dans son dernier mémoire notifié le 14 juin 2023 tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la somme de 567.000 euros en principal.

Alors que la bailleresse conteste l’existence de l’accord invoqué au 16 mai 2023 sur un loyer annuel de « 320 000 € HT/HC euros hors taxes et hors charges avec indexation selon l’indice des loyers commerciaux en lieu et place de l’indice du coût de la construction », la société MAISONS DU MONDE FRANCE estime en rapporter la preuve par la production des échanges entre les parties. Elle se prévaut en particulier d’un courriel de Mme [E], expert-comptable de la SCI AR MEN GLAZ, en date du 1er juillet 2022, d’un courriel de la SCI AR MEN GLAZ en date du 14 mai 2023 et d’un texto de M. [A], dirigeant de la bailleresse, en date du 30 mai 2023.

Le courriel en date du 1er juillet 2022 a été adressé par l’expert-comptable de la SCI AR MEN GLAZ à son dirigeant, M. [A], et non pas à la locataire qui en a été mise en copie. Mme [E] y fait état d’un entretien téléphonique avec la société MAISONS DU MONDE FRANCE à l’issue duquel elles se sont accordées sur le montant de trois avoirs à émettre au titre de la régularisation des charges (306.579,08 euros TTC), au titre de la remise de 50% des loyers suite aux fermetures « Covid » (77.823,69 euros TTC) et au titre de la régularisation du dépôt de garantie (49.475,93 euros TTC).

Ce courriel, qui n’évoque pas le loyer du bail renouvelé, ni son montant, ne peut permettre de caractériser l’accord auquel seraient parvenues les parties l’année suivante à hauteur de 320.000 euros en principal et sur le remplacement de l’indice de référence.

Le courriel du 14 mai 2023 a, quant à lui, été adressé par M. [A] à la locataire. Il y précise, en préalable à la visio-conférence prévue le 16 mai suivant, que le procès-verbal de la Commission de sécurité de la Préfecture de Police de [Localité 1] réalisé le 05 janvier 2022 et mentionnant que les mises en conformité demandées par elle en 2018 n’ont pas été réalisées, devra être annexé à l’avenant de renouvellement du bail. Il indique qu’il devra en conséquence être mentionné à l’acte de renouvellement que le preneur s’engage irrévocablement à réaliser et à prendre en charge l’intégralité des travaux imposés et à en justifier au bailleur par la production d’une copie du procès-verbal de contre-visite au plus tard le 31 décembre 2021. Il ajoute que l’avocat de la bailleresse « est mis en copie des présentes afin après validation de définir le cadre de son insertion dans le document finalisé » et que la visio-conférence à venir « permettra de valider une rédaction finalisée qui sera soumise à nos conseils respectifs en préalable à la ratification par voie électronique ».

Ce courriel ne fait pas non plus état du montant du loyer du bail renouvelé, ni de l’indice à retenir pour son indexation. De surcroît, la bailleresse y déclare que l’acte devra être validé par son conseil, ce que réitère M. [A], dans son texto en date du 30 mai 2023 en ces termes « l’avenant de renouvellement tel que validé après contrôle et intervention de Maître [Y] devrait être orienté à votre Conseil dans la perspective d’une signature rapide », sans là encore préciser le montant du loyer annuel renouvelé, ni évoquer l’indice de référence.

La demanderesse, qui ne communique au demeurant pas les projets d’actes qui auraient été échangés au fur et à mesure de l’évolution des négociations pour permettre au tribunal de vérifier qu’il a été tenu compte des demandes d’ajout précitées, n’établit donc pas que les parties seraient parvenues, comme elle le prétend, à un accord sur le prix du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 320.000 euros en principal avec substitution de l’indice des loyers commerciaux à l’indice du coût de la construction initialement prévu par le bail expiré.

L’analyse des autres éléments versés aux débats permet au contraire de comprendre que les pourparlers se sont poursuivis en raison des observations formulées par le conseil de la SCI AR MEN GLAZ, dont dépendait la finalisation d’un accord.

Il n’est pas allégué ni justifié d’une rencontre des volontés sur le prix du loyer et l’indice revendiqués par la locataire depuis la décision d’incompétence du juge des loyers commerciaux, ni en cours de procédure devant le tribunal.

Par conséquent, la demande de fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la somme de 320.000 euros en principal avec indexation selon l’indice des loyers commerciaux formée par la société MAISONS DU MONDE FRANCE sera rejetée.

II- Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2019 à la valeur locative

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

L’article R145-3 dudit code dispose que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :
1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.
 
L’article R145-4 du même code ajoute que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

Selon l’article R145-5 du même code la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55.
 
En application de l’article R145-6 du même code les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.
 
L’article R145-7 du même code indique que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
 
Il résulte de l’article R145-8 du même code que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et l