MINUTE N° : 26/879
JUGEMENT DU : 24 Septembre 2026
DOSSIER : N° RG 23/01757 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RYDU
NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 24 Septembre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 04 Juin 2026, en audience publique, sans opposition des avocats devant :

Madame GABINAUD, Vice-Président chargée du rapport

Qui ont rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de

Madame GABINAUD, Vice-Président
Madame KINOO, Vice-Présidente
Monsieur SINGER, Juge

Greffier lors des plaidoiries : Madame CHAOUCH
Greffier lors de la mise à disposition : Madame GIRAUD

JUGEMENT

Réputé contradictoire, rendu après délibéré et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Rédigé par L. GABINAUD.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Mme [A] [C], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Fabienne FINATEU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 446

DEFENDEURS

M. [P] [D], demeurant [Adresse 2]
défaillant

M. [T] [D], demeurant [Adresse 3]
défaillant

Mme [I] [E] [D]
née le 17 Mars 1949 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Christine BRUNIQUEL-LABATUT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 43

Mme [Q] [D] épouse [J], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Sandrine CHAZEIRAT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 151

M. [L] [D], demeurant [Adresse 6]
défaillant

M. [V] [D], décédé le 19 Décembre 2023,

EXPOSE DU LITIGE

[N], [T] et [I] [D] sont frères et soeur, et ont hérité d’un bien immobilier de leurs parents, situé à [Adresse 9], figurant au cadastre section B n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], qu’ils ont mis en vente en septembre 2021.

Le 25 septembre 2021, Mme [A] [C] a formulé une offre d’achat sur ce bien, offre acceptée par les vendeurs le 30 septembre 2021.

Suivant acte authentique du 2 décembre 2021, ils ont conclu une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire par Mme [C], lequel a été obtenu le 10 janvier 2022, information transmise au notaire chargé de recevoir la vente définitive par courriel du 21 janvier 2022.

Suivant ordonnance du juge des tutelles du tribunal de proximité de Muret du 2 mars 2022, M. [N] [D], qui occupait le bien objet de la vente, a été placé sous sauvegarde de justice. Suivant jugement de la même juridiction en date du 15 décembre 2022, il a été placé sous tutelle.

Les promettant n’ont ensuite plus répondu aux sollicitations de Mme [C].

Suivant courrier du 12 janvier 2023, Mme [C] a mis en demeure les consorts [D] de réitérer la vente.

Suivant actes de commissaire de justice signifiés les 28 mars et 12 avril 2023, Mme [A] [C] a fait assigner M. [T] [D], [N] [D] représenté par sa tutrice et Mme [I] [D] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir juger que la vente est parfaite et les condamner à la régulariser par devant notaire, outre à lui payer la clause pénale prévue à la promesse.

[N] [D] est décédé le 19 décembre 2023, et il a été constaté l’interruption d’instance par ordonnance du 18 mars 2024.

Le 2 mai 2024, Mme [C] a sommé les défendeurs de communiquer l’identité et les coordonnées de ses ayants-droit, lesquelles lui ont été transmises le 12 décembre 2024.

Le 17 décembre 2024, Mme [C] a fait signifier aux ayants-droit de [N] [D] une sommation d’opter concernant la succession.

Suivant actes de commissaire de justice signifiés les 20 et 25 mars 2025, Mme [C] a fait assigner en intervention forcée M. [P] [D], M. [L] [D] et Mme [Q] [D] épouse [J] en leur qualité d’ayants-droit de [N] [D].
Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 14 mai 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2026, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 4 juin 2026. A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 1er décembre 2025, Mme [A] [C] demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1113, 1114, 1118, 1231-1, 1231-6, 1582, 1583, 1589 du code civil, et 28 et 30 du décret n°55-22 du 4 Janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, de bien vouloir :

-Juger que la vente du bien identifié comme il suit est parfaite : maison à usage d’habitation avec terrain attenant et hangar à [Adresse 9], figurant au cadastre section B n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] ;
-Juger cette vente acquise au bénéfice de Mme [A] [C] ;
-Condamner Mme [I] [E] [D], M. [T] [X] [D], M. [P] [D], Mme [Q] [D] épouse [J] et M. [L] [D] à régulariser la vente devant notaire, à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;
-Juger qu’à défaut de régularisation devant notaire dans les deux mois à compter de la signification, le présent jugement vaudra acte de vente ;
-Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière dans les trois mois de son prononcé ;
-Condamner Mme [I] [E] [D], M. [T] [X] [D], M. [P] [D], Mme [Q] [D] épouse [J] et M. [L] [D] à verser à Mme [A] [C] la somme de 14 000 euros au titre de la clause pénale ;
-Condamner Mme [I] [E] [D], M. [T] [X] [D], M. [P] [D], Mme [Q] [D] épouse [J] et M. [L] [D] à verser à Mme [A] [C] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Mme [I] [E] [D], M. [T] [X] [D], M. [P] [D], Mme [Q] [D] épouse [J] et M. [L] [D] aux entiers dépens ;
-Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 28 octobre 2025, Mme [I] [D] demande au tribunal de bien vouloir :

-Prononcer la caducité de la promesse de vente dont se prévaut Mme [C] ;
-Rejeter la demande de Mme [C] de condamnation à la somme de 14 000 € sur le fondement de la clause pénale ;

-Rejeter la demande de Mme [C] d’astreinte à hauteur de 150 € par jour de retard ;
-Rejeter la demande de Mme [C] de condamnation à l’article 700 du code de procédure civile ;
-Faire droit aux demandes de Mme [D] ;

À titre reconventionnel :
-Mme [D] entend consentir à la vente à Mme [C] ;

À titre subsidiaire :
si une condamnation devait intervenir, elle le serait à l’encontre de la succession de feu [N] [D], décédé le 19 décembre 2023 ;
-Condamner Mme [C] à la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Mme [C] aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 16 octobre 2025, Mme [Q] [D] épouse [J] demande au tribunal de bien vouloir :

-Constater que Mme [Q] [J] née [D] est héritière de [O] [D] ;
-Constater l’accord de Mme [Q] [J] pour régulariser l’acte authentique de vente relatif au bien immobilier situé à [Adresse 9] ;
-Débouter Mme [C] de sa demande à l’égard de Mme [Q] [J] de lui verser la somme de 14 000 € au titre de l’application des clauses contractuelles ;
-Débouter Mme [C] de sa demande formulée au titre de l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner Mme [C] aux entiers dépens.

M. [T] [D], M. [P] [D] et M. [L] [D] n’ont pas constitué avocat.

[N] [D] avait constitué avocat, mais n’avait pas conclu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. / Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

I / Sur la vente

Mme [C] soutient que les promettants étaient capables au moment de la signature de la promesse de vente, que les ayants-droit de [N] [D] sont tenus à la réalisation de la vente aux mêmes conditions que leur auteur, conformément aux termes contractuels, et que les conditions suspensives stipulées à celle-ci ont été levées dans les délais impartis. Elle rappelle que les promettants se sont déjà engagés à vendre, et estime avoir manifesté sa volonté d’acquérir, de sorte que la vente est parfaite, d’autant que les promettants ne peuvent se prévaloir de leur propre comportement pour revendiquer la caducité de la promesse, de sorte que l’écoulement d’un large délai depuis la date d’expiration des conditions suspensives ne saurait faire obstacle à la réitération de la vente.

Mme [I] [D] considère que Mme [C] n’a pas levé l’option de sorte que la promesse est caduque. Par ailleurs, elle indique qu’elle souhaite que, bien que la promesse soit caduque, l’acte de vente soit réalisé.

Mme [J] fait valoir qu’elle est d’accord pour la réitération de la vente, qu’elle n’a pas connaissance de la position de ses frères, et qu’il serait injustifié de prononcer une astreinte contre elle, alors qu’elle a été parfaitement diligente dès qu’elle a été concernée par la vente litigieuse.

A / Sur la capacité des parties

1/ Sur la capacité de [N] [D]

L’article 435 du code de procédure civile dispose : “La personne placée sous sauvegarde de justice conserve l’exercice de ses droits. Toutefois, elle ne peut, à peine de nullité, faire un acte pour lequel un mandataire spécial a été désigné en application de l’article 437.
Les actes qu’elle a passés et les engagements qu’elle a contractés pendant la durée de la mesure peuvent être rescindés pour simple lésion ou réduits en cas d’excès alors même qu’ils pourraient être annulés en vertu de l’article 414-1. Les tribunaux prennent notamment en considération l’utilité ou l’inutilité de l’opération, l’importance ou la consistance du patrimoine de la personne protégée et la bonne ou mauvaise foi de ceux avec qui elle a contracté.
L’action en nullité, en rescision ou en réduction n’appartient qu’à la personne protégée et, après sa mort, à ses héritiers. Elle s’éteint par le délai de cinq ans prévu à l’article 2224.”

L’article 414-1 du code civil indique : “Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte.”

En l’espèce, il est constant que la promesse de vente a été conclue alors que [N] [D] n’était soumis à aucune mesure de protection des majeurs.

Le tribunal n’est en outre saisi d’aucune demande en nullité de celle-ci pour insanité d’esprit, étant rappelé que quand bien même il aurait déjà été placé sous sauvegarde de justice, seule une rescision pour lésion aurait pu être discutée, ce qui n’est pas davantage le cas.

Par conséquent, aucun élément du débat n’infirme le principe de la pleine capacité de [N] [D] au moment de la conclusion de la promesse, de sorte que cette dernière ne saurait être remise en cause sur ce fondement.

2/ Sur la capacité des ayants-droit de [N] [D]

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code précise : “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. / Cette disposition est d’ordre public.”

En l’espèce, la promesse de vente stipule, en page 31 :
“Reprise d’engagement par les ayants-droit du promettant
En cas de décès du promettant, s’il s’agit d’une personne physique […] avant la constatation par acte authentique de la réalisation des présentes, ses ayants droit, fussent-ils protégés, seront tenus à la réalisation des présentes dans les mêmes conditions que leur auteur. […]”

Pour justifier de la qualité d’héritiers de M. [P] [D], Mme [Q] [J] et M. [L] [D], Mme [C] produit :
-un courrier électronique du conseil de M. [T] [D], qui transmets au notaire chargé de la vente les noms et coordonnées de ces trois personnes,
-les sommations de prendre parti qu’elle leur a fait signifier, étant observé qu’elles ont donné lieu à une signification à l’étude pour chacun d’eux.

Il sera en outre observé que ces trois personnes se sont vu signifier leurs appels en cause par voie de commissaire de justice, lesquels ont été délivrés à l’étude, et que les dernières écritures de Mme [C] ont de même été signifiées à [P] et [L] [D] à l’étude, Mme [J] ayant quant à elle constitué avocat.

Enfin, Mme [Q] [J] ne soulève aucune contestation quant au nombre ni à l’identité des ayants-droit de son père.

Dans ces conditions, et alors que la qualité d’héritier s’établit par tous moyens en application de l’article 730 du code civil, il sera retenu que M. [N] [D] a eu trois héritiers, tous appelés en cause, et que ceux-ci, en exécution des termes contractuels, sont tenus à la réalisation de la promesse dans les mêmes conditions que celles auxquelles lui-même s’était engagé.

B/ Sur l’exécution des termes de la promesse

1/ Sur l’engagement du promettant

La promesse de vente stipule, dans le paragraphe “objet du contrat” figurant en page 4 : “Promesse unilatérale de vente
Le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir le bien ci-dessous identifié.
Le promettant prend cet engagement pour lui-même ou ses ayants droit même protégés.
Le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation.”

De même, dans la partie relative à la “force exécutoire du contrat”, en page 7, il est mentionné : “Il est entendu entre les parties qu’en raison de l’acceptation par le bénéficiaire de la promesse faite par le promettant, en tant que simple promesse, il s’est formé entre elles un contrat dans les termes de l’article 1124 du code civil. En conséquence, et pendant toute la durée du contrat, celui-ci ne pourra être révoqué que de leur consentement mutuel.
Il en résulte notamment que :
-Le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes. […]
-Par le présent contrat de promesse, les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire, indépendamment du comportement du promettant. […]”

Au regard de la force obligatoire des contrats fondée sur les articles 1103 et 1104 du code civil susvisés, il convient de constater que le promettant ne peut révoquer son engagement pendant toute la durée de la promesse, en ce qu’il a d’ores et déjà donné son consentement à la vente définitive.

2/ Sur la levée des conditions suspensives

La promesse est soumise à des conditions suspensives édictées en pages 11 et 12, à savoir, outre les conditions de droit commun, dont un droit de préemption de la SAFER, une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, dont il est prévu qu’elle devait être réalisée au plus tard le 20 février 2022.

Il est indiqué à cet égard : “L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire.
A défaut de cette notification, le promettant aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. […] Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit.”

Mme [C] justifie de l’envoi au notaire, par courrier électronique du 21 janvier 2022, de son offre de prêt acceptée.

Aucun élément produit aux débats ne permet de considérer que les promettants, qui ne l’allèguent pas, non destinataires de ce courrier électronique, auraient mis en oeuvre la procédure contractuellement prévue pour en tirer la conséquence de la caducité de la promesse.

Par conséquent, les conditions suspensives ont bien été levées, et il ne saurait être considéré que la promesse est caduque au motif du défaut de réalisation d’une condition suspensive.

3/ Sur la levée d’option du bénéficiaire

La promesse stipule, dans le paragraphe “Délai” en page 6 : “La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 mars 2022 à 18 heures. En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé. […]”

Le paragraphe suivant, intitulé “Réalisation” ajoute : “L’option sera levée en toute hypothèse par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagné du versement par virement sur le compte du notaire” du prix.

Le paragraphe suivant intitulé “Carence” précise : “La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.
Du fait du promettant
si la vente n’est pas réalisée du fait de la carence du promettant, le bénéficiaire, après avoir versé au notaire rédacteur l’intégralité du prix et des frais […] sera en droit de lui faire sommation par exploit d’huissier de se présenter chez le même notaire. Faute par le promettant de déférer à cette sommation, il sera dressé un procès verbal de défaut destiné à être publié au service de la publicité foncière. Le bénéficiaire pourra à son choix dans le procès verbal :
-soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution en nature de la vente en application de l’article 1221 d u code civil, et solliciter en conséquence la constatation judiciaire de la vente. […]
-soit faire constater l’inexécution de la vente et déclarer alors sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. […]
La carence du promettant ne saurait entraîner aucun transfert de propriété de sa part sur le bien, ce transfert ne devant résulter que d’un acte authentique de vente constatant le paiement du prix, ou, à défaut, d’un jugement.”

Il ressort de ces clauses qu’aucune forme n’est fixée pour la levée d’option par le bénéficiaire de la promesse, seule sa temporalité étant fixée, soit avant le 30 mars 2022, date dont le promettant ne peut se prévaloir si la non-réalisation de la vente provient de sa propre carence.

Mme [C] justifie de l’envoi, le 21 janvier 2022, de son offre de prêt à l’étude notariale chargée d’officier pour la réitération de la vente en la forme authentique.

Elle produit en outre :
-un courrier électronique de cette même étude en date du 15 mars 2022, dans lequel sa correspondante lui indique qu’elle la tiendra au courant dès qu’elle aura des informations relatives à l’avancement du dossier de protection des majeurs ouvert au bénéfice de [N] [D],
-un courrier électronique de cette même étude en date du 16 mars 2022, dans lequel la même personne lui indique qu’elle a été en relation avec le notaire du vendeur, lequel l’a informée du placement de ce dernier sous sauvegarde de justice, ce qui ne permet pas de procéder à la signature de la vente, et par lequel elle conclut : “La situation n’est donc pas débloquée, et une signature de la vente fin mars comme prévu ne sera pas envisageable, mais le dossier suit son cours.”,
-un courrier électronique de la même correspondante en date du 15 novembre 2022, dans lequel elle lui expose ne plus avoir de nouvelles depuis juin 2022, mais solliciter le notaire du vendeur pour faire un point de situation.

Il en résulte que Mme [C] a bien fait état de manière non équivoque de sa volonté de lever l’option auprès du notaire chargé de procéder à la réalisation de la vente dès avant le 30 mars 2022, et que les promettants ne sauraient se prévaloir du dépassement de ce délai pour la réalisation de la vente, alors qu’ils sont à l’origine, par leur carence, du défaut de suites données à cette levée d’option.

Il s’en évince de même que Mme [C] a maintenu sa volonté d’acquérir le bien au-delà de la date du 30 mars 2022.

Dans ces conditions, les promettant ne sont pas fondés à opposer à Mme [C] le dépassement du délai fixé au 30 mars 2022, et demeurent tenus par leur engagement de lui vendre le bien qui en est l’objet, dès lors que la promesse n’est pas caduque.

Il est enfin notable que la procédure contractuellement prévue pour obtenir la réitération forcée de la vente n’est pas prescrite à peine d’une quelconque sanction, et qu’il est au contraire rappelé la nécessité d’une intervention judiciaire pour voir déclarer la vente parfaite.

Il résulte de ce qui précède que les ayants-droit de [N] [D] sont tenus par l’engagement de leur auteur, que ce dernier, avec Mme [I] [D] et M. [T] [D] se sont engagés à vendre leur bien à Mme [C] et n’ont pas été déchargés de leur obligation de procéder à cette vente, que les conditions suspensives stipulées au profit de Mme [C] ont été levées, et que cette dernière a levé l’option, ces deux événements étant intervenus dans les délais prévus au contrat.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de Mme [I] [D] tendant à voir prononcer la caducité de la promesse, et il doit au contraire être constaté que la vente est parfaite entre d’une part Mme [C] et d’autre part [L], [P] et [Q] [D] venant aux droits de [N] [D], ainsi qu’[T] et [I] [D].

Ces derniers seront condamnés à procéder à la réitération de la vente par devant notaire dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Il n’y a pas lieu à astreinte dès lors qu’en tout état de cause, il sera dit qu’à l’expiration d’un délai de quatre mois, la présente décision vaudra vente entre les parties à l’instance. Par suite, il sera ordonné la publication de la présente décision, dans les quatre mois de la date de son prononcé.

II / Sur l’application de la clause pénale

Mme [C] demande l’application d’une clause pénale de 14 000 € au motif que la vente n’a pas été réitérée en raison d’un comportement fautif des promettants, et que du fait de ce comportement, elle subit divers préjudices, en ce qu’elle a inscrit son enfant à [Localité 3] dès la réalisation des conditions suspensives, et a dû de ce fait déménager dans un logement en location temporairement dans l’attente de l’issue du litige, étant précisé que cette situation transitoire a finalement duré plusieurs années. Elle ajoute qu’elle va devoir souscrire un nouveau contrat de crédit, très probablement à des conditions moins avantageuses que le premier.

Mme [I] [D] estime que la faute des promettants n’est pas démontrée, de sorte que la clause pénale ne peut recevoir application, d’autant qu’ils ne sont jamais revenus sur leur promesse. Elle rappelle que Mme [C] connaissait la situation et notamment le fait que [N] [D] occupait les lieux, et qu’en tout état de cause, seuls ses héritiers ont été défaillants et pourraient être condamnés à ce titre.

Mme [Q] [J] souligne qu’elle a fait diligence dès qu’elle a été informée de la situation. Elle souligne que le tuteur n’a été désigné que le 15 décembre 2022, et que la mise en demeure de Mme [C] a été adressée directement à M. [N] [D] le 12 janvier 2023, sans qu’elle ne justifie de la réception de ce courrier. Elle souligne que la vente aurait pu être réitérée avant le décès de son père.

*
La page 10 de la promesse de vente contient une clause intitulée “stipulation de pénalité compensatoire”, rédigée comme suit :
“Dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de quatorze mille euros (14 000, 00 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.
En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le promettant s’il y a eu une somme versée par le bénéficiaire à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation, et que l’inexécution fautive incombant à ce dernier permet au promettant de la récupérer en tout ou partie.”

En premier lieu, il est établi que Mme [C] s’est heurtée à la passivité des promettants, lesquels n’ont pas réitéré la vente alors que toutes les conditions contractuellement fixées étaient réunies pour le faire.

Ils se sont notamment abstenus de mettre en oeuvre les procédures qui leur étaient offertes pour permettre l’aboutissement de la vente malgré le placement de [N] [D] sous sauvegarde de justice, puis sous tutelle. Suite au décès de ce dernier, les héritiers, à l’exception de [Q] [J], n’ont pas davantage manifesté leur volonté, imposant de mener la présente instance à son terme.

Cette passivité, qui a largement reporté la date du transfert de propriété auquel ils n’étaient pourtant pas opposés, constitue une négligence fautive qui peut justifier la mise en oeuvre de la clause pénale contractuellement prévue, sous réserve du respect de ses conditions.

En deuxième lieu, Mme [C] produit aux débats trois courriers de mise en demeure d’avoir à réitérer la vente, adressés chacun à l’un des promettants en date du 12 janvier 2023, et portant en entête mention d’un numéro de lettre recommandée avec accusé de réception.

Ces courriers ne sont accompagnés d’aucun justificatif d’envoi ni de réception. Toutefois, il ressort du courrier du conseil de Mme [I] [D] du 30 janvier 2023 que cette dernière a bien reçu cette lettre de mise en demeure.

Concernant l’envoi à ses frères, et, plus particulièrement, au tuteur de M. [N] [D], alors même que dans un autre courrier du 30 janvier 2023, le conseil de Mme [I] [D] a informé le conseil de Mme [C] de l’identité de la tutrice, certes avec une erreur d’orthographe, mais aussi du nom de son avocat, cette dernière n’a pas régularisé la situation en adressant une mise en demeure au tuteur ou à l’avocat du majeur protégé.

Pour autant, il est de principe ancien et constant que l’assignation, acte introductif d’instance, vaut mise en demeure. Or, l’assignation de [N] [D] a bien été faite en considération de sa représentation par sa tutrice, laquelle en a reçu la signification.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que les promettants de même que leurs ayants-droit ont été valablement mis en demeure, conformément aux termes de la stipulation de pénalité compensatoire.

Par conséquent, Mme [C] est fondée à obtenir le paiement de la pénalité contractuellement prévue à l’égard des promettants et de leurs ayants-droit, ceux-ci étant tenus par les termes contractuels dans les mêmes conditions que leur auteur, dont ils doivent donc assumer la défaillance.

En dernier lieu, s’agissant d’une somme représentant 10 % du prix de vente, et alors que la réitération de celle-ci était initialement fixée à la fin du mois de mars 2022, de sorte qu’il a été imposé à Mme [C], sans aucune faute de sa part, le report de l’accès à ses droits à plus de quatre années et demi plus tard, cette pénalité n’apparaît pas manifestement excessive. Elle n’est pas davantage dérisoire au regard du fait que Mme [C] était informée, au moment de la signature de la promesse, de la fragilité de la situation de l’un des promettants.

Il s’en suit qu’il y a lieu de condamner Mme [I] [D], M. [T] [D], M. [L] [D], M. [P] [D] et Mme [Q] [D] épouse [J] à payer à Mme [C] la somme de 14 000 € au titre de l’application de la clause pénale.

III / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts [D], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

La solution du litige conduit à accorder à Mme [C] une indemnité pour frais de procès à la charge des consorts [D], qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, au regard de l’objet du litige, à savoir une vente immobilière, et de la gravité des effets de la présente décision, l’exécution provisoire de droit sera écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [I] [D] de sa demande tendant à voir prononcer la caducité de la promesse de vente conclue le 2 décembre 2021 ;

Constate qu’est parfaite la vente du bien désigné comme suit :

à [Adresse 9] (Haute-Garonne) [Adresse 9],
une maison à usage d’habitation avec terrain attenant comprenant : deux pièces en rez-de-jardin, et en rez-de-chaussée : entrée, trois chambres, séjour, deux cuisines, cellier, WC, salle de bain, poulailler, bergeries, porcheries, et un hangar d’environ 100 m², figurant ainsi au cadastre : section B n°[Cadastre 1] [Adresse 9], surface 00 ha 57 a 23 ca et section B n°[Cadastre 2] [Adresse 9], surface 00 ha 12 a 89 ca,

entre :
d’une part :
-Mme [I], [E], [D], née le 17 mars 1949 à [Localité 1],
-M. [T], [X], [D], né le 23 juin 1947 à [Localité 1],
-M. [L] [D], né le 1er décembre 1974 à [Localité 1],
-M. [P] [D], né le 16 septembre 1972 à [Localité 1],
-Mme [Q] [D] épouse [J], née le 27 octobre 1976 à [Localité 6],
vendeurs,

et d’autre part : Mme [A] [C], née le 23 juillet 1998 à [Localité 1], acquéreur,

moyennant le paiement d’un prix de 140 000 € ;

Ordonne aux parties à la vente de se présenter par devant notaire pour signer un acte authentique de vente dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et à Mme [A] [C] de procéder au paiement du prix dans les conditions prévues en page 6, paragraphe “Réalisation”, de la promesse de vente du 2 décembre 2021 ;

Dit n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

Dit qu’à défaut pour les parties de signer un acte authentique de vente par devant notaire dans ce délai, le présent jugement vaudra titre de propriété à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de la date de la présente décision ;

Ordonne la publication de la présente décision au service de la publicité foncière de Toulouse, dans un délai de quatre mois à compter de la date de son prononcé ;

Condamne Mme [I] [D], M. [T] [D], M. [L] [D], M. [P] [D] et Mme [Q] [D] épouse [J] à payer à Mme [A] [C] la somme de 14 000 € au titre de la clause pénale stipulée à la promesse ;

Condamne in solidum Mme [I] [D], M. [T] [D], M. [L] [D], M. [P] [D] et Mme [Q] [D] épouse [J] aux dépens de l’instance ;

Condamne Mme [I] [D], M. [T] [D], M. [L] [D], M. [P] [D] et Mme [Q] [D] épouse [J] à payer à Mme [A] [C] une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de Mme [I] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ecarte l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 24 septembre 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT