TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 23/02899 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XAKD

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEURS :

M. [A] [F]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Benjamin MILLOT, avocat au barreau de LILLE

Mme [D] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Benjamin MILLOT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [K] [O]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Caroline CHAMBAERT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES
Assesseur: Leslie JODEAU
Assesseur: Sophie DUGOUJON
Greffier : Margaux PRUVOST

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 Avril 2025 ;

A l’audience publique du 02 Avril 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 29 juin 2026 puis prorogé pour être rendu le 15 Septembre 2026

Sophie DUGOUJON, juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Septembre 2026, et signé par Ghislaine CAVAILLES, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 06 juillet 2020, M. [A] [F] et Mme [D] [Z] (ci-après  »les acquéreurs ») ont acquis un bien immobilier sis [Adresse 3] (Nord) appartenant à M. [K] [O] (ci-après  »le vendeur ») et ce, moyennant le prix principal de 221.000 euros, dont 2.000 euros au titre de meubles meublant.

Se plaignant de la découverte d’importants problèmes d’humidité en provenance de la cave de l’immeuble, M. [F] et Mme [Z] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, suivant lettre recommandée avec avis de réception datée du 02 février 2023, mis en demeure le vendeur d’avoir à les indemniser du montant des réparations à prévoir, soit la somme de 19.918,26 euros.

Aucune solution amiable n’ayant été trouvée, M. [F] et Mme [Z] ont, par exploit daté du 24 mars 2023, assigné M. [O] devant le tribunal judiciaire de LILLE en réduction du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, ainsi qu’en dommages et intérêts.

La clôture des débats est intervenue le 15 décembre 2023, suivant ordonnance du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience du 03 octobre 2024.

Les acquéreurs s’étant plaints de la découverte, postérieurement à l’ordonnance de clôture, de la non-conformité du raccordement des installations de l’habitation au réseau public d’assainissement, l’affaire a, à la demande conjointe des parties, été renvoyée à l’audience de mise en état du 29 janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance de clôture a été révoquée.

La clôture des débats est finalement intervenue le 23 avril 2025, suivant ordonnance du même jour, et l’affaire a été fixée à l’audience du 02 avril 2026.

* * *

Au terme de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, M. [F] et Mme [Z] demandent au tribunal, au visa des articles 1137, 1641 et suivants et 1603 du Code civil et 700 du Code de procédure civile, de :

– condamner M. [O] à leur verser et porter la somme de 17.000 euros TTC correspondant au montant des travaux de reprise des désordres tels que préconisés par l’Expert et correspondant aux factures acquittées auprès de la Société MUR PROTECT,
– condamner M. [O] à leur verser et porter la somme de 3.000 euros au titre de leurs préjudices de jouissance et moral,
– condamner M. [O] à leur verser et porter la somme de 2.886,95 euros avec revalorisation selon l’indice BT01 de la construction correspondant aux travaux de raccordement au réseau d’assainissement public suite au défaut de conformité de l’immeuble vendu,
– condamner M. [O], outre aux entiers frais et dépens de l’instance, à leur verser et porter la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– rappeler y a voir lieu, comme de droit, à l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 04 mars 2025, M. [O] demande au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du Code Civil, de :

– débouter Mme [Z] et M. [F] de l’ensemble de leur demandes fins et conclusions,
Reconventionnellement,
– condamner solidairement Mme [Z] et M. [F] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil,
– condamner solidairement Mme [Z] et M. [F] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties susvisées pour l’exposé des moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’article 1625 du Code civil dispose que la garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.

Aux termes de l’article 1641 du même code, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1643 précise que « il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. ».

L’action en garantie des vices cachés ouvre droit, pour l’acquéreur soit de solliciter la remise de la chose moyennant restitution de son prix, soit de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Par ailleurs, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu, outre la restitution du prix (ou de partie du prix) qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, M. [F] et Mme [Z] exposent que le 17 avril 2021, à l’occasion de travaux de détapissage, ils ont eu la désagréable surprise de constater que les murs du rez-de-chaussée situés au-dessus de la cave de l’immeuble étaient saturés d’humidité, ce que M. [O] ne pouvait ignorer puisqu’il avait lui-même fait appel à une société spécialisée en la matière quelques années plus tôt. Ils font valoir que ce grave désordre constitue un vice caché au sens des articles 1641 et suivants du Code civil leur ouvrant droit à action estimatoire et, plus précisément à prise en charge par le vendeur du montant des travaux de traitement de cette humidité.

Il convient, à titre liminaire, de rappeler l’existence, à l’acte authentique de vente du 06 juillet 2020, d’une clause de non-garantie des vices cachés insérée à l’acte authentique de vente du 28 juillet 2020 ainsi rédigée :

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
des vices apparents,
des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR » (pièce n°1 demandeurs, page 9).

Cette clause exclut donc toute garantie du vendeur non-professionnel (tel que cela est manifestement le cas de M. [O]) à raison des vices cachés pouvant affecter l’immeuble, sauf pour les acquéreurs à rapporter la preuve de sa mauvaise foi.

Il convient dès lors d’examiner le vice dénoncé par les acquéreurs afin non seulement de déterminer s’il existait au moment de la vente, s’il était apparent ou caché à leurs yeux, connu ou non du vendeur et s’il remplit les conditions de gravité de l’article 1641 du Code civil.

Sur ce, au soutien de leur prétention, M. [F] et Mme [Z] versent aux débats diverses photographies :

– des photographies en noir et blanc datées du 23 mai 2020, soit antérieurement à la vente litigieuse, montrant une cave vide, dont le tribunal ne saurait déterminer s’il s’agit de celle de l’immeuble objet du litige et si cette pièce présentait alors, ou non, des signes d’une humidité anormale (pièce n°2) ;
– des photographies en noir et blanc datées du 17 avril 2021, soit de neuf mois après l’acquisition de l’immeuble, montrant, en gros plan, dans une pièce qui ne peut être déterminée, le bas d’un mur s’effritant sous du papier peint arraché (ibid) ;
– des photographies que les demandeurs indiquent, sans en justifier, dater du mois de janvier 2023, montrant une cave – dont il ne peut être assuré qu’il s’agit de celle de l’immeuble litigieux – partiellement inondée (pièce n°7).

Les demandeurs se prévalent, surtout, d’un devis signé le 28 décembre 2022 auprès de la société MURPROTECT aux fins de réalisation, au sein de l’immeuble litigieux (pièce n°3) :

– de travaux d’étanchéité des parois enterrées et plus précisément de traitement d’infiltrations latérales et de poussées de sel, lesdits travaux incluant, notamment, un décaissement en vue de la création d’une dalle drainante, la création d’un puisard avec trois réhausses et l’installation d’une pompe de relevage, le tout pour un montant total de 13.508,29 euros T.T.C. ;
– de travaux de traitement de l’humidité grimpante pour un montant de 6.409,97 euros T.T.C.

Ledit devis, rappelle, à titre liminaire, les résultats du diagnostic effectué par la même société le jour-même, à savoir le constat, au titre des pathologies affectant l’immeuble, d’une infiltration par les murs enterrés et de remontées capillaires en sous-sol. Il doit être relevé qu’il n’est, en revanche, fait mention d’aucune difficulté relative au rez-de-chaussée ou aux étages de l’immeuble, ainsi que le déplorent pourtant les demandeurs.

En tout état de cause, étant rappelé que le tribunal ne peut fonder sa décision uniquement sur un rapport d’expertise amiable et a fortiori sur un rapport de diagnostic unilatéralement établi à l’initiative des demandeurs à l’instance, il convient de constater que la réalité des désordres relevés par la société MURPROTECT, leur cause et les moyens d’y remédier ne sont, en l’état des pièces produites à la cause, corroborés par aucun autre élément objectif, les photographies prémentionnées ne pouvant, pour les motifs ci-dessus développés, valablement rapporter cette preuve.

Or, il n’est produit aucun procès-verbal de constat, aucune mesure des taux d’humidité ou tout autre avis d’un professionnel.

De surcroît, à supposer suffisamment rapportée l’existence, au sein de l’immeuble litigieux, d’infiltrations par les murs enterrés et de remontées capillaires, causes d’une humidité importante, rien ne permet de démontrer que tel était déjà le cas au jour de la vente.

A cet égard, M. [F] et Mme [Z] indiquent n’avoir fait la découverte de cette humidité que de manière fortuite, un an et huit mois plus tard, tandis qu’ils arrachaient du papier peint dont d’aucun pourrait s’étonner qu’il ne présente alors aucun stigmate, malgré l’ancienneté et l’ampleur alléguées de ladite humidité.

Le fait que M. [O] ait, cinq ans et demi plus tôt, sollicité l’avis de la même société spécialisée dans le traitement contre l’humidité (pièce n°4 demandeurs) sans se conformer aux préconisations alors émises, ce qu’il reconnaît et explique d’ailleurs au terme de ses écritures, ne saurait suffire à démontrer que les désordres à l’origine de cette intervention étaient localisés au même endroit de l’habitation, ont perduré jusqu’à la vente et que ceux dont les acquéreurs se plaignent aujourd’hui n’en sont que la continuité.

Dès lors, en l’état de ces éléments, il doit être retenu que M. [F] et Mme [Z] défaillent à rapporter la preuve de ce que l’immeuble est, et était, déjà au jour de la transaction, affecté d’un vice caché.

Leur demande fondée sur les articles 1641 et suivants du Code civil doit, en conséquence, être rejetée.

Sur le défaut de délivrance conforme

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application des articles 1603 et 1604 du Code civil, le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme aux prescriptions contractuelles et cela quand bien même il n’aurait pas lui-même connu le défaut de conformité au moment de la vente.

Si tel n’est pas le cas, l’acquéreur est en droit de solliciter, soit la résolution de la vente, soit l’allocation de dommages intérêts, sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice.

La caractérisation du défaut de conformité n’implique ni bonne ni mauvaise foi du vendeur.

En l’espèce, s’agissant du raccordement au réseau d’assainissement, l’acte authentique de vente dressé le 06 juillet 2020 stipule que :

« LE VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du Code de la santé publique. Une lettre délivrée le 9 juin 2020 par le service communal, dont l’original est annexé, constate que l’immeuble est raccordable. (pièce n°1, page 20).

La société NOREADE avait, en effet, indiqué, aux termes dudit courrier joint à l’acte de vente (pièce n°3 défendeur) :
« Nous vous informons que cet immeuble est raccordable à un réseau public d’assainissement collectif aboutissant à une station d’épuration. Toutefois, sans contrôle des installations sanitaires, nous ne pouvons vous confirmer si l’immeuble est totalement et correctement raccordé à ce réseau.

L’obligation d’effectuer un contrôle des installations d’assainissement dans le cadre d’une vente concerne les immeubles non raccordés au réseau d’assainissement. Cependant, si vous le souhaitez, nos services peuvent procéder au contrôle de bon raccordement de ce bien au réseau public de collecte ».

En vendant un immeuble raccordé au réseau public d’assainissement, M. [O] s’est ainsi engagé, contrairement à ce qu’il soutient aujourd’hui aux termes de ses écritures, à délivrer un bien dont l’intégralité des installations et écoulements d’eaux usées y était raccordée, seuls le caractère direct de ce raccordement et sa conformité aux normes en vigueur (son « bon » raccordement), qui n’avaient pas pu être vérifiés par la société NOREADE ainsi qu’indiqué dans son courrier précité, n’étant pas garantis aux acquéreurs.

Afin de démontrer que le vendeur a failli à son obligation, M. [F] et Mme [Z] versent, notamment, aux débats le rapport de diagnostic réalisé par NOREADE le 13 septembre 2024 sur leurs installations d’assainissement sis [Adresse 4], rapport aux termes duquel il leur est indiqué que leurs installations sanitaires sont partiellement raccordées au réseau public d’assainissement collectif et nécessitent des travaux de mise en conformité, à savoir (pièce n°9 demandeurs) :

– « vidanger, désinfecter et remblayer tous les dispositifs d’ANC » (que le tribunal comprend comme « assainissement non-collectif »),
– supprimer tout siphonement et décantation des eaux usées,
– raccorder directement les eaux usées à la boîte de branchement sans interposition d’un prétraitement,
– équiper systématiquement les regards de visite d’une cunette et d’un tampon fonte hydraulique.

Toutefois, outre qu’il n’est aucunement précisé par ledit rapport de diagnostic quels dispositifs de prétraitement et/ou d’assainissement non-collectif ni quel « ouvrage privé » il conviendrait de supprimer, il convient derechef de rappeler que le tribunal ne peut fonder sa décision uniquement sur un diagnostic amiable, mais doit rechercher si ce rapport est confirmé par d’autres éléments de preuve objectifs, ceci étant d’autant plus nécessaire dans le cas d’espèce qu’il est indiqué au rapport de la société NOREADE prémentionné que « le contrôle a été réalisé par un simple examen visuel et exclusivement sur la base des informations et documents fournis par le propriétaire de l’immeuble lors de la visite ».

Or, il n’est versé aucun autre justificatif au soutien de la demande qu’un devis établi le 16 septembre 2024 par la société PEVELE TP (pièce n°12), lequel ne détaille nullement les travaux nécessités aux fins de « remise en conformité [du] tout-à-l’égout » hormis :

« – Terrassement de tranchée à la main : 10 ml
– Dépose et repose de parquet : 1 forfait
– Dépose et repose dalle béton : 1 forfait
– Fourniture et pose PVC D.100 NF : 10 ml
– Fourniture et pose PVC D.40 NF : 3 ml
– Petites fournitures (Y, T, coudes, raccords…) : 1 forfait »

ce qui n’est pas de nature à éclairer la juridiction sur l’existence ou l’absence de raccordement de chacune des installations de l’habitation au réseau collectif de recueil des eaux usées non plus que, dans l’hypothèse d’un non-raccordement ou d’un raccordement partiel, sur les installations et évacuations concernées et les travaux propres à y remédier.

Aucun de ces éléments ne fait, en outre, état d’une fosse septique, voire d’une simple fosse.

M. [F] et Mme [Z] défaillant, ainsi, en l’état, à rapporter la preuve de l’absence de raccordement de l’intégralité des installations et évacuations de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif des eaux usées et par conséquent, la preuve d’un défaut de délivrance conforme aux stipulations contractuelles de l’immeuble, leur demande indemnitaire de ce chef sera également rejetée.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire

En application de l’article 1240 du Code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, M. [O] sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation solidaire de M. [F] et Mme [Z] à lui verser la somme de 2.500 euros au motif d’une procédure abusive.

Toutefois, il ne développe aucunement en quoi les acquéreurs auraient abusivement saisi la juridiction, la mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduisant pas nécessairement une faute susceptible de caractériser les conditions d’application de l’article précité.

Il ne démontre pas davantage l’existence d’un préjudice spécifique qui en serait découlé pour lui et qu’il conviendrait d’indemniser au-delà des frais irrépétibles.

La demande doit, dans ces conditions, être rejetée.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, M. [F] et Mme [Z], qui succombent en leurs demandes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance, de sorte que leur demande au titre des frais irrépétibles doit être rejetée.

L’équité commande, en outre, qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 précité au profit de M. [O] qui a été contraint d’engager des frais irrépétibles non-compris dans les dépens pour faire valoir sa défense en Justice. Il lui sera accordé, à ce titre, la somme réclamée de 2.000 euros.
Enfin, il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit déjà le jugement par l’effet de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, ni de déroger à ce principe compte tenu de la teneur de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute M. [A] [F] et Mme [D] [Z] de l’intégralité de leurs demandes ;

Déboute M. [K] [O] de sa demande reconventionnelle indemnitaire ;

Condamne in solidum M. [A] [F] et Mme [D] [Z] à payer à M. [K] [O] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [A] [F] et Mme [D] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Margaux PRUVOST Ghislaine CAVAILLES

Chambre 04

N° RG 23/02899 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XAKD

[A] [F], [D] [Z]
C/
[K] [O]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.