TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/03079
N° Portalis 352J-W-B7I-C4IZ5

N° MINUTE : 2

Assignation du :
28 Février 2024

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 25 Septembre 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L A B L L 55
[Adresse 1]
[Localité 2]/France

représentée par Maître Grégory LEVY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0013

DEFENDERESSE

Société civile à capital variable FONCIERE MEDICALE N°1
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0182

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 20 Mai 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2019, la S.C.I FONCIERE MEDICALE N°1 a donné à bail en renouvellement à la S.A.R.L. A B L L 55, un local commercial dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 4] dans le [Localité 4] à [Localité 1] pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2019, avec échéance au 30 septembre 2028, moyennant le paiement d’un loyer annuel initial de 200.000 euros hors taxes et hors charges.

Par avenant du 24 novembre 2020, les parties sont notamment convenues d’aménager provisoirement les conditions financières du bail au regard de la crise sanitaire relative au Covid 19. En contrepartie, le preneur a renoncé expressément à donner congé à la fin de la première période triennale, soit pour le 30 septembre 2022.

Par acte extrajudiciaire du 18 janvier 2023, la S.A.R.L. A B L L 55 a demandé à la S.C.I FONCIERE MEDICALE N°1 la révision du loyer.

La bailleresse n’a pas répondu à la demande de révision.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, la S.A.R.L. A B L L 55 a fait assigner la S.C.I FONCIERE MEDICALE N°1 aux fins de voir :

– FIXER à 84.422 € HT et HC par an en principal le loyer révisé au 18 janvier 2023 pour les locaux loués par Ia société A B L L 55 sis à [Localité 1] ([Localité 5][Adresse 5], somme à parfaire,
– DIRE que la société FONCIERE MEDICALE N°1 devra rembourser à la société A B L L 55 les trop perçus de loyer depuis le 18 janvier 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la révision, puis à compter de chaque échéance trimestrielle,
Préalablement et conformément à l’article R.145-30 du code de commerce, au cas où le Juge des loyers commerciaux s’estimerait insuffisamment informé,
– ORDONNER une expertise pour étudier au 18 janvier 2023, les modifications des facteurs de commercialité ayant entrainé une baisse des valeurs locatives de plus de 10 % depuis le début du bail commercial renouvelé à compter du 1er octobre 2019 ;
– FIXER le loyer provisionnel à 84.422 € HT et HC/an en principal à effet du 18 janvier 2023 jusqu’à la fixation définitive ;
– CONDAMNER la société FONCIERE MEDICALE N°1 au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
– RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Par jugement avant dire droit en date du 5 juillet 2024, le juge des loyers commerciaux a :

– désigné Mme [Z] [B] en qualité d’expert aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués et donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 18 janvier 2023 ;
– fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges ;
– réservé les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 1er décembre 2025 laissant à l’appréciation du tribunal la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, et estimant que la valeur locative peut être appréciée à hauteur de 99.300 euros.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 12 février 2026, la S.A.R.L. A B L L [Cadastre 1] demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – fixer à la somme de 91.755 euros hors taxes et hors charges par an en principal le loyer révisé à compter du 18 janvier 2023 pour les locaux loués sis [Adresse 4] à [Localité 6] ;
– dire et juger que les trop-perçus de loyers porteront intérêt au taux légal depuis la date de la demande de révision le 18 janvier 2023, puis à compter de chaque date d’exigibilité, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil pour ceux correspondant à des trop-perçus de loyers reçus depuis plus d’un an ;
– condamner la S.C.I. Foncière médicale n°1 au paiement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont le remboursement des frais d’expertise judiciaire avancées par elle ”.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 11 mai 2026, la S.C.I. FONCIERE MEDICALE N°1 demande au juge des loyers commerciaux de :

“ A titre principal,

– fixer le montant du loyer révisé à compter du 18 janvier 2023 à la somme annuelle en principal hors taxes et hors charges de 210.415,24 euros ;
– juger que, conformément à l’article 1231-6 du code civil, les compléments de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’à leur paiement aux bailleurs, et ce avec la capitalisation dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil pour les intérêts correspondant à des compléments de loyers dus depuis plus d’un an ;

A titre subsidiaire, pour le cas où il serait jugé qu’il s’est produit, au cours de la période considérée, une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de la valeur locative de plus de 10 %,

– fixer le montant du loyer révisé à compter du 18 janvier 2023 à la somme annuelle en principal hors taxes et hors charges de 113.200 euros ;

En tout état de cause,

– débouter la S.A.R.L. A B L L 55 de l’ensemble de ses demandes ;
– condamner la S.A.R.L. A B L L 55 à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ”.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 20 mai 2026 et la décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile et de l’article 4 du code de procédure civile, le juge des loyers commerciaux n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Il ne sera donc pas statué sur la demande de la S.A.R.L. A B L L 55 de condamnation de la S.C.I. FONCIERE MEDICALE N°1 à lui rembourser les trop-perçus de loyers figurant dans ses motifs et pas dans le corps de son dispositif, au demeurant hors de l’office du juge des loyers commerciaux.

Sur la date de révision du prix du bail

En application des articles L.145-38 et R.145-20 et suivants du code de commerce, le bailleur peut demander la révision du prix du bail tous les trois ans à compter de la dernière fixation amiable ou judiciaire du prix et la révision prend effet à compter de la date de la demande en révision, laquelle doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier et comprendre à peine de nullité le montant du loyer demandé ou offert.

En l’espèce, les locaux litigieux, sis [Adresse 6], à [Localité 7], ont été donnés à bail en renouvellement par la S.C.I. FONCIERE MEDICALE N°1 à la S.A.R.L. A B L L 55 en vertu d’un acte sous seing privé du 26 novembre 2019 modifié par avenant du 24 novembre 2020, pour y exercer l’activité de « Restauration traditionnelle italienne sous l’enseigne ‘’Fratellini Caffè’’ », pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2019 jusqu’au 30 septembre 2028.

Par acte extrajudiciaire du 18 janvier 2023, la S.A.R.L. A B L L 55 a fait signifier à la S.C.I. FONCIERE MEDICALE N°1 une demande de révision triennale du loyer, invoquant des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité ayant engendré une baisse de la valeur locative.

Par conséquence, il convient de rechercher s’il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre le 1er octobre 2019, date d’effet du bail, et le 18 janvier 2023, date de la demande de révision du loyer.

Sur le prix du bail révisé

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1) Les caractéristiques du local considéré ;
2) La destination des lieux ;
3) Les obligations respectives des parties ;
4) Les facteurs locaux de commercialité ;
5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Néanmoins, selon l’article L.145-38 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n°2014-626 du 10 juin 2014, par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il est acquis qu’en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice.

En outre, en l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le montant du loyer en cours et celui du plafond résultant de la variation indiciaire, soit au montant du loyer en cours lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci, de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause le montant de la valeur locative.

Il est également constant que la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité s’entend comme celle qui touche l’environnement matériel des lieux loués, desserte et voies de circulation, fermeture ou ouverture de station de transports publics, facilités de stationnement, implantation ou disparition d’autres commerces, constructions nouvelles. La modification matérielle, et non un autre facteur, telle la conjoncture, doit avoir entraîné « par elle-même » une variation de plus de 10 % de la valeur locative du local considéré et non du loyer qui a pu être fixé à un autre montant que la valeur locative.

Enfin, il y a lieu de rappeler que lorsque la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité est rapportée, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, au besoin d’office, si cette variation a entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

Sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité

Aux termes de l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent de manière durable ou provisoire.

En l’espèce, selon l’expert judiciaire, les locaux sont situés au rez-de-chaussée d’un immeuble ancien, dans le [Localité 8] au [Adresse 7] qui est une large et longue voie à double sens de circulation avec six voies de circulation dont deux d’autobus dans les deux sens, s’étendant de la [Adresse 8] à la [Adresse 9]. L’expert judiciaire relève que la [Adresse 10] marque la frontière entre les [Localité 9] et [Localité 4] et bénéficie d’une forte circulation automobile. Il indique que les locaux loués relèvent du tronçon de cette rue compris entre la [Adresse 11] et le [Adresse 12], en retrait de 80 mètres environ de la [Adresse 9], sur le côté pair étant le plus recherché par son ensoleillement ; et avec une commercialité de quartier comprenant sur le côté pair plusieurs restaurants, un horloger, une pharmacie, un accessoiriste de moto, et de l’autre côté de l’avenue des immeubles de bureaux.

Les locaux sont situés à proximité (environ 200 mètres) du Palais des Congrès et de la galerie marchande « Les Boutiques du Palais » située en son sein.

Les locaux sont desservis par la station de métro et [Etablissement 1] – Palais des Congrès » (lignes 1, C et E) située à 40 mètres environ des locaux ; des arrêts d’autobus « Porte-[Localité 10] – Grande Armée » situés à 30 mètres environ des locaux (lignes 73, N11, N24 et N153) ; et une station de tramway « Porte [Localité 10] » (ligne T3B, dont le tronçon est en service depuis le 5 avril 2024). Il est relevé par l’expert judiciaire la présence d’un parking public « Indigo Palais des Congrès » à 200 mètres environ des locaux.

L’expert conclut à une « bonne situation pour un restaurant dans un quartier d’affaires et de congrès, avec toutefois une assez forte concurrence de restaurants alentour ».

S’agissant de l’existence des éléments susceptibles d’avoir modifié matériellement les facteurs locaux de commercialité, le rapport d’expertise relève en substance au titre de la période considérée du 1er octobre 2019, date du dernier renouvellement du bail, au 18 janvier 2023, date de révision du loyer :

– une commercialité relativement stable sur le tronçon dont dépendent les locaux loués, avec une rotation de quelques commerces ou changement d’enseigne et peu d’arrivées de nouvelles boutiques ;
– une diminution de 49,70 % de la fréquentation de la station de métro « [Etablissement 2] des Congrès » entre 2019 et 2021 laquelle est supérieure à la baisse de fréquentation moyenne de Paris sur la même période s’établissant à 32,55 % ;
– un changement de destination de 165 m² des constructions situées dans un rayon de 400 mètres aux alentours des locaux loués et l’absence de nouvelle construction ou d’extension des constructions existantes dans la même zone au cours de la période considérée ;
– l’existence de travaux de modification de la voirie et d’aménagement de la [Adresse 9] réalisés entre 2017 et 2024 qui ont porté sur l’extension de la ligne de tramway T3b et sur l’aménagement de la [Adresse 9] avec une modification et une réduction de la circulation automobile ainsi que la création d’espaces piétons et végétalisés ;
– une modification de la circulation automobile rendue très difficile à raison des travaux précités et ayant consisté à ce que les voitures circulaient devant le Palais des Congrès en début de période et n’y circulaient plus à la fin de la période considérée ;
– l’inaccessibilité par les piétons des entrées principales du Palais des Congrès au cours de la période considérée et à raison des travaux précités.

L’expert a relevé l’ensemble de ces éléments, tout en laissant à l’appréciation du tribunal le caractère matériel de la modification des facteurs locaux de commercialité.

La S.A.R.L. A B L L 55 soutient qu’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité de manière durable et défavorable à son commerce est intervenue entre le 1er octobre 2019 et le 18 janvier 2023 en raison du cumul de six éléments, à savoir :

– les travaux issus du projet Éole en cours depuis 2017 et ses conséquences sur la commercialité, l’accessibilité et la visibilité des locaux loués, la circulation et le stationnement automobiles, l’aspect du quartier et la vacance des commerces ;
– la baisse de la fréquentation touristique depuis 2019 à raison des manifestations et des grèves de transport en commun survenues au cours de la période considérée telles que les manifestations des « Gilets jaunes » ;
– la mise à l’arrêt de l’activité économique nationale et internationale, l’augmentation du nombre de commerces vacants et la baisse des chiffres d’affaires des commerces au sein du secteur considéré à raison de la pandémie relative au Covid-19 et des mesures de restrictions des déplacements prises dans ce cadre ;
– la diminution de près de 50 % de la fréquentation de la station de métro [Adresse 13] ;
– la vacance des commerces résultant de la détérioration de la situation autour du Palais des Congrès notamment du point de vue de la circulation et du stationnement automobiles ;
– et enfin, la modification de voirie et les travaux d’aménagement de la [Adresse 9] entre 2019 et 2024.

Elle précise que si les travaux de la [Adresse 13] ont débuté en 2017, les modifications de la place en résultant et leurs conséquences sont particulièrement importantes sur la commercialité du secteur à compter de 2019.

La S.C.I. FONCIERE MEDICALE N°1 fait valoir que la S.A.R.L. A B L L [Cadastre 1] échoue à caractériser l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entre le 1er octobre 2019 et le 18 janvier 2023 et énonce :

– qu’aucune modification n’est intervenue au cours de la période considérée ;
– que la baisse de fréquentation de la station de métro [Adresse 14] relevée par l’expert judiciaire ne peut être considérée comme une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité avec un caractère de durabilité aux motifs que les constats de l’expert s’arrêtent en 2021 ;
– qu’il est impossible de quantifier l’évolution sur l’intégralité de la période considérée ; qu’en effet, les chiffres retenus des années 2020 et 2021 portent sur la période exceptionnelle de la crise sanitaire et ne sont pas représentatifs ;
– que les travaux de réaménagement de la Porte [Localité 10] ont débuté en 2017 et se sont terminés en 2024, soit en dehors de la période considérée, de sorte qu’ils ne peuvent constituer un élément de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, étant précisé que les éléments invoqués par la S.A.R.L. A B L L [Cadastre 1] ne font que révéler la simple poursuite de la réalisation des travaux litigieux et non une modification matérielle au sens de l’article L.145-38 du code de commerce ;
– que la prolongation des effets d’un événement existant, à l’instar des travaux de la Porte [Localité 10], ne constitue pas une modification matérielle, étant précisé que la S.A.R.L. A B L L [Cadastre 1] était informée de l’ampleur et de la durée des travaux litigieux lors du renouvellement du bail à effet au 1er octobre 2019 ;
– que la S.A.R.L. A B L L [Cadastre 1] invoque une vacance des commerces étant apparue antérieurement à la période considérée et sans établir de lien avec les travaux de la [Adresse 13] ;
– que l’inaccessibilité des entrées principales du Palais des Congrès, la déviation et les difficultés de la circulation automobile ne peuvent constituer des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité, aux motifs que ces points s’inscrivent dans le cadre des travaux de réaménagement du [Adresse 15] qui sont hors période ;que cette inaccessibilité coïncide avec la période de la crise sanitaire de sorte que son impact est relatif et temporaire étant précisé que le Palais des Congrès est toujours resté accessible ;
– que les manifestations des gilets jaunes et contre la réforme des retraites ainsi que la crise sanitaire sont des événements d’envergure nationale voire internationales qui ne sont ni locaux ni suffisamment durables pour constituer une telle modification étant précisé que les manifestations des gilets jaunes intervenues entre octobre 2018 et mars 2019 sont antérieures à la période considérée ;
– que la déviation de la circulation automobile n’affecte pas le commerce exploité par le preneur ; qu’en effet, la circulation automobile difficile a débuté antérieurement à la période considérée et est restée inchangée au cours de cette même période ;
– que l’évolution du chiffre d’affaires de la S.A.R.L. A B L L [Cadastre 1] est inopérante pour caractériser une telle modification ;
– que la baisse de la fréquentation touristique du secteur invoquée par le preneur n’est nullement établie.

Sur ce,

Il est admis de façon constante et non contestée que les manifestations dites des « Gilets jaunes » se sont déroulées entre octobre 2018 et mars 2019, soit antérieurement à la période considérée, de sorte que cet événement, par ailleurs d’ordre national et non local, ne peut être retenu comme un élément susceptible de constituer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

S’agissant de l’absence de localité des facteurs, il en va de même des manifestations contre la réforme des retraites, des mesures gouvernementales de restrictions des déplacements prises dans le cadre de la crise sanitaire relative au Covid 19 qui constituent des événements d’ampleur nationale qui n’ont pas affecté le seul des secteurs des locaux loués et ne peuvent ainsi constituer une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.

Il est relevé que la tendance baissière significative de la fréquentation des transports en commun à [Localité 11] à hauteur de 49,90 % de 2019 à 2021 est nettement supérieure à la baisse moyenne de la fréquentation à l’échelle de [Localité 1] celle de [Localité 1] de sorte que, contrairement à ce qu’affirme la S.C.I. FONCIERE MEDICALE N°1, elle ne peut résulter des seules mesures gouvernementales de restrictions de déplacement prises dans le cadre de la crise sanitaire et constitue un facteur local de commercialité modifié.

Concernant les travaux de voirie et d’aménagement de la [Adresse 13], il est établi et non contesté par les parties, que des travaux de voirie et d’aménagement sont intervenus à [Localité 11] dont dépendent les locaux loués à compter de 2017 jusqu’en 2024. Au surplus, l’expert judiciaire rapporte que les travaux d’extension de la ligne de RER E et les travaux de réaménagement de la [Adresse 9] avec modification et réduction de la circulation automobile se sont déroulés entre 2017 et 2024, tandis que les travaux d’extension de la ligne de tramway T3b ont eu lieu entre 2019 et 2024.

Il ressort d’un avis du 11 mars 2020 de la Mission régionale d’autorité environnementale d’Île-de-France sur le projet d’aménagement de la [Adresse 13] dans les [Localité 9] et [Localité 8] que les travaux susvisés regroupent trois chantiers distincts qui ont pour objectif final : le prolongement de la ligne de RER E avec la réalisation projetée d’une gare souterraine à [Localité 11] ; le prolongement de la ligne de tramway T3b avec la réalisation d’une station [Adresse 13] ; et le réaménagement des voies de circulation automobile à la Porte Maillot comprenant la suppression du giratoire actuel, l’adaptation des intersections entre la porte Maillot et les voies environnantes, la modification des cheminements et espaces accessibles aux piétons, la modification des accès au parking souterrain de la Porte Maillot, l’aménagement d’une place au nord-est et la constitution d’un parvis provisoire devant le Palais des Congrès.

Si le projet des travaux ainsi que leur initiative ont débuté en majorité avant le 1er octobre 2019 et la S.A.R.L. A B L L [Cadastre 1] avait connaissance de ces travaux ainsi que de leur finalité au moment du renouvellement, il n’est pas établi que la S.A.R.L. A B LL 55 avait connaissance, avant le 1er octobre 2019, de l’étendue des conséquences potentielles de ces travaux sur son commerce et sur la commercialité du secteur dont dépendent les locaux loués, aucun écrit ne pointant la réalité de cette acceptation des conséquences desdits travaux, et de renonciation à s’en prévaloir au titre d’une révision. En outre, le bailleur ne peut sérieusement soutenir que ces travaux au stade de leur exécution n’ont pas eu d’impact sur la commercialité du secteur dont dépendent des locaux loués au cours de la période litigieuse.

En effet, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les travaux litigieux, par la présence de grues, d’installations de chantiers le long des trottoirs de l’[Adresse 16] et de palissades sur la [Adresse 9], ont généré des nuisances sonores et visuelles ainsi que des difficultés d’accès pour les riverains et la clientèle des commerces du secteur dont dépendent les locaux loués, nuisances dont l’étendue et l’intensité ne pouvaient être pleinement anticipées, à l’aune des informations produites en procédure.

Le dossier photographique de l’expertise judiciaire révèle une intensification des travaux de la Porte [Localité 10] à compter de mars 2020, soit au cours de la période considérée, ainsi qu’une modification importante de la circulation et du stationnement automobiles de par la présence de palissades et de zones de chantier plus larges et plus nombreuses que celles présentes avant le 1er octobre 2019. Il est également constaté aux termes du dossier précité que la circulation automobile est devenue impossible devant le Palais des Congrès à compter de mars 2020 jusqu’en mars 2023 et que les entrées principales du Palais des Congrès sont devenues inaccessibles aux piétons et masquées par les travaux au cours de la même période.

Si le Palais des Congrès n’est pas devenu complètement inaccessible au cours de la période considérée, l’inaccessibilité des entrées principales de ce dernier a eu un impact manifeste sur sa fréquentation touristique, et dès lors, sur le flux de chalandise du commerce exploité par la S.A.R.L. A B L L 55 au cours de la période considérée.

Il ressort ainsi de l’analyse des éléments susmentionnés que les travaux de voirie et d’aménagement de la Porte Maillot intervenus entre 2017 et 2024 avec une intensification de ses effets à compter de mars 2020, soit pendant la période entre le 1er octobre 2019 et le 18 janvier 2023, ont entraîné une perturbation significative des flux de chalandise pour le commerce considéré par rapport à la période antérieure aux travaux, notamment en raison de la baisse significative de fréquentation de la station de métro « [Adresse 13] – Palais des Congrès » située à proximité des locaux loués au cours de la période considérée, de la modification de la voirie et de la complexification des voies de circulation piétonnes et automobiles.

Ces travaux ont eu une incidence défavorable sur l’activité de restauration exercée par la preneuse et a entraîné une dégradation de l’environnement commercial tangible pour les locaux loués se traduisant par des répercussions économiques et sociologiques durables, la modification de la zone de chalandise ayant altéré de manière pérenne l’équilibre initial recherché par les parties.

Il reste à évaluer la valeur locative à la date de révision du loyer, à savoir le 18 janvier 2023, aux fins de déterminer si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité établie ci-dessus a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative entre le 1er octobre 2019 et le 18 janvier 2023.

Sur la variation de 10 % de la valeur locative

Sur les caractéristiques des locaux considérés

Selon l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;
4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R.145-4 du même code dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Outre la description du secteur précédemment rappelée, il ressort du rapport de l’expert judiciaire, non contesté sur ce point par les parties, que les locaux sont situés dans un immeuble ancien en façades en pierre légèrement ouvragées, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de 3 étages en léger retrait, de 4ème et 5ème étages droits, de 6ème, 7ème et 8ème étages en légers retraits successifs et d’un 9e étage partiel, avec un ravalement ancien et une toiture terrasse. Il relève que l’immeuble est en bon état apparent avec une construction de bonne qualité, et que les locaux disposent d’un linéaire de façade de 8,60 mètres environ.

Selon le rapport d’expertise, les lieux loués se composent au rez-de-chaussée comme suit :

– une salle de restaurant surélevée d’une marche, accessible par deux portes vitrées à un vantail via une terrasse protégée par des panneaux vitrés et partiellement sous marquise et store-banne, avec 74 places assises dont 26 en partie arriéré surélevée de deux marches, un comptoir de bar central, une petite borne d’encaissement, un sol carrelé et un faux-plafond avec un éclairage encastré ;
– un dégagement et des sanitaires pour la clientèle avec un accès pour les personnes à mobilité réduite, avec un sol carrelé et un faux plafond avec un éclairage encastré ;
– une cuisine sans jour de forme irrégulière, en contrebas d’une marche, avec un sol carrelé composé de siphons d’évacuation, et un faux-plafond avec un éclairage encastré ;
– un local poubelles sans jour avec un sol carrelé ;

Au sous-sol accessible par un escalier de 0,79 mètres de large et un monte-charge sous trappe, ils se composent comme suit :

– divers compartiments à usage de réserves, chambre froide, vestiaires, water-closet et locaux techniques, en présence d’un monte-charge, de lignes python et d’un accès aux parties communes de l’immeuble, avec un sol en dalles synthétiques.

L’expert judiciaire relève l’existence d’une terrasse ouverte protégée par des panneaux verticaux vitrées, partiellement sous marquise et store-banne, avec 38 places assises, laquelle a fait l’objet d’une autorisation d’occupation du domaine public délivrée à l’année pour une longueur de 8,10 mètres et une largeur de 4,20 mètres. Il est également relevé la présence d’étais dans une cave commune de l’immeuble, mitoyenne aux locaux loués, avec une indication de la nécessité de laisser le dispositif d’étaiement en place « durant toute la durée des travaux EOLE sous peine d’endommager la structure de l’immeuble ».

Il conclut à une impression d’ensemble bonne, avec des locaux en bon état général, aménagés avec soin, et avec une distribution fonctionnelle pour l’activité exercée bien que les locaux soient en profondeur. Il indique que les locaux disposent d’un bon éclairement naturel en partie sur rue et très faible en partie arrière, d’une