Permis de construire : interprétation des règles d’implantation, de retrait, de hauteur et d’intégration architecturale

La cour annule le refus de permis de construire en censurant successivement les motifs fondés sur les articles UB 7.1, UB 7.2, UB 10 et UB 11 du règlement du PLU. L’implantation sur une seule limite séparative latérale suffit lorsque le règlement applicable au secteur UBa ne prévoit ni longueur minimale ni exigence portant sur la façade la plus longue. Pour le calcul du retrait, l’étage en attique est pris en compte dans la hauteur plafond, mais non dans la hauteur de façade lorsqu’il présente un retrait d’au moins deux mètres. Le projet respectait ainsi le retrait requis et la hauteur maximale de façade.

L’appréciation de l’intégration architecturale doit tenir compte du caractère de la zone dans son ensemble. La différence d’échelle avec les constructions voisines n’exclut pas la conformité lorsque la volumétrie, les matériaux, les teintes et les dispositifs architecturaux assurent une insertion suffisante au regard de l’article UB 11, en référence à l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

En application des articles L. 424-3 du code de l’urbanisme et L. 911-1 du code de justice administrative, l’annulation de tous les motifs légalement énoncés impose la délivrance de l’autorisation, sauf interdiction résultant des règles en vigueur ou changement de circonstances. L’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme conduit par ailleurs la juridiction à se prononcer sur les autres moyens. L’injonction de délivrer le permis a été prononcée sous deux mois, avec application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative pour les frais exposés.

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Une société civile de construction-vente a demandé un permis pour quarante logements à Houilles. Le maire a refusé l’autorisation au regard de plusieurs règles du PLU. La cour a jugé le projet conforme aux règles d’implantation, de retrait et de hauteur, et suffisamment intégré à son environnement bâti. Elle a annulé le jugement et le refus, puis ordonné la délivrance du permis sous deux mois.

Une société civile de construction-vente a sollicité un permis de construire pour un ensemble de quarante logements, comprenant douze logements locatifs sociaux, sur un terrain situé à Houilles, en secteur UBa. Le projet prévoyait un bâtiment en R+2 avec attique et une maison individuelle en R+2.

Le maire a refusé l’autorisation en invoquant plusieurs règles du PLU relatives à l’implantation en limite séparative, aux distances de retrait, à la hauteur des constructions et à leur aspect extérieur. Le tribunal administratif a rejeté le recours de la société pétitionnaire.

La cour a estimé que le projet respectait les règles d’implantation et de retrait, l’attique n’étant pas pris en compte dans la hauteur de façade. Elle a également retenu l’intégration suffisante du projet dans son environnement bâti. Elle a annulé le jugement et le refus, puis ordonné la délivrance du permis dans un délai de deux mois.

• Implantation sur au moins une limite séparative latérale
• Absence d’exigence réglementaire de longueur minimale d’implantation
• Calcul du retrait selon la hauteur de façade jusqu’à l’égout du toit
• Exclusion de l’attique suffisamment en retrait du calcul de la hauteur de façade
• Respect des hauteurs maximale de façade et plafond
• Insertion architecturale appréciée selon le caractère global de la zone

• Représentations graphiques du bâtiment en forme de L
• Adossement sur quinze mètres à la construction voisine
• Mesure de la hauteur de façade à 8,23 mètres
• Mesure du retrait à 8,32 mètres
• Caractéristiques des volumes, attiques, toitures shed et matériaux

La société pétitionnaire obtient l’annulation du refus et du jugement ainsi que la délivrance du permis dans un délai de deux mois. La commune doit exécuter cette injonction et verser les frais irrépétibles fixés par la cour.

• Délivrance du permis de construire sous deux mois
• Disparition du refus administratif annulé
• Versement de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1
• Absence de prise en charge des frais de la commune
• Possibilité pour les tiers de contester ultérieurement le permis

À faire

• Identifier précisément les limites séparatives applicables
• Vérifier les définitions de hauteur du règlement local
• Mesurer la hauteur de façade jusqu’à l’égout du toit
• Documenter le retrait de chaque partie de construction
• Justifier l’intégration architecturale dans le paysage environnant

À éviter

• Exiger une longueur minimale non prévue par le PLU
• Inclure automatiquement l’attique dans la hauteur de façade
• Confondre hauteur plafond et hauteur de façade
• Apprécier l’intégration sur la seule base des maisons voisines
• Refuser sans examiner tous les motifs réglementaires pertinents

Les règles d’implantation sur les limites séparatives latérales

L’article UB 7.1 du règlement du PLU applicable au secteur UBa impose une implantation au moins sur l’une des limites séparatives latérales. La cour relève que le bâtiment s’adosse sur quinze mètres à la construction voisine. Le règlement ne prévoit ni longueur minimale d’implantation ni obligation que la façade la plus longue soit implantée en limite. Le motif de refus fondé sur une implantation en retrait des deux limites est donc illégal.

Le calcul de la hauteur de façade et du retrait

Selon l’article UB 7.2, le retrait dépend de la hauteur de façade, mesurée jusqu’à l’égout du toit. L’étage en attique, lorsqu’il présente un retrait d’au moins deux mètres, est pris en compte pour la hauteur plafond mais non pour la hauteur de façade. Avec une hauteur de façade de 8,23 mètres et un retrait de 8,32 mètres, le projet respecte le règlement.

La délivrance du permis après annulation du refus

En vertu des articles L. 424-3 du code de l’urbanisme et L. 911-1 du code de justice administrative, lorsque tous les motifs du refus sont censurés, le juge doit ordonner la délivrance de l’autorisation, sauf interdiction résultant des règles applicables ou changement de circonstances. Aucun obstacle de cette nature n’étant établi, l’injonction est prononcée sous deux mois.

Article R.111-27 du code de l’urbanisme, Article L.421-6 du code de l’urbanisme, Article L.600-4-1 du code de l’urbanisme, Article L.424-3 du code de l’urbanisme, Article L.911-1 du code de justice administrative, Article L.761-1 du code de justice administrative