COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE N° 2026/ 557

JUGEMENT : S.C.I. [Y] c/ [N] [Q]

Du 28 Septembre 2026
2ème Chambre civile
N° RG 24/01942 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PXOJ

Grosse délivrée à

Me DIAZ- 144
Me TEBOUL- 082

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt huit Septembre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Sandra POLET
Greffier : Madame CONTRERES faisant fonction de greffier

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 28 Mai 2026 .
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 28 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Septembre 2026, signé par Madame POLET Présidente, assistée de Madame ISETTA,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE

S.C.I. [Y]
[Adresse 1]
représentée par Maître Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Madame [N] [Q]
[Adresse 2]
représentée par Maître Clément DIAZ de la SELARL CLEMENT DIAZ AVOCAT, avocat au barreau de NICE, avocat postulant, Me Sylvain DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 23 mai 2024, la SCI [Y] a fait assigner Mme [N] [Q] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 septembre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCI [Y] demande au Tribunal, au visa des articles 1104, 1304-3, 1304-4, 1304-6, 1231-1 et 1589 du code civil, de :
DEBOUTER Mme [N] [Q] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;PRONONCER la caducité du compromis de vente conclu en date du 2 août 2023, du fait de la défaillance de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, exclusivement imputable à Mme [N] [Q] ;en conséquence, ORDONNER le déblocage de la somme de 13 500 €, séquestrée entre les mains de Maître [Z] [G], ès qualité de séquestre, à la SCI [Y], à la seule vue d’une copie du jugement à intervenir ;CONDAMNER Mme [N] [Q] à payer la somme supplémentaire de 10 000 € à la SCI [Y], à titre de dommages et intérêts, en réparation de la résistance abusive de Mme [Q] et du préjudice moral et financier subi ;CONDAMNER Mme [N] [Q] à payer la somme de 5 000 € sur la base de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 mars 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [N] [Q] demande au Tribunal, au visa des articles 1103, 1231-5 et 1240 du code civil, de :
DECLARER Madame [Q] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;I. Sur le rejet des demandes formées par la SCI [Y] :
A titre principal :
DEBOUTER la SCI [Y] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Madame [Q];
A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de Madame [Q] :
REDUIRE à 1 euro la somme à verser par Madame [Q] ;II. En tout état de cause :
PRONONCER la caducité du compromis de vente conclu entre la SCI [Y] et Madame [Q] ;ORDONNER la libération au profit de Madame [Q] de la somme de 13 500 euros séquestrée entre les mains de Maître [Z] [G], notaire, et de ses intérêts issus de son dépôt, et ce dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir ;REJETER l’intégralité des autres demandes, fins et conclusions de la SCI [Y] ;CONDAMNER la SCI [Y] à payer à Madame [Q] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER la SCI [Y] aux entiers dépens.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 8 avril 2026 par ordonnance du 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la caducité du compromis de vente

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1304-6 du même code dispose par ailleurs en matière d’obligation, qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

La SCI [Y] expose être propriétaire d’un appartement à Nice, pour lequel elle a signé un compromis de vente avec Mme [N] [Q] le 2 août 2023. Mme [Q] a versé dans ce cadre un dépôt de garantie d’un montant de 13 500 €, somme séquestrée en l’étude notariale.
La SCI [Y] ajoute que le compromis a été conclu avec une condition suspensive de l’obtention d’un prêt et qu’une prorogation du délai a été accordée à Mme [Q], à savoir l’obtention du prêt au plus tard le 30 novembre 2023 et une réitération de l’acte authentique le 27 novembre 2023.

La demanderesse fait valoir que la condition suspensive a défailli du seul fait de Mme [Q] et sollicite en conséquence d’une part, que soit constatée la caducité du compromis et d’autre part, que la somme de 13 500 € soit libérée à son profit.

En réponse, Mme [Q] estime que la condition suspensive n’est pas défaillie de son fait et sollicite la restitution du dépôt de garantie versé.

A titre liminaire, il sera constaté la caducité du compromis comme le sollicitent les deux parties, la vente n’ayant pu aboutir.

Par ailleurs, l’acte signé entre les parties le 2 août 2023 prévoit une condition suspensive d’obtention de prêt ainsi stipulée, page 5 :
« L’ACQUEREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
Organisme prêteur : tout organisme.Montant maximal de la somme empruntée : 195 000Durée maximale de remboursement : 25 ansTaux nominal d’intérêt maximal : 4% l’an (hors assurances) ».Il est ajouté que :
« L’ACQUEREUR s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.
L’ACQUEREUR devra informer, sans retard, le VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article L. 313-41 du Code de la consommation impose un délai minimum d’un mois à compter de la date de signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.
L’ACQUEREUR déclare qu’il n’existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter ».
Le paragraphe « Réalisation de la condition suspensive » prévoit, page 6 de l’acte, que :
« Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L 313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principale sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.
La réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans les SOIXANTES JOURS des présentes [en caractères gras et majuscules dans l’acte]
L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR et au notaire.
A défaut de cette notification, le VENDEUR aura, à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre l'[Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que l’ACQUEREUR ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.
Dans ce cas, l’ACQUEREUR pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR (…) ».

L’accord intervenu entre les parties a par la suite fait l’objet d’une prorogation, permettant à Mme [Q] d’obtenir un prêt au plus tard le 30 novembre 2023 et permettant ensuite aux parties de signer l’acte de vente au plus tard le 27 décembre 2023.

Aucun document justifiant de l’obtention ou de la non-obtention du prêt ayant été transmis à la SCI [Y], celle-ci a adressé une mise en demeure à Mme [Q] le 7 décembre 2023, conformément aux stipulations contractuelles. La défenderesse était ainsi mise en demeure de justifier, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition d’obtention du prêt.

Mme [Q] n’a pas donné suite dans le délai de huit jours.

Il convient dans ce cas de se reporter à la clause précitée, selon laquelle passé ce délai, si l’acquéreur n’a pas apporté la preuve de la remise d’une offre conforme, la condition est censée défaillie et la promesse devient caduque. Il est expressément prévu que dans cette hypothèse, l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie s’il justifie avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. Dans le cas contraire, le dépôt de garantie reste acquis au vendeur.

Mme [Q] a transmis le 9 janvier 2024 un refus de prêt émanant de la société AXA BANQUE, daté du même jour, relatif à une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles. Ce refus est transmis hors délai comme le relève la SCI [Y]. Toutefois, aucune clause ne prévoit le versement du dépôt de garantie au vendeur en cas de refus de prêt tardif, le contrat prévoyant au contraire qu’en l’absence de preuve de remise d’une offre conforme dans le délai, il appartient alors à l’acquéreur de démontrer avoir accompli les démarches nécessaires.
Or, Mme [Q] verse aux débats un courriel du 30 août 2023 adressé à AXA relatif à une demande de prêt pour la somme de 195 000 € sur 25 ans, étant rappelé que le compromis a été signé entre les parties le 2 août 2023.
Mme [Q] verse également un courriel de la société FORTUNEO BANQUE relative à la constitution d’un dossier en vue d’une demande de prêt. Cette pièce n’apporte toutefois aucun élément utile au présent litige dans la mesure où aucune caractéristique du prêt n’est mentionnée et la proposition commerciale censée être en pièce jointe du courriel n’est pas produite.
En tout état de cause, le contrat liant les parties ne prévoit pas l’obligation pour Mme [Q] de solliciter plusieurs offres de prêt.

Ainsi, Mme [Q] démontre avoir sollicité au moins une offre de prêt dès le 30 août 2023 et avoir été destinataire d’un refus correspondant aux caractéristiques prévues au contrat.

Dès lors, Mme [Q] démontre que la condition suspensive n’est pas défaillie de son fait, cette dernière ayant effectué les démarches dans le délai prévu.

Les demandes formulées par la SCI [Y] au titre du dépôt de garantie et au titre de dommages et intérêts seront donc rejetées.

Il convient en conséquence d’ordonner la restitution à Mme [Q] de la somme de 13 500 € correspondant au dépôt de garantie, séquestrée en l’étude notariale.

Mme [Q] sollicite que cette somme soit restituée avec ses intérêts et dans un délai de 8 jours. Toutefois, il est expressément indiqué dans le compromis de vente que cette somme ne produira pas intérêts. En outre, le notaire n’étant pas partie à la procédure et aucun élément ne démontrant une quelconque résistance abusive, aucune astreinte ne saurait être prononcée à son égard.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SCI [Y], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En effet, si la SCI [Y] succombe à l’instance, la présente instance a cependant été initiée notamment en raison du silence gardé par Mme [Q], qui n’a pas tenu informée la SCI [Y] des démarches effectuées en vue de l’obtention du prêt durant près de cinq mois, y compris après mise en demeure et ce, alors que la société avait accepté de proroger le délai en sa faveur.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En outre, l’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il convient d’écarter l’exécution provisoire de la décision. La somme litigieuse est en effet séquestrée au sein d’une étude notariale. La libération des fonds au profit de Mme [Q] pourrait entraîner des difficultés de recouvrement en cas d’appel si la présente décision était infirmée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

CONSTATE la caducité du compromis de vente signé entre les parties le 2 août 2023 ;

REJETTE les demandes formulées par la SCI [Y] au titre du dépôt de garantie et à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE, au bénéfice de Mme [N] [Q], la restitution de la somme de 13 500 € correspondant au dépôt de garantie, séquestrée en l’étude notariale ;

REJETTE les demandes formulées par la SCI [Y] d’une part et Mme [N] [Q] d’autre part au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE