Cour d’appel, Chambre civile section A, 29 septembre 2026, RG n° 25/00568

N° RG 25/00568 – N° Portalis DBVM-V-B7J-MSOX

C4

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 29 SEPTEMBRE 2026

Appel d’un jugement (N° R.G. 23/01293)

rendu par le tribunal judiciaire de Vienne

en date du 16 janvier 2025

suivant déclaration d’appel du 12 février 2025

APPELANTE :

Mme [J] [M]

née le 06 janvier 1971 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et plaidant par Me Charlotte DESCHEEMAKER de la SELARL CLEMENT-CUZIN LEYRAUD DESCHEEMAKER, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉS :

M. [H] [P]

né le 28 Novembre 1969 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Mme [O] [C] épouse [P]

née le 24 Septembre 1971 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés et plaidant par Me Sophie DELON de la SELARL IDEOJ AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Catherine Clerc, présidente,

Mme Raphaële Faivre, conseiller,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller,

Assistés lors des débats de Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 juin 2026, Mme [U] a été entendue en son rapport.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [P] et Mme [O] [P] d’une part, et [G] [M], d’autre part, ont régularisé le 11 avril 2021 un acte sous seing-privé aux termes duquel ce dernier déclarait vouloir vendre aux époux [P] sa propriété sise [Adresse 4], pour un montant total de 250 000 €. L’acte stipule que la vente s’effectuera en deux temps :

– 1ère partie : la vente des parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 1], section B n°[Cadastre 2], section B n°[Cadastre 3], section B n°[Cadastre 4], section B n°[Cadastre 5], section B n°[Cadastre 6], section B n°[Cadastre 7], section B n°[Cadastre 8], section B n°[Cadastre 9] et section B n°[Cadastre 10], correspondant à un tènement en nature de lande et taillis et comprenant une vieille bâtisse, interviendrait avant le 31 décembre 2021 pour un prix de 75 000 €,

– 2ème partie : la vente des parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 11], section B n’1433, section B n°[Cadastre 12] et section B n°[Cadastre 13], comprenant une maison à usage d’habitation et de garage, serait réalisée dans un second temps, avant mi- 2023, pour un prix de 175 000 €.

Le 1er juillet 2021, une promesse unilatérale de vente portant sur le tènement en nature de lande et taillis et comprenant une vielle bâtisse a été conclu entre M. [M] d’une part, et M. et Mme [P] d’autre part, la levée d’option devant intervenir avant le 15 octobre suivant à 18 heures. La vente du bien objet de la promesse a été réalisée le 13 octobre 2021.

Le 9 janvier 2022, M. [M] et M. et Mme [P], ont signé un acte sous seing privé intitulé « compromis de vente » portant sur les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 11], section B n°[Cadastre 14], section B n°[Cadastre 12] et section B n°[Cadastre 13], comprenant une maison à usage d’habitation et de garage.

M. [Z], notaire de M. et Mme [P], a été chargé de préparer la réitération de l’acte en la forme authentique.

M. [M] père de 3 filles, [J] [M], [Q] [M] épouse [E] et [B] [M], a été hospitalisé au mois de septembre 2022 pour une récidive de cancer.

Un rendez-vous chez le notaire a été fixé au 21 décembre 2022, aux fins de réitération de l’acte en la forme authentique.

Le 16 décembre 2022, Me [F] [X], notaire à [Localité 4], a reçu un testament de M. [M] en la forme authentique dans lequel celui-ci indiquait donner à sa fille [J], sur sa part de réserve, la somme de 140 360 € à prendre soit sur ses liquidités, si le disponible le permet, soit en valeur sur le bien immobilier constituant sa résidence principale et lui appartenant en pleine propriété.

M. [M] est décédé le 3 janvier 2023, laissant ses trois filles pour lui succéder. M. [X], notaire a été chargée de la liquidation de sa succession.

M. [Z], notaire, a pris attache par courrier du 14 février 2023 avec M. [X], notaire aux fins de réalisation de la réitération de l’acte en la forme authentique.

Le 10 mars 2023, M. [Z], notaire a reçu un courrier de M. [K], avocat de Mme [J] [M], lui indiquant que sa cliente contestait la validité de l’acte du 9 janvier 2022 et sollicitait de M. et Mme [P] qu’ils abandonnent leurs prétentions sur le bien immobilier qui en était l’objet.

Par courrier du 5 septembre 2023, M. et Mme [P] ont mis en demeure les héritières de M. [R] d’avoir à réitérer la vente en la forme authentique.

Par courriel du 17 septembre 2023, Mme [Q] [E] et Mme [B] [M] ont fait part de leur accord pour réitérer l’acte en la forme authentique.

La mise en demeure adressée à Mme [J] [M] est restée infructueuse.

Par actes de commissaire de justice des 29 septembre et 3 octobre 2023, M. et Mme [P] ont fait assigner Mme [J] [M], Mme [Q] [E] et Mme [B] [M] devant le tribunal judiciaire de Vienne.

Par jugement du 16 janvier 2025 le tribunal judiciaire de Vienne a :

-dit que l’acte du 11 avril 2021, conclu entre M. [G] [M] d’une part et M. [H] [P] et Mme [O] [C] épouse [P] d’autre part, qualifié par les parties de « promesse de vente », est un simple accord de négociation n’emportant aucun transfert de propriété des biens qui en sont l’objet,

-dit que l’acte du 9 janvier 2022, conclu entre M. [G] [M] d’une part et M. [H] [P] et Mme [O] [C] épouse [P] d’autre part, qualifié par les parties de « compromis de vente », est une promesse synallagmatique,

-dit sans objet la demande de Mme [J] [M] tendant au prononcé de la nullité de la promesse unilatérale de vente consentie par M. [G] [M] à M. [H] [P] et Mme [O] [C] épouse [P],

-débouté Mme [J] [M] de sa demande tendant à ce que soit ordonné le transfert de propriété des parcelles sises [Adresse 4] à [Localité 2], cadastrées sous les références section B n°[Cadastre 11], section B n°[Cadastre 14], section B, n°[Cadastre 12] et section B n°[Cadastre 13] à son profit,

-dit que la promesse synallagmatique de vente conclue le 9 janvier 2022 entre M. [G] [M] d’une part et M. [H] [P] et Mme [O] [C] épouse [P] d’autre part, vaut vente,

-constaté le transfert de propriété au profit de M. [H] [P] et Mme [O] [C] épouse [P], par l’effet de la promesse synallagmatique de vente conclue le 9 janvier 2022, des biens immobiliers sis 1 Commune : [Localité 2], désignation cadastrale :

’ section B numéro [Cadastre 12], lieudit [Localité 6] pour Oha 08a 28ca,

’ section B numéro [Cadastre 11], lieudit [Localité 6] pour Oha 01a 22ca,

’ section B numéro [Cadastre 14], tieudit [Localité 6] pour Oha 23a 15ca,

’ section B numéro [Cadastre 13], lieudit [Localité 6] pour Oha 00a 75ca,

-fixé la date du transfert de propriété des biens objets de la promesse synallagmatique de vente conclue le 9 janvier 2022 au jour de la réitération de l’acte en la forme authentique,

-désigné la société civile professionnelle [W] [Z], notaire à [Localité 7] pour recevoir la réitération de la promesse synallagmatique de vente du 9 janvier 2022, en la forme authentique,

-condamné Mme [J] [M] à passer l’acte authentique de vente sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 30 jours à compter de sa convocation faite par acte extra-judiciaire d’avoir à comparaître par-devant la société civile professionnelle [W] [Z], notaire à [Localité 7], en vue de la signature de l’acte authentique de vente,

-condamné Mme [J] [M] à payer à M. [H] [P] et Mme [O] [C] épouse [P] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-débouté Mme [J] [M] de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

-condamné Mme [J] [M] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 12 février 2025 Mme [J] [M] a interjeté appel de la totalité de ce jugement en intimant M. et Mme [P].

Par ordonnance juridictionnelle du 16 décembre 2025, le conseiller chargé de la mise en état a :

-déclaré l’appel formé par Mme [J] [M] recevable,

-débouté M. et Mme [P] de leur demande de voir ordonner à Mme [J] [M] de mettre en cause Mme [Q] et Mme [B] [M],

-débouté M. et Mme [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-débouté Mme [J] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné les époux [P] aux dépens de l’incident, avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct au profit de Me Mermillod-Blondin, avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 11 mai 2026, Mme [J] [M], demande à la cour au visa des articles 1104 et suivants et 1589-2 du code civil et de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation de :

-réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vienne le 16 janvier 2025 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

-débouter les époux [P] de toutes leurs demandes formées à son encontre,

En tout état de cause,

-condamner les époux [P] à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner les époux [P] à lui restituer la somme de 6.595,98 euros payée à titre provisoire au titre des condamnations de première instance infirmées,

-condamner les époux [P] aux entiers dépens de l’instance, distraction faite au profit de Me Charlotte Descheemaker, avocat au barreau de Grenoble sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande d’infirmation, elle expose que l’acte du 9 janvier 2022 est une promesse unilatérale, laquelle est affectée de nullité de vente dès lors que :

-si les époux [P] avaient considéré que l’acte était une promesse synallagmatique de vente, ils auraient dû manifester leur intention de réitération en engageant les démarches nécessaires pour la levée des conditions suspensives qui y sont stipulées, et leurs atermoiements après le 9 janvier 2022 ne s’expliquent que par le sentiment et la connaissance de n’être engagés à aucun achat dans un quelconque délai,

-le terme de compromis ne permet pas de tirer de conclusions quant à la qualification de l’acte et pour déterminer l’intention commune des parties, il convient de se référer à l’acte, dont l’article 1 intitulé « Objet de la promesse » dispose que le « vendeur s’engage à vendre à l’acquéreur l’immeuble ci-dessous désigné jusqu’au 30 juin 2023 inclus »,

-il s’en déduit que [G] [M] s’oblige à vendre aux époux [P] les immeubles désignés sans que ceux-ci n’aient d’obligations d’acquérir,

-si l’acte stipule que « les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l’article 1590 du code civil », en revanche, il n’est pas stipulé que l’acquéreur ou le bénéficiaire ne pourra pas plus refuser la réalisation de l’acte sous les peines habituelles de paiement d’indemnité d’immobilisation ou de dommages et intérêts, de sorte que seul le vendeur a une obligation et l’acquéreur n’en a pas ce qui est exclusif de toute promesse synallagmatique,

-si la date du 30 juin 2023 est celle à laquelle la vente définitive devait être conclue, l’article 5.4 dernier alinéa stipule que « ce compromis sera réitéré devant notaire au moins quatre mois avant la date butoir afin d’effectuer les démarches liées à la vente (obtention prêt, recours SAFER’) », ce qui signifie que la réitération était subordonnée à la rédaction à nouveau d’une promesse par acte notarié, soit en la forme d’une promesse unilatérale de vente ou soit d’une promesse synallagmatique de vente quatre mois au plus tard avant le 30 juin 2023 pour permettre aux époux [P] d’engager les démarches nécessaires à la levée des conditions suspensives qui leur permettraient d’acquérir, de sorte qu’il s’agit donc d’un double délai, et qu’il s’en déduit que les époux [P] pouvaient lever l’option d’acquérir jusqu’au 28 février 2023,

-l’acte du 9 janvier 2022 n’est soumis à aucune autre condition suspensive autre que cette rédaction d’une promesse par acte notarié et il exonère ainsi totalement les époux [P] d’obligations mises à leurs charges,

-l’acte du 9 janvier 2022, qui est donc une promesse unilatérale de vente, est nulle car il méconnait l’article 1589-2 du code civil qui prévoit la nullité de la promesse unilatérale de vente qui n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans les 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.

Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 28 avril 2026, M. et Mme [P], demandent à la cour au visa des articles 1103, 1113 à 1122, 1217, 1221, 1222, 1582, 1583 et 1589 du code civil de :

-confirmer le jugement en ce qu’il a :

*dit que l’acte du 9 janvier 2022, conclu entre M. [G] [M] d’une part et M. [H] [P] et Mme [O] [C] épouse [P] d’autre part, qualifié par les parties de « compromis de vente », est une promesse synallagmatique,

*dit sans objet la demande de Mme [J] [M] tendant au prononcé de la nullité de la promesse unilatérale de vente consentie par M. [G] [M] à M. [H] [P] et Mme [O] [C] épouse [P],

*débouté Mme [J] [M] de sa demande tendant à ce que soit ordonné le transfert de propriété des parcelles sises [Adresse 4] à [Localité 2], cadastrées sous les références section B n°[Cadastre 11], section B n°[Cadastre 14], section B, n°[Cadastre 12] et section B n°[Cadastre 13] à son profit,

*dit que la promesse synallagmatique de vente conclue le 9 janvier 2022 entre M. [G] [M] d’une part et M. [H] [P] et Mme [O] [C] épouse [P] d’autre part, vaut vente,

*constaté le transfert de propriété au profit de M. [H] [P] et Mme [O] [C] épouse [P], par l’effet de la promesse synallagmatique de vente conclue le 9 janvier 2022, des biens immobiliers sis 1 Commune : [Localité 2], désignation cadastrale:

’ section B numéro [Cadastre 12], lieudit [Localité 6] pour 0ha 08a 28ca,

’ section B numéro [Cadastre 11], lieudit [Localité 6] pour 0ha 01a 22ca,

’ section B numéro [Cadastre 14], tieudit [Localité 6] pour 0ha 23a 15ca,

’ section B numéro [Cadastre 13], lieudit [Localité 6] pour 0ha 00a 75ca,

*fixé la date du transfert de propriété des biens objets de la promesse synallagmatique de vente conclue le 9 janvier 2022 au jour de la réitération de l’acte en la forme authentique,

*désigné la société civile professionnelle [W] [Z], Notaire à [Localité 7] pour recevoir la réitération de la promesse synallagmatique de vente du 9 janvier 2022, en la forme authentique,

*condamné Mme [J] [M] à passer l’acte authentique de vente sous astreinte de 500 euros par jour de retard à tissue d’un délai à compter de sa convocation faite par acte extra-judiciaire d’avoir à comparaître par-devant la société civile professionnelle [W] [Z], notaire à [Localité 7], en vue de la signature de l’acte authentique de vente,

*condamné Mme [J] [M] à payer à M. [H] [P] et Mme [O] [C] épouse [P] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*débouté Mme [J] [M] de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

*condamné Mme [J] [M] aux entiers dépens de l’instance.

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

*dit que l’acte du 11 avril 2021, conclu entre M. [G] [M] d’une part et M. [H] [P] et Mme [O] [C] épouse [P] d’autre part, qualifié par les parties de « promesse de vente », est un simple accord de négociation n’emportant aucun transfert de propriété des biens qui en sont l’objet,

*fixé à 30 jours le délai à l’issue duquel court l’astreinte,

*fixé à 5.000 euros l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles de procédure.

Statuant à nouveau :

-dire que l’acte du 11 avril 2021 conclu entre [G] [M] d’une part, et M. et Mme [P] d’autre part, vaut vente ;

-fixer à 15 jours le délai à l’issue duquel court l’astreinte et, en conséquence :

-condamner Mme [J] [M] à passer l’acte authentique de vente sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 15 jours à compter de leur convocation faite par acte extra-judiciaire d’avoir à comparaître par-devant la SCP [W] [Z], notaire à [Localité 7], en vue de la signature de l’acte authentique de vente,

-fixer à 6.180 euros l’indemnité allouée à M. et Mme [P] au titre des frais irrépétibles de 1ère instance et en conséquence,

-condamner Mme [J] [M] à leur payer la somme de 6.180 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

A titre subsidiaire,

-confirmer le jugement en ce qu’il a :

*fixé à 30 jours le délai à l’issue duquel court l’astreinte et en conséquence :

*condamné Mme [J] [M] à passer l’acte authentique de vente sous astreinte de 500 € par jour de retard à l’issue d’un délai de 30 jours à compter de leur convocation faite par acte extra-judiciaire d’avoir à comparaître par-devant la SCP [W] [Z], notaire à [Localité 7], en vue de la signature de l’acte authentique de vente,

*fixé à 5.000 € l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles de procédure de première instance

et en conséquence :

*condamné Mme [M] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

Y ajoutant,

-débouter Mme [J] [M] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

-condamner Mme [J] [M] à leur verser la somme de 6.279,60 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel,

Si par impossible la cour réformait la condamnation de Mme [J] [M] à leur payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance :

-débouter Mme [J] [M] de sa demande tendant à les voir condamner à lui restituer une somme de 6.595,98 € payée à titre provisoire au titre des condamnations de première instance comme étant irrecevable, inutile et mal fondée,

-condamner Mme [J] [M] aux dépens d’appel qui comprendront la somme de 500€ correspondant au procès-verbal de constat du 26 mars 2026.

Pour qualifier l’acte du 11 avril 2021 de vente, ils exposent qu’ils ont accepté sans réserve l’offre de vendre de [G] [M], le jour de son émission et sans réserve et que cette offre mentionne les éléments essentiels du contrat : la chose vendue et son prix, de sorte que l’offre acceptée ne comporte aucune condition quelle qu’elle soit et c’est à tort que le tribunal a retenu qu’il s’agissait d’un simple accord de négociation.

Pour qualifier l’acte du 9 janvier 2022 de promesse synallagmatique de vente, ils indiquent que :

-l’acte est intitulé compromis de vente, qui est le terme juridique de promesse synallagmatique de vente,

-les parties sont qualifiées de vendeur et d’acquéreur et non de promettant et de bénéficiaire,

-l’acte mentionne la chose et le prix,

-un acompte sur le prix a été versé,

-l’acte prévoit bien des obligations réciproques et notamment des obligations à la charge des acquéreurs qui bénéficient d’un droit de rétractation ce qui suppose un engagement effectif,

-l’acte prévoit une réitération par acte authentique ainsi qu’une clause pénale en cas de défaillance de l’acquéreur,

-l’acte prévoyait le maintien dans les lieux de [G] [M] ce qui témoigne également de la volonté ferme et irrévocable des parties de vendre et d’acheter.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2026.

MOTIFS

Sur la qualification de l’acte du 11 avril 2021 et de l’acte du 9 janvier 2022

En application de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Selon l’article 1189 du même code, toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci.

Conformément à l’article 1114 du code civil, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être liée en cas d’acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Selon l’article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Enfin en application de l’article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’option conférée au bénéficiaire permet de distinguer la promesse unilatérale de la promesse synallagmatique et son absence conduit à requalifier une promesse unilatérale en promesse synallagmatique (Civ. 3ème, 17 oct. 2019, n° 17-31.468).

S’agissant de l’acte du 11 avril 2021

En l’espèce, M. [H] [P] et Mme [O] [P] d’une part et [G] [M], d’autre part, ont régularisé le 11 avril 2021 un acte sous seing-privé aux termes duquel ce dernier déclare vouloir vendre aux époux [P] sa propriété sise [Adresse 4], pour un montant total de 250.000 euros, l’acte précisant que la vente s’effectuera en deux temps, d’abord une première partie comprenant la vente des parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 1], section B n°[Cadastre 2], section B n°[Cadastre 3], section B n°[Cadastre 4], section B n°[Cadastre 5], section B n°[Cadastre 6], section B n°[Cadastre 7], section B n°[Cadastre 8], section B n°[Cadastre 9] et section B n°[Cadastre 10], correspondant à un tènement en nature de lande et taillis et une vieille bâtisse, devant intervenir avant le 31 décembre 2021 pour un prix de 75.000 euros, puis une deuxième partie portant sur la vente des parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 11], section B n’1433, section B n°[Cadastre 12] et section B n°[Cadastre 13], comprenant une maison à usage d’habitation et de garage, réalisée, avant mi- 2023, pour un prix de 175.000 euros.

Il ressort des stipulations de l’acte du 11 avril 2021 qu’il ne comporte que la volonté exprimée de [G] [M] de vendre ultérieurement mais ne contient aucun consentement définitif de celui-ci de vendre et aucun consentement définitif de M. et Mme [P] d’acheter, ce qui exclut la qualification de vente alléguée par les intimés.

Par ailleurs, si l’acte du 11 avril 2021 comporte la volonté exprimée par [G] [M] de procéder à la vente en deux temps de ses biens immobiliers au profit de M. et Mme [P], en revanche, aucune stipulation de l’acte, au demeurant clair et non équivoque, n’exprime une quelconque volonté de celui-ci d’être lié en cas d’acceptation, laquelle acceptation n’est pas évoquée, de sorte que conformément aux dispositions de l’article 1114 précité du code civil, cet acte sous seing privé ne peut être qualifié que d’invitation à entrer en négociation.

Il convient donc de débouter M. et Mme [P] de leur demande tendant à voir qualifier l’acte du 11 avril 2021 de vente et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

S’agissant de l’acte du 9 janvier 2022

Le 9 janvier 2022, M. [M] et M. et Mme [P] ont signé un acte sous seing privé intitulé « compromis de vente » portant sur les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 11], section B n°[Cadastre 14], section B n°[Cadastre 12] et section B n°[Cadastre 13], comprenant une maison à usage d’habitation et de garage, propriété de [G] [M].

L’acte comporte :

-un article 1er stipulant ainsi qu’il suit que « le vendeur s’engage à vendre à l’acquéreur l’immeuble désigné jusqu’au 30 juin 2023 inclus »,

-un article 2 relatif à la description du bien et un article 4 mentionnant le prix du bien,

-un article 5-4 stipulant ainsi qu’il suit que « l’acquéreur bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours à compter de la signature du présent compromis. Ce compromis sera réitéré devant notaire, au minimum 4 mois avant la date butoir, afin d’effectuer les démarches liées à la vente (obtention prêt, recours SAFER’) »,

-un article 8 stipulant ainsi qu’il suit : « l’entrée en jouissance s’opèrera à la date du transfert de propriété soit au jour de la réitération par acte authentique de vente ou de la décision judiciaire en tenant lieu. Les présentes constituent dès leur signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix, et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l’article 1590 du code civil ». L’acte authentique de vente sera établi sur convocation du notaire à la date prévue, sous réserve de l’obtention de ce dernier, de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l’acte. La signature de l’acte authentique est prévue le 30 juin 2023 »,

-un article 11 ainsi rédigé : « si toutes les conditions suspensives étant réalisées, l’une des parties se refusait pour quelque cause que ce soit, à exécuter ses obligations dans le délai prévu, la partie victime de la défaillance aura droit d’exercer une action judiciaire à cette fin, dix jours après mise en demeure d’avoir à exécuter, effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse.

En cas de résolution de la vente dans les conditions ci-dessus par action judiciaire, la partie victime de la défaillance aura droit à titre de clause pénale à une somme fixée forfaitairement à 10% du prix de vente. En cas de défaillance de l’acquéreur, cette somme sera également de 10% du prix de vente ».

Il résulte de ces stipulations, que, contrairement à ce que soutient l’appelante, le compromis de vente litigieux comporte non seulement l’engagement de [G] [M] de vendre mais également l’engagement de M. et Mme [P] d’acquérir.

En outre, il ne prévoit pas que M. et Mme [P] bénéficient d’une option leur permettant de conclure ou non la vente.

Par ailleurs, Mme [M], soutient encore vainement que l’absence de stipulation d’une indemnité d’immobilisation exclut la qualification de promesse synallagmatique, alors qu’outre le fait qu’une telle indemnité d’immobilisation ne sanctionne pas une inexécution contractuelle mais représente le prix de l’exclusivité accordée aux bénéficiaires en cas de promesse unilatérale, en tout état de cause, c’est l’option conférée au bénéficiaire qui permet de distinguer la promesse unilatérale de la promesse synallagmatique, son absence conduisant à requalifier une promesse unilatérale en promesse synallagmatique.

Enfin, si l’article 5-4 stipule que le compromis sera réitéré devant notaire, au minimum 4 mois avant la date butoir, afin d’effectuer les démarches liées à la vente (obtention prêt, recours SAFER’) », cette clause est sans portée dès-lors qu’elle entre en contradiction avec l’article

8 du contrat qui prévoit dès sa signature un accord définitif sur la chose et sur le prix, et réglemente le réitération authentique de la vente.

En conséquence, l’acte qui ne comporte aucune option, mais qui stipule au contraire, expressément l’engagement réciproque d’acheter et de vendre ainsi que la désignation précise du bien ainsi que son prix, doit recevoir la qualification de promesse synallagmatique de vente, étant observé que contrairement à ce que soutient Mme [J] [M], les époux [P], qui ont adressé le 14 février 2023, par l’intermédiaire de leur notaire, un courrier à l’office notariale Colomb-Demontes-Ceron-Boutonnet, chargée de la succession de [G] [M], faisant état de ce qu’ils étaient en attente d’une réponse concernant la vente à leur profit du bien dépendant de la succession et objet du compromis sous seing privé du 9 janvier 2022, ont ainsi manifesté leur intention de réitérer la vente.

Il convient de débouter Mme [M] de ses demandes et de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a fixé l’astreinte assortissant la condamnation de Mme [J] [M] à passer l’acte authentique de vente à 500 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 30 jours à compter de sa convocation faite par acte extra-judiciaire d’avoir à comparaître par-devant la société civile professionnelle [W] [Z], notaire à [Localité 7], en vue de la signature de l’acte authentique de vente.

Il convient ainsi de condamner Mme [J] [M] à passer l’acte authentique de vente, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 30 jours à compter de sa convocation faite par acte extra-judiciaire d’avoir à comparaître par-devant la société civile professionnelle [W] [Z], notaire à [Localité 7], en vue de la signature de l’acte authentique de vente et pendant 3 mois.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens

Succombant dans son action, Mme [J] [M] doit supporter les dépens de première instance et d’appel qui ne comprennent pas la somme de 500 € au titre du procès-verbal de constat du 26 mars 2026, ces frais relevant de l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que la totalité de ses frais irrépétibles exposés et verser à M. et Mme [P], unis d’intérêts, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Il y a également lieu de débouter Mme [J] [M] de sa demande de condamnation des époux [P] à lui restituer la somme de 6.595,98 € payée à titre provisoire au titre des condamnations de première instance alors qu’aucune condamnation de Mme [M] à cette somme n’a été prononcé par le premier juge.

Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

 

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a fixé l’astreinte assortissant la condamnation de Mme [J] [M] à passer l’acte authentique de vente à 500 euros par jour de retard à tissue d’un délai de 30 jours à compter de sa convocation faite par acte extra-judiciaire d’avoir à comparaître par-devant la société civile professionnelle [W] [Z], notaire à [Localité 7], en vue de la signature de l’acte authentique de vente,

 

Statuant à nouveau sur ce point et ajoutant,

Condamne Mme [J] [M] à passer l’acte authentique de vente, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 30 jours à compter de sa convocation faite par acte extra-judiciaire d’avoir à comparaître par-devant la société civile professionnelle [W] [Z], notaire à [Localité 7], en vue de la signature de l’acte authentique de vente et ce, pendant 3 mois,

 

Condamne Mme [J] [M] à payer à M. [H] [P] et Mme [O] [P] , unis d’intérêts, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Déboute Mme [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Déboute Mme [M] de sa demande de condamnation des époux [P] à lui restituer la somme de 6.595,98 euros payée à titre provisoire au titre des condamnations de première instance,

 

Condamne Mme [M] aux dépens d’appel, lesquels ne comprennent pas la somme de 500 euros au titre du procès-verbal de constat du 26 mars 2026, ces frais relevant de l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédre civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Mme Clerc , président, et par Mme Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT