Retrait tardif d’une préemption commerciale illégale : délai de quatre mois et fraude non établie

L’exercice du droit de préemption commercial doit intervenir dans le délai de deux mois prévu par les articles L. 214-1 et R. 214-5 du code de l’urbanisme. Lorsque la déclaration est incomplète, une demande de pièces complémentaires proroge ce délai, qui recommence à courir à réception des documents requis. En l’espèce, la préemption a été prise dans le délai légal.

L’arrêté de préemption, créateur de droits, ne pouvait être retiré que dans le délai de quatre mois suivant son édiction, conformément à l’article L. 242-1 du code des relations entre le public et l’administration. La commune ne démontrait pas une fraude du cédant permettant d’écarter cette limite. Le motif invoqué, relatif à l’installation d’une Maison du Projet, ne correspondait pas aux finalités de l’article L. 214-2 du code de l’urbanisme.

La cour confirme donc l’annulation du retrait. Les conclusions de sursis sont devenues sans objet et la commune est condamnée à verser 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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Une commune avait préempté la cession d’un fonds de commerce après avoir demandé des pièces complémentaires, puis retiré son arrêté en estimant la préemption tardive. La cour juge que le délai avait recommencé à courir à la réception des pièces et que la préemption était intervenue à temps. Toutefois, son motif ne relevait pas des finalités légales de la préemption commerciale, mais le retrait demeurait tardif en l’absence de fraude.

Une commune a exercé son droit de préemption sur la cession d’un fonds de commerce exploité dans un local donné à bail par une SCI. Après avoir demandé des pièces complémentaires relatives au bail et au chiffre d’affaires, elle a pris l’arrêté de préemption le 3 août 2022.

Le cédant a ensuite obtenu le retrait de cet arrêté par une décision du 14 décembre 2022, au motif que la préemption aurait été tardive. Le bénéficiaire de la cession a contesté ce retrait devant le tribunal administratif, qui l’a annulé.

La commune a fait appel et demandé le sursis à exécution du jugement. La cour juge que le délai de préemption avait recommencé à courir à la réception des pièces demandées, que la préemption était donc intervenue à temps, mais que son motif ne relevait pas des finalités légales de la préemption commerciale. En l’absence de fraude, le retrait était toutefois tardif.

• Réception d’une déclaration préalable de cession soumise au droit de préemption.
• Demande de pièces complémentaires en cas de déclaration incomplète.
• Prorogation du délai de deux mois jusqu’à réception des pièces.
• Intervention de la préemption avant l’expiration du délai légal.
• Retrait d’une décision créatrice de droits dans les quatre mois.
• Établissement d’une fraude intentionnelle pour écarter ce délai.
• Conformité du motif de préemption aux finalités de l’article L. 214-2.

• Lettre du 17 mars 2022 transmettant la déclaration préalable.
• Courrier du 14 avril 2022 demandant le bail et le chiffre d’affaires.
• Pièces complémentaires produites le 3 juin 2022.
• Arrêté de préemption modificatif du 3 août 2022.
• Absence de manœuvres intentionnelles établissant une fraude.

Le bénéficiaire de la cession conserve le bénéfice de l’annulation du retrait de la préemption. La commune ne peut obtenir le rétablissement de son retrait et doit supporter les frais irrépétibles fixés par la cour.

• Maintien de l’annulation de l’arrêté de retrait.
• Absence de retrait possible après le délai de quatre mois.
• Échec de l’argument fondé sur la fraude.
• Impossibilité de fonder la préemption sur une Maison du Projet.
• Versement de 2 000 euros au bénéficiaire de la cession.

À faire

• Consigner la date exacte de réception de la déclaration.
• Identifier immédiatement les pièces manquantes.
• Notifier précisément toute demande de complément.
• Calculer le nouveau délai à réception des pièces.
• Contrôler le délai de retrait de quatre mois.

À éviter

• Prendre une préemption après expiration du délai légal.
• Retirer une décision créatrice de droits hors délai.
• Invoquer une fraude sans manœuvres intentionnelles prouvées.
• Fonder la préemption sur un objectif étranger au commerce.
• Négliger les finalités prévues par l’article L. 214-2.

L’article L. 214-1 du code de l’urbanisme et le délai de préemption

Le délai de deux mois court à compter de la réception de la déclaration préalable. Lorsque celle-ci est incomplète, une demande de précisions complémentaires proroge le délai, qui recommence à courir à réception des pièces. La cour retient que les documents reçus le 3 juin 2022 ont fait courir un nouveau délai expirant le 3 août, date à laquelle l’arrêté de préemption a été pris.

Le retrait d’une décision créatrice de droits

Selon l’article L. 242-1 du code des relations entre le public et l’administration, une décision créatrice de droits ne peut être retirée que si elle est illégale et dans les quatre mois suivant sa prise. L’arrêté de préemption du 3 août 2022 ne pouvait donc plus être retiré le 14 décembre, la fraude alléguée n’étant pas établie.

La finalité légale de la préemption commerciale

L’article L. 214-2 du code de l’urbanisme impose une rétrocession à une entreprise afin de préserver la diversité et de promouvoir le développement de l’activité commerciale et artisanale. L’installation d’une Maison du Projet ne constitue pas un motif légal de préemption commerciale. La substitution de motif ne pouvait donc justifier le retrait.

Article L. 214-1 du code de l’urbanisme, Article R. 214-5 du code de l’urbanisme, Articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration, Article R. 214-6 du code de l’urbanisme, Article L. 242-1 du code des relations entre le public et l’administration, Article L. 214-2 du code de l’urbanisme, Article R. 811-17 du code de justice administrative, Article R. 811-16 du code de justice administrative, Article R. 611-7 du code de justice administrative, Article L. 761-1 du code de justice administrative