Permis de construire modificatif : opposabilité écartée du programme d’orientations et maintien du permis initial après récolement

La cour rappelle, sur le fondement des articles L. 151-45 et L. 421-6 du code de l’urbanisme, qu’un programme d’orientations et d’actions pour l’habitat n’est pas opposable à une autorisation d’urbanisme. Un refus ne peut donc être fondé sur la méconnaissance de la proportion de catégories de logements prévue par ce programme.

L’article R. 111-27 du même code permet un refus ou des prescriptions lorsque le projet porte atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants. Toutefois, le remplacement de brise-soleil orientables par des volets roulants, sur une façade arrière partiellement visible, ne justifiait pas le refus dès lors que le secteur était hétérogène et qu’aucune règle applicable n’interdisait ces équipements.

La cour rappelle qu’un permis modificatif peut être délivré tant que le permis initial est en cours de validité, que la construction n’est pas achevée et que les modifications ne bouleversent pas la nature du projet. Au regard des articles R. 424-17, L. 462-2, R. 462-6 et R. 462-9 du code de l’urbanisme, la mise en demeure de régulariser des non-conformités après récolement n’imposait aucun délai spécifique de dépôt du dossier modificatif. Le permis initial n’était donc ni caduc ni périmé. Les modifications, pourtant nombreuses, ne changeaient pas la nature de l’opération.

La demande de substitution fondée sur l’article 4.1.2 du règlement local a également été écartée, la double orientation étant seulement privilégiée et la ville n’apportant pas de précisions suffisantes. La cour met enfin 2 000 euros à la charge de la ville sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. Le dispositif mentionne toutefois l’annulation du jugement, en contradiction apparente avec les motifs et l’article 2.

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Une société civile de construction vente a contesté le refus d’un permis modificatif destiné à régulariser deux non-conformités relevées après l’achèvement d’un immeuble. Le tribunal administratif avait annulé ce refus et ordonné la délivrance du permis. En appel, la ville invoquait notamment la caducité du permis initial, le caractère substantiel des modifications et la méconnaissance du plan local d’urbanisme. La cour a écarté ces arguments, malgré une formulation contradictoire de son dispositif.

Une société civile de construction vente a obtenu en 2017 un permis de construire pour un immeuble de dix-neuf logements, ensuite transféré à cette société. Après la déclaration d’achèvement, une visite de récolement a révélé deux non-conformités. Le maire a mis en demeure le maître de l’ouvrage de régulariser la situation.

La demande de permis modificatif a été refusée en 2021, notamment au regard de la répartition des logements prévue par un programme d’orientations et d’actions, de l’insertion de volets roulants et de plusieurs règles du plan local d’urbanisme. Le tribunal administratif a annulé ce refus et ordonné la délivrance du permis modificatif.

La ville a fait appel, en invoquant l’irrégularité du jugement, la caducité du permis initial, le caractère substantiel des modifications et la méconnaissance du règlement local. La cour écarte ces arguments dans ses motifs, tout en énonçant dans son dispositif l’annulation du jugement attaqué.

• Permis initial encore en cours de validité
• Construction non achevée
• Absence de bouleversement changeant la nature du projet
• Mise en demeure de régulariser conforme aux articles L. 462-2 et R. 462-9
• Motifs de refus fondés sur des règles juridiquement opposables
• Atteinte au paysage ou aux lieux avoisinants suffisamment caractérisée

• Déclaration d’achèvement et de conformité reçue le 27 décembre 2019
• Mise en demeure de régularisation notifiée le 28 janvier 2020
• Constatations issues de la visite de récolement
• Pièces décrivant les modifications du projet et le passage de 19 à 32 logements
• Éléments établissant la visibilité partielle de la façade ouest
• Règlement local et prescriptions du périmètre patrimonial

La société pétitionnaire peut se prévaloir du maintien des effets du permis initial et de la possibilité d’une régularisation par permis modificatif. La ville ne peut substituer des motifs insuffisamment démontrés ni imposer une règle non opposable ; elle supporte en outre la condamnation prononcée au titre des frais de procédure.

• Maintien de la validité du permis initial
• Recevabilité d’une demande modificative après récolement
• Écart du motif tiré du programme d’habitat
• Écart du motif architectural relatif aux volets roulants
• Rejet des substitutions de motifs insuffisamment étayées
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1

À faire

• Vérifier la validité temporelle du permis initial
• Documenter précisément les travaux réalisés et les non-conformités
• Joindre la déclaration d’achèvement et les échanges de récolement
• Comparer chaque modification avec la nature du projet autorisé
• Établir la visibilité réelle des éléments architecturaux contestés

À éviter

• Fonder un refus sur un programme non opposable
• Qualifier de caduc un permis sans vérifier les délais
• Présumer qu’une modification substantielle change nécessairement la nature du projet
• Invoquer une règle locale sans démontrer sa méconnaissance
• Appliquer une exigence réglementaire postérieure à la date du refus

La régularité des mentions du jugement administratif

La date de l’audience constitue une mention substantielle au sens de l’article R. 741-2 du code de justice administrative. En revanche, l’absence de mention d’une audience précédente, lorsque l’affaire a été rayée puis l’instruction rouverte, n’entache pas le jugement d’irrégularité. La note en délibéré ayant été visée comme mémoire et communiquée, aucune irrégularité n’est retenue.

L’opposabilité des programmes d’orientations et d’actions

Les articles L. 151-45 et L. 421-6 du code de l’urbanisme ne rendent pas les programmes d’orientations et d’actions pour l’habitat opposables aux autorisations d’urbanisme. Le refus ne pouvait donc reposer sur la méconnaissance d’une proportion de catégories de logements fixée par ce programme.

Les conditions du permis de construire modificatif

Un permis modificatif est possible si le permis initial est en cours de validité, si la construction n’est pas achevée et si les modifications ne bouleversent pas la nature du projet. Les articles R. 424-17, L. 462-2, R. 462-6 et R. 462-9 du code de l’urbanisme n’imposaient aucun délai spécifique pour déposer le dossier modificatif après une mise en demeure de régulariser. Les modifications examinées ne changeaient pas la nature de l’opération.

Article L. 761-1 du code de justice administrative, Article R. 741-2 du code de justice administrative, Article L. 151-45 du code de l’urbanisme, Article L. 421-6 du code de l’urbanisme, Article R. 111-27 du code de l’urbanisme, Article R. 424-17 du code de l’urbanisme, Article L. 462-2 du code de l’urbanisme, Article R. 462-6 du code de l’urbanisme, Article R. 462-9 du code de l’urbanisme