Garantie décennale et réception tacite après revente d’un ouvrage affecté par des désordres d’assainissement

L’article L643-11 du code de commerce rend irrecevables les prétentions formées contre des sociétés dont la liquidation judiciaire a été clôturée pour insuffisance d’actif, le jugement de clôture ne faisant pas recouvrer aux créanciers l’exercice individuel de leurs actions contre le débiteur.

La réception tacite peut être retenue lorsque la volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage résulte de la prise de possession et du paiement de la quasi-totalité des travaux. Sur le fondement de l’article 1792-6 du code civil, la cour retient que la revente de l’immeuble implique nécessairement sa prise de possession préalable. Le paiement intégral est établi par l’attestation de l’expert-comptable et l’absence de déclaration de créance par le liquidateur de l’entreprise chargée des travaux.

L’article 1787 du code civil désigne comme maître d’ouvrage celui qui charge quelqu’un de faire un ouvrage. Les travaux, y compris ceux portant sur les parties communes, ayant été commandés par les acquéreurs initiaux, eux seuls pouvaient réceptionner tacitement l’ouvrage. L’absence de vote du syndicat des copropriétaires est donc indifférente à la réception.

L’article 1792 du code civil permet la garantie décennale lorsque les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, sauf cause étrangère prouvée. La cour retient notamment le caractère décennal des non-conformités du système d’assainissement, de l’évacuation de la douche et de l’étanchéité de la toiture terrasse, au regard des constatations et conclusions de l’expertise judiciaire.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Après la vente d’un appartement affecté par des nuisibles, des infiltrations et des désordres d’assainissement, l’assureur décennal a contesté la réception des travaux, leur caractère décennal et l’origine de l’infestation. La cour examine également la recevabilité des demandes dirigées contre les sociétés placées en liquidation judiciaire.

Des acquéreurs en indivision ont transformé un entrepôt en loft avec l’intervention de la société ILB, qui a sous-traité la couverture à la société Les Toitures du Nord. Après l’achèvement des travaux, ils ont vendu l’appartement à une acquéreuse.

Peu après la vente, l’acquéreuse a signalé des nuisibles, des infiltrations et des désordres affectant l’assainissement. Un constat d’huissier a été établi, puis une expertise judiciaire a été ordonnée et étendue aux entreprises, à leur assureur décennal et aux organes de leurs procédures collectives.

Les sociétés intervenantes ayant été placées en liquidation judiciaire, leurs liquidations ont été clôturées pour insuffisance d’actif. Le tribunal judiciaire a retenu plusieurs désordres, condamné les vendeurs et fixé des créances au passif des sociétés. Il a également condamné l’assureur à garantir certains désordres décennaux.

L’assureur a interjeté appel en contestant notamment la réception des travaux, le caractère décennal de plusieurs désordres et l’origine de l’infestation. La cour examine la recevabilité des demandes contre les sociétés liquidées, la réception tacite et la qualification décennale des désordres.

• Prise de possession de l’ouvrage avant sa revente
• Paiement intégral ou quasi intégral du marché de travaux
• Volonté non équivoque d’accepter les ouvrages
• Qualité de maître d’ouvrage des personnes ayant commandé les travaux
• Non-conformités établies par l’expertise judiciaire
• Impropriété de l’ouvrage à sa destination
• Absence de cause étrangère démontrée par l’assureur

• Rapport d’expertise judiciaire et constatations techniques
• Attestation de l’expert-comptable sur le paiement des travaux
• Absence de déclaration de créance par le liquidateur de la société ILB
• Déclaration d’achèvement du chantier signée par les maîtres d’ouvrage
• Constat d’huissier du 7 décembre 2015
• Investigations par caméra révélant rats, excréments et canalisations non conformes

Les acquéreurs initiaux sont considérés comme les maîtres d’ouvrage ayant tacitement réceptionné les travaux. Les sociétés dont les liquidations ont été clôturées pour insuffisance d’actif ne peuvent plus être directement poursuivies, tandis que la garantie décennale de l’assureur peut être mobilisée pour les désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

• Opposer l’irrecevabilité des demandes dirigées contre les sociétés liquidées
• Établir la réception par la possession et le règlement du marché
• Produire les attestations comptables et éléments de paiement disponibles
• Documenter techniquement les non-conformités et leur origine
• Relier les désordres à une impropriété à destination
• Vérifier l’étendue contractuelle de la garantie décennale

À faire

• Identifier la date et les modalités de réception de l’ouvrage
• Réunir les justificatifs de paiement du marché de travaux
• Produire les déclarations d’achèvement et actes de possession
• Faire constater les désordres par un professionnel ou un huissier
• Vérifier la clôture des procédures collectives et ses effets

À éviter

• Diriger une action individuelle contre une société liquidée pour insuffisance d’actif
• Confondre absence de procès-verbal et absence de réception tacite
• Négliger les preuves comptables du règlement des travaux
• Alléguer une cause étrangère sans éléments techniques probants
• Qualifier décennalement un désordre sans démontrer l’impropriété

La recevabilité des actions contre les sociétés liquidées

Les liquidations judiciaires des sociétés ayant été clôturées pour insuffisance d’actif, l’article L643-11 du code de commerce rend irrecevables les prétentions formées contre ces sociétés représentées par leurs liquidateurs. Le jugement de clôture ne fait pas recouvrer aux créanciers l’exercice individuel de leurs actions contre le débiteur.

La réception tacite des travaux

L’article 1792-6 du code civil définit la réception comme l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte l’ouvrage. La prise de possession et le paiement intégral des travaux établissent ici une volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage. La revente implique que les maîtres d’ouvrage initiaux en avaient préalablement pris possession. L’attestation de l’expert-comptable et l’absence de déclaration de créance par le liquidateur établissent le paiement.

La qualification décennale des désordres d’assainissement

Selon l’article 1792 du code civil, la responsabilité décennale s’applique lorsque le dommage rend l’ouvrage impropre à sa destination, sauf cause étrangère. Les non-conformités des réseaux, l’absence de regard de visite et l’évacuation de la douche directement dans le sol ont été retenues comme causant une impropriété à destination. La prolifération des nuisibles liée aux canalisations défectueuses relève également de la garantie décennale.

Article L643-11 du code de commerce, Article 1792-6 du code civil, Article 1787 du code civil, Article 1792 du code civil, Article 1147 du code civil, Article 1641 du code civil, Article 699 du code de procédure civile, Article 700 du code de procédure civile, Article 1154 du code civil