Bail d’habitation résilié : suspension de la clause résolutoire refusée faute de preuve du paiement courant

L’article L.353-15-2 du Code de la construction et de l’habitation permet, sous conditions, à un protocole conclu avec un organisme d’habitations à loyer modéré de valoir titre d’occupation et d’entraîner la renonciation à la poursuite de l’expulsion. Cette renonciation reste conditionnée au respect des engagements de paiement et n’efface pas le titre exécutoire.

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire était recevable. L’article 915-2 du Code de procédure civile n’imposait pas son irrecevabilité dès lors que l’appelante avait critiqué, dans ses premières conclusions, le chef relatif à l’expulsion et sollicité la suspension des effets de la clause.

En application des articles 24 V, VI et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article L.714-1 I du Code de la consommation, la suspension suppose notamment la reprise du paiement intégral du loyer et des charges. Selon l’article 9 du Code de procédure civile, la preuve de cette reprise incombe au locataire. L’absence de justificatifs suffisants a donc conduit au rejet de la demande.

Après résiliation du bail, la solidarité du colocataire sortant ne s’étend pas aux indemnités d’occupation, en l’absence de stipulation contractuelle spécifique. Le colocataire sortant reste solidairement tenu des loyers et charges impayés, mais seulement jusqu’à la résiliation du bail. La cour a ainsi réduit la dette solidaire et limité la dette personnelle de l’occupante aux indemnités postérieures à son départ.

⬇️Télécharger la décision version officielle

Après des impayés, le bail a été résilié et l’expulsion de l’occupante ordonnée. La cour a rejeté les demandes fondées sur un protocole d’accord et une procédure de surendettement, faute de preuve du paiement intégral. Elle a limité la solidarité du colocataire sortant aux loyers et charges antérieurs à la résiliation, les indemnités d’occupation ultérieures restant à la charge de l’occupante.

La SCDI a donné à bail un logement d’habitation à deux colocataires. Des impayés ayant persisté après la délivrance d’un commandement de payer, le bail a été résilié de plein droit et l’expulsion de l’occupante restée dans les lieux a été ordonnée.

L’occupante a invoqué un protocole d’accord conclu avec le bailleur et une procédure de surendettement pour obtenir l’absence d’expulsion ou la suspension des effets de la clause résolutoire. Le colocataire sortant contestait pour sa part être tenu des indemnités d’occupation postérieures à son départ.

La cour a maintenu l’expulsion, faute de preuve du paiement intégral du loyer et des charges. Elle a limité la solidarité du colocataire sortant aux loyers et charges dus jusqu’à la résiliation, puis mis les indemnités d’occupation postérieures à la charge exclusive de l’occupante. Les montants dus et les frais irrépétibles ont été révisés en conséquence.

• Reprise du paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience.
• Production de justificatifs établissant le montant effectivement payé.
• Prise en compte des aides au logement dans le calcul du solde exigible.
• Respect des délais et modalités fixés par le juge ou la commission.
• Absence de nouvel impayé pendant la période de suspension.
• Existence d’un lien entre la prétention d’appel et le chef critiqué.

• Situation de compte du bailleur arrêtée au 26 mars 2026.
• Versements mensuels de 185 euros de janvier à mars 2026.
• Absence de justificatifs sur le montant de l’APL perçue.
• Absence de pièces concernant les paiements de mars et avril 2026.
• Attestation du bailleur relative au congé du colocataire sortant.

Le bailleur conserve le bénéfice du titre d’expulsion, dont la mise en œuvre demeure possible en cas de non-respect du protocole. Le colocataire sortant est libéré des indemnités d’occupation postérieures à la résiliation, tandis que l’occupante restante en assume seule la charge.

• Maintien de l’expulsion ordonnée contre l’occupante.
• Limitation de la solidarité aux loyers et charges impayés.
• Condamnation de l’occupante aux indemnités postérieures au 9 novembre 2023.
• Réduction de la dette solidaire à 2 539,83 euros.
• Paiement solidaire de 1 750 euros au titre des frais irrépétibles.

À faire

• Produire les quittances et relevés bancaires de chaque paiement.
• Documenter le montant de l’APL et le loyer résiduel.
• Vérifier la date exacte de résiliation du bail.
• Formaliser le congé et sa date de prise d’effet.
• Contrôler les clauses de solidarité après résiliation.

À éviter

• Se limiter à invoquer des versements partiels non documentés.
• Confondre suspension de clause et contestation de sa résolution.
• Réclamer au colocataire sortant des indemnités sans clause spécifique.
• Omettre les paiements intervenus avant la clôture.
• Inclure les frais de procédure dans la créance locative.

La recevabilité des prétentions nouvelles en appel

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire est recevable dès lors que l’appelante a critiqué, dans ses premières conclusions, le chef du jugement relatif à l’expulsion et demandé la suspension pendant les délais de paiement. L’article 915-2 du Code de procédure civile n’impose donc pas l’irrecevabilité lorsque la prétention dépend du chef expressément déféré.

La suspension des effets de la clause résolutoire

Les articles 24 V, VI et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article L.714-1 I du Code de la consommation subordonnent la suspension, notamment, à la reprise du paiement intégral du loyer et des charges. En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, cette reprise devait être prouvée par la locataire. Les versements partiels produits ne suffisaient pas, en l’absence de justificatifs sur l’APL et les indemnités d’occupation ultérieures.

La solidarité du colocataire après résiliation

L’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 ne prolonge pas la solidarité du colocataire sortant pour les indemnités d’occupation lorsque le bail était déjà résilié lors de son départ. En l’absence de clause contractuelle visant ces indemnités après résiliation, la solidarité est limitée aux loyers et charges impayés dus jusqu’à la résiliation, tandis que l’occupante assume seule les indemnités postérieures.

Article 450 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 906-2 du Code de procédure civile, Article 908 du Code de procédure civile, Article 909 du Code de procédure civile, Article 910 du Code de procédure civile, Article 914-3 du Code de procédure civile, Article 915-2 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1343-5 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1319 du Code civil, Article L.353-15-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.821-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.824-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article 6-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article L.732-1 du Code de la consommation, Article L.733-1 du Code de la consommation, Article L.733-2 du Code de la consommation, Article L.733-4 du Code de la consommation, Article L.733-7 du Code de la consommation, Article L.714-1 du Code de la consommation