Cour d’appel, 1ère Chambre, 29 septembre 2026, RG n° 23/01035

IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 29 Septembre 2026

N° RG 23/01035 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HJBY

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 12 Mai 2023

Appelants

M. [K] [G]

né le 26 Mai 1979 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Mme [O] [Y]

née le 28 Décembre 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me Pierre RECORDON, avocat au barreau d’ANNECY

Intimés

Mme [M] [R]

née le 15 Février 1957 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

M. [L] [A]

né le 19 Mai 1958 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

M. [I] [A]

né le 09 Août 1959 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

Représentés par la SELARL ENOTIKO AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

S.A.R.L. SB IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 5]

Représentée par la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

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Date de l’ordonnance de clôture : 04 Mai 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 mai 2026

Date de mise à disposition : 29 septembre 2026

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Composition de la cour :

– Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,

– Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

– Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrat Honoraire,

avec l’assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par mandat du 10 août 200, Mme [M] [A] épouse [R], M. [L] [A] et M. [I] [A] (les consorts [A]) ont confié à la société SB immobilier, exploitant sous l’enseigne Guy Hoquet, la vente d’une maison d’habitation dont ils sont propriétaires indivis, située sur une parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 1], [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant un prix de vente de 220.500 euros et des honoraires pour le mandataire d’un montant de 10.500 euros TTC.

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2020, les consorts [A], d’une part, M. [K] [G] et Mme [O] [Y], d’autre part, ont signé un compromis de vente portant sur la maison d’habitation susvisée moyennant un prix de 208.000 euros, et sous condition suspensive d’obtention de prêts par les acquéreurs d’un montant total de 227 000 euros. Il a été précisé que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 30 janvier 2021.

La promesse synallagmatique de vente a fait état du paiement par les acquéreurs d’un acompte d’un montant de 4.800 euros entre les mains de la société SB immobilier en qualité de séquestre.

Estimant avoir été trompés sur l’état réel de la maison d’habitation, notamment quant à son système de chauffage, par actes d’huissier des 1er et 14 octobre 2021, M. [K] [G] et Mme [O] [Y] ont fait assigner les consorts [A], devant le tribunal judiciaire d’Albertville notamment aux fins de résolution de la vente.

Par jugement du 12 mai 2023, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

– Débouté la société SB immobilier de sa demande tendant à être mise hors de cause ;

– Prononcé la résolution de la vente conclue le 23 octobre 2020 entre Mme [M] [A], M. [L] [A], M. [I] [A] d’une part, et M. [K] [G] et Mme [O] [Y] d’autre part, portant sur la maison située [Adresse 6] à [Localité 4] cadastrée section C n° [Cadastre 1], aux torts exclusifs de M. [K] [G] et Mme [O] [Y] ;

– Condamné in solidum M. [K] [G] et Mme [O] [Y] à payer à Mme [M] [A], M. [L] [A], M. [I] [A] la somme de 8 000 euros (huit mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

– Rejeté la demande en nullité de la vente pour dol formée par M. [K] [G] et Mme [O] [Y] ;

– Débouté M. [K] [G] et Mme [O] [Y] de leur demande de résolution de la vente pour vice caché ;

– Débouté M. [K] [G] et Mme [O] [Y] de leurs demandes de condamnation formées à l’encontre de Mme [M] [A], M. [L] [A], M. [I] [A] au paiement des sommes suivantes :

– la somme de 4.800 euros au titre de l’acompte versé suite au compromis de vente du 23 octobre 2020, outre intérêts capitalisés à compter du 9 décembre 2021,

– la somme de 317,24 euros au titre des cotisations d’assurance payées pour les emprunts souscrits auprès de LCL,

– la somme de 781,86 euros au titre des loyers de janvier-février 2021 payés pour l’appartement de [Localité 5] en Seine-Maritime,

– la somme de 1.000 euros au titre du trouble de jouissance correspondant à la location du studio meublé de [Localité 6],

– la somme de 120 euros au titre de l’électricité du studio de [Localité 7],

– la somme de 49.612,32 euros au titre de la perte financière sur l’aide individualisée au logement,

– la somme de 1.750 euros au titre du préjudice matériel suite aux trajets effectués depuis [Localité 7] jusqu’à [Localité 8] et [Localité 9], arrêtée au 5 février 2021,

– la somme de 827 euros au titre des déplacements nécessités par le déménagement différé de Normandie en Savoie des 21 et 23 février 2021,

– la somme de 136,40 euros au titre du coût des péages autoroutiers correspondant aux déplacements des 21 et 23 février 2021,

– la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

– Déclaré sans objet la demande de M. [K] [G] et Mme [O] [Y] tendant à voir déclarer opposable le présent jugement à la société SB immobilier ;

– Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

– Condamné in solidum M. [K] [G] et Mme [O] [Y] à verser à Mme [M] [A], M. [L] [A], M. [I] [A] la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné in solidum M. [K] [G] et Mme [O] [Y] à verser à la société SB immobilier la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

– Rejeté la demande de M. [K] [G] et Mme [O] [Y] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné in solidum M. [K] [G] et Mme [O] [Y] aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Milliand, avocat de la SCP Milliand Dumolard Thill ;

– Ecarté l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Au visa principalement des motifs suivants :

’ La mise en cause de la société SB immobilier exerçant sous l’enseigne Guy Hoquet apparaît légitime et fondée compte-tenu de son intervention active dans la vente de la maison litigieuse et du mandat de vente conclu avec les défendeurs vendeurs, en effet, des fautes sont susceptibles de lui être reprochées par ses mandants et les acquéreurs demandeurs ;

’ Sur la nullité de la vente pour dol, il est démontré que l’agence immobilière Guy Hoquet a parfaitement été transparente à l’égard de M. [K] [G] et Mme [O] [Y] sur l’état réel de la maison d’habitation et notamment de son système de chauffage et qu’elle n’a donc commis aucune réticence dolosive à leur égard sur ce point ;

’ Il n’est pas non plus démontré que les vendeurs, par l’intermédiaire de leur mandataire, avait l’intention de tromper le consentement de M. [K] [G] et Mme [O] [Y], les éléments de l’espèce démontrant le contraire ;

’ Sur la résolution de la vente pour vices cachés, la défectuosité du système de chauffage de la maison d’habitation, objet de la vente litigieuse, constitue un vice apparent et connu des acquéreurs demandeurs au jour de la conclusion de la vente le 23 octobre 2020 ;

’ Sur la résolution de la vente, tant les demandeurs que les défendeurs souhaitent la résolution de la vente conclue le 23 octobre 2020, en revanche, il doit être considéré que sont parties défaillantes, M. [K] [G] et Mme [O] [Y], lesquels n’ont pas réitéré l’acte de vente en la forme authentique alors qu’ils avaient obtenu leur offre de prêts ;

’ Sur les dommages et intérêts pour défaut de réalisation de la vente la clause pénale réclamée à hauteur de 30 800 euros apparaît manifestement excessive eu égard au préjudice réellement subi par les vendeurs défendeurs du fait de la défaillance des acquéreurs, ce d’autant plus qu’ils n’expliquent pas davantage le préjudice réellement subi du fait de l’échec de la vente et n’apportent aucune pièce justificative pour démontrer l’ampleur de leur préjudice.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel du 6 juillet 2023, M. [K] [G] et Mme [O] [Y] ont interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

– Condamné in solidum M. [K] [G] et Mme [O] [Y] à payer à Mme [M] [A], M. [L] [A], M. [I] [A] la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

– Rejeté la demande en nullité de la vente pour dol formée par M. [K] [G] et Mme [O] [Y] ;

– Débouté M. [K] [G] et Mme [O] [Y] de leur demande de résolution de la vente pour vice caché ;

– Débouté M. [K] [G] et Mme [O] [Y] de leurs demandes de condamnation formées à l’encontre de Mme [M] [A], M. [L] [A], M. [I] [A] au paiement des sommes suivantes :

– la somme de 4.800 euros au titre de l’acompte versée suite au compromis de vente du 23 octobre 2020, outre intérêts capitalisés à compter du 9 décembre 2021,

– la somme de 317,24 euros au titre des cotisations d’assurance payées pour les emprunts souscrits auprès de LCL,

– la somme de 781,86 euros au titre des loyers de janvier-février 2021 payés pour l’appartement de [Localité 5] en Seine-Maritime,

– la somme de 1.000 euros au titre du trouble de jouissance correspondant à la location du studio meublé de [Localité 6],

– la somme de 120 euros au titre de l’électricité du studio de [Localité 7],

– la somme de 49.612,32 euros au titre de la perte financière sur l’aide individualisée au logement,

– la somme de 1.750 euros au titre du préjudice matériel suite aux trajets effectués depuis [Localité 7] jusqu’à [Localité 8] et [Localité 9], arrêtée au 5 février 2021,

– la somme de 827 euros au titre des déplacements nécessités par le déménagement différé de Normandie en Savoie des 21 et 23 février 2021,

– la somme de 136,40 euros au titre du coût des péages autoroutiers correspondant aux déplacements des 21 et 23 février 2021,

– la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

– Déclaré sans objet la demande de M. [K] [G] et Mme [O] [Y] tendant à voir déclarer opposable le présent jugement à la société SB immobilier ;

– Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

– Condamné in solidum M. [K] [G] et Mme [O] [Y] à verser à Mme [M] [A], M. [L] [A], M. [I] [A] la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné in solidum M. [K] [G] et Mme [O] [Y] à verser à la société SB immobilier la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Rejeté la demande de M. [K] [G] et Mme [O] [Y] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné in solidum M. [K] [G] et Mme [O] [Y] aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Milliand, avocat de la SCP Milliand Dumolard Thill.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 20 avril 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [K] [G] et Mme [O] [Y] sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

– Déclarer recevable et fondé leur appel interjeté ;

– Infirmer le jugement rendu le 12 mai 2023 par le tribunal judiciaire d’Albertville ;

Statuant à nouveau,

– Juger leurs demandes recevables et fondées ;

– Juger que la vente de l’immeuble bâti et non bâti cadastré commune de [Localité 8], section C n° [Cadastre 1] entre Mme [M] [A], M. [L] [A], M. [I] [A], d’une part, et M. [K] [G] et Mme [O] [Y], d’autre part, suivant compromis en date du 23 octobre 2020, doit être résolue aux torts exclusifs des vendeurs Mme [M] [A], M. [L] [A], M. [I] [A] ;

– Juger que la société SB immobilier exerçant sous l’enseigne Guy Hoquet immobilier a manqué à son obligation en qualité de mandataire des consorts [A] intervenant dans la vente de la maison de [Localité 8] ;

– Condamner en conséquence Mme [M] [A], M. [L] [A], M. [I] [A], conjointement et in solidum, solidairement avec la société SB immobilier à leur payer indivisément :

– la somme de 4.800 euros au titre de l’acompte versé ensuite du compromis de vente en date du 23 octobre 2020 outre intérêts capitalisés à compter du 9 décembre 2021,

– la somme de 317,24 euros, au titre des cotisations d’assurance payées pour les emprunts souscrits auprès de LCL par M. [K] [G] et Mme [O] [Y],

– la somme de 781,86 euros au titre des loyers de janvier-février 2021 payés pour l’appartement de [Localité 5] en Seine-Maritime,

– la somme de 1.000 euros au titre du trouble de jouissance correspondant à la location du studio meublé de [Localité 6],

– la somme de 120 euros au titre de l’électricité du studio de [Localité 6],

– la somme de 49.612,32 euros au titre de la perte financière sur l’aide individualisée au logement (AIL),

– la somme de 1.750 euros au titre du préjudice matériel par suite des trajets effectués par M. [K] [G] et/ou Mme [O] [Y] depuis [Localité 6] jusqu’à [Localité 8] et [Localité 9] arrêté au 5 février 2021,

– la somme de 827 euros au titre des déplacements nécessités par le déménagement différé de Normandie en Savoie des 21 et 23 février 2021,

– le coût des péages autoroutiers correspondant aux déplacements des 21 et 23 février 2021 soit la somme de 136,40 euros,

– la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral de M. [G] et de Mme [Y] ainsi que de leurs enfants ;

– Leur donner acte de ce qu’ils se réservent le droit de réactualiser le chiffrage du préjudice lié aux frais de déplacement pour se rendre à l’école des enfants au-delà du 7 juillet 2021 ;

– Condamner enfin Mme [M] [A], M. [L] [A], M. [I] [A], conjointement et in solidum et solidairement avec la société SB immobilier à leur payer indivisément la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner les mêmes avec la même solidarité aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, avec distraction au profit de Me Recordon.

Au soutien de leurs prétentions, M. [K] [G] et Mme [O] [Y] font notamment valoir que :

’ La vente est nulle sur le fondement des vices cachés, en ce qu’ils démontrent le caractère caché, antérieur à la vente et d’une gravité particulière du vice résultant du dysfonctionnement affectant le système de chauffage qui rend la maison impropre à son usage ;

’ Subsidiairement sur le fondement du dol, ils justifient de l’existence d’un dol par la dissimulation intentionnelle d’une information dont la société SB immobilier sait pertinemment qu’elle aurait été déterminante pour leur consentement, outre les déclarations des consorts [A] qui ont expressément affirmé l’absence de toute carence du chauffage ;

’ Les consorts [A] ne démontrent pas la connaissance de M. [K] [G] et Mme [O] [Y] de l’existence de fissures impactant les radiateurs ;

’ Ils démontrent qu’ils ont été induits en erreur par l’agence Guy Hoquet sur l’état réel de la maison, mandatée pour vendre cette dernière, et leur demande à l’encontre de l’agence n’est pas une demande nouvelle au sens de l’article 565 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 30 avril 2026, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [M] [A], M. [L] [A], M. [I] [A] demandent à la cour de :

A titre principal,

– Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Albertville du 12 mai 2023 en ce qu’il a :

– débouté la société SB immobilier de sa demande tendant à être mise hors de cause,

– prononcé la résolution de la vente conclue le 23 octobre 2020 entre Mme [M] [A], M. [L] [A] et M. [I] [A] d’une part, et M. [K] [G] et Mme [O] [Y] d’autre part, portant sur la maison située [Adresse 6] à [Localité 4] cadastrée section C n° [Cadastre 1], aux torts exclusifs de M. [K] [G] et de Mme [O] [Y],

– condamné in solidum M. [K] [G] et Mme [O] [Y] à payer à Mme [M] [A], M. [L] [A] et M. [I] [A] la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts,

– rejeté la demande en nullité de la vente pour dol formée par M. [K] [G] et Mme [O] [Y],

– débouté M. [K] [G] et Mme [O] [Y] de leur demande de résolution de la vente pour vice caché,

– débouté M. [K] [G] et Mme [O] [Y] de leurs demandes de condamnation formées à l’encontre de Mme [M] [A], M. [L] [A] et M. [I] [A] au paiement des sommes suivantes :

– la somme de 4.800 euros au titre de l’acompte versé suite au compromis de vente en date du 23 octobre 2020 outre intérêts capitalisés à compter du 9 décembre 2021,

– la somme de 317,24 euros au titre des cotisations d’assurance payées pour les emprunts souscrits auprès de LCL,

– la somme de 781,86 euros au titre des loyers de janvier-février 2021 payés pour l’appartement de [Localité 10] en Seine-Maritime,

– la somme de 1.000 euros au titre du trouble de jouissance correspondant à la location du studio meublé de [Localité 6],

– la somme de 120 euros au titre de l’électricité du studio de [Localité 6],

– la somme de 49.612,32 euros au titre de la perte financière sur l’aide individualisée au logement (AIL),

– la somme de 1.750 euros au titre du préjudice matériel par suite des trajets effectués par M. [G] et/ou Mme [Y] depuis [Localité 6] jusqu’à [Localité 11] et [Localité 9] arrêté au 5 février 2021,

– la somme de 827 euros au titre des déplacements nécessités par le déménagement différée de Normandie en Savoie des 21 et 23 février 2021,

– le coût des péages autoroutiers correspondant aux déplacements des 21 et 23 février 2021 soit la somme de 136,40 euros,

– la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral et de celui de leurs enfants ;

– déclaré sans objet la demande de M. [K] [G] et Mme [O] [Y] tendant à voir déclarer opposable le présent jugement à la société SB immobilier,

– rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

– condamné in solidum M. [K] [G] et Mme [O] [Y] à verser à Mme [M] [A], M. [L] [A] et M. [I] [A] la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté la demande M. [K] [G] et Mme [O] [Y] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum M. [K] [G] et Mme [O] [Y] aux entiers dépens,

– Débouter, en conséquence, M. [K] [G] et Mme [O] [Y] de l’intégralité de leurs prétentions ;

A titre subsidiaire, et si par impossible le jugement du tribunal judiciaire d’Albertville du 12 mai 2023 était infirmé,

– Rejeter les demandes de M. [K] [G] et Mme [O] [Y] tendant à être indemnisés :

– au titre de l’acompte versé puisque seule la société SB immobilier en a été détentrice,

– au titre des cotisations d’assurance prélevées au titre des prêts,

– au titre de leur préjudice de jouissance,

– au titre de la perte d’aide individualisée au logement,

– au titre du coût des trajets réalisés pour scolariser les enfants des consorts [G]/[Y],

– au titre des kilomètres effectués pour le déménagement,

– Limiter le montant réclamé au titre des loyers payés à EDF-CSP AOA & Services à une somme maximale de 380,93 euros ;

– Limiter le montant réclamé au titre de leur préjudice moral à une somme maximale de 1.000 euros ;

– En tout état de cause, condamner la société SB immobilier à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;

En tout état de cause, et y ajoutant,

– Condamner in solidum M. [K] [G] et Mme [O] [Y], ou qui mieux le devra, à leur payer une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner in solidum M. [K] [G] et Mme [O] [Y], à payer les entiers dépens d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [M] [A], M. [L] [A], M. [I] [A] font valoir, en substance, que :

’ Le vice dont se prévalent M. [K] [G] et Mme [O] [Y] n’est ni caché ni suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente aux torts exclusifs des vendeurs ;

’ Il n’y a eu, s’agissant de l’installation de chauffage, ni man’uvre ou mensonge, ni dissimulation de quelconques informations puisque, dès la visite du bien le 9 octobre 2020, M. [K] [G] et Mme [O] [Y] ont pu constater la vétusté et l’ancienneté de la chaudière au fioul et l’existence, sur certains radiateurs en fonte, de fissures nettement apparentes ;

’ S’agissant de la résolution de la vente aux torts exclusifs de M. [K] [G] et Mme [O] [Y], ce chef de jugement n’a pas été expressément visé tant aux termes de la déclaration d’appel du 6 juillet 2023 qu’aux termes des conclusions d’appelants du 4 octobre 2023, dans ces conditions, l’effet dévolutif n’a pas pu opérer à l’égard de ce chef de jugement qui ne peut dès lors être remis en cause par la cour, ainsi le principe de la résolution du compromis de vente litigieux aux torts exclusifs des appelants est donc acquis.

Par dernières écritures du 2 janvier 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société SB immobilier demande à la cour de :

– Dire et juger irrecevable la demande nouvelle formée devant la cour par M. [G] et Mme [Y] à l’encontre de la société SB immobilier ;

– Constater qu’aucune faute ne peut lui être reprochée ;

– Dire en conséquence qu’aucune condamnation ne peut être prononcée contre elle, que ce soit au profit des consorts [G] ’ [Y] ou des consorts [A] ;

– Débouter M. [G] et Mme [Y] de leur appel ;

– Confirmer le jugement en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a condamné M. [G] et Mme [Y] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et y ajoutant,

– Condamner M. [G] et Mme [Y], et subsidiairement les consorts [A] à lui payer la somme complémentaire de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner M. [G] et Mme [Y], et subsidiairement les consorts [A] aux dépens d’instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP Milliand Thill Pereira.

Au soutien de ses prétentions, la société SB immobilier fait valoir, en substance, que :

’ Dans le dispositif de leurs conclusions M. [G] et Mme [Y] ne sollicitent que la résolution de la vente pour vice caché et semblent donc avoir renoncé à se prévaloir d’un éventuel dol ;

’ Les demandes de M. [G] et Mme [Y] ne sont formées que contre les consorts [A], car elles concernent les rapports existants entre acheteur et vendeur ;

’ Devant la cour M. [G] et Mme [Y] sollicitent sa condamnation à leur payer diverses sommes in solidum avec les consorts [A] en réparation de leurs préjudices, or, il s’agit de demandes nouvelles au sens de l’article 565 du code de procédure civile ;

’ Sa condamnation ne peut intervenir que si, dans le cadre du mandat qui lui a été confié, elle a commis une faute ; or en l’espèce, aucune faute ne peut lui être reprochée en ce que c’est en pleine connaissance de cause que la signature du compromis est intervenue le 23 octobre et cette situation exclut le caractère caché d’un éventuel vice, ainsi que l’emploi de man’uvres dolosives pour parvenir à la vente.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 4 mai 2026 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été retenue à l’audience du 12 mai 2026.

Motifs et décision

A titre liminaire,

I – Sur l’irrecevabilité des demandes formées par les appelants à l’encontre de la société SB immobilier

Selon l’article 564 du code de procédure civile, « les parties ne peuvent soumettre de nouvelles prétentions à la cour d’appel, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

Les articles 565 et 565 précisent que : ’Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ».

’Les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.’

Les prétentions ne sont donc pas nouvelles en appel dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises aux premiers juges.

La jurisprudence de la Cour de cassation applique cette règle avec une fermeté constante. Le principe jurisprudentiel fondamental est le suivant : le droit d’intimer en appel une partie qui était présente en première instance n’autorise pas à formuler des prétentions contre elle si on n’avait pas conclu contre elle en première instance. (1re Civ, 18 mars 2003, n° 01-01.073; 2e Civ., 8 avril 2004, n° 02-16.003 ; 2e Civ., 15 juin 2004, n° 02-31118 ; 2e Civ., 12 juin 2008, n° 06-20.400, 2e Civ., 14 novembre 2013, n° 12-23.910 ; 2e Civ., 17 mars 2011, pourvoi n° 10-12.843 ; 3e Civ., 1 juin 2017, n° 16-14.204 ; 2e Civ., 4 octobre 2018, pourvoi n° 17-15.500).

En première instance, aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 7 décembre 2022, M. [G] et Mme [Y] sollicitaient le prononcé de la résolution de la vente aux torts des vendeurs et la condamnation in solidum des consorts [A] au paiement de diverses sommes en réparation de leur préjudice.

Ils demandaient, par ailleurs de voir déclarer le jugement opposable à la société BM immobilier, demande qui a été à juste titre rejetée par le premier juge lequel a constaté qu’elle était sans objet dans la mesure où la société SB immobilier était partie à l’instance, l’opposabilité étant de droit attachée au jugement rendu.

Devant la cour, M. [G] et Mme [Y] sollicitent la condamnation des consorts [A] conjointement et in solidum, solidairement avec la société SB immobilier à payer les sommes de :

4.800 euros au titre de l’acompte versé ensuite du compromis de vente

317,24 euros au titre des cotisations d’assurance payées pour les emprunts souscrits

781,86 euros au titre des loyers de janvier- février 2021,

1.000 euros au titre du trouble de jouissance lié à la location d’un studio

meublé à [Localité 7],

120 euros au titre de l’électricité de ce studio,

46.612,32 euros au titre de la perte financière sur l’AIL,

1.750 euros au titre du préjudice matériel résultant des trajets effectués entre [Localité 7] et [Localité 12],

827 euros au titre des déplacements nécessité par le déménagement des 21 et 23 février 21 et 23 février 2021

136,40 euros au titre des péages autoroutiers

10.000 euros en réparation de leur préjudice moral.

S’agissant de demandes nouvelles formées à l’encontre de la société SB immobilier, elles seront déclarées irrecevables, en ce qu’elles sont dirigées contre cette dernière.

II – Sur l’étendue de la dévolution du litige à la cour

Depuis le décret n° 2017-891 du 17 mai 2017, l’appel est limité aux chefs du jugement expressément critiqués par l’appelant. L’appel général, admis antérieurement, ne subsiste qu’à titre d’exception lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou lorsque l’objet du litige est indivisible.

En effet l’article 562 du code de procédure civile énonce :

« L’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution s’opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible »

Les consorts [A] font valoir qu’aux termes de leur déclaration d’appel, M. [G] et Mme [P] n’ont pas dévolu à la cour le chef de jugement par lequel le premier juge a prononcé « la résolution de la vente conclue le 23 octobre 2020 entre Mme [C] [A], épouse [R], M. [L] [A] et M. [I] [A] d’une part et M. [K] [G] et Mme [O] [P] d’autre part, portant sur la maison située [Adresse 6] à [Localité 13] cadastrée section C n°[Cadastre 1] aux torts exclusifs de M. [G] et Mme [P]. » et qu’il est ainsi devenu définitif.

Or, cet argument se heurte à la lettre même de l’article 562, alinéa 1 du code de procédure civile qui prévoit un effet dévolutif par ricochet.

Pour qu’un chef de jugement devienne définitif, il faut qu’il soit autonome et qu’aucun appel n’ait privé le jugement de son efficacité. Or :

– L’appel de M. [G] et Mme [P] remet en question la cause même de la rupture du contrat (dol/vices cachés).

– Si la Cour retient le dol ou le vice caché, le fondement juridique de la décision de première instance disparaît rétroactivement.

– Un chef de dispositif ne peut pas acquérir un caractère définitif autonome s’il est subordonné à un autre chef qui est actuellement critiqué devant la cour.

– Le prononcé de la résolution aux torts exclusifs des acquéreurs n’est pas une disposition autonome mais l’exacte conséquence juridique et mécanique du rejet de leur prétentions.

– Ce chef de dispositif, subordonné au premier, ne pouvait acquérir un caractère définitif, alors que le chef principal dont il dépendait a été valablement déféré à la cour.

En l’espèce, les parties se sont accordées sur le fait de ne pas poursuivre la vente, le débat portant sur la responsabilité de cette résolution, dont la cour est bien valablement saisie.

III – Sur la nullité de la vente pour dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil, « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

L’article 1138 du code civil précise que le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant.

L’article 1602 du code civil dispose que  « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige » et il est constant que tout vendeur, professionnel ou non, est tenu d’une obligation d’information sur le chose qu’il vend.

En l’espèce, les appelants font grief à l’agence immobilière, et par son intermédiaire aux vendeurs, d’avoir sciemment omis de leur indiquer que le système de chauffage de la maison qu’il souhaitaient acquérir, était défectueux, ce qui aurait vicié leur consentement.

Or ainsi que l’a retenu à bon droit le premier juge, il ressort des pièces produites que les vendeurs ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, fourni tous les documents d’information relatifs au système de chauffage de la maison.

L’annonce immobilière de vente de la maison informait les personnes intéressées par l’achat de cette dernière, du type de chauffage installé à savoir un système de chauffage individuel au fuel : « la maison bénéficie de radiateurs alimentés en fuel ».

L’annonce mentionnait que la maison datait de 1960 et il était précisé que l’intérieur était à rafraîchir ce que confirment les photos jointes à celles-ci.

Il a été procédé à une visite par Mme [H] de l’agence immobilière le 9 octobre 2020, visite qui a permis aux appelants de se rendre compte de l’état actuel de la maison d’habitation qu’ils entendaient acquérir et qui nécessitait des travaux non négligeables comme en attestent les photographies versées aux débats.

A cet égard les appelants qui, devant la cour, contestent la valeur probante de ces photographies, notamment s’agissant des radiateurs d’origine en fonte, dont trois étaient fissurés, au motif qu’elles n’ont pas date certaine, ne peuvent sérieusement soutenir ne pas avoir vu l’état des radiateurs alors que dans le même temps, ils soutiennent dans leurs conclusions n’avoir vu qu’un radiateur en fonte endommagé et qu’il résulte du compte-rendu de visite qu’ils ont fait plusieurs visites sur les deux jours où ils étaient présents dans le secteur.

En effet, le compte-rendu de cette visite, par Mme [H] auprès de M. [I] [A] a été le suivant :

« Voici en résumé les observations du client :

Points positifs : secteur, potentiel, extérieur. Points négatifs : toiture en mauvais état (ajourée par endroits) chaudière obsolète. Des devis sont en cours de demande pour le remplacement de la toiture et la dépose de la chaudière et de la cuve à fuel. Ils sont vraiment très intéressés et ont fait une offre qu’ils pourront remonter en fonction des devis. Ils sont vraiment tombés amoureux de la maison. Ils ont fait plusieurs visites sur les deux jours où ils étaient présents sur le secteur et ont fait une seule offre. »

Par ces visites, les appelants ont pu se rendre compte de l’état réel de la maison qui nécessitait des travaux non négligeables.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, dès le lendemain de la visite, des échanges sont intervenus entre les acquéreurs et le représentant de l’agence notamment sur le coût des travaux à réaliser quant à la toiture de l’immeuble et au système de chauffage.

Il résulte de la capture d’écran des échanges de SMS, versés au débat, que dès le 10 octobre à 11h50 les échanges portaient d’ores et déjà sur les travaux relatif à la chaudière de la maison puisque l’agent immobilier donnait aux acquéreurs les informations suivantes : «  J’ai contacté des entreprises encore ouvertes hier soir pour la dépose de la chaudière et pour le moment je n’ai pas trouvé de société. On m’a remis d’autres contacts et j’appelle dès lundi. »

De nouveaux échanges sont intervenus le lundi comme convenu soit le 12 octobre 2020 aux termes desquels l’agent immobilier a indiqué avoir rendez-vous avec un charpentier le 13 octobre pour la toiture et fait état de sa difficulté pour trouver des entreprises pour la dépose de la chaudière, précisant être dans l’attente d’un appel d’une société, message qui a donné lieu à la réponse suivante des candidats acquéreurs : « Super pour les rdv ! Merci beaucoup ! ».

Les consorts [G]/[Y] ne peuvent dès lors sérieusement soutenir comme ils le font, qu’ils n’ont pas perçu le motif d’un devis de dépose de la chaudière, devis qu’ils n’auraient jamais demandé, alors que de toute évidence au vu des échanges de SMS, ce devis a été réalisé à leur demande.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, par une motivation pertinente que la cour fait sienne :

– La chronologie des évènements ne laisse pas de doute sur le fait qu’à la suite de la visite de la maison, M. [G] et Mme [Y] ont constaté la défectuosité à la fois de la toiture de la maison et de son système de chauffage et qu’ils ont souhaité connaître le montant des travaux à réaliser.

– Un devis de dépose de la chaudière a donc été sollicité par eux, devis du 14 octobre 2020, établi par la société [S] [N] et fils qui leur a été transmis par l’agence immobilière le 15 octobre 2020 concernant la dépollution de la cuve, l’enlèvement de la cuve, de la chaudière et du tuyau pour un montant de 1.440 eurosTTC.

Il sera ajouté qu’ils n’ont pas demandé de devis pour l’achat d’une nouvelle chaudière.

Il convient de préciser à cet égard, que M. [G] est employé chez EDF, qu’il vivait avec sa famille en Seine Maritime et que dans le cadre d’une mutation il a déménagé avec sa famille en Savoie pour travailler à [Localité 1].

En qualité d’agent EDF, il bénéfice d’un certain nombre d’avantages tels que des prix très réduits sur l’électricité et le gaz, ce qui laisse à penser qu’il était envisagé de chauffer la maison avec des radiateurs électriques, étant précisé qu’il existait déjà plusieurs radiateurs électriques à inertie dans la maison.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, les consorts [G]/[Y] avaient parfaitement connaissance de la défectuosité du système de chauffage de la maison visitée et de la nécessité d’y remédier à la suite de la visite de celle-ci. Il est dès lors très surprenant que dans leurs écritures ces derniers soutiennent ne pas connaître les raisons pour lesquelles un tel devis leur a été transmis alors que les différents échanges intervenus avec l’agence immobilière démontrent le contraire.

Par ailleurs, les consorts [G]/[Y] se sont vus transmettre, par courriel du 15 octobre 2020, les diagnostics obligatoires dont le diagnostic énergétique qui montre une consommation énergivore de la maison puisque cette dernière a été classifiée en catégorie F.

C’est donc en connaissance de ces défauts et de la nécessité de procéder à des travaux (toiture et chauffage) que M. [G] et Mme [Y] ont confirmé leur volonté d’acquérir ce bien en retranchant du montant du prix de vente par une offre prenant en compte le montant des travaux nécessaires et budgétés, puis en signant le compromis de vente le 23 octobre 2020.

Enfin, c’est par une motivation pertinente que la cour fait sienne, que le premier juge a retenu que l’absence d’attestation d’entretien de la chaudière ne constituait en aucun cas une réticence dolosive alors que les appelants disposaient avant la conclusion de la vente de nombreuses informations sur l’état système de chauffage et qu’au surplus, ainsi qu’il résulte du devis de l’entreprise [S], ils avaient envisagé la suppression de la chaudière et de la cuve à fuel.

L’ensemble de ces éléments démontre que l’agence immobilière a été parfaitement transparente sur l’état réel de la maison et qu’elle n’a donc commis aucune réticence dolosive à leur égard. Il n’est par ailleurs pas démontré que les vendeurs auraient eu l’intention, par l’intermédiaire de leur mandataire, de tromper le consentement de M. [G] et de Mme [Y].

Le jugement, qui a rejeté leur demande en nullité de la vente pour dol, sera confirmé.

IV – Sur la résolution de la vente pour vice caché

L’article 1641 du code civil énonce : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

En l’absence d’élément nouveau c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge a retenu que :

– La maison était affectée d’un vice relatif à son système de chauffage défectueux, vice antérieur à la signature du compromis de vente en date du 23 octobre 2020.

– En revanche, les éléments développés dans le cadre de la réticence dolosive, démontrent que ce vice était parfaitement connu de M. [G] et Mme [Y] et ce, avant la signature du compromis de vente.

Le jugement, qui a retenu qu’il s’agissait d’un vice apparent et connu des acquéreurs au jour du compromis de vente, et par conséquent, débouté M. [G] et Mme [Y] de leur demande de résolution de la vente pour vice caché, sera confirmé.

V ’ Sur la résolution de la vente aux torts exclusifs des acquéreurs

En l’absence d’élément nouveau, c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément, que le premier juge a retenu que les consort [G]/[Y] avaient obtenu leur offre de prêt le 17 décembre 2020 de sorte que la condition suspensive d’obtention d’un prêt avait été réalisée et était réputée accomplie, mais que les appelants avaient refusé de réitérer la vente en la forme authentique, réitération prévue au plus tard le 30 janvier 2021.

Le compromis de vente stipule qu’à défaut de réitérer la vente par acte authentique malgré la réalisation des conditions suspensives, la partie non défaillante pourra soit invoquer la résolution de plein droit de la vente, soit poursuivre en justice la réalisation de la vente.

Les parties ont souhaité la résolution de la vente et le premier juge a retenu, à juste titre, que M. [G] et Mme [Y] étaient défaillants au sens du compromis.

Le jugement qui a prononcé la résolution de la vente conclue le 23 octobre 2020, portant sur la maison située [Adresse 6] à [Localité 4] aux torts exclusifs de M. [G] et Mme [Y], sera confirmé.

VI- Sur les dommages et intérêts pour défaut de réalisation de la vente

L’article 1217 du code civil énonce :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

– refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

– poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

– obtenir une réduction du prix ;

– provoquer la résolution du contrat ;

– demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Selon l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, le compromis de vente stipule, en cas de défaut de réitération de la vente par acte authentique malgré la réalisation des conditions suspensives et de demande de résolution de la vente, que la partie défaillante devra verser à la partie non défaillante la somme de 30 800 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale.

Le premier juge, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, a considéré que le montant de la clause pénale tel que stipulé, apparaissait manifestement excessif, en considération du fait que les consorts [A] n’apportaient aucun élément de nature à justifier l’ampleur de leur préjudice, et retenu l’existence d’un préjudice moral en réduisant d’office les dommages et intérêts à la somme de 8.000 euros.

M. [G] et Mme [Y] ne peuvent sérieusement soutenir devant la cour, que les vendeurs n’auraient subi aucun préjudice puisqu’ils ont finalement vendu les biens litigieux, le 7 février 2022, pour un prix de 217.000 euros, soit supérieur de 9.000 euros à celui qu’ils auraient perçu en exécution du compromis du 23 octobre 2020 alors que :

Les consorts [A] ont perdu une année, étant ainsi contraints de continuer à acquitter les charges telles que taxes foncière 2021 + prorata de 2022 (981 + 104,50 = 1.085,50 euros) et taxe d’habitation 2021 et 2022 (657 + 630 = 1.287 euros),

Les consorts [A] justifient par ailleurs de travaux d’amélioration tels que :

– Le changement des radiateurs déficients (947,81 euros)

– Révision de la chaudière

– Mise en place de parquet à l’étage des chambres,

– Démontage à l’arrière de la maison d’un appentis en bois qui contenait une couverture en plaques amiantées.

Ils justifient ainsi une augmentation du prix de vente en lien avec ces dépenses.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum les consorts [G]/[Y] au paiement d’une somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts.

VII- Sur les mesures accessoires

Les consorts [B] [P] qui échouent en leur appel sont tenus aux dépens exposés devant la cour.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [A] et de la société SB immobilier.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Déclare irrecevables les demandes de M. [K] [G] et Mme [O] [Y] dirigées à l’encontre de la société SB immobilier, en cause d’appel,

Dit que l’effet dévolutif de l’appel s’étend au dispositif du jugement qui a prononcé la résolution aux torts exclusifs des acquéreurs,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [K] [G] et Mme [O] [Y] aux dépens exposés en appel, avec distraction de ces derniers au profit de la SCP Milliand Thill Pereira,

Condamne in solidum M. [K] [G] et Mme [O] à payer à la société SB immobilier la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en appel,

Condamne in solidum M. [K] [G] et Mme [O] à payer à Mme [C] [A] épouse [R], M. [L] [A] et M. [I] [A], ensemble, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en appel,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,