TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Alain COUTURIER

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Sandrine ZALCMAN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 26/01767 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDYR

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le jeudi 01 octobre 2026

DEMANDEUR
Monsieur [O] [Z] [I], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS
Monsieur [S] [J], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Alain COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0860

Madame [G] [T] épouse [J], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Alain COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0860

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 octobre 2026 par Karine METAYER, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre greffière

Décision du 01 octobre 2026
PCP JCP fond – N° RG 26/01767 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCDYR

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 mars 2010, avec prise d’effet au 1er avril 2010, Monsieur [O] [I] a consenti à Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] un bail à usage d’habitation portant sur l’appartement situé au [Adresse 2], 5ème étage, moyennant un loyer initial de 1 500 euros par mois, outre les charges mensuelles de 220 euros.

Le logement a été mis en gestion auprès de la société DELON GESTION PROPERTY MANAGEMENT, suivant mandat 154 signé le 3 mars 2010.

Suivant acte d’huissier en date du 3 septembre 2018, Monsieur [O] [I] a fait délivrer un premier congé pour reprise au bénéfice de sa fille, Madame [X] [I], à Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] à effet du 31 mars 2025, sans mener la démarche à son terme.

Puis, suivant acte d’huissier en date du 10 septembre 2021, Monsieur [O] [I] a fait délivrer un second congé pour reprise au bénéfice de sa fille, Madame [X] [I], à Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] à effet du 31 mars 2025.
Monsieur [O] [I] s’est désisté de son action en raison d’une erreur sur le bénéficiaire du congé pour reprise.

Enfin, suivant acte d’huissier en date du 13 août 2024, Monsieur [O] [I] a fait délivrer un troisième congé pour reprise au bénéfice de son fils, Monsieur [Q] [I], à Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J], à effet au 31 mars 2025.

Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] n’ont pas libéré les lieux dans le délai imparti.

En ces conditions, par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2026, Monsieur [O] [I] a assigné Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
Valider le congé pour reprise du 13 août 2024 à échéance du 31 mars 2025 ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] ainsi que tous occupants de leur chef, des lieux litigieux, en la forme ordinaire et accoutumée avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin est ;Ordonner le transport de tous les meubles et objets mobiliers laissés sur les lieux occupés dans tels garde-meubles ou tout autre lieu qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et péril des défendeurs, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ; Condamner Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] éouse [J] au paiment d’une indemnité d’occupation “égale au loyer outre les charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés; Condamner Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] au paiement de la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance ;

Lors de l’audience du 22 juin 2026, Monsieur [O] [I], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles qui figurant dans l’acte introductif d’instance et s’en rapporte aux conclusions visées par le greffier concernant les demandes reconventionnelles de la défenderesse. Il expose que son fils vit actuellement à [Localité 1], qu’il y travaille et y réside avec sa compagne avec qui il est fiancé depuis août 2024 et qu’il souhaite mettre le logement à la disposition de son fils qui va se marier et fonder une famille.

Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J], représentés par leur avocat, s’en rapportent également à leurs conclusions visées par le greffier à l’audience et ainsi, demandent au juge des contentieux de la protection de :
Juger invalide et priver de tout effet le congé délivré à la requête de Monsieur [O] [I] le 13 août 2024 ; Débouter Monsieur [O] [I] de l’ensemble de ses demandes ; Condamner Monsieur [O] [I] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre dommages et intérêts pour procédure abusive ; Condamner Monsieur [O] [I] à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens qui sont recouvrés par le trésor public ; A titre subsidiaireDire n’y avoir lieu à execution provisoire de la decision à intervenir, en ce qu’elle ordonnerait l’expulsion de Monsieur [J] et Madame [G] [T] épouse [J].
Les défendeurs exposent à l’audience qu’à l’origine, le logement faisait l’objet d’un bail verbal et qu’il a été régularisé par un écrit en 2010. Ils soulignent que ce congé constitue le 3ème congé délivré par le bailleur. Ils précisent que pour le congé objet du présent litige, le bénéficiaire de la reprise était déjà fiancé au moment de la délivrance du congé et qu’il n’est pas encore marié, et n’a pas fondé de famille depuis cette date.
Ils soulignent que cette démarche a été entamée au divorce de Monsieur [O] [I], Monsieur [J] étant l’ex-beau-frère de ce dernier, et soutiennent que Monsieur [O] [I] a pour objectif de les évincer du logement.

Ils contestent en conséquence le congé délivré pour reprise par le bailleur.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées et soutenues oralement à l’audience du 22 juin 2026, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour reprise :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose :
I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.
III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
(…)
V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

L’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] soulèvent le caractère frauduleux du congé au motif qu’ils vivent dans le logement depuis plus de 30 ans, et que trois congés successifs ont été délivrés :

Un premier congé pour reprise au bénéfice de sa fille, Madame [X] [I], délivré le 3 septembre 2018, auquel il n’a pas été donné suite ;

Un second congé pour reprise au bénéfice de sa fille, Madame [X] [I], délivré le 10 septembre 2021, qui s’installait à [Localité 1] pour développer ses activités, suivie d’une assignation, procédure qui a fait l’objet d’une radiation ;

Le congé pour reprise au bénéfice de son fils, Monsieur [Q] [I], délivré le 13 août 2024, objet de la présente procédure ;

Il ressort des débats et des pièces versés à la procédure que le congé délivré le 13 août 2024 précise le bénéficiaire de cette reprise, en l’espèce son fils, Monsieur [Q] [I], né le 3 juillet 1987, demeurant [Adresse 4], et contient ainsi les mentions légales nécessaires établissant la régularité du congé en sa forme.

Concernant le caractère réel et sérieux du congé, le congé objet du litige a été délivré au bénéfice de Monsieur [Q] [I], fils du bailleur et neveu des défendeurs. Ce dernier, âgé de 39 ans, est ingénieur en système d’informations et ingénierie financière depuis 2011.

Le bailleur produit un certificat de fiançailles en date du 23 avril 2025 de Monsieur [Q] [I] et de Madame [H] [P], confirmant le statut marital de son fils.

Il n’est par ailleurs pas contesté que Monsieur [Q] [I] est actuellement logé dans un appartement situé dans le [Localité 2] susmentionné appartenant à sa mère.

Les locataires soutiennent que ce logement est composé d’un salon/salle à manger, d’une cuisine d’une salle de bains, de deux balcons et de deux chambres pour une surface non de 50 m2 telle que précisée par le bailleur dans ses écritures, mais de 73 m2.

Il apparait dans le certificat de superficie du 23 avril 2025 produit par les locataires que le logement actuel de Monsieur [Q] [I] établit une surface totale de 65,70 m2 loi Carrez et une surface au sol totale de 73,06 m2, correspondant aux déclarations des bailleurs.

Le logement objet du présent litige comporte une surface de 96 m2 selon la pièce n°7 du bailleur émanant de la direction générale des finances publiques, donc substantiellement plus grand que le logement actuel de Monsieur [Q] [I].

Les locataires précisent que le bénéficiaire n’est toujours pas marié et est sans enfant au jour de l’audience, contrairement aux déclarations de son père Monsieur [O] [I].

Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] soutiennent enfin que Monsieur [Q] [I] n’a aucune intention de quitter son appartement actuel, sans toutefois apporter aucun élément en ce sens.

Concernant les précédents congés, Monsieur [O] [I] reconnait lui-même que le second congé pour reprise au bénéfice de sa fille comportait une erreur et n’y a pas donné suite. Les précédents congés n’ayant pas été menés à leur terme, il ne peut en être fait le reproche au bailleur d’un éventuel caractère frauduleux du congé objet du présent litige.

Enfin, Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] mettent en avant le divorce du bailleur avec son épouse, sœur de Monsieur [S] [J] et la volonté de Monsieur [O] [I] d’évincer simplement sa belle-famille du logement, sans toutefois rapporter un commencement de preuve de cette volonté. A contrario, l’abandon des deux congés précédents a permis aux actuels locataires de se maintenir dans le logement pendant six années.

Les locataires mettent en avant leur ancienneté dans le logement, plus de 30 ans, ou encore leur proximité de la mère du locataire âgée de 92 ans, propriétaire d’un appartement dans le même immeuble, qui sont des éléments relevant de leur situation personnelle, qui ne peuvent être retenus dans l’appréciation du caractère frauduleux du congé.

Il convient enfin de rappeler que le droit au bail n’a pas vocation à être un droit pérenne et les dispositions légales permettent, tant au locataire qu’au bailleur, de mettre fin au contrat.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] échouent à rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé pour reprise.

Il s’ensuit qu’il convient de constater la validité du congé pour reprise délivré le 13 août 2024 et de constater que le contrat de bail habitation a pris fin le 31 mars 2025.

Depuis cette date, Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] sont devenus occupants sans droit ni titre.

Il convient en conséquence d’ordonner leur expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er avril 2025, Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] à son paiement à compter du présent jugement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’amende civile constitue une peine prononcée au profit du Trésor Public à l’occasion d’un procès civil lorsque le juge estime que l’action du demandeur a été abusive ou que celui-ci n’en a pris l’initiative que dans le but de retarder la reconnaissance des droits de son adversaire.
La condamnation à une amende civile ne saurait être versée à la partie qui se plaint de l’abus de droit, laquelle peut obtenir du juge la condamnation de l’auteur de l’abus de droit au paiement de dommage et intérêts.

En l’espèce, les locataires sollicitent l’attribution de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros pour procédure abusive.

Au regard de la résolution du litige, la demande de Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J], partie succombant à l’instance, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [I] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens, Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] seront condamnés à verser à Monsieur [O] [I] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement et de rejeter la demande de Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré par Monsieur [O] [I] à Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J], relatif au bail conclu le 15 mars 2010 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], 5ème étage ;

CONSTATE que Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] sont occupante sans droit ni titre à compter du 1er avril 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le transport des meubles laissés dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] à compter du présent jugement, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans majoration ;

CONDAMNE Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] à payer à Monsieur [O] [I] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date du présent jugement, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] de leur demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] aux dépens ;

DEBOUTE Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] de leur demande au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNE Monsieur [S] [J] et Madame [G] [T] épouse [J] à verser à Monsieur [O] [I] une somme de
1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de leurs plus amples prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection.