Résiliation du bail d’habitation et du parking accessoire : suspension des effets de la clause résolutoire par plan de surendettement

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 rend applicables aux places de stationnement louées accessoirement au logement les dispositions protectrices des articles 1 à 25-2 du même texte lorsque les deux biens sont loués par le même bailleur. La demande de constat de résiliation était recevable, la saisine de la commission de coordination étant antérieure de plus de deux mois à l’assignation et la préfecture ayant été avisée plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 de cette loi.

La clause résolutoire a été regardée comme acquise après des commandements de payer demeurés infructueux. Le défaut de paiement n’étant pas sérieusement contestable, une provision de 9 872,25 euros a été accordée sur le fondement des articles 835 du Code de procédure civile et 7 de la loi du 6 juillet 1989. La charge de la preuve du paiement incombait aux locataires en application de l’article 1353 du Code civil.

La juridiction a toutefois suspendu les effets des clauses résolutoires, les loyers courants ayant été intégralement repris et un plan de surendettement prévoyant l’apurement de la dette ayant été produit. En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les modalités du plan ont été reprises. Le respect intégral des échéances neutralise rétroactivement les clauses ; le défaut d’une échéance entraîne, après mise en demeure restée infructueuse, l’exigibilité immédiate du solde et l’expulsion. La demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile a été rejetée compte tenu de la situation économique des locataires.

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Des impayés concernant un logement et une place de stationnement ont donné lieu à deux commandements de payer. Les locataires ont reconnu leur dette et produit un plan de surendettement. La résiliation des contrats a été constatée, mais ses effets ont été suspendus pendant l’exécution du plan. Une provision de 9 872,25 euros a été accordée, payable selon les modalités fixées par la commission de surendettement.

Une société bailleresse, venant aux droits du bailleur initial, a donné à bail un logement et, par contrat distinct conclu le même jour, une place de stationnement aux mêmes locataires. Des impayés portant sur les deux contrats ont conduit à la délivrance de deux commandements de payer visant les clauses résolutoires.

Après saisine de la commission de prévention des expulsions et assignation en référé, la bailleresse a demandé le constat de la résiliation, l’expulsion et le paiement de provisions. Les locataires ont reconnu la dette et sollicité des délais suspensifs des effets des clauses résolutoires.

Les loyers courants ayant été repris, un plan de surendettement prévoyant l’échelonnement de la dette a été produit. La juridiction a constaté la résiliation, suspendu ses effets pendant l’exécution du plan et accordé une provision de 9 872,25 euros, payable selon les modalités arrêtées par la commission de surendettement.

• Clause résolutoire stipulée dans les contrats de bail
• Commandements de payer visant la clause et restés infructueux
• Respect des délais de saisine et de notification prévus par l’article 24
• Reprise intégrale du paiement des loyers courants avant l’audience
• Plan de surendettement prévoyant l’apurement de la dette locative
• Respect de chaque échéance du loyer et du plan d’apurement

• Les deux contrats de bail conclus le même jour
• Les commandements de payer signifiés le 30 juin 2025
• L’historique des versements établissant les impayés
• Le décompte arrêté au 8 juin 2026
• La décision de la commission de surendettement et son échéancier
• La preuve de la reprise intégrale des loyers courants

Les locataires restent dans les lieux tant qu’ils respectent simultanément le paiement courant et l’échéancier de surendettement. La bailleresse conserve une créance provisionnelle et pourra engager l’expulsion sans nouvelle procédure judiciaire en cas de défaut persistant après mise en demeure.

• Dette locative fixée provisionnellement à 9 872,25 euros
• Échelonnement imposé selon le plan de surendettement
• Réactivation des clauses résolutoires en cas d’échéance impayée
• Indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux
• Rejet de la demande au titre de l’article 700

À faire

• Vérifier la clause résolutoire de chaque bail
• Conserver les commandements et leurs preuves de signification
• Actualiser régulièrement le décompte locatif
• Contrôler la reprise intégrale des loyers courants
• Appliquer strictement l’échéancier de surendettement

À éviter

• Omettre la saisine préalable de la commission compétente
• Assigner avant l’expiration du délai légal de deux mois
• Négliger la notification au représentant de l’État
• Interrompre une mensualité du plan ou du loyer courant
• Engager l’expulsion sans mise en demeure préalable

L’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

La demande de constat de résiliation était recevable, la commission de coordination ayant été saisie plus de deux mois avant l’assignation et le représentant de l’État ayant été informé plus de six semaines avant l’audience, conformément aux II et III de l’article 24.

L’acquisition de la clause résolutoire pour impayés locatifs

Les baux comportaient une clause résolutoire. Les commandements de payer visaient cette clause et les dispositions légales, mais les sommes réclamées n’avaient pas été réglées dans le délai de deux mois prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L’absence de preuve du paiement, qui incombait aux locataires selon l’article 1353 du Code civil, rendait la résiliation non sérieusement contestable.

La suspension des effets par un plan de surendettement

La reprise intégrale du paiement des loyers courants et l’existence d’un échéancier arrêté par la commission de surendettement justifiaient l’octroi des délais prévus par les V et VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le respect du plan rend les clauses réputées n’avoir jamais joué ; le défaut d’une échéance entraîne la résiliation de plein droit et l’exigibilité du solde.

Article 2 de la loi du 6 juillet 1989, Articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article L. 821-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 544 du Code civil, Article 1225 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 220 du Code civil, Article 1343-5 du Code civil, Article L. 732-1 du Code de la consommation, Articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du Code de la consommation, Articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution