Retard de livraison en VEFA : validité des clauses de prorogation et exclusion des désordres imputables au chantier

La clause de report du délai de livraison prévue au cahier des charges n’est pas abusive au regard de l’article L. 212-1 du Code de la consommation lorsqu’elle vise des circonstances précises, ponctuelles, attestées par le maître d’œuvre sous sa responsabilité et corroborées par des justificatifs établissant leur impact sur le chantier. Elle ne doit pas vider de sa substance l’obligation de délivrance du vendeur.

Sur le fondement de l’article 1218 du Code civil, les intempéries et les retards administratifs peuvent constituer des causes légitimes de suspension lorsque leur réalité et leur incidence sont établies. La cour retient ainsi le retard lié aux autorisations administratives et les intempéries documentées par les attestations et relevés météorologiques. En revanche, le retrait d’une entreprise de gros œuvre n’a pas entraîné de report lorsqu’il est intervenu pendant une période où le chantier était déjà arrêté.

Un sinistre résultant d’erreurs d’implantation et d’un butonnage insuffisant, même à l’origine d’un arrêt prolongé, ne constitue ni un cas de force majeure ni une cause légitime de report lorsque le vendeur constructeur en assume la maîtrise d’ouvrage avant la livraison. L’article 8 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 est inapplicable à un marché privé non soumis à des délais administratifs. Les difficultés d’approvisionnement doivent être établies par des justificatifs précis, et non par la seule attestation du maître d’œuvre.

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Après une livraison intervenue le 30 mai 2022, les acquéreurs demandent réparation de leurs frais financiers, des coûts de reprise des désordres et de leurs préjudices moraux. La cour examine la validité des clauses de prorogation et la légitimité des causes de report invoquées, au regard des attestations du maître d’œuvre, des relevés météorologiques, des comptes rendus de chantier et de l’expertise judiciaire.

Des acquéreurs ont conclu avec SNC LNC Delta Promotion une vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement, dont la livraison était prévue au plus tard le 31 décembre 2019. Plusieurs reports ont été invoqués en raison de retards d’autorisations administratives, d’intempéries, d’un sinistre affectant les voiles de soutènement, du retrait d’une entreprise de gros œuvre et de difficultés liées à la crise sanitaire.

La livraison est finalement intervenue le 30 mai 2022. Les acquéreurs ont demandé réparation de leurs frais financiers, des coûts de reprise des désordres et de leurs préjudices moraux. Le premier juge a uniquement indemnisé ces derniers. En appel, la validité des clauses de prorogation et la légitimité de chaque cause de report ont été examinées au regard des justificatifs produits, notamment les attestations du maître d’œuvre, les relevés météorologiques, les comptes rendus de chantier et l’expertise judiciaire.

• Cause de report précisément prévue au cahier des charges.
• Événement échappant au contrôle du vendeur lorsque la force majeure est invoquée.
• Attestation du maître d’œuvre agissant sous sa responsabilité.
• Justificatifs établissant la réalité et l’incidence du retard.
• Absence de prise en compte d’un événement déjà couvert par un retard antérieur.
• Preuve concrète des difficultés d’approvisionnement et de leur impact.

• Attestation du maître d’œuvre du 14 décembre 2018.
• Comptes rendus de chantier et courriers des collectivités locales.
• Relevés météorologiques de la station la plus proche.
• Courrier de retrait de l’entreprise de gros œuvre.
• Expertise judiciaire et rapport du sapiteur en sols.
• Relevé du géomètre établissant une erreur d’implantation de 30 cm.

Le vendeur doit supporter les retards imputables aux désordres inhérents à l’opération de construction, tandis que les reports fondés sur des événements extérieurs ne sont admis qu’avec une preuve documentée de leur incidence. Les acquéreurs peuvent contester les prorogations insuffisamment établies et rechercher l’indemnisation du retard effectivement injustifié.

• Maintien de l’exclusion du report lié au sinistre.
• Prise en compte du retard administratif documenté.
• Prise en compte des intempéries justifiées par relevés.
• Écartement du report lié au retrait de l’entreprise.
• Contrôle strict des justificatifs d’approvisionnement.

À faire

• Vérifier chaque cause de report dans le cahier des charges.
• Produire les attestations du maître d’œuvre sous responsabilité.
• Joindre les relevés météorologiques pertinents.
• Comparer les dates des arrêts avec les comptes rendus.
• Établir concrètement l’impact des approvisionnements sur le chantier.

À éviter

• Invoquer une clause générale sans preuve d’incidence.
• Assimiler automatiquement un désordre de chantier à la force majeure.
• Compter deux fois une même période d’arrêt.
• Fonder un report sur la seule attestation technique.
• Appliquer l’ordonnance n° 2020-306 à un marché privé.

La validité des clauses de prorogation du délai de livraison

La clause n’est pas abusive au regard de l’article L. 212-1 du Code de la consommation lorsqu’elle prévoit des circonstances précises, ponctuelles, attestées par le maître d’œuvre sous sa responsabilité et corroborées par des justificatifs démontrant leur incidence sur le chantier. Elle ne prive donc pas l’obligation de délivrance de sa substance.

Les critères des causes légitimes de report contractuel

Les retards administratifs et les intempéries sont retenus lorsqu’ils sont établis par une attestation du maître d’œuvre et, pour les intempéries, par les relevés météorologiques de la station la plus proche. Le retrait d’une entreprise ne justifie aucun report lorsqu’il n’a pas affecté le chantier, déjà arrêté pour une autre cause.

La force majeure et les désordres de construction

L’article 1218 du Code civil exige un événement échappant au contrôle du débiteur, imprévisible et irrésistible. Le sinistre résultant d’erreurs d’implantation et d’un butonnage insuffisant, inhérent au marché de travaux, n’est pas une force majeure ni une cause légitime de report opposable aux acquéreurs.

Article 804 du code de procédure civile, Article 450 du code de procédure civile, Articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, Article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation, Article 1103 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1170 du Code civil, Article 1184 du Code civil, Article 1193 du Code civil, Article 1218 du Code civil, Article 1601-1 du Code civil, Article 1603 du Code civil, Article 1610 du Code civil, Article 1611 du Code civil, Articles 1792-1 et suivants du Code civil, Article L. 212-1 du Code de la consommation, Articles R. 212-1 et R. 212-2 du Code de la consommation, Article 700 du Code de procédure civile, Article 8 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020