Permis de construire : absence de certificat de surface et compatibilité globale avec l’OAP d’un lotissement

La cour écarte d’abord le moyen tiré de l’incomplétude du dossier au regard des articles R. 431-22 et R. 442-11 du code de l’urbanisme : le certificat relatif à la surface de plancher constructible n’était pas requis, les lots n’ayant pas encore été cédés par le lotisseur lors de la délivrance du permis.

Au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, le risque d’inondation ne justifiait pas l’annulation dès lors que les lots étaient principalement hors zone à risque et qu’une prescription imposait la surélévation des planchers concernés. Les incidences environnementales invoquées relevaient d’une législation distincte.

Sur le fondement de l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme, la compatibilité avec une OAP s’apprécie globalement à l’échelle de la zone. Le dépôt de sept demandes distinctes n’a pas été regardé comme frauduleux, faute de manœuvres intentionnelles destinées à tromper l’administration, et le projet d’ensemble demeurait compatible avec les objectifs de logements et leur répartition. La règle locale relative aux ordures ménagères n’imposait pas une définition lot par lot.

La requête est rejetée. Une somme de 1 000 euros est mise à la charge du requérant au profit de chacune des deux parties défenderesses sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

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La cour a écarté les moyens tirés de l’incomplétude du dossier, des risques d’inondation, de l’incompatibilité avec l’OAP, de la fraude et de la méconnaissance des règles relatives aux déchets. Le certificat de surface n’était pas requis, une prescription répondait au risque identifié et les règles de stockage étaient définies à l’échelle du lotissement.

Un riverain a demandé l’annulation d’un permis de construire accordé à la SCCV Les Châtelains pour deux maisons mitoyennes intégrées à un lotissement de vingt lots, ainsi que du rejet de son recours gracieux. Il invoquait l’incomplétude du dossier, les risques d’inondation, l’incompatibilité avec l’OAP « Les Châtelains », une fraude résultant du dépôt de sept demandes distinctes et la méconnaissance des règles relatives aux ordures ménagères.

La cour écarte ces moyens. Le certificat de surface n’était pas requis avant la cession des lots ; une prescription répondait au risque identifié ; le projet global restait compatible avec l’OAP et la division des demandes n’était pas frauduleuse. Les règles de stockage des déchets avaient été définies à l’échelle du lotissement. La requête est rejetée, avec une contribution de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles pour chacune des parties défenderesses.

• Vérifier si les lots ont été cédés lors de la délivrance du permis.
• Apprécier la réalité et l’intensité du risque affectant le terrain.
• Contrôler l’existence de prescriptions adaptées au risque identifié.
• Évaluer la compatibilité du projet à l’échelle globale de l’OAP.
• Établir des manœuvres intentionnelles destinées à tromper l’administration.
• Comparer le projet d’ensemble aux objectifs de logements et de répartition.
• Vérifier l’organisation effective du stockage et de la gestion des déchets.

• Pièces du dossier établissant l’absence de cession des lots 2 et 3.
• Carte des aléas du porter à connaissance de l’aléa inondation.
• Prescription du permis imposant une surélévation des planchers de 20 cm.
• Permis d’aménager autorisant vingt lots et cent soixante logements.
• Note de présentation prévoyant les conteneurs et le point de tri.

Le permis de construire est maintenu et les moyens de légalité sont rejetés. Le requérant supporte 1 000 euros au profit de la commune et 1 000 euros au profit de la SCCV au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

• Maintien du permis de construire contesté
• Absence d’annulation pour dossier incomplet
• Absence de fraude retenue contre la pétitionnaire
• Validation de l’organisation collective des déchets
• Paiement de deux indemnités de 1 000 euros

À faire

• Vérifier la date de cession des lots
• Identifier les certificats exigibles au dépôt
• Analyser les cartes d’aléas applicables
• Contrôler les prescriptions de sécurité du permis
• Évaluer globalement la compatibilité avec l’OAP

À éviter

• Invoquer un certificat avant la cession des lots
• Confondre risques d’urbanisme et impacts environnementaux
• Assimiler automatiquement plusieurs permis à une fraude
• Apprécier l’OAP uniquement à l’échelle d’un lot
• Exiger une gestion des déchets exclusivement lot par lot

Le certificat de surface de plancher dans les lotissements

Le certificat prévu par l’article R. 442-11 du code de l’urbanisme doit être joint à la demande de permis lorsque la répartition de la surface de plancher maximale a été effectuée par le lotisseur. La cour relève toutefois que les lots 2 et 3 n’avaient pas été cédés à la date du permis. Le dossier n’avait donc pas à comporter ce certificat, et le moyen tiré de son incomplétude est écarté.

L’appréciation des risques au titre de l’article R. 111-2

L’article R. 111-2 du code de l’urbanisme permet de refuser le projet ou de l’assortir de prescriptions spéciales en cas d’atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. Les lots n’étaient concernés que marginalement par une zone d’aléa faible et le permis imposait une surélévation de 20 cm des planchers. L’erreur manifeste d’appréciation n’est donc pas retenue.

La compatibilité globale avec les orientations d’aménagement

Selon l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme, la compatibilité avec une OAP s’apprécie globalement à l’échelle de la zone. Le dépôt de sept demandes n’est frauduleux que s’il procède de manœuvres intentionnelles destinées à tromper l’administration pour éviter une règle. Le projet d’ensemble respectait les objectifs de logements et leur répartition ; aucun contournement n’est établi.

Article R. 431-22 du code de l’urbanisme, Article R. 442-11 du code de l’urbanisme, Article R. 111-2 du code de l’urbanisme, Article L. 152-1 du code de l’urbanisme, Article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, Article R. 611-7 du code de justice administrative, Article L. 761-1 du code de justice administrative