Compatibilité d’un permis de construire avec une OAP et absence de fraude dans un lotissement à logements multiples

L’article R. 431-22 du code de l’urbanisme impose de joindre les certificats prévus par l’article R. 442-11 lorsque les travaux concernent une construction située dans un lotissement. Cette exigence ne s’applique toutefois pas lorsque les lots n’ont pas encore été cédés à la date de délivrance du permis de construire.

Au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, le risque d’inondation peut être pris en compte par des prescriptions spéciales imposant la surélévation des planchers. Les impacts environnementaux distincts de la salubrité ou de la sécurité publique ne peuvent être utilement invoqués sur ce fondement.

En vertu de l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme, le projet doit être conforme au règlement du PLU et compatible avec ses orientations d’aménagement et de programmation. Cette compatibilité s’apprécie globalement à l’échelle de la zone concernée. Le dépôt de plusieurs demandes de permis n’est frauduleux que s’il procède de manœuvres intentionnelles destinées à tromper l’administration pour contourner une règle d’urbanisme. En l’espèce, la cohérence globale du programme avec l’OAP exclut cette fraude. L’article 1AUG9 du règlement applicable n’impose pas une organisation du stockage des déchets définie lot par lot.

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Un riverain contestait un permis de construire deux maisons mitoyennes, invoquant l’incomplétude du dossier, les risques d’inondation, la méconnaissance de l’OAP et du PLU, ainsi qu’une fraude liée à une division artificielle. La cour relève que les prescriptions du permis prenaient en compte l’aléa, que le programme respectait l’OAP et que la gestion des déchets était définie. Elle rejette la requête et met des frais à la charge du demandeur.

Un riverain a demandé l’annulation d’un permis de construire délivré à une SCCV pour deux maisons mitoyennes dans un lotissement, ainsi que du rejet de son recours gracieux. Il soutenait que le dossier était incomplet, que le projet méconnaissait les règles relatives aux risques, l’OAP du secteur et les prescriptions du PLU intercommunal, et qu’une division artificielle du projet dissimulait une fraude.

La cour constate que les lots n’étaient pas cédés lors de la délivrance du permis, que des prescriptions de surélévation prenaient en compte l’aléa inondation et que le programme global respectait les objectifs de l’OAP. Elle relève également que la gestion des déchets avait été définie dans le permis d’aménager. La requête est rejetée et le demandeur est condamné au paiement de frais irrépétibles à la commune et à la SCCV.

• Vérifier si les lots étaient cédés lors de la délivrance du permis.
• Apprécier les risques pour la salubrité ou la sécurité publiques.
• Contrôler l’existence de prescriptions adaptées à l’aléa inondation.
• Évaluer globalement la compatibilité du programme avec l’OAP sectorielle.
• Rechercher des manœuvres intentionnelles destinées à contourner une règle d’urbanisme.
• Vérifier que les espaces de stockage des déchets sont effectivement prévus.

• Le permis d’aménager autorisant vingt lots sur le tènement.
• La carte des aléas d’inondation du porter à connaissance.
• Les prescriptions de surélévation des planchers habitables et fonctionnels.
• La répartition globale des logements prévue sur les vingt lots.
• La note de présentation prévoyant containers et point de tri.

Le demandeur voit l’ensemble de ses moyens d’annulation rejetés et doit verser 1 000 euros à la commune ainsi qu’à la SCCV. Le permis de construire et le permis d’aménager conservent leurs effets, tandis que la commune et la SCCV bénéficient du rejet définitif du recours présenté devant la cour.

• Maintien du permis de construire contesté.
• Absence d’exigence du certificat avant cession des lots.
• Validation des prescriptions liées au risque d’inondation.
• Reconnaissance de la compatibilité globale avec l’OAP.
• Versement de 1 000 euros à chacun des deux défendeurs.

À faire

• Vérifier la date de cession des lots concernés.
• Joindre les certificats requis lorsque les lots sont cédés.
• Analyser les cartes d’aléas applicables au terrain.
• Prévoir les prescriptions techniques de sécurité nécessaires.
• Documenter la cohérence globale du programme avec l’OAP.

À éviter

• Déposer des permis distincts pour contourner une règle d’urbanisme.
• Omettre les prescriptions liées aux risques identifiés.
• Apprécier la compatibilité avec l’OAP lot par lot בלבד.
• Confondre risques de sécurité et impacts environnementaux distincts.
• Négliger la justification des espaces de stockage des déchets.

Les certificats de surface de plancher en lotissement

L’article R. 431-22 du code de l’urbanisme renvoie aux certificats prévus par l’article R. 442-11. Toutefois, lorsque les lots ne sont pas encore cédés à la date de délivrance du permis de construire, le dossier n’a pas à comporter le certificat indiquant la surface de plancher constructible sur ces lots.

La compatibilité des projets avec les orientations d’aménagement

Selon l’article L. 152-1 du code de l’urbanisme, la compatibilité avec une OAP s’apprécie globalement, à l’échelle de la zone concernée. Le programme d’ensemble respectait ici l’objectif de logements et les proportions de logements locatifs et en accession à prix maîtrisé, de sorte que les permis déposés séparément n’étaient pas incompatibles avec l’OAP.

La fraude dans le dépôt de permis successifs

La fraude suppose des manœuvres intentionnelles destinées à tromper l’administration afin d’échapper à une règle d’urbanisme. La délivrance préalable d’un permis d’aménager, l’autonomie des sous-secteurs et la cohérence du projet global excluaient, en l’espèce, le caractère artificiel des demandes distinctes.

Article R. 431-22 du code de l’urbanisme, Article R. 442-11 du code de l’urbanisme, Article R. 111-2 du code de l’urbanisme, Article L. 152-1 du code de l’urbanisme, Article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, Article R. 611-7 du code de justice administrative, Article L. 761-1 du code de justice administrative