Permis de construire : dépassement de hauteur en zone UP2b et sursis pour régularisation

La légalité d’un permis de construire s’apprécie au regard des règles en vigueur à la date de la décision, indépendamment de la réglementation applicable lors du dépôt de la demande. Le permis devait donc être examiné au regard du PLUi entré en vigueur avant sa délivrance, et non du PLU communal antérieur.

La cour rappelle, sur le fondement de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, que le voisin immédiat justifie en principe d’un intérêt à agir lorsqu’il invoque des atteintes suffisamment étayées à l’occupation ou à la jouissance de son bien.

Les insuffisances du dossier de permis ne justifient une annulation que si elles ont pu fausser l’appréciation de l’administration. Les plans cotés, coupes, façades et photographies ont ici permis d’apprécier la hauteur et l’insertion du projet. En revanche, la hauteur des façades dépassait la limite de sept mètres fixée par l’article 5 du règlement de la zone UP du PLUi, la surélévation en retrait devant être intégralement prise en compte.

La cour fait application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : le vice étant régularisable sans bouleversement de la nature du projet, elle sursoit à statuer et accorde douze mois pour produire un permis modificatif. Les autres moyens sont réservés jusqu’à la fin de l’instance.

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Des voisins ont contesté un permis autorisant la surélévation et la modification des façades d’une maison. La cour a écarté les moyens relatifs à la compétence, au dossier, à l’insertion, aux espaces verts et au stationnement. Elle a toutefois relevé que la hauteur des façades dépassait la limite de sept mètres fixée par le PLUi. Ce vice étant régularisable, elle a sursis à statuer pendant douze mois pour permettre la délivrance d’un permis modificatif.

Des voisins immédiats ont demandé l’annulation d’un permis de construire autorisant la surélévation d’une maison individuelle et la modification de ses façades. Le permis avait été délivré après le retrait d’un premier refus fondé sur une représentation erronée d’un aménagement de terrasse.

Les requérants contestaient notamment la compétence de la signataire, la réglementation d’urbanisme applicable, la composition du dossier, l’insertion du projet, sa hauteur, les espaces verts, le stationnement et la nécessité d’un sursis à statuer.

La cour reconnaît leur intérêt à agir. Elle écarte la plupart des moyens, notamment ceux relatifs à la compétence, au contenu du dossier, à l’insertion architecturale, aux espaces verts et au stationnement. Elle constate toutefois que la hauteur des façades dépasse la limite de sept mètres prévue par le règlement de la zone UP du PLUi. Ce vice étant régularisable, elle sursoit à statuer pendant douze mois afin de permettre la délivrance d’un permis modificatif.

• PLUi en vigueur à la date de délivrance du permis
• Hauteur mesurée jusqu’au nu supérieur des dalles de couverture
• Prise en compte de toute la surélévation, même en retrait
• Dépassement établi par les plans et la notice du projet
• Vice régularisable sans bouleversement de la nature du projet
• Respect du délai de douze mois fixé par la cour

• Arrêté de délégation publié et transmis au contrôle de légalité
• Plans de masse cotés du terrain et des constructions
• Plans de coupes et de façades du projet
• Notice indiquant une hauteur de 7,50 mètres
• Photographies PCMI 6 de l’environnement immédiat
• Permis de construire délivré en 1969 pour la construction existante

Le permis n’est pas immédiatement annulé, mais sa conformité demeure affectée par le dépassement de hauteur. Le bénéficiaire dispose de douze mois pour transmettre un permis modificatif ; les autres droits et moyens restent réservés jusqu’à la fin de l’instance.

• Déposer un permis modificatif dans le délai imparti
• Recalculer la hauteur selon le lexique du PLUi
• Adapter la surélévation à la limite de sept mètres
• Maintenir les pièces justifiant l’insertion du projet
• Préserver les moyens non encore tranchés

À faire

• Identifier toutes les règles du PLUi applicables
• Recalculer chaque façade depuis le terrain naturel
• Intégrer les volumes en retrait dans la hauteur
• Préparer un permis modificatif régularisant le dépassement
• Respecter le délai de douze mois

À éviter

• Se fonder sur le PLU devenu inapplicable
• Omettre les surélévations en retrait
• Produire des plans non cotés
• Invoquer des insuffisances documentaires sans incidence démontrée
• Négliger les moyens réservés jusqu’à la fin d’instance

La recevabilité du recours des voisins immédiats

L’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme exige des éléments précis et étayés établissant une atteinte directe aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien. Le voisin immédiat justifie en principe d’un intérêt à agir lorsqu’il invoque, au regard de la nature, de l’importance ou de la localisation du projet, une atteinte suffisamment crédible. La mitoyenneté et les pertes d’intimité et de vues invoquées suffisent ici à établir cet intérêt.

La conformité du dossier de permis de construire

Les articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l’urbanisme imposent les pièces permettant d’apprécier le projet, son implantation, sa hauteur et son insertion. Toutefois, une omission, insuffisance ou inexactitude n’entache le permis d’illégalité que si elle a faussé l’appréciation de l’administration. Les plans cotés et les photographies produites permettaient ici cette appréciation ; le moyen est donc rejeté.

La régularisation du dépassement de hauteur

L’article 5 du règlement de la zone UP du PLUi limite à sept mètres la hauteur de façade en zone UP2b. La mesure doit intégrer la surélévation, y compris lorsqu’elle est en retrait. Les plans et la notice établissant une hauteur de 7,50 mètres, le permis méconnaît cette règle. En application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, la cour sursoit à statuer douze mois, le vice pouvant être régularisé sans changer la nature du projet.

Article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme, Article L. 422-1 du code de l’urbanisme, Article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales, Article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, Article L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, Article L. 153-11 du code de l’urbanisme, Article L. 424-1 du code de l’urbanisme, Article R. 431-7 du code de l’urbanisme, Article L. 431-2 du code de l’urbanisme, Article R. 431-8 du code de l’urbanisme, Article R. 431-9 du code de l’urbanisme, Article R. 431-10 du code de l’urbanisme, Article R. 111-27 du code de l’urbanisme, Article L. 424-3 du code de l’urbanisme, Article L. 600-5 du code de l’urbanisme, Article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, Article L. 421-6 du code de l’urbanisme, Article L. 123-1-7 du code de l’urbanisme, Article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, Article L. 761-1 du code de justice administrative