Trouble anormal de voisinage : absence de preuve objective des nuisances sonores entre locataires

Le trouble anormal de voisinage relève d’une responsabilité objective : le demandeur doit établir un trouble continu ou répétitif dépassant les inconvénients normaux du voisinage et l’imputer au voisin. Les articles 1353 et 1363 du code civil, ainsi que les articles 6 et 9 du code de procédure civile, imposent de prouver les faits nécessaires au succès de la demande et excluent qu’une partie se constitue seule un titre probatoire. Des plaintes, courriers et pétitions insuffisamment corroborés ne suffisent pas ; des éléments objectifs et circonstanciés, tels qu’un constat de commissaire de justice ou une expertise, sont attendus.

La demande dirigée contre le bailleur était en outre prescrite pour la période antérieure au 16 février 2021 au regard de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Les articles 1719, 6 b et 6-1 imposent au bailleur de garantir la jouissance paisible et d’agir, après mise en demeure motivée, contre les troubles causés par les occupants. Cette obligation suppose toutefois que la matérialité du trouble anormal soit préalablement démontrée. À défaut, les demandes de travaux et d’indemnisation sont rejetées.

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Une locataire sollicitait des travaux d’isolation phonique et l’indemnisation de préjudices en raison de nuisances sonores imputées à l’occupante de l’étage supérieur et au bailleur social. Les pièces produites n’établissaient ni la réalité d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ni son imputabilité à l’occupante. Les demandes de la locataire et la demande reconventionnelle ont été rejetées.

Une locataire d’un logement situé au quatrième étage s’est plainte de nuisances sonores, notamment de bruits de pas et d’impact, provenant du logement occupé par une autre locataire au cinquième étage dans le même immeuble social. Elle a demandé la réalisation de travaux d’isolation phonique ainsi que l’indemnisation de préjudices de jouissance et moral, solidairement contre l’occupante et le bailleur social.

Elle produisait une plainte pénale, des courriers adressés au bailleur, deux pétitions et des constats d’accord. L’occupante contestait être à l’origine des nuisances et sollicitait en retour une indemnisation. Le bailleur invoquait notamment la prescription partielle et l’absence de preuve d’un trouble anormal.

La juridiction a retenu que ni la réalité d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, ni son imputabilité à l’occupante n’étaient établies. Les demandes de la locataire ont été rejetées, de même que la demande reconventionnelle de l’occupante. La locataire a été condamnée aux dépens.

• Établir un trouble continu ou répétitif
• Démontrer un dépassement des inconvénients normaux du voisinage
• Établir l’imputabilité des nuisances à l’occupante
• Produire des éléments objectifs et circonstanciés
• Corroborer les déclarations par un constat ou une expertise
• Respecter le délai triennal applicable aux actions locatives

• Plainte pénale déposée en 2016
• Courriers adressés au bailleur
• Deux pétitions datées du 5 juin 2020
• Constats d’accord des 4 janvier 2021 et 10 janvier 2022
• Courriers de l’occupante contestant les nuisances
• Pièces du bailleur relatives à la confirmation des pétitions

La locataire est déboutée de ses demandes de travaux et d’indemnisation contre l’occupante et le bailleur, faute de preuve du trouble anormal et de son imputabilité. L’occupante est également déboutée de sa demande indemnitaire, tandis que la locataire supporte les dépens.

• Rejet des travaux d’isolation phonique demandés
• Rejet des demandes de dommages et intérêts
• Absence de condamnation du bailleur au titre de la jouissance paisible
• Demande en garantie du bailleur devenue sans objet
• Condamnation de la locataire aux dépens
• Frais de défense conservés par chaque partie

À faire

• Faire établir un constat de commissaire de justice
• Solliciter une expertise acoustique circonstanciée
• Documenter la répétition et la continuité des nuisances
• Établir précisément l’imputabilité des bruits au logement voisin
• Adresser au bailleur une mise en demeure motivée

À éviter

• Se limiter à des déclarations personnelles
• Produire des pétitions sans vérifier les signatures
• Assimiler un accord amiable à un aveu judiciaire
• Négliger le délai de prescription triennale
• Réclamer une indemnisation sans preuve objective du préjudice

La preuve du trouble anormal de voisinage

Le demandeur doit établir un trouble continu ou répétitif dépassant les inconvénients normaux du voisinage et son imputabilité au voisin. Les plaintes, courriers et pétitions produits n’ont pas été jugés suffisamment objectifs ou circonstanciés. En l’absence de constat de commissaire de justice, d’expertise ou d’élément équivalent, la preuve du trouble n’est pas rapportée, conformément aux articles 1353 et 1363 du code civil ainsi qu’aux articles 6 et 9 du code de procédure civile.

L’obligation de jouissance paisible du bailleur

L’article 1719, 3° du code civil et les articles 6, alinéa b, et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au bailleur d’assurer la jouissance paisible du logement et d’utiliser, après mise en demeure motivée, les droits disponibles pour faire cesser les troubles causés par un occupant. Cette obligation suppose néanmoins que l’existence du trouble anormal soit établie. Son absence de preuve justifie le rejet des demandes contre le bailleur.

La prescription triennale des actions locatives

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans à compter de la connaissance des faits permettant d’agir. La demande indemnitaire dirigée contre le bailleur a donc été déclarée prescrite pour la période antérieure au 16 février 2021, l’assignation ayant été délivrée le 16 février 2024.

Article 1719 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 1341-1 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1363 du Code civil, Article 1253 du Code civil, Article 1310 du Code civil, Articles 6 et 9 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, Articles 6 et 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, Article 37 de la loi du 10 juillet 1991