TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 6 octobre 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier lors des débats : Madame ALI, Greffière
Greffier lors du prononcé : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 7 juillet 2026

GROSSE :
Le 6 octobre 2026
à MeRobert Angiari
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
Le ……………………………………………
à Me ………………………………………..
EXPEDITION :
Le 6 octobre 2026
à Me Ludovic Kalifa
Le ………………………………………………….
à Me ………………………………………………
Le …………………………………………………..
à Me………………………………………………

N° RG 25/00441 – N° Portalis DBW3-W-B7J-56EF

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [V] [U]
né le 23 Septembre 1984 à BRAZZAVILLE, demeurant 27 rue Mouronval – 13003 MARSEILLE

représenté par Me Robert ANGIARI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [C] épouse [V] [U]
née le 23 Décembre 1987 à POINTE NOIRE, demeurant 27 rue Mouronval – 13003 MARSEILLE

représentée par Me Robert ANGIARI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

SOCIETE COMPAGNIE FINANCIERE MARSEILLAISE, SARL inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 810 756 353 dont le siège social est sis 20 B Impasse Tertian – 13008 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Me Ludovic KALIFA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 24 mai 2017, Mme [O] [S], représentée par son mandataire, le Cabinet Immobilier Occitanie, filiale de la société Crédit Agricole, a donné à bail à M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U] un local à usage d’habitation situé au 109 avenue des Chartreux, 3ème étage, dans le quatrième arrondissement de Marseille pour un loyer de 700 euros, outre 60 euros de provision sur charges.

La SARL Compagnie Financière Marseillaise a acquis l’immeuble sis 109 avenue des Chartreux, 3ème étage, dans le quatrième arrondissement de Marseille selon acte notarié de vente du 8 avril 2024.

Le 18 mai 2024, les parties ont signé un accord relatif à la résiliation du bail.

Le 10 septembre 2024, M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la SARL Compagnie Financière Marseillaise de leur verser l’indemnité de résiliation de 6.000 euros sur le fondement de leur accord signé le 18 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U] ont fait assigner la SARL Compagnie Financière Marseillaise, prise en la personne de son gérant, devant le juge des contentieux de la protection au visa de l’article 2044 du code civil aux fins de condamnation à leur payer les sommes suivantes :

-6.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024,
-2.500 euros à titre de dommages et intérêts,
-1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 mai 2025.

A l’audience du 7 juillet 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

Aux termes de leurs conclusions, M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U] :
-réitèrent leurs demandes initiales à l’exception de leur demande indemnitaire, portée à la somme de 3.500 euros,
-concluent au débouté des demandes de la SARL Compagnie Financière Marseillaise.

Aux termes de ses conclusions, la SARL Compagnie Financière Marseillaise, prise en la personne de son représentant légal, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1731 du code civil :

-demande d’écarter des débats le procès-verbal de commissaire de justice établi le 4 septembre 2024 à la demande de M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U],
-conclut au débouté de leurs demandes,
-à titre reconventionnel, sollicite leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 9.000 euros au titre des travaux de remise en état,
-demande leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 6 octobre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 4 septembre 2024 :

Contrairement à ce qui est opposé en défense, s’agissant du procès-verbal de commissaire de justice établi non contradictoirement le 4 septembre 2024 à la demande de M. [T] [V] [U], le commissaire de justice entre dans les lieux avec un double des clés remis par M. [T] [V] [U]. Il est ainsi mentionné à la troisième page du procès-verbal de constat qu’outre la présence de deux jeux de clés dans l’appartement, un trousseau permet également d’y accéder.

La demande de ce chef sera par conséquent rejetée, la force probante de ce constat relevant de l’appréciation souveraine du juge du fond.

Sur la demande en paiement de l’indemnité de résiliation :

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

Il est de principe qu’à la fin du bail, la restitution des locaux a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre les lieux, par remise des clés au bailleur.

En l’espèce, les parties étaient en l’état d’un bail tacitement renouvelé à compter du 24 mai 2023 pour une durée de trois ans.

L’accord écrit signé par les parties le 18 mai 2024 a pour objet la résiliation du bail à effet du 30 août 2024 au plus tard, M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U] s’engageant notamment à « quitter les lieux loués au plus tard à cette date et à laisser libre l’appartement de tous effets personnels ». Leurs deux autres obligations sont celles de restitution des lieux sans dégradations locatives et de garantir à la bailleresse le libre accès au logement.

Il ne résulte pas de ce protocole que M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U] aient été informés de l’existence d’un délai de préavis en leur faveur pour la résiliation de son bail en application de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, ni de leur droit de préemption.

Il résulte des débats que M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U] conservent un double des clés après avoir en vain tenté d’établir un état des lieux de sortie contradictoire tel que cela ressort des échanges avec le gérant de la SARL Compagnie Financière Marseillaise qui sur un message laissé sur le répondeur du téléphone de M. [T] [V] [U] le 19 août 2024 déclare : « …je suis toujours en congé, je ne suis pas rentré, je devais rentrer la semaine dernière. Est-ce que vous pourriez m’envoyer votre rib s’il vous plaît pour vous faire le virement ? Et je vous donnerai rendez-vous avec mon associé pour remettre les clés. Merci ».

Tenant la relation contractuelle entre un particulier et une SARL ayant acquis l’immeuble en vue de sa réfection et les termes du protocole d’accord transactionnel du 18 mai 2024, la conservation d’un double des clés par M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U] ne fait pas obstacle à la libération des lieux.

La SARL Compagnie Financière Marseillaise est défaillante dans la preuve de l’imputabilité à M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U] des désordres constatés le 2 mars 2026 en ce que le constat est tardif, réalisé plus de dix-huit mois après la libération des lieux.

Ainsi, il ressort des éléments versés aux débats que M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U] exécutent les prestations mises à leur charge par le contrat, visées au titre des concessions réciproques et formant l’objet de la transaction.

La demande est par conséquent bien fondée.

La SARL Compagnie Financière Marseillaise sera par conséquent condamnée à payer à M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U] la somme de 6.000 euros au titre de l’indemnité de résiliation prévue par le protocole d’accord transactionnel du 18 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Au regard des multiples démarches réalisées par M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U] afin de faire valoir leurs droits, en l’absence de toute réponse de la SARL Compagnie Financière Marseillaise avant la délivrance de l’assignation, il convient d’allouer à M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U] une somme de 800 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur les dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi numéro 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.»

L’article 1729 du code civil dispose : « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

L’article 1730 ajoute : «S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

Les articles 1729, 1730 et suivants du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 imposent donc au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que l’obligation, pour le preneur, de restituer les lieux dans l’état où il les a reçu ne concerne que les réparations locatives et que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état d’usage ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Ainsi en application de ce principe il a pu être jugé à de multiples reprises que pouvait être imputée au preneur la facturation des frais de lessivage des murs et de nettoyage de la moquette mais non d’une remise en peinture et du changement du revêtement de sol.

En outre, aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations commises durant sa jouissance.

Aux termes de l’article 1353 du même code, «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’: «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.»

Il appartient donc à la bailleresse de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu’elle réclame.

A ce titre, elle produit aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi non contradictoirement le 2 mars 2026.

Ce constat tardif est insuffisant à établir l’imputabilité des désordres relevés à M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U].

La SARL Compagnie Financière Marseillaise sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et sur les frais non répétibles :

La SARL Compagnie Financière Marseillaise succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U] une somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande tendant à voir écarté des débats le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 4 septembre 2024 ;

CONDAMNE la SARL Compagnie Financière Marseillaise à payer à M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U] la somme de six mille euros (6.000 euros) au titre de l’indemnité de résiliation prévue par le protocole d’accord transactionnel du 18 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024 ;

CONDAMNE la SARL Compagnie Financière Marseillaise à payer à M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U] une somme de huit cents euros (800 euros) en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SARL Compagnie Financière Marseillaise à payer à M. [T] [V] [U] et Mme [X] [C] épouse [V] [U] une somme de mille euros (1.000 euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION