N° RG 26/00302 – N° Portalis DBYL-W-B7K-DMGC

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Octobre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [P] 40, sise [Adresse 1]
représentée par Maître Elina BOYON de la SELARL LANDAVOCATS, avocats au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [J] [X], demeurant [Adresse 2]
non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 04 Août 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 06 Octobre 2026

copie délivrée à Me BOYON
DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2025 à effet du même jour, la SCI [P] 40 a donné à bail à Madame [J] [X], pour une durée d’un an tacitement reconductible, un local meublé à usage d’habitation principale avec parking situé [Adresse 3], [Adresse 4] à DAX (40100) moyennant un loyer mensuel, charges incluses, de 600 euros payable d’avance le 5 de chaque terme ainsi qu’un dépôt de garantie de 600 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2026, la SCI [P] 40 a fait assigner Madame [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1224, 1227, 1229, 1728 et 1741 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

juger qu’elle est recevable et bien fondée en sa demande de résiliation du bail,
juger que Madame [J] [X] est auteur de troubles de voisinage,
ordonner la résiliation judiciaire du contrat qu’elle a conclu avec Madame [J] [X] pour inexécution grave de ses obligations légales et contractuelles de locataire, et que la résiliation prendra effet au jour de la décision à intervenir,
ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [J] [X] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique,
condamner Madame [J] [X] à lui payer une somme de 2 500 euros fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner Madame [J] [X] aux entiers dépens.
La SCI [P] 40 certifie que Madame [J] [X] et son compagnon occasionnent des troubles de voisinage qui excèdent largement les inconvénients acceptables de la vie en collectivité et déplore que les démarches amiables qu’elle a entreprises auprès d’elle pour qu’ils modifient leur comportement n’aient rencontré aucun écho.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 4 août 2026.

Représentée par Maître Elina BOYON, la SCI [P] 40 a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance.

Bien qu’ayant été régulièrement assignée à domicile, à la personne de son compagnon Monsieur [R] [A] qui a accepté de recevoir copie de l’acte, Madame [J] [X] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 6 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ

En application combinée des articles 1729 du Code civil, 6-1 et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, le propriétaire d’un local à usage d’habitation peut faire résilier le bail, après mise en demeure dûment motivée, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou l’emploie à un autre usage que celui auquel elle est destinée ;

Il est loisible de constater, au cas de l’espèce et en tout état de cause, que la SCI [P] 40 a mis en demeure Madame [J] [X], par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 24 avril 2026, de cesser immédiatement les nuisances qu’elle occasionne à son voisinage ainsi que ses comportements menaçants envers ses voisins ;

Le demande de résiliation judiciaire du contrat de bail sera par conséquent déclarée recevable.

SUR LE FOND

Conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande principale

Sur la résiliation du bail et l’astreinte

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes de l’article 1194 du même code, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi ;

Selon l’article 1728 dudit code, le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention (1°), et payer le prix du bail aux termes convenus (2°) ;

En vertu de l’article 7 b) de la loi déjà citée du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, annexée au contrat de bail liant les parties rappelle, en son article 2.2 intitulé OBLIGATIONS GÉNÉRALES DU LOCATAIRE et qui renvoie à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire est tenu d’utiliser paisiblement son logement et dans le respect de la tranquillité du voisinage, et par ailleurs de respecter le règlement intérieur à l’immeuble (s’il existe) lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif ;

La SCI [P] 40 sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation qu’elle a consenti le 1er décembre 2025 à Madame [J] [X] parce que celle-ci ne respecte pas la tranquillité de son voisinage ;

Le tribunal, dès lors, doit rechercher si le comportement de Madame [J] [X] a été éventuellement fautif ;

La SCI [P] 40 verse tout d’abord aux débats, à l’appui de sa demande, les attestations rédigées par plusieurs occupants de la [Adresse 5] et qui tendent à démontrer que Madame [J] [X] contrevient aux dispositions légales précédemment rappelées ;

En effet, Monsieur et Madame [T], propriétaires du logement n° 9 de la [Adresse 5] qu’ils donnent en location à des curistes, rapportent à la SCI [P] 40, dans un écrit dont la date n’est pas précisée et en sa qualité de propriétaire du logement n° 30 occupé par Madame [J] [X], les troubles de voisinage que leurs locataires leur ont signalés depuis plusieurs semaines et qu’ils subissent de la part des occupants de son bien, en l’occurrence des nuisances sonores, diurnes et nocturnes, des paroles insultantes, des menaces et des odeurs de cannabis, autant d’agissements qui sont préjudiciables “à la sécurité et la sérénité de l’ensemble des copropriétaires et des résidents de l’immeuble”, en lui demandant d’intervenir auprès d’eux dans les plus brefs délais afin que les curistes occupant leur bien se sentent en sécurité ;

Madame [M] [S] fait quant à elle part à Monsieur [E] [P], dans une correspondance du 4 mai 2026, “des problèmes récurrents causés par le locataire de l’appartement numéro 30″, en l’espèce des agressions verbales, des injures, des menaces et l’odeur de cannabis qui envahit les parties communes de l’immmeuble, en soulignant qu’il “n’est pas acceptable que les locataires vivent dans ce climat d’agressivité et d’insécurité quasi permanent” et en lui demandant de faire le nécessaire pour que sa locataire quitte la résidence, qui était “si tranquille avant” qu’elle l’habite ;

Madame [Z] [K], propriétaire du logement n° 29 de la [Adresse 5], informe la SCI [P] [Cadastre 1], dans un courrier non daté, que les occupants du logement lui appartenant sont responsables de “troubles de voisinage particulièrement importants et répétés”, en l’occurrence des “nuisances sonores fréquentes, de jour comme de nuit”, qui perturbent la tranquillité des résidents, et ont par ailleurs des comportements inappropriés caractérisés par des “propos insultants et très grossiers adressés aux autres occupants de l’immeuble” et par des “menaces verbales, dont certaines à caractère particulièrement grave“, qui portent atteinte à la sécurité et la sérénité de l’ensemble des copropriétaires et locataires de l’immeuble, avant de l’inviter à respecter son obligation de bailleur de veiller à ce que ses locataires se conforment aux règles de bon voisinage et n’occasionnent pas de troubles anormaux aux autres habitants de la résidence ;

Monsieur [E] [H], dans un écrit du 2 mai 2026, attire l’attention de Monsieur [E] [P] sur le comportement “agressif, violent et insultant à l’encontre des résidents de l’immeuble“ du compagnon de sa locataire ainsi que sur des suspicions de trafic de cannabis, déplore par ailleurs les menaces d’agression et d’égorgement que cet individu, selon les propos qui lui ont été rapportés, fait peser sur l’intégralité des habitants de l’immeuble, évoque “une perte significative” des locations à des curistes ainsi que le départ de certains occupants “qui ont peur d’être violentés”, et enfin lui demande de prendre les mesures nécessaires pour que l’immeuble retrouve sa tranquillité ;

Enfin, Madame [N] [U], locataire pour la durée d’une cure, se plaint dans un écrit du 25 avril 2026 des occupants du logement n° 30 qui “font régner un sentiment d’insécurité”, relate en outre une altercation survenue le 13 avril précédent entre Madame [J] [X] et son compagnon et qui l’a “bouleversée” au point qu’elle s’apprêtait à appeler la gendarmerie lorsqu’elle a cessé, confesse avec abandon “je veux bien passer sur l’odeur de shit qui parfume parfois le couloir mais la violence NON !” et demande au destinataire, sans nul doute la SCI [P] 40, “de faire au mieux pour régler ce problème qui nuit à l’ensemble des curistes” ;

La SCI [P] 40 produit par ailleurs les trois courriers recommandés avec demande d’avis de réception que le syndic de la résidence, la SAS [D], lui a adressés les 16 janvier 2025, 14 avril 2025 et 24 avril 2026 ;

Dans le premier, le syndic lui rappelle l’avoir informée la veille des nuisances sonores importantes, provenant de son logement, dont plusieurs résidents s’étaient plaints auprès d’elle et réitère sa demande de les faire cesser sans attendre, la [Adresse 5] étant “réputée pour être une résidence calme” ;

Dans le deuxième, la SAS [D] constate que sa démarche du 16 janvier précédent est restée vaine puisqu’elle a reçu de nouvelles doléances pour les mêmes motifs, lui rappelle deux dispositions du règlement de copropriété relatives, l’une à l’interdiction pour les occupants de ne “rien faire directement ou indirectement qui puisse nuire à la bonne tenue de l’immeuble ou à sa tranquillité”, l’autre à l’interdiction formelle de “tous bruits, notamment tapage nocturne, troublant la tranquillité de l’immeuble”, et l’exhorte à “prendre toutes les mesures nécessaires afin de rémédier à ces désordres” dès réception du courrier ;

Dans le dernier le syndic précise tout d’abord à la SCI [P] 40 que plusieurs occupants de l’immeuble l’ont avisé que son locataire, à plusieurs reprises, “a proféré des menaces explicites de mort, déclarant notamment vouloir égorger les résidents”, des propos qui constituent “un danger immédiat pour la sécurité des personnes et un trouble gravissime à l’ordre public, susceptible de qualification pénale”, et qu’il occasionne par ailleurs “de manière récurrente des nuisances sonores excessives, de jour comme de nuit (cris, musique amplifiée, bruits violents) portant atteinte à la jouissance paisible des parties privatives et communes” ainsi que des nuisances olfactives, c’est-à-dire “des odeurs persistantes et envahissantes, assimilables à la consommation de cannabis ou d’autres substances, se diffusant dans les parties communes”, l’ensemble de ces faits caractérisant “un trouble anormal de voisinage grave, durable et dangereux, incompatible avec le maintien de son locataire (votre locataire) dans les lieux”, lui rappelle ensuite ses obligations légales de bailleur qui doit prendre toutes les mesures nécessaires pour que le locataire fasse un usage paisible des lieux pris à bail, et enfin la met en demeure “de prendre toute mesure immédiate et efficace pour faire cesser l’ensemble des troubles signalés, d’engager le cas échéant toute procédure judiciaire appropriée incluant une résiliation du bail et de l’informer (nous informer) par écrit sous un délai de huit jours des actions entreprises“ ;

La SCI [P] 40, comme cela a été précédemment souligné, a immédiatement réagi à cette mise en demeure en adressant le jour même à Madame [J] [X] une interpellation formelle de “cesser immédiatement” les nuisances qu’elle occasionne à son voisinage et “les comportements menaçants” ;

Madame [J] [X], qui n’en est pas pour autant venue à résipiscence, a ainsi multiplié, directement ou par le biais de son compagnon Monsieur [R] [A] les insultes, les menaces et les nuisances sonores qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage et que les pièces du dossier caractérisent, en persistant dans son comportement qui dénote une absence totale de sens civique, de courtoisie et de respect d’autrui, malgré les tentatives amiables engagées par ses voisins, sa bailleresse et le syndic de la résidence pour l’exhorter à y mettre un terme ; ses graves manquements à son obligation majeure de locataire de respecter la tranquillité de son voisinage justifient que le contrat de bail d’habitation que la SCI [P] 40 lui a consenti soit résilié ;

Le silence de cathédrale dans lequel Madame [J] [X] s’est murée depuis la naissance du litige et son absence aux débats tendent à démontrer, si besoin était, qu’elle n’a en réalité aucun argument sérieux à opposer à sa bailleresse ;

Par ailleurs, l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision ;

Les circonstances de la cause précédemment exposées mettent en évidence le calvaire quotidiennement vécu par les autres occupants de la [Adresse 5] en raison du comportement asocial de Madame [J] [X] qui les prive de toute possibilité de jouir paisiblement de leurs logements mais également des parties communes, et qui ne prendra fin que le jour où elle sera expulsée ;

Conformément aux articles 1729 et 1741 du Code civil, la résiliation d’un bail ne prend effet que du jour de la décision judiciaire qui la prononce ;

Il convient donc de prononcer, à compter de ce jour 6 octobre 2026, la résiliation du contrat de bail d’habitation conclu le 1er décembre 2025 entre la SCI [P] 40 et Madame [J] [X], d’enjoindre à cette dernière de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours sous peine d’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier et sous astreine, au-delà, de 100 euros par jour de retard.

Sur la suppression du délai devant être respecté pour l’expulsion

Conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue des article 8 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date de l’entrée en vigueur de cette loi, l’expulsion ne peut avoir lieu, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7, le juge pouvant toutefois réduire ou supprimer ce délai notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ;

En outre, le délai de deux mois ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ;

Il résulte de cet article qu’il n’est pas exclusif de motifs, autres que les quatre qu’il mentionne, pouvant justifier la réduction ou la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les locaux prévu à l’article L.411-1 du même code, l’emploi dans son libellé de l’adverbe “notamment”, synonyme de la locution “entre autres”, l’atteste ;

Les risques que Madame [J] [X] fait peser sur la sécurité, la santé et la sérénité des autres résidents, empreints d’une incontestable gravité et qui occasionnent en outre un indéniable préjudice de jouissance à ses voisins justifie, au regard également de la multitude de faits qui lui sont reprochés, de leur récurrence et des nombreuses demandes amiables dont elle n’a tenu aucun compte, qu’aucun délai ne lui soit accordé pour son expulsion du logement pris à bail auprès de la SCI [P] 40 ;

Le délai de deux mois fixé à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sera par conséquent supprimé.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

En application du deuxième alinéa de l’article 768 du Code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions, le juge ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examinant les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ;

Il s’infère de l’antépénultième alinéa de la discussion des prétentions et moyens de la SCI [P] 40, laquelle constitue le paragraphe II de ses conclusions, qu’elle recherche la condamnation de Madame [J] [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, le tout majoré de 20%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière vidange des lieux;

Or, cette prétention n’est pas énoncée au dispositif si bien que le pouvoir du tribunal pour cette requête spécifique est paralysé ;

Il ne sera donc pas statué sur cette demande d’indemnité d’occupation mensuelle, étant précisé que ce jugement, dès lors, n’aura pas à son égard l’autorité de la chose jugée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause prouvent que son entière endosse doit être jetée sur Madame [J] [X] qui a bafoué son obligation de locataire d’user raisonnablement des locaux pris à bail puis ignoré les demandes amiables de s’y conformer qui lui ont été présentées ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SCI [P] 40 les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [J] [X] sera donc condamnée à lui payer une somme de 2 000 euros.

Sur les dépens

Selon l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [J] [X], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare la SCI [P] 40 recevable en sa demande de résiliation du bail pour troubles de voisinage.

Prononce à compter de ce jour, 6 octobre 2026, la résiliation du contrat de location conclu le 1er décembre 2025 entre la SCI [P] 40 et Madame [J] [X].

Enjoint à Madame [J] [X] de libérer les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 1] dans un délai de HUIT JOURS (8 jours) à compter de la signification de cette décision et sous astreine, au-delà, de CENT EUROS (100 euros) par jour de retard.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [J] [X], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, en tant que de besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Supprime le délai de deux mois, fixé à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, devant être prespecté pour l’expulsion.

Condamne Madame [J] [X] à payer à la SCI [P] 40 une somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [J] [X] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 2] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE GREFFIER LE JUGE