Responsabilité locative pour défaut d’entretien : indemnisation des travaux, loyers impayés et perte de jouissance

La cour retient la responsabilité contractuelle des locataires sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1231-1 du code civil. L’absence de réfection des joints de douche, le défaut de remplacement des faïences dégradées et l’entretien insuffisant du réseau de chauffage ont progressivement entraîné l’insalubrité du logement. Les rapports d’expertise sont jugés suffisamment motivés et contradictoires ; leur éventuelle appréciation juridique ne justifie pas leur nullité au regard des articles 237 et 238 du code de procédure civile.

Les locataires sont condamnés au coût des travaux réparatoires évalué par l’expert à 29 695,93 euros TTC. Le devis plus élevé produit ultérieurement par les bailleurs est écarté, faute d’avoir été soumis à l’expert et parce qu’il comprend des prestations étrangères au sinistre. La privation de jouissance du bien après le départ des locataires est toutefois indemnisée à hauteur de 14 080 euros, correspondant à seize mois de perte locative.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose également le paiement des loyers et charges. L’article 1353 du code civil fait peser sur celui qui se prétend libéré la preuve du paiement. Les locataires doivent ainsi 13 200 euros d’arriérés, les sommes consignées ne valant pas paiement. La garantie de l’assureur est exclue en raison du défaut d’entretien visé par la police. En revanche, la demande de remboursement de 1 178,10 euros est rejetée, faute de preuve de l’absence des travaux concernés, conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

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Après deux dégâts des eaux, des locataires ont cessé de payer les loyers et dénoncé des infiltrations. L’expertise a imputé l’insalubrité à un défaut d’entretien de la douche et à une fuite du chauffage. La cour les condamne au financement des travaux, à l’indemnisation de la privation de jouissance et aux arriérés locatifs, tout en excluant la garantie de leur assureur.

Des locataires ont pris à bail une maison d’habitation dont l’état des lieux initial mentionnait le bon état des pièces. Après deux dégâts des eaux, leur assureur a financé plusieurs interventions, notamment la reprise de peintures et de tapisseries. Les locataires ont ensuite cessé de payer les loyers et ont dénoncé des infiltrations affectant le logement.

Une expertise judiciaire a attribué l’insalubrité à l’absence d’entretien de la douche, notamment aux joints non refaits et aux faïences dégradées, ainsi qu’à une fuite du réseau de chauffage. Les locataires ont quitté les lieux en octobre 2017. Les héritiers de la bailleresse ont demandé l’indemnisation des travaux et de leurs pertes locatives.

La cour confirme la condamnation des locataires à financer les travaux évalués à 29 695,93 euros, mais les condamne également à 14 080 euros pour la privation de jouissance du bien devenu impossible à relouer et à 13 200 euros d’arriérés locatifs. Elle exclut la garantie de leur assureur, tout en rejetant la demande de remboursement d’une indemnité de 1 178,10 euros faute de preuve suffisante.

• Défaut d’entretien des joints et revêtements de la douche établi
• Dégradation des faïences imputable aux occupants après leur entrée dans les lieux
• Fuite du raccord de chauffage relevant de l’entretien locatif
• Lien causal entre les manquements et l’insalubrité progressivement constatée
• Absence de preuve d’un vice de construction à l’origine principale des désordres
• Travaux évalués par un rapport d’expertise exploitable et suffisamment motivé

• État des lieux initial établissant le bon état de la douche et des chambres
• Rapport d’expertise constatant l’absence de joints et les faïences cassées
• Rapport de consultation confirmant l’origine locative des infiltrations
• Rapport technique de recherche de fuites examiné par les experts
• Devis retenu par l’expert pour chiffrer les travaux réparatoires
• Facture distincte et constat du cabinet Elex concernant les peintures

Les locataires supportent les conséquences financières du défaut d’entretien retenu, tandis que les héritiers de la bailleresse obtiennent l’indemnisation des travaux, des loyers impayés et de la perte locative. L’assureur des locataires n’intervient pas pour les dommages exclus, mais conserve la somme correspondant à l’indemnité dont le remboursement n’a pas été prouvé.

• Condamnation des locataires à 29 695,93 euros de travaux
• Paiement de 14 080 euros pour la privation de jouissance
• Règlement de 13 200 euros d’arriérés de loyers et charges
• Absence de garantie de l’assureur pour le défaut d’entretien
• Rejet du remboursement de 1 178,10 euros faute de preuve suffisante
• Écartement des frais d’ordures ménagères et de chaudière non justifiés

À faire

• Conserver l’état des lieux d’entrée et les signalements de sinistre
• Faire constater rapidement chaque infiltration par un professionnel
• Réaliser les réparations locatives dès leur identification
• Soumettre tous les devis utiles à l’expert judiciaire
• Produire les justificatifs de paiement et de réalisation des travaux

À éviter

• Laisser perdurer une fuite ou une dégradation connue
• Assimiler une consignation de loyers à un paiement libératoire
• Présenter en appel un devis non soumis à l’expert
• Réclamer une indemnité sans établir le préjudice correspondant
• Ignorer les clauses d’exclusion relatives au défaut d’entretien

La nullité d’un rapport d’expertise pour appréciation juridique

L’article 237 du code de procédure civile impose au technicien conscience, objectivité et impartialité ; l’article 238 limite son avis aux questions techniques et lui interdit les appréciations juridiques. La cour refuse toutefois la nullité : le rapport répondait au dire des locataires, l’observation contestée ne révélait pas une partialité et le juge conserve la maîtrise du contenu et de la portée de l’expertise.

L’obligation d’entretien du locataire

L’article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’entretien courant et les réparations locatives, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. La cour retient que l’absence de réfection des joints et de remplacement des faïences dégradées, ainsi que le défaut d’entretien du raccord de chauffage, sont à l’origine de l’insalubrité.

La preuve des travaux indemnisés

En application de l’article 9 du code de procédure civile, la partie qui réclame le remboursement d’une indemnité doit prouver le fait fondant sa demande. L’assureur établissait l’intervention et la facture distincte concernant les peintures et tapisseries, mais ne démontrait pas que ces travaux n’avaient pas été réalisés. Le remboursement de 1 178,10 euros est donc refusé.

Articles 805 et 907 du Code de procédure civile, Article 237 du Code de procédure civile, Article 238 du Code de procédure civile, Article 1721 du Code civil, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1231-1 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1302 du Code civil, Article 1754 du Code civil, Articles 1240 et 1241 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile