TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’[Localité 1]

JUGEMENT DU :

12 Octobre 2026

ROLE : N° RG 24/05150 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MQGE

AFFAIRE :

S.A.S.U. C.A.S

C/

S.C.I. LE GRAND VERGER

GROSSE(S)délivrée(s)
le 12/10/2026
à
la SELARL CONSTANCE AVOCATS
la SELARL MAMELLI AVOCATS

CH ECOCOM GENERALE

DEMANDERESSE

Société C.A.S,
Société par action simplifiée à associé unique, immatriculée au RCS de [Localité 2] n°900 501 420,dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [R] [D], domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Adeline POURCIN de la SELARL CONSTANCE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Société LE GRAND VERGER,
Société civile immobilière immatriculée au RCS d’[Localité 1] n° 437 488 711 dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marc MAMELLI de la SELARL MAMELLI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente
Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET Nathalie, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 22 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Octobre 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente
assistée de Madame CHANTEDUC Myriam, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 1er décembre 2021, la SCI LE GRAND VERGER a donné à bail commercial à la société C.A.S un local situé [Adresse 3].

A plusieurs reprises, la société C.A.S a requis un commissaire de justice aux fins de voir constater des infiltrations d’eau dans le local.

Ensuite, par acte 27 octobre 2023, la société C.A.S a fait assigner la SCI LE GRAND VERGER devant le juge des référés de ce tribunal afin qu’il lui soit ordonné de réaliser des travaux pour mettre fin aux infiltrations, sous astreinte.

Par ordonnance du 26 mars 2024, le juge des référés a rejeté la fin de non-recevoir opposée par la SCI LE GRAND VERGER, a déclaré la société C.A.S recevable en ses demandes, a condamné la SCI LE GRAND VERGER à réaliser les travaux de réfection de toiture nécessaires pour mettre fin aux infiltrations constatées au sein du local commercial dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 100€ par jour pendant un délai de 4 mois, a débouté la société C.A.S de sa demande en suspension du paiement du loyer et de sa demande de provision à valoir sur son préjudice de jouissance, a condamné la SCI LE GRAND VERGER à lui payer la somme de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 4 mai 2026, la société C.A.S demande à la juridiction :

Vu l’article 1720 du Code Civil,
Vu les articles 605 et 606 du Code Civil,
Vu l’article 1231-1 du Code Civil,
Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,
Vu les pièces versées aux débats,
– juger la SCI LE GRAND VERGER responsable des infiltrations constatées au sein du local commercial situé [Adresse 4],
– constater la tardiveté de la réalisation des travaux par la SCI LE GRAND VERGER,
– constater le préjudice de jouissance subi par la SASU C.A.S du fait de la réalisation tardive des travaux,
En conséquence,
– condamner la SCI LE GRAND VERGER, prise en la personne de son gérant, Monsieur [W] [Q], à lui payer la somme de 217.500€ au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi,
– condamner la SCI LE GRAND VERGER, prise en la personne de son gérant, Monsieur [W] [Q], à payer à la SAS C.A.S la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
– condamner la SCI LE GRAND VERGER prise en la personne de son gérant, Monsieur [W] [Q], aux entiers dépens,
– débouter la SCI LE GRAND VERGER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 22 avril 2026, la SCI LE GRAND VERGER demande à la juridiction :

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-4 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats.
– débouter la société C.A.S de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
– condamner la société C.A.S à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 27 avril 2026, le juge de la mise en état a clôturé la procédure avec effet différé au 15 juin suivant et a renvoyé l’affaire à l’audience du 22 suivant, formation juge unique.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

L’article 1719 du Code civil énonce que :
 » Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.  »

L’article 1720 du Code civil énonce que :  » Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives « .

L’article 10 du contrat de bail conclu par les parties stipule que le bailleur prendra à sa charge, entre autres dépenses qu’il énumère, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil réalisées dans les lieux loués ou l’immeuble dans lequel ils se trouvent.

Le même article énumère les dépenses que le locataire doit prendre en charge parmi lesquelles  » les dépenses de recherche de fuites de toute nature ou de fissures de conduit de fumée ou de ventilation, que celles-ci soient afférentes aux biens loués ou à l’immeuble dans lequel ils se trouvent « .

Ensuite, l’article 1231 du Code civil énonce qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Enfin, l’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne prouve pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Dans le présent litige, la société C.A.S justifie avoir fait constater suivant procès-verbal de constat établi le 25 mai 2023 par Me [O] [F], commissaire de justice, que le bien donné à bail présentait des infiltrations d’eau au niveau de 41 fenêtres dans le hangar atelier ( » il goutte abondamment »), que le sol de ce hangar était mouillé avec la présence de flaques d’eau, que de l’eau tombait sur la machine à double scie, les tables de travail, l’outillage et le matériel, que dans le local repos le faux plafond présentait des infiltrations avec des plaques endommagées, le sol était mouillé, qu’il en était de même dans les bureaux.

La société C.A.S produit ensuite le courrier recommandé qu’elle a adressé le 28 août 2023 à la SCI LE GRAND VERGER la mettant en demeure de réparer la toiture dans un délai de 15 jours, et le procès-verbal de constat établi le 24 octobre 2023 par Me [O] [F], commissaire de justice, faisant les mêmes constats que le constat pdu 25 mai avec une aggravation concernant le faux-plafond, et le procès-verbal de constat établi le 10 février 2024 par le même commissaire de justice mentionnant que la quasi-totalité du sol de l’atelier est recouvert d’eau engendrant d’importantes flaques.

Le courrier de Monsieur [K], pièce n°21 de la société C.A.S, constituant en réalité une attestation de témoin, doit être écarté des débats en ce qu’il ne s’agit pas d’une attestation conforme aux dispositions de l’article 202 du Code de procédure civile puisqu’il ne comporte pas la mention selon laquelle elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

Il n’est pas donc pas établi que la société bailleresse a été informée de l’existence d’infiltrations avant le 25 mai 2023, comme elle le reconnaît dans ses conclusions ( page 5) et ainsi que cela résulte de son courriel de réponse du 30 suivant.

Par ailleurs, la SCI LE GRAND VERGER n’est pas fondée à reprocher à la société preneuse de n’avoir pas fait intervenir une société spécialisée en recherche de fuites tant il est manifestement établi que dès le mois de mai 2023, la première avait admis qu’il s’agissait d’infiltrations en toiture, ce type de désordres excluant la nécessité d’engager des frais de « recherche de fuite ».

Ensuite, si la SCI LE GRAND VERGER justifie s’être heurtée à différentes contraintes, techniques et administratives en raison de la présence d’amiante, il n’en demeure pas moins qu’elle est tenue de son obligation de délivrance et doit indemniser la société preneuse de toute atteinte à l’exploitation normale de son activité dans le local.

Or, la société C.A.S soutient avoir subi un préjudice de jouissance faisant valoir que les salariés n’ont pas pu travailler pendant plusieurs jours, qu’elle a été contrainte de les rémunérer pour nettoyer les locaux après les épisodes de pluie, que les machines ont été endommagées et qu’elle a subi des retards dans les commandes et des annulations.

La SCI LE GRAND VERGER conteste l’existence d’un tel préjudice.

Il y a lieu de préciser que la société C.A.S ne sollicite pas expressément l’indemnisation d’un prejudice de jouissance causé par la réalisation des travaux et ce conformément à la clause dite « de souffrance » prévue par l’article 13.1, dernier alinéa, du bail.

En outre, les pièces produites par la société C.A.S ( procès-verbaux de constat visés ci-dessus et lettre de Monsieur [A], salarié, faisant valoir les difficultés de travail dans le local) démontrent qu’elle a subi un réel préjudice de jouissance du local, les infiltrations étant importantes, atteignant les machines et ayant justifié à l’évidence un nettoyage complet des sols ( hangar et bureau) à plusieurs reprises entre la mi-mai 2023 et la réalisation des travaux de reprise de la toiture, achevés en mai 2024.

En revanche, les seules fiches de paie de deux salariés attestant de plusieurs jours chômés entre septembre et décembre 2023 et au mois de janvier 2024, ne permettent pas de caractériser que ces jours chômés sont la conséquence directe des infiltrations. De même, les lettres de relance ou d’annulation concernant quatre clients ne suffisent pas à établir une corrélation entre ces difficultés et les infiltrations subies.

Il s’ensuit que la société C.A.S justifie d’une atteinte subie dans ses conditions d’exploitation, rendues plus pénibles par les infiltrations à chaque épisode de pluie et nécessitant des nettoyages complets et fréquents du local par les salariés, mais ne justifie d’aucune perte d’exploitation.

Au regard de ces éléments et du montant du loyer initial de 45.000 HT et hors charges par trimestre (soit 15.000€ par mois), il convient de condamner la SCI LE GRAND VERGER à payer à la société C.A.S une indemnité de 36.000€ (3.000€ x 12 mois) en réparation du préjudice subi entre le mois de mai 2023 et le mois de mai 2024.

Sur les demandes accessoires

La SCI LE GRAND VERGER sera condamnée aux dépens et à payer à la société C.A.S une indemnité de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SCI LE GRAND VERGER à payer à la SASU C.A.S une indemnité de 36.000€ en réparation du préjudice subi,

DEBOUTE la SASU C.A.S du surplus de sa demande,

CONDAMNE la SCI LE GRAND VERGER à payer à la SASU C.A.S une indemnité de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI LE GRAND VERGER aux dépens ;

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre économique et commerciale du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par Mme MACOUIN, vice-présidente, et Mme CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE