DU 09 Octobre 2026 Minute numéro :

N° RG 26/00646 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PH7J

Code NAC : 30B
S.C.I. PERSAN
C/
S.A.S. CHATEAU ROUGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Tiffanie REISS, vice-présidente

LA GREFFIERE : Clémentine IHUMURE, lors des plaidoiries
Isabelle PAYET, lors du prononcé par mise à disposition

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. PERSAN représentée par sonmandataire la société Montaigne Gestion sise [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Damien PENETTICOBRA, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 258, Me Julia SMILA, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : M1

DÉFENDEUR

S.A.S. CHATEAU ROUGE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Alexandra GUELTAS, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 275, Me Brice NZAMBA, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : D0629
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Débats tenus à l’audience du
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 09 Octobre 2026
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Par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2025, la société PERSAN a donné à bail dérogatoire à la société CHATEAU ROUGE des locaux situés [Adresse 5], pour une durée de 36 mois, à compter du 1er février 2025, moyennant un loyer annuel de 80 000 euros hors taxes et charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 février 2026, la société PERSAN a fait délivrer à la société CHATEAU ROUGE un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 69 062,60 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 janvier 2026, outre le coût de l’acte.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 mai 2026, la société PERSAN a fait assigner la société CHATEAU ROUGE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins principalement de voir ordonner l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail liant les parties, ordonner l’expulsion du preneur et le voir condamner au paiement d’une indemnité provisionnelle au titre des loyers et indemnités d’occupation dus à cette date.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 4 septembre 2026, la société PERSAN demande au juge des référés, au visa des articles 834, 835 et 514-1 du code de procédure civile, de l’article L. 145-5 du code de commerce et des articles 1103, 1104, 1219, 1224, 1225 et 1344-1 du code civil, de :

– Rejeter la demande de la société CHATEAU ROUGE tendant à ce que le juge des référés se déclare incompétent et renvoie l’affaire devant le juge du fond,
– Juger que l’exception d’inexécution invoquée par la société CHATEAU ROUGE ne constitue pas une contestation sérieuse,
– Débouter la société CHATEAU ROUGE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
– Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’article 17 du bail dérogatoire du 31 janvier 2025 et visée dans le commandement de payer du 10 février 2026 et la résiliation du bail à la date du 10 mars 2026,
– Condamner la société CHATEAU ROUGE à lui payer à titre provisionnel la somme de 69 437,81 euros au titre des loyers, charges et accessoires échus et impayés arrêtés au 28 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,
– Condamner la société CHATEAU ROUGE au paiement d’une indemntié d’occupation mensuelle provisionnelle de 9 790 euros, à compter du 10 mars 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, sous déduction du règlement de 1000 euros intervenu le 8 juin 2026,
– L’autoriser à conserver le dépôt de garantie de 20 000 euros à titre de règlement par compensation des sommes dues au titre des loyers, charges, impôts remboursables, accessoires ou autres, conformément à l’article 8 du bail, sans préjudice du solde de sa créance,
– Ordonner l’expulsion de la société CHATEAU ROUGE ainsi que de tous occupants de son chef, à l’expiration des délais légaux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,
– Dire n’y avoir lieu à octroi de délais au profit de la société CHATEAU ROUGE, tant pour se libérer de sa dette que pour libérer les lieux,
– Condamner la société CHATEAU ROUGE à lui payer la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner la société CHATEAU ROUGE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
– Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société CHATEAU ROUGE demande au juge des référés, au visa des articles 834 du code de procédure civile, 1719 et 1720 du code civil, de :

– Juger que les locaux soumis au bail dérogatoire disposait d’une puissance électrique insuffisante à l’activité commerciale de la société CHATEAU ROUGE,
– Juger que le bailleur n’a pas mené jusqu’au bout les démarches de nature à redonner toute la puissance électrique aux locaux soumis au bail dérogatoire,
– Juger qu’il existe une contestation sérieuse constituée par l’exception d’inexécution,
– En conséquence, prononcer son incompétence pour contestation sérieuse et renvoyer l’affaire devant le juge du fond,
– Ordonner à la société PERSAN de mieux se pourvoir devant le juge du fond,
– Condamner la société PERSAN au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– Condamner la société PERSAN aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux conclusions et à leurs observations orales.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Tout contrat de bail dérogatoire au statut des baux commerciaux peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à l’expiration du délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En application des articles 1719 et 1728 du code civil, le preneur ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution, le déchargeant du paiement de tout loyer que s’il établit une impossibilité d’exploiter le local résultant d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien.

En l’espèce, le bail dérogatoire au statut des baux commerciaux liant les parties à effet du 1er février 2025 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut par le preneur d’exécuter une seule condition du bail, dont notamment celle de payer le loyer et ses accessoires à l’échéance prévue, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

Le bail liant les parties autorise l’exercice d’une activité de « vente et stockage de tous produits et services exotiques, y compris l’alimentation, la restauration, la coiffure et l’esthétique ».
Le montant du loyer annuel est fixé à la somme de 80 000 euros hors taxes et hors charges. Le bail accorde au preneur une franchise de loyer, qui ramène le loyer à la somme de 70 000 euros pour la période du 1er février 2025 au 31 janvier 2026 et à la somme de 75 000 euros pour la période du 1er février 2026 au 31 janvier 2027. Le montant de la provision annuelle pour les charges est fixée à la somme de 16 000 euros. Le bail prévoit que le loyer est payable trimestriellement et d’avance le premier jour de chaque trimestre civil mais accorde au preneur la possibilité de d’acquitter du loyer mensuellement le premier jour de chaque mois. Le bail contient également une clause d’échelle mobile prévoyant l’indexation du loyer.

S’agissant des charges, le contrat met à la charge du preneur le paiement de l’ensemble des réparations locatives et d’entretien outre l’impôt foncier, la taxe d’enlèvement des ordures ménagère, la taxe d’écoulement à l’égoût et taxes annexes.

Le bail liant les parties précise également dans son article 2.1 que « le bâtiment dans lequel se situent les locaux loués n’est pas en bon état d’entretien. Néanmoins le preneur déclare expressément qu’il en a parfaitement conscience pour les avoir vus, visités et pris acte de leur état ». Les éventuels travaux de mise en place d’une extraction professionnelle en toiture, sous forme de tourelle ou de VMC, sont aussi mis à la charge du preneur. En outre, l’article 9.16 prévoit que « le preneur s’engage à faire son affaire personnelle et à supporter les frais afférents à la souscription des contrats d’abonnement (…) d’électricité (…) ainsi qu’à acquitter directement toutes consommations personnelles (…) d’électricité (…) sans que le bailleur en soit responsable. »

Le bailleur conserve à sa charge les grosses reparations visées à l’article 606 du code civil et les charges non transférables visées à l’article R.145-35 du code de commerce.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 février 2026, la société PERSAN a fait délivrer à la société CHATEAU ROUGE un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 69 062,60 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 janvier 2026, outre le coût de l’acte. Au soutien de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en prononcé de l’expulsion de la locataire, la société PERSAN fait valoir que cette dernière n’a payé que la somme de 1000 euros depuis le mois de décembre 2025 et que les virements perçus antérieurement étaient toujours partiels et insuffisants, malgré la mise en place d’un échéancier.

Au soutien de l’exception d’inexécution dont elle se prévaut, la société CHATEAU ROUGE soutient d’une part, qu’elle n’a pu accéder à l’électricité pour alimenter son activité commerciale pendant 7 mois, et d’autre part, que l’insuffisance de la puissance électrique du local loué finalement mise en place empêche son exploitation pleine et entière.

A l’appui de son argumentaire, elle produit :
– Son business plan 2024-2026 faisant état de la mise en place au sein du même espace d’un restaurant, d’un espace traiteur, d’un espace coiffure et esthétique et d’un espace cosmétique et produits de beauté, avec une projection du chiffre d’affaires 2026 à hauteur de 1 400 832 euros,
– Un échange de sms avec le bailleur en date du 4 décembre 2025 faisant état du début de travaux de la société ENEDIS sur le site de [Localité 3], le bailleur étant chargé de valider le devis pour que les travaux puissent commencer, le restant à charge d’un montant de 6 800 euros devant être payé à hauteur de 4 800 euros par la société CHATEAU ROUGE et par les deux autres locataires du site à hauteur de 1000 euros chacun,
– Les versements des sommes de 2 000 euros au mois de décembre 2025 puis 1 000 euros au mois de juin 2026 au profit du bailleur,
– La confirmation par courriel en date du 2 février 2026 de la mairie de [Localité 3] du refus de raccordement,
– Le justificatif d’achat en date du 6 février 2026 au profit de la société CHATEAU ROUGE d’un groupe électrogène d’un montant de 4 500 euros, ainsi qu’une facture d’achat de fioul en date du 1er avril 2026,
– Les conditions particulières de la convention de raccordement au réseau public de distribution d’électricité d’une installation de consommation d’une puissance comprise entre 37 et 250 kvVA au nom de la société MONTAIGNE GESTION, gestionnaire de la société PERSAN, en date du 24 novembre 2025,
– Un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 7 juillet 2026 établi par la société SCP PLOUCHART AURORE SIA CECILE GAUTRON, commissaire de justice à Louvres (95), indiquant que deux sociétés sur les trois occupants le site sont fermées depuis un incendie en avril 2026, constatant la présence d’un coffre électrique en très mauvaise état, celle d’un groupe électrogène raccordé au tableau électrique situé dans la salle de repos où se trouve le compteur général du site et l’absence de fonctionnement de l’électricité dans les couloirs de circulation, ainsi que dans les pièces et sanitaires dévolues à l’activité esthétique. Le commissaire de justice reprend également les déclarations de la gérante de la société CHATEAU ROUGE s’agissant des difficultés rencontrées pour faire fonctionner l’ensemble des appareils électriques de la partie des locaux dévolue à l’activité de restauration et de traiteur.

Pour justifier que la société locataire exploite sans difficulté les locaux loués, la société PERSAN produit aux débats :

– Un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 3 septembre 2026 établi par la société SCP JEAN-LUC THULLIER attestant de ses recherches internet permettant d’identifié l’existence de l’enseigne CHATEAU ROUGE RESTAURANT à l’adresse des lieux loués et mentionnant les horaires d’ouverture du mardi au samedi de 12h à 22h30, ainsi que d’un transport sur les lieux le 3 septembre 2026 à 12h55 attestant de l’ouverture du local à cette date, de la présence d’un chevalet comportant une ardoise sur laquelle est inscrite à la craie un menu de restauration, ainsi que la presence de mobilier à l’intérieur des locaux, visibles depuis le parking,
– Des publications publicitaires sur les réseaux sociaux en date du mois de mai et de juin 2026,
– Un échange par sms en date du 30 octobre 2025 aux termes duquel le representant de la société locataire offre au bailleur de payer une somme de 5000 euros le 28 novembre 2025, puis de procéder à un paiement de 13 000 euros au 29 décembre 2025, et de solder le reliquat d’un montant de 28 000 euros par un paiement en date du 16 janvier 2026.

Si les pièces produites par la société locataire démontrent l’existence d’un litige relative à la prise en charge du raccordement électrique pour lui permettre de réaliser l’ensemble des activités prévues au bail en application de son business plan, ainsi que ses difficultés d’accéder à une puissance électrique suffisante depuis l’incendie ayant affecté les sociétés voisines au mois d’avril 2026, elle n’établit pas qu’à la date du commandement de payer, son activité était sérieusement compromise en raison d’une absence de raccordement électrique, à défaut de produire aux débats des procès-verbaux de constat de commissaire de justice, courriers ou échanges avec son bailleur ou mise en demeure, pour lui signaler les difficultés dont elle se prévaut et lui demander de procéder au raccordement électrique afin d’être en conformité avec son obligation de délivrance. Il apparait qu’au 4 décembre 2025, seul élément produit à une date antérieure à la délivrance du commandement, son représentant adopte un ton rassurant à l’égard du bailleur afin de solder sa dette locative.
En outre, elle ne produit aucun document comptable ou état de ses pertes permettant d’établir des difficultés de nature économique au jour de la délivrance du commandement de payer, ni au cours de l’instance. Il n’existe de ce fait aucun commencement de preuve qui rendrait crédible l’existence d’une impossibilité d’exploiter consécutive d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Dès lors, il n’y a pas lieu de retenir l’existence d’une contestation sérieuse de ce chef.

La société locataire ne se prévaut d’aucun autre moyen pour faire échec à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, ne soulevant ni la mauvaise foi du bailleur tenant aux circonstances de délivrance du commandement de payer, ni ne contestant les sommes visées au commandement. Alors que la preuve des paiements lui incombe, la société CHATEAU ROUGE n’établit pas avoir procédé à un paiement soldant les sommes visées aux termes du commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa délivrance.

Dès lors, le non-apurement des causes du commandement du 10 février 2026 dans le délai d’un mois étant acquis au débat, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat de bail commercial est résilié depuis le 10 mars 2026 à minuit.
En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation du locataire de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion à défaut de restitution volontaire des locaux, selon des modalités fixées dans le présent dispositif.

Le sort des meubles et objets de mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Il convient par consequent de fixer une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer, majoré des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, due par la société CHATEAU ROUGE, à compter du 11 mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.
Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon le décompte actualisé versé aux débats et qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse, l’arriéré de loyers et charges échus s’élève à la somme de 69 062,60 euros, arrêté au mois de janvier 2026 inclus.
Par conséquent, la société CHATEAU ROUGE sera condamnée à payer à la société PERSAN la somme provisionnelle de 69 062,60 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au mois de janvier 2026 inclus.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2026, date de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur le dépôt de garantie

1Le bail conclu le 31 janvier 2025 stipule dans l’article -8 “Dépôt de garantie” que le dépôt de garantie peut être utilisé par le bailleur à tout moment et sans formalité pour le règlement par compensation des sommes dues à titre des loyers, charges, impôts remboursables, accessoires ou autres.

En l’absence de contestation du défendeur, la conservation par le bailleur du montant du dépôt de garantie, d’un montant de 20 000 euros, à valoir sur le règlement des sommes dues au titre du bail, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Par conséquent, la société PERSAN sera autorisée à conserver l’entièreté dépôt de garantie à titre provisionnel.

Sur les autres demandes

La société CHATEAU ROUGE, qui succombe, sera à payer à la société PERSAN la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de ses demandes formées à ce titre contre la bailleresse.

Elle sera condamnée aux dépens, en ce compris le commandement de payer du 10 février 2026, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

2Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 10 mars 2026 à 24h,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente ordonnance, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion de la société CHATEAU ROUGE et de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 5],

RAPPELONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la société CHATEAU ROUGE à payer à la société PERSAN une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, à compter du 11 mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

CONDAMNONS la société CHATEAU ROUGE à payer à la société PERSAN la somme provisionnelle de 69 062,60 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au mois de janvier 2026 inclus,

DISONS que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2026, date de l’assignation,

AUTORISONS la société PERSAN à conserver le montant du dépôt de garantie de 20 000 euros à titre provisionnel, à valoir sur le montant des sommes dues au titre du bail,

CONDAMNONS la société CHATEAU ROUGE à payer à la société PERSAN la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la société CHATEAU ROUGE de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société CHATEAU ROUGE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 février 2026,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur tout autre demande des parties,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et l’ordonnance est signée par la présidente et la greffière.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision numérique a été signée par le greffier

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE