TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE GRENOBLE

6ème chambre civile

N° RG 25/01810 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MKDQ

N° JUGEMENT :

MF/MD

Copie exécutoire
et copie

délivrées

à :

la SELARL BERLIOUX AVOCAT

la SELARL CDMF AVOCATS

Me Alexandre SPINELLA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 08 Octobre 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [Z] [S]
né le 02 Décembre 1962 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Jean-luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [B]
né le 26 Août 1991 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Vincent BERLIOUX de la SELARL BERLIOUX AVOCAT, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [F] [D]
née le 26 Août 1996 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Vincent BERLIOUX de la SELARL BERLIOUX AVOCAT, avocats au barreau de GRENOBLE

S.A.R.L. L’IMMOBILIER DU BONHEUR, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Alexandre SPINELLA, avocat au barreau de GRENOBLE

Société MMA assureur en responsabilité civile professionnelle de la SARL L’IMMOBILIER DU BONHEUR, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Alexandre SPINELLA, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 04 Juin 2026, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Marie FABREGUE, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 08 Octobre 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Marie FABREGUE, Juge
Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection
Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Madame [F] [D] et Monsieur [R] [B] étaient propriétaires depuis le 19 juin 2019 d’un appartement en duplex de type T4 et d’un garage situés [Adresse 5] à [Localité 5] constituant les lots n°10 et 113.

Souhaitant procéder à la vente de leur bien immobilier ils se sont rapprochés de l’agence immobilière la SARL L’IMMOBILIER DU BONHEUR.

Un mandat semi-exclusif de vente a été signé le 29 septembre 2021 pour une durée d’un an.

L’annonce de l’agence immobilière mentionnait que l’appartement comprenait  » des combles aménageables d’environ vingt mètres carrés « .

Monsieur [V] [S] et Madame [M] [Q] épouse [S] ont visité le bien immobilier, hors combles.

Un compromis de vente a été signé entre les parties le 27 octobre 2021 et régularisé par acte notarié de vente le 17 décembre 2021 moyennant la somme de 257.500 euros.

Se plaignant de l’impossibilité d’aménager les combles de l’appartement compte tenu de la présence de gaines de ventilation et de l’absence de plancher outre de la surface inférieure à vingt mètres carrés, les époux [S] se sont rapprochés de leur assureur la MAIF et ont sollicité la mise en place d’une expertise amiable au contradictoire de l’agence immobilière L’IMMOBILIER DU BONHEUR et de son assureur la société MMA IARD qui a missionné le cabinet EQUAD afin de l’assister.

Le cabinet CET CERUTTI, expert mandaté a constaté que les combles n’étaient pas aménageables.

Le 29 octobre 2024, Monsieur [V] [S] a adressé au cabinet EQUAD une réclamation d’un montant de 52.360 euros en indemnisation des préjudices subis.

Par courrier du 1er décembre 2024, le cabinet EQUAD a contesté le quantum sollicité estimant que le montant du préjudice devait être limité à la somme de 20.680 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 janvier 2025 les consorts [D]-[B] ont été mis en demeure de régler la somme susvisée.

Par courrier du 7 février 2025, le conseil des consorts [B]/[D] a dénié toute responsabilité.

Par exploit de commissaire de justice des 24 et 28 mars 2025, Monsieur [V] [S] a attrait devant la juridiction de céans Monsieur [R] [B], Madame [F] [D], la société à responsabilité limitée l’IMMOBILIER DU BONHEUR et la société MMA IARD afin de solliciter leurs condamnations in solidum à l’indemniser des préjudices subis.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 avril 2026, l’affaire a été fixée à plaider au 4 juin 2026 et mise en délibéré au 8 octobre 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date.

Vu les dernières écritures de Monsieur [V] [S] (conclusions notifiées par RPVA le 29 août 2025) qui demande au tribunal au visa des articles 1217, 1241 et 1603 et suivants du code civil de :
– JUGER que Monsieur [B] et Madame [D] ont manqué à l’obligation de délivrance conforme ;
– JUGER que la SARL L’IMMOBILIER DU BONHEUR a manqué à son obligation d’information et de conseil en publiant une annonce mensongère ;
– CONDAMNER in solidum Monsieur [B], Madame [D], la SARL L’IMMOBILIER DU BONHEUR et la compagnie MMA à lui verser la somme de 52.360 € en réparation du préjudice subi ;
– CONDAMNER solidairement Monsieur [B] et Madame [D], ou tout autre succombant, à lui verser la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 de Code de procédure civile ;
– CONDAMNER les mêmes aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que l’annonce de l’agence immobilière faisait état de l’existence de combles aménageables, qu’il n’a pas visité ces combles mais qu’il a contracté en faisant confiance aux vendeurs. Il estime que l’aménagement de ces combles était une condition déterminante de son consentement et qu’à ce titre il a sollicité les autorisations nécessaires (accord du syndic pour l’accès au combles, demande d’aménagement, accord du syndicat des copropriétaires et accord de la Mairie pour la création de deux ouvertures en toiture). Il affirme avoir été trompé dans la mesure où le bien vendu n’est pas conforme à ce qui avait été annoncé dans l’annonce immobilière.

Il indique que l’absence de combles aménageables constitue un défaut de délivrance conforme engageant tant les vendeurs que l’agence immobilière. Il estime que l’agence immobilière a manqué à son obligation d’information en publiant une annonce mensongère et en ne visitant pas les combles. Elle aurait dû vérifier l’exactitude des informations communiquées par les vendeurs.

Vu les dernières écritures de Madame [F] [D] et de Monsieur [R] [B] (conclusions en réponse notifiées par RPVA le 19 mai 2025) qui demandent au tribunal au visa des articles 1363, 1603, 1604, 1989 et 1992 du code civil et de l’article 16 du code de procédure civile de :
À TITRE PRINCIPAL :
DÉBOUTER Monsieur [V] [Z] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dirigées à leur encontre, eu égard à l’insuffisance probatoire d’un rapport d’expertise privée ;À TITRE SUBSIDIAIRE :
DÉBOUTER Monsieur [V] [Z] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dirigées à leur encontre, eu égard à l’absence de responsabilité de ces derniers ;À TITRE PLUS SUBSIDIAIRE :
DÉBOUTER Monsieur [V] [Z] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dirigées à leur encontre, eu égard à l’absence de responsabilité de ces derniers ;CONDAMNER la société L’IMMOBILIER DU BONHEUR à les relever et garantir de toutes les condamnations pouvant être mises à leur charge ;CONDAMNER Monsieur [V] [Z] [S], ou tout autre succombant, à leur verser, la somme de 5.713 € pour frais irrépétibles, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’un simple rapport d’expertise privée ne peut à lui seul emporter la conviction d’une juridiction et s’oppose à la désignation d’un expert judiciaire.

En outre, ils estiment qu’ils n’ont commis aucune faute dans la mesure où le mandat de vente semi- exclusif ne comportait aucune mention s’agissant de combles aménageables ou non, que les acquéreurs n’ont jamais eu accès aux combles lors des visites avant la vente et qu’enfin le compromis ne fait pas mention non plus de combles aménageables de sorte qu’aucune non-conformité ne saurait être retenue à leur encontre. Le bien délivré est ainsi conforme à l’acte de vente. Ils affirment enfin qu’il n’est pas démontré que les combles ne sont pas aménageables au terme du rapport d’expertise privée qui précise simplement qu’ils ne sont pas aménageables  » en l’état « . En cas de condamnation prononcée à leur encontre ils demandent la garantie de l’agence immobilière L’IMMOBILIER DU BONHEUR. Ils estiment que l’agence immobilière aurait dû vérifier l’aménagement possible ou non des combles. Enfin, ils estiment que les demandeurs ne peuvent pas réclamer le paiement de la somme de 52.360 euros à leur encontre et à l’encontre de l’agence immobilière, que cela conduirait à une double indemnisation pour un même préjudice. Ils affirment enfin que le quantum n’est pas justifié.

Vu les dernières écritures de la société L’IMMOBILIER DU BONHEUR et de la société MMA IARD (conclusions récapitulatives n°1 notifiées par RPVA le 12 novembre 2025) qui demandent au tribunal au visa des articles 1240 et 1241 du code civil de :
À titre principal,
DÉBOUTER Monsieur [S] de l’intégralité de ses demandes, À titre subsidiaire,
LIMITER l’indemnisation de Monsieur [S] à la somme de 20.680 €,CONDAMNER les consorts [B] – [D] à les garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à leur encontre, DÉBOUTER Monsieur [S] de ses éventuelles demandes, fins, et conclusions contraires et supplémentaires,CONDAMNER Monsieur [S] à leur régler à chacune, la somme de 3.000 €, par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER Monsieur [S] aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de leurs prétentions, elles estiment avoir rédigé une annonce immobilière sur la base des déclarations des consorts [D]/[B]. Elles rappellent que Monsieur [V] [S] a visité à plusieurs reprises le bien et que l’aménagement des combles n’était pas une condition déterminante de son engagement dans la mesure où aucune mention relative à ces combles ne figure ni dans le compromis ni dans l’acte de vente définitif et que Monsieur [S] a attendu près de trois ans pour s’intéresser à ceux-ci. Elles rappellent en outre que Monsieur [S] était satisfait des services de l’agence immobilière puisqu’il a publié un avis positif sur internet suite à la vente indiquant avoir reçu de multiples informations. Elles rappellent en outre que l’agent immobilier est tenu à une obligation de moyens de sorte qu’il appartient à Monsieur [S] de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. Elles indiquent qu’en tout état de cause il n’existe aucun préjudice pour Monsieur [S] puisqu’il a acquis le bien au prix du marché les combles n’étant pas mentionnés dans l’acte de vente. Elles précisent enfin que les combles peuvent servir de zone de stockage et de rangement tel que souhaité par le demandeur. Elles indiquent que les demandes sont doubles puisque formulées tant à l’encontre de l’agence immobilière que des vendeurs et que l’indemnisation ne saurait être supérieure à la somme de 20.680 euros. Enfin, elles estiment avoir été induites en erreur par les consorts [B]/[D] sur les caractéristiques du bien. Elles demandent à être relevées et garanties par ces derniers. Elles affirment en outre que la visite des combles n’était pas possible sans le concours d’un technicien de sorte qu’il ne peut être reprochée à l’agence immobilière de ne pas avoir fait visiter les combles à Monsieur [S].

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1- Sur la responsabilité des consorts [B]/[D] :

1.1. Sur la recevabilité du rapport d’expertise amiable du cabinet CET CERUTTI :

Il résulte de l’article 16 du code de procédure civile que :
 » Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations « .

En outre, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d’une partie (Chambre mixte de la Cour de Cassation du 28 septembre 2012, n°11-18.710).

En l’espèce, il n’est contesté par aucune des parties que :
– l’agence immobilière a mentionné de manière erronée dans l’annonce l’existence de combles aménageables de 20 mètres carrés ;
– les actes officiels ne comportent pas cette mention ;
– les combles ne sont pas aménageables en l’état.
En conséquence, le moyen visant à écarter le rapport d’expertise amiable n’apparait pas pertinent, puisqu’il est corroboré par d’autres éléments non contestés.

1.2. Sur l’obligation de délivrance conforme :

Il résulte de l’article 1603 du code civil que :  » Il a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend « .

Monsieur [S] sollicite la condamnation des consorts [B]/ [D] in solidum avec la SARL L’IMMOBILIER DU BONHEUR à l’indemniser de son préjudice sans toutefois démontrer un manquement de leur part. Il se contente d’affirmer qu’il existe une violation de l’obligation de délivrance conforme. Or, il apparaît que l’ensemble des actes qui engagent les parties à savoir le compromis de vente et l’acte de vente définitif ne mentionnent pas l’existence de combles aménageables de sorte que le bien vendu est conforme à celui décrit dans les actes officiels.
En effet, il est indiqué dans l’acte de vente notarié du 17 décembre 2021 reprenant les termes du compromis que la vente porte sur  » un appartement de type T4 duplex portant le numéro 10 du plan et comprenant au premier étage, entrée, placard, wc, cuisine et séjour avec balcon, et au niveau supérieur auquel on accède par un escalier intérieur, dégagement, deux placards, salle de bains avec wc et trois chambres « .

Les demandes formulées à l’encontre des consorts [B]/[D] seront rejetées étant rappelé qu’il n’est pas démontré qu’ils ont transmis des informations sur les combles à l’agence immobilière.

2- Sur la responsabilité de la SARL IMMOBILIER DU BONHEUR :

2.1. Sur le manquement de l’agence immobilière à son obligation d’information :

Il résulte de l’article 1241 du code civil que :
 » Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait mais encore par sa négligence ou par son imprudence « .

L’agent immobilier engage sa responsabilité s’il n’a pas procédé aux vérifications nécessaires, s’il s’est limité aux apparences et aux déclarations du vendeur pour publier une annonce du bien qui ne correspond pas à la réalité (Civ 3, 3 novembre 2011, n°10-21.052).

En l’espèce, il est constant que l’agence immobilière a publié une annonce sans vérifier la consistance du bien. Il est indiqué au terme de l’annonce que  » des combles aménageables d’environ 20 mètres carrés complètent l’ensemble « .

Or, elle ne s’est jamais déplacée pour vérifier l’accessibilité aux combles et n’a jamais obtenu d’autorisation à ce titre (éléments mentionnés par les vendeurs dans leurs écritures et non contestés par l’agence immobilière). Elle n’a ainsi pas contrôlé les informations relatives aux combles avant de publier l’annonce trompant ainsi Monsieur [S] qui pensait acquérir un appartement avec des combles aménageables d’environ vingt mètres carrés.

Le cabinet EQUAD mandaté par l’assureur de responsabilité civile de la SARL L’IMMOBILIER DU BONHEUR n’a pas contesté la responsabilité de son assurée mais s’est contenté de discuter le quantum de l’indemnisation.

En conséquence, la responsabilité de la SARL L’IMMOBILIER DU BONHEUR est engagée pour manquement à son obligation d’information. Il importe peu que les actes qui engagent les parties ne mentionnent pas l’existence de combles aménageables. En effet, compte tenu de l’annonce publiée Monsieur [S] a pu légitimement croire que cette information était exacte.

2.2. Sur l’appel en garantie de l’agence immobilière à l’encontre des consorts [B]/[D] :

Il résulte en outre des articles 1989 et 1992 du code civil que :
 » Le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat : le pouvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre « .
 » Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire « .

En l’espèce, il n’est pas démontré que ce sont les vendeurs qui ont déclaré à l’agence immobilière que les combles étaient aménageables. En effet, il apparait que le mandat semi-exclusif confié par les vendeurs à l’agence immobilière ne fait pas mention de combles aménageables.

En tout état de cause en qualité de professionnelle de l’immobilier il appartenait à l’agence immobilière de s’assurer de la véracité des informations transmises.

Ainsi, si l’accès aux combles nécessitait le recours à un technicien elle devait le préciser et mettre en garde Monsieur [S] sur cette difficulté.

En conséquence, la responsabilité de l’agence immobilière est engagée et sa demande visant à être relevée et garantie par les vendeurs sera rejetée.

3- Sur le préjudice subi par Monsieur [V] [S] :

3.1. Sur le caractère déterminant de l’aménagement des combles :

L’agence immobilière prétend que Monsieur [V] [S] ne justifie pas d’un préjudice dans la mesure où il ne démontre pas que l’existence de combles aménageables était un élément déterminant de son consentement. Or, en l’espèce la demande de Monsieur [V] [S] est fondée sur la responsabilité extra contractuelle de l’agence immobilière (article 1241 du code civil) et non sur le dol (article 1137 du code civil) de sorte que le caractère déterminant de cette information importe peu. Ce moyen sera en conséquence écarté.

3.2.Sur le montant du préjudice de Monsieur [V] [S] :

Il résulte du rapport du cabinet d’expertise CET CERUTTI mandaté par la MAIF assureur de Monsieur [V] [S] rendu au contradictoire de la SARL L’IMMOBILIER DU BONHEUR et de son assureur la société MMA IARD, de Monsieur [R] [B], de Madame [F] [D] et de la société LES NOTAIRES DE LA COUPOLE, notaire rédacteur le 29 octobre 2024 que :
– » il n’y a pas de contestation du cabinet EQUAD sur la responsabilité de la SARL L’IMMOBILIER DU BONHEUR  »
– les combles abritent des gaines de ventilation et la sous pente ne permet pas d’aménager cet espace tel qu’indiqué dans l’annonce immobilière ;
– l’espace est réduit et potentiellement inférieur à 20 mètres carrés ;
– pour l’aménagement des combles il conviendra de disposer d’éléments structurels en l’espèce un plancher permettant de supporter des charges : il s’agit donc de créer des éléments structurels et non un simple aménagement ;
-les combles ne sont pas aménageables en l’état, il s’agit d’un plénum (vide de construction) dans lequel passent des gaines techniques et non des combles ;
-la cause du désordre est liée à la mauvaise déclaration du vendeur et à la non vérification de la déclaration par l’agence immobilière.
-le coût estimé pour le remplacement du plafond par un plancher, la création d’un accès et d’ouvertures dans les murs de refends, le déplacement des gaines de ventilation et la réfection de l’étage est chiffré à la somme de 60.000 ramenée à 52.360 euros au titre de la réclamation de Monsieur [V] [S].

La SARL L’IMMOBILIERE DU BONHEUR propose à titre subsidiaire que le préjudice soit chiffré à la somme de 20.680 euros telle que proposée par l’expert EQUAD dans le cadre de l’expertise amiable, somme établie sur la base d’un box de surface équivalente loué sur une période de 20 ans.

En l’espèce, le montant du préjudice sollicité par Monsieur [V] [S] n’est pas expliqué, il ne détaille pas ses demandes étant rappelé que le calcul est issu du rapport d’expertise amiable du cabinet CET CERRUTI qui a retenu cette somme en calculant le prix du marché du bien soit 257.500 euros (2618,73 euros/ mètres carrés) et en déduisant la surface des combles vendues (20 mètres carrés) mais non aménageables.

Or, en réalité si Monsieur [V] [S] a cru acheter un bien immobilier avec des combles aménageables, il apparait que les actes officiels n’en font pas mention de sorte que le bien a été acquis sans combles. En conséquence, le calcul proposé n’apparait pas cohérent et n’est en outre corroboré par aucun autre élément de preuve.

En conséquence, la somme de 20.680 euros offerte par la SARL L’IMMOBILIERE DU BONHEUR à titre subsidiaire sera jugée satisfactoire afin de réparer le préjudice subi par Monsieur [V] [S] constitué par l’erreur commise par l’agence immobilière sur la consistance du bien et impliquant l’impossibilité pour le demandeur d’aménager en l’état les combles de sa maison et de pouvoir y stocker des biens.

La SARL L’IMMOBILIERE DU BONHEUR et son assureur la société MMA IARD seront condamnées in solidum au paiement de cette somme au profit de Monsieur [V] [S].

4. Sur les mesures de fin de jugement :

4.1. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL L’IMMOBILIER DU BONHEUR et son assureur la société MMA IARD parties perdantes, doivent supporter les dépens de la présente instance.
4.2. Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, la SARL L’IMMOBILIER DU BONHEUR et son assureur la société MMA IARD parties tenues aux dépens, seront condamnées in solidum à verser à Monsieur [V] [S] une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 2.500 €.

Les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [V] [S] de ses demandes à l’encontre de Madame [F] [D] et de Monsieur [R] [B] ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée L’IMMOBILIER DU BONHEUR et son assureur la société MMA IARD à payer à Monsieur [V] [S] la somme de 20.680 euros ;

CONDAMNE in solidum la société à responsabilité limitée L’IMMOBILIER DU BONHEUR et son assureur la société MMA IARD à payer à Monsieur [V] [S] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toutes les autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Au nom du peuple français,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.