S GH

Numéro 26/02539

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 22/09/2026

Dossier : N° RG 24/01423 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I3EM

Nature affaire :

Prêt – Demande en remboursement du prêt

Affaire :

[J] [I] [A],

[B] [L] épouse [A]

C/

[X] [F],

S.A.S.U. AUDITIA COURTAGE, S.A.S.U. AUDITIA FINANCES, S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE MIDI PYRENEES, S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS CEGC)

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 22 Septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 26 mai 2026, devant :

Madame PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur DARRACQ, Conseillère

Madame BAYLAUCQ, Conseillère

assistées de Madame GABAIX HIALE, Greffière, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [J] [I] [A]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [B] [L] épouse [A]

née le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Olivia MARIOL de la SELARL MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assistés de Me Isabelle CASAU, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Maître [X] [F]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Edwige GARRETA de la SCP GARRETA ET ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

Assisté de Me Cyrielle DELBÉ de la SCP MONTOYA-DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE

S.A.S.U. AUDITIA FINANCES

[Adresse 3]

[Localité 5]

S.A.S.U. AUDITIA COURTAGE

SASU, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en personne de son liquidateur amiable, Monsieur [U] [N] demeurant [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentées par Me Jean Philippe LABES de la SELARL ABL ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE MIDI PYRENEES

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par Me Grégory DEL REGNO de la SELARL MONTAGNÉ – DEL REGNO ASSOCIÉS, avocat au barreau de PAU

Assistée de Me Xavier RIBAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (CEGC)

inscrite au au RCS de [Localité 7] sous le numéro 382.506.079, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 8]

Représentée par Me Clarisse PALASSET, avocat au barreau de PAU

Assistée de Me Sarah SAHNOUN, avocat au barreau de GRASSE

sur appel de la décision

en date du 30 AVRIL 2024

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 21/01908

Par jugement contradictoire du 30 avril 2024, le tribunal judiciaire de Pau a’:

– Débouté Monsieur [J] [A] et Madame [B] [L] épouse [A] de toutes leurs demandes’;

– Condamné solidairement Monsieur [J] [A] et Madame [B] [L] épouse [A] à verser à la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS les sommes de’:

’ 92.249, 22 euros au titre du prêt habitat PRIMO n°8007774,

’ 89.956,07 euros au titre du prêt n°8007708,

et ce, avec intérêts au taux égal de à compter du 21 février 2013 et capitalisation des intérêts dus pour une année entière’;

– Condamné solidairement Monsieur [J] [A] et Madame [B] [L] épouse [A] à verser à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance de Midi-Pyrénées la somme de 18809,20 euros avec intérêts au taux conventionnel à compter du 23 avril 2013′;

– Condamné in solidum Monsieur [J] [A] et Madame [B] [L] à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de’:

– 2.000 euros à la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS’;

– 2.000 euros à la Caisse d’Epargne et de Prévoyance de Midi-Pyrénées’;

– 2.000 euros aux sociétés AUDITIA COURTAGES et AUDITIA FINANCES au total’;

– 2.000 euros à Me [F]

– Condamné in solidum Monsieur [J] [A] et Madame [B] [L] à rembourser à la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS’les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire et définitive, distraits au profit de Maître Clarisse PALASSET, avocat’;

– Ordonné l’exécution provisoire de la décision,

– Condamné in solidum Monsieur [J] [A] et Madame [B] [L] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 16 mai 2024, Monsieur [J] [A] et Madame [B] [L] épouse [A] ont relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 25 mars 2026, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables comme tardives les conclusions et pièces des sociétés AUDITIA FINANCES et AUDITIA COURTAGE notifiées le 9 septembre 2025.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 avril 2026.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 9 juillet 2025, les époux [A] demandent à la cour de’:

– Réformer dans toutes ses dispositions le Jugement du Tribunal Judiciaire de PAU du 30 avril 2024,

Statuant à nouveau

A Titre Principal

Vu les articles 6, 116-1 et 1110 du Code Civil, L 341-1, L 355-1, L 341-12 et suivants du Code Monétaire et Financier,

Annuler les contrats de prêts n° 800 777 4 d’un montant de 88.572,51 euros et n° 800 777 08 d’un montant de 86.074,00 euros conclus le 2 août 2011.

Annuler le prêt relais habitat d’un montant de N° 8007707 d’un montant de 9566 E et le prêt relais habitat N° 8007774 d’un montant de 8557,51 E

Prononcer à tout le moins constater la nullité du cautionnement consenti par la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions.

Condamner sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil la Caisse d’Epargne à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 195.611,011 euros à titre de dommages et intérêts.

Débouter la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions de toutes ses demandes.

A titre subsidiaire, au cas où les contrats ne seraient pas annulés :

Vu l’article 1137 du Code Civil,

Condamner la Caisse d’Epargne Midi Pyrénées, Maître [F] in solidum, à payer à Monsieur [C] [A] et à madame [B] [L] la somme de 195.611,11 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23.09.2013.

Vu les articles 1382, 1383 et suivants du Code Civil,

Condamner in solidum les Sociétés AUDITIA FINANCE et AUDITIA COURTAGE au paiement de cette même somme de 195.611,11 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

A titre infiniment subsidiaire sur le préjudice de Monsieur et Madame [A], désigner tel Expert qu’il plaira afin d’évaluer les lots.

En tout état de cause, rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires.

Condamner in solidum la Caisse d’Epargne, la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, Maître [F], les Sociétés AUDITIA COURTAGE et AUDITIA FINANCE au paiement de la somme de 10.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les condamner aux entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 septembre 2024, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance de Midi-Pyrénées demande à la cour de’:

CONFIRMER EN TOUTES SES DISPOSITIONS LE JUGEMENT DONT APPEL ET EN CONSEQUENCE

En vertu des articles 6 1110, 1134 et 1147 du code civil,

’ de débouter les époux [A] de l’intégralité de leurs demandes,

’ de condamner à titre reconventionnel les époux [A] au paiement de la somme de 18.809,20 €, avec intérêts au taux de 6,65 % à compter du 23 avril 2013,

’ de condamner les époux [A] aux entiers dépens, et au paiement de la somme de 3 000 € à la Caisse d’Epargne au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2024, la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS demande à la cour de’:

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les anciens articles 2305, 1134 et 1147 du Code civil,

Vu l’article 2305 ancien du Code Civil,

Vu l’article 1343-2 du Code Civil,

Vu les articles 514, 699 et 700 du Code de Procédure Civile,

DECLARER RECEVABLE ET BIEN FONDÉE l’action de la CEGC à l’encontre de Monsieur [J] [I] [A] et Madame [B] [L] épouse [A] au visa de l’ancien article 2305 du Code civil.

DECLARER INOPPOSABLES toutes les exceptions ou moyens de défense purement personnels au prêteur formulés par Monsieur [J] [I] [A] et Madame [B] [L] épouse [A] à l’encontre de la CEGC au visa de l’ancien article 2305 du Code civil.

DEBOUTER Monsieur [J] [I] [A] et Madame [B] [L] épouse [A] de toutes leurs demandes, notamment leur demande de nullité des actes de cautionnement, fins, moyens et conclusions.

DECLARER que les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter du jour du règlement de la créance de la banque par la CEGC en application de l’ancien article 2305 du code civil.

CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de PAU en date du 30 avril 2024 en ce qu’il a :

– CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [I] [A] et Madame [B] [L] épouse [A], en leur qualité d’emprunteurs solidaires à payer à la CEGC au visa des anciens articles 2305 et 1134 du code civil

– Au titre du prêt HABITAT n°8007774, la somme de 92.249,22 € suivant décompte de créance arrêté le 21 février 2013 (date du paiement) outre les intérêts au taux légal, à compter du 21 février 2013 jusqu’à parfait paiement.

– Au titre du prêt HABITAT n°8007708, la somme de 89.956,07 € suivant décompte de créance arrêté le 21 février 2013 (date du paiement) outre les intérêts au taux légal, à compter du 21 février 2013 jusqu’à parfait paiement.

– CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [I] [A] et Madame [B] [L] épouse [A] aux entiers dépens de l’instance outre les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire et définitive, distraits au profit de Maître Clarisse PALASSET, Avocat aux offres de droit.

A titre incident,

Vu l’article 551 du Code de Procédure Civile,

Vu l’ancien article 2305 du Code civil

REFORMER ledit Jugement pour le surplus et notamment en qu’il a débouté la somme de 3600,00 € TTC au titre des honoraires d’avocat du conseil de la CEGC en première instance, au titre des « frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle » de l’ancien article 2305 du code civil.

Y ajoutant

CONDAMNER solidairement en leurs qualités d’emprunteurs Monsieur [J] [I] [A] et Madame [B] [L] épouse [A] à payer à la COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (CEGC) au visa de l’article 2305 du Code Civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des suretés, applicable a’ la cause et, 1134 ancien du Code civil :

– La somme de 3600,00 € TTC au titre des honoraires d’avocat du conseil de la CEGC en première instance, au titre des « frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle » de l’ancien article 2305 du code civil.

– La somme de 3600,00 € TTC au titre des honoraires d’avocat du conseil de la CEGC en appel, au titre des « frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle » de l’ancien article 2305 du code civil.

CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [I] [A] et Madame [B] [L] épouse [A] au titre des dépens d’appel, distraits au profit de Maître Claire PALISSET, Avocat aux offres de droit, et avec droit de recouvrement direct au profit de tout avocat de la CEGC.

Subsidiairement CONDAMNER in solidum Monsieur [J] [I] [A] et Madame [B] [L] épouse [A] à payer à la Société CEGC la somme de 3.600 € au titre des frais irrépétibles de première instance et de 3600 € au titre des frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 octobre 2024, Maître [X] [F] demande à la cour de’:

Vu l’article 1382 du Code Civil, dans sa version applicable à la date de l’assignation,

JUGER que Maître [F] n’est en aucun cas intervenu concernant la détermination des conditions financières des acquisitions effectuées par les époux [A] qu’il s’agisse de la fixation du prix de vente que du montant du loyer commercial.

JUGER que les époux [A] ont été mis en possession du projet d’acte de vente.

JUGER que les époux [A] ont fait le choix en toute connaissance de cause de procéder à la régularisation des actes de vente par l’intermédiaire d’une procuration.

JUGER que Maître [F] s’est toujours tenu à la disposition des époux [A] pour leur apporter tous les éléments d’informations utiles à la régularisation des actes de vente.

JUGER que les époux [A] ne remettent pas en cause la validité et l’efficacité des actes de vente régularisés par Maître [F].

JUGER que seule la défaillance de la société ANTIPODES RESSORT est à l’origine exclusive des difficultés aujourd’hui rencontré par les époux [A].

JUGER que Maître [F] au moment de la régularisation des actes de vente ne disposait d’aucun élément de nature à établir de la défaillance ultérieure de la société en charge de la gestion de la résidence.

JUGER que l’opération immobilière d’investissement réalisée par les époux [A] s’inscrivait dans le cadre d’une activité économique ayant pour objet de défiscaliser leurs revenus présentant par essence un caractère aléatoire qu’il n’appartenait pas au notaire d’appréhender dès lors qu’il ne relève pas de sa compétence professionnelle.

JUGER que les prétentions financières alléguées par les époux [A] ne sont justifiées ni dans leur principe ni dans leur quantum et qu’elles ne présentent aucun lien de causalité avec les conditions de régularisation des actes de ventes.

JUGER que les prétentions financières formées par les époux [A] tendent à faire supporter par un tiers (le notaire) la charge financière des engagements de prêts souscrits en toute connaissance de cause auprès de la Caisse d’épargne de prévoyance Midi Pyrénées.

JUGER que toute condamnation prononcée à l’encontre de Maître [F] se traduirait par un enrichissement sans cause au profit des époux [A].

JUGER que les époux [A] ne forment plus aucune prétention financière à l’encontre de Maître [F] au titre de l’indemnisation d’un préjudice financier découlant des opérations de vente.

EN CONSÉQUENCE,

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de PAU le 30 avril 2024 ayant débouté les époux [A] de leurs prétentions financières dirigées à l’encontre de Maître [F].

CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a condamné les époux [A] à verser une indemnité de 2.000 € au profit de Maître [F] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

Y AJOUTANT,

CONDAMNER in solidum les époux [A] à verser à Maître [F] une somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile.

CONDAMNER in solidum les époux [A] aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 avril 2026.

SUR CE

Suivant actes authentiques reçus par Maître [X] [F], notaire à [Localité 9], les 30 août et 5 septembre 2011, Monsieur [J] [A] et Madame [B] [L] épouse [A] ont acquis deux lots de copropriété correspondant à deux chambres meublées dépendant d’un ensemble immobilier à usage hôtelier sis [Adresse 9], actuellement exploité sous l’enseigne BESTWESTERN, moyennant les prix de 95 640 euros et 96’672 euros.

Les consorts [A] avaient été démarchés à cette fin par Monsieur [D] [V], agissant en qualité de mandataire de la société AUDITIA FINANCE.

L’investissement devait permettre aux acquéreurs de percevoir sur une longue durée des revenus locatifs issus de loyers commerciaux bénéficiant d’un régime fiscal avantageux.

Il était également prévu qu’à l’issue du bail commercial, les consorts [A] puissent céder leurs biens au bailleur-exploitant à un prix correspondant au montant hors taxes de l’acquisition majorée de 1% par année de détention.

Afin de financer cette opération, les époux [A] ont souscrit 4 contrats de prêt auprès la banque CAISSE D’EPARGNE DE MIDI PYERENEES (ci-après CAISSE D’EPARGNE) le 2 août 2011.

Au titre de la première chambre d’hôtel’:

Un prêt relais habitat n°80077007de 9566 euros d’une durée de 12 mois

Un prêt PH PRIMO n°8007708 d’un montant de 86’074 euros, d’une durée de 240 mois

Au titre de la seconde chambre d’hôtel’:

Un prêt relais habitat n°8007773 de 8’557 euros d’une durée de 12 mois

Un prêt de PH PRIMO n°8007774 d’un montant de 88’592,51 euros d’une durée de 240 mois.

La COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS (ci-après CEGC) s’est portée caution à hauteur de 100 % mais seulement pour les prêts prêt PH PRIMO n°8007708 et prêt PH PRIMO n°8007774.

Par jugement du tribunal de commerce d’Antibes en date du 13 janvier 2012, la société ANTIPODES RESORT, locataire des consorts [A], a été placée en redressement judiciaire, lequel a été étendu à la société FOURNIER DELESTRE ASSETS MANAGEMENT sur le fondement de la confusion de patrimoine.

Le 18 avril 2012, le tribunal de commerce d’Antibes a ordonné la cession partielle des deux sociétés au profit de la société MARANATHA.

Les époux [A] ont par la suite cessé le paiement des échéances des prêts.

Le 28 septembre 2012, la CAISSE D’EPARGNE a prononcé la déchéance du terme des deux prêts litigieux.

La CEGC, en sa qualité de caution des époux [A], a réglé la somme de 195’611,11 euros à la CAISSE D’EPARGNE.

Par acte d’huissier en date du 29 mars 2013, la CEGC a assigné Monsieur [J] [A] et Madame [B] [L] épouse [A] devant le tribunal de grande instance de Pau afin notamment de les voir condamner à lui rembourser la somme de 195 6111, 11 euros, payée en sa qualité de caution à l’établissement prêteur.

Dans le même temps, l’organisme de cautionnement a pris une hypothèque provisoire non seulement sur les chambres d’hôtel mais également sur le logement principal de Monsieur et Madame [A].

Par actes d’huissier de justice des 23 septembre 2013, 8 avril 2014, 10 avril 2014 et 4 février 2015 les consorts [A] ont assigné en intervention forcée la CAISSE D’EPARGNE, la société AUDITIA COURTAGE, Maître [X] [F] ainsi que la société AUDITIA FINANCE.

I- Sur demande d’annulation des contrats de prêt et de cautionnement

– Sur la demande de nullité du contrat de prêt pour violation des règles applicables au démarchage bancaire

Les époux [A] sollicitent la nullité du contrat de prêt faisant valoir que celui-ci a été conclu à la suite d’un démarchage bancaire et financier irrégulier réalisé par la société AUDITIA FINANCE, mandataire de la CAISSE D’EPARGNE, en méconnaissance des dispositions du code monétaire et financier.

Ils soutiennent que la CAISSE D’EPARGNE s’est rendue complice de ces agissements dont elle ne pouvait ignorer l’existence, nonobstant les stipulations du mandat conclu avec la société AUDITIA COURTAGE excluant toute activité de démarchage ou financier.

La CAISSE D’EPARGNE argue que le mandat conclu avec la société AUDITIA COURTAGE stipulait expressément que cette dernière ne pouvait se substituer un tiers dans l’accomplissement de sa mission ni exercer une activité de démarchage bancaire ou financier.

Elle indique que l’enquête pénale a permis de confirmer l’absence de lien entre le démarcheur, Monsieur [D] [V], agent commercial de la société AUDITIA FINANCE, et la CAISSE D’EPARGNE.

Elle argue que Monsieur [A] ne rapporte pas la preuve de la connaissance par la banque d’une opération de démarchage effectueé par un agent commercial agissant pour son compte.

Cela posé, en droit, l’article L. 341-1 du code monétaire et financier dispose que constitue un acte de démarchage bancaire ou financier toute prise de contact non sollicitée, par quelque moyen que ce soit, avec une personne physique ou une personne morale déterminée, en vue d’obtenir, de sa part, un accord sur :

1° La réalisation par une des personnes mentionnées au 1° de l’article’L. 341-3’d’une opération sur un des instruments financiers énumérés à l’article’L. 211-1′;

2° La réalisation par une des personnes mentionnées au 1° ou au 4° de l’article L. 341-3 d’une opération de banque ou d’une opération connexe définies aux articles’L. 311-1 et L. 311-2′;

3° La fourniture par une des personnes mentionnées au 1° de l’article L. 341-3 d’un service d’investissement ou d’un service connexe définis aux articles’L. 321-1 et L. 321-2′;

4° La réalisation d’une opération sur biens divers mentionnée à l’article’L. 551-1′;

5° La fourniture par une des personnes mentionnées au 3° de l’article L. 341-3 d’une prestation de conseil en investissement prévu au I de l’article’L. 541-1′;

6° La fourniture par une des personnes mentionnées au 1° de l’article L. 341-3 d’un service de paiement prévu au II de l’article’L. 314-1′;

7° La fourniture, par un prestataire de services de financement participatif mentionné à l’article’L. 547-1’ainsi que par tout prestataire de services de financement participatif agréé dans un autre Etat membre de l’Union européenne et habilité à intervenir sur le territoire français, d’un service de financement participatif ;

8° La réalisation d’une opération sur un des actifs numériques mentionnés à l’article’L. 54-10-1, notamment dans le cadre d’une offre au public ou une demande d’admission à la négociation de crypto-actifs ;

9° La fourniture d’un service sur actifs numériques au sens de l’article’L. 54-10-2’ou d’un service sur crypto-actifs au sens du règlement (UE) 2023/1114 du Parlement européen et du Conseil du 31 mai 2023 sur les marchés de crypto-actifs.

Constitue également un acte de démarchage bancaire ou financier, quelle que soit la personne à l’initiative de la démarche, le fait de se rendre physiquement au domicile des personnes, sur leur lieu de travail ou dans les lieux non destinés à la commercialisation de produits, instruments et services financiers ou de crypto-actifs et de services sur crypto-actifs, en vue des mêmes fins.

L’activité de démarchage bancaire ou financier est exercée sans préjudice de l’application des dispositions particulières relatives à la prestation de services d’investissement ou de services sur crypto-actifs, à la réalisation d’opérations de banque et de services de paiement et à la réalisation d’opérations sur biens divers, ainsi que des dispositions de l’article 66-4 de la loi n° 71-1130’du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques.

En outre, selon l’article 1984 du code civil le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

Enfin, en vertu de l’article 1103 du même code les conventions légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il ressort des conditions générales du contrat intitulé «’MANDAT D’INTERMEDIAIRE EN OPERATIONS DE BANQUE’», conclu le 5 janvier 2011entre la CAISE D’EPARGNE et la société AUDITIA COURTAGE, que cette dernière s’est engagée d’une part, à ne pas se substituer un mandataire personne morale ou personne physique dans l’accomplissement de sa mission et d’autre part, à ne se livrer à aucune activité de démarchage bancaire ou financier.

Il est constant que les époux [A] ont été approchés par Monsieur [D] [V], agent commercial de la société AUDITIA FINANCE.

Toutefois, la société AUDITIA FINANCE n’était pas partie au contrat et ne disposait donc d’aucun pouvoir pour agir au nom ou pour le compte de la banque, que ce soit directement ou par l’intermédiaire de la société AUDITIA COURTAGE, une telle substitution étant expressément interdite par les stipulations contractuelles.

En outre, les époux [A] ne rapportent pas la preuve que la banque aurait eu connaissance de l’intervention du démarcheur ou l’aurait encouragé, étant rappelé que le mandat prohibe toute activité de démarchage bancaire.

De surcroît, les éléments versés aux débats ne permettent pas de caractériser une quelconque collusion entre eux.

Il s’ensuit que les contrats de prêt n’ont pas été signés à la suite d’un démarchage de la banque ou par une personne régulièrement habilitée par elle.

Dans ces conditions, les époux [A] seront déboutés de leur demande de nullité.

Sur le dol

Les époux [A] sollicitent la nullité des contrats de prêts qu’ils ont souscrit auprès de la CAISSE d’EPARGNE sur le fondement du dol.

Ils soutiennent que la banque a participé au financement d’une opération immobilière de défiscalisation ne présentant pas la rentabilité escomptée, laquelle a été commercialisée par son mandataire qui leur a remis une plaquette mensongère et servi un discours commercial trompeur.

Ils font valoir que la CAISSE D’EPARGNE ne pouvait ignorer les agissements de son mandataire dont le mandat prévoyait le montage et l’analyse du dossier.

Ils arguent en outre que les contrats de prêts comportaient des mentions fausses et mensongères sur l’objet du contrat ainsi que sur la destination des logements financés.

Ils indiquent enfin que la facilité avec laquelle ils ont obtenu les prêts a contribué à les tromper dans l’idée que l’opération était sans risque, précisant qu’ils n’ont pas été consultés sur la garantie prise par la banque en cas de défaillance.

En réponse, la CAISSE D’EPARGNE soutient que les critiques relatives à la plaquette informative et au discours commercial concernent exclusivement la société AUDITIA COURTAGE, en sa qualité d’intermédiaire dans la commercialisation des chambres d’hôtel.

Elle fait valoir sa mission de montage et de d’analyse porte sur l’opération de crédit et non sur l’opération fiscale. Elle rappelle que la société AUDITIA COURTAGE a été mandatée pour la présentation et la proposition des crédits.

Elle admet en outre que les offres de prêt contiennent une approximation sur l’objet des contrats indiquant que les biens acquis constitueront la résidence principale d’un locataire, mais nie le caractère mensonger ou fallacieux de ces termes dès lors que les emprunteurs avaient parfaitement connaissance de la finalité spéculative de l’opération, ce qu’ils ont reconnu en signant l’acte notarié y faisant expressément référence.

Elle ajoute que les garanties ont été prises avec l’accord des emprunteurs, celles-ci figurant dans les demandes et offres de prêts signées et acceptées par ces derniers.

Cela posé, en droit, l’article 1116 ancien du code civil dispose quel le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

En l’espèce, les griefs relatifs aux circonstances entourant la conclusion des contrats de vente, à savoir le contenu de la plaquette informative et le discours commercial tenu, ne concernent ni les contrats de prêts souscrits auprès de la CAISSE D’EPARGNE ni le comportement de celle-ci.

La banque ne peut être tenue responsable des éventuels man’uvres et mensonges de l’agent commercial de la société AUDITIA FINANCE, sauf à démontrer son implication.

Or, au regard des développements précédents, il a été établi qu’il n’existait aucun lien contractuel entre la société AUDITIA FINANCE et la CAISSE D’EPARGNE, le mandat d’intermédiaire en opérations de banque ayant été conclu avec la société AUDITIA COURTAGE.

En tout état de cause, et de manière surabondante, le contrat de mandat interdisait à la société AUDITIA COURTAGE la réalisation de démarchage financier ou bancaire, devant se contenter de la promotion des crédits de la CAISSE D’EPARGNE, de la présentation des emprunteurs potentiels et de la transmission des demandes de financement aux fins d’études et de décision.

C’est pourquoi, lorsque le mandat évoque le montage et l’analyse du dossier par la banque, il vise le dossier de crédit et non l’opération financée. En effet, l’établissement de crédit a souhaité garder la main mise sur la décision de l’octroi du crédit au regard de sa politique et de sa propre évaluation des risques.

Il s’ensuit que les consorts [A] échouent à démontrer que la banque avait connaissance de ces agissements, qu’elle les a couverts ou en a tiré profit afin de faire souscrire les prêts litigieux.

L’argumentaire développé par es époux [A] sur ce point tend davantage à remettre en cause la validité des contrats de vente que celle des contrats de prêts. Or, force est de constater que les acquéreurs n’ont pas entendu solliciter l’annulation de la vente.

Par ailleurs, il est constant que les offres de prêts comportent des erreurs sur la destination des lieux financés, prévoyant plusieurs situations qui ne correspondent pas à l’objectif poursuivi de location immobilière meublée par un établissement de tourisme.

En revanche, les époux [A], en leur qualité d’acquéreurs disposaient de toutes les informations concernant l’objet et la destination des biens acquis, ce d’autant qu’ils critiquent les gains escomptés d’un point de vue économique et fiscal. Plus encore, l’acte de vente du 5 septembre 2011, reçu par Maître [F], stipule dans la clause intitulé «’BAIL DES LOCAUX OBJETS DE LA PRESENTE ACQUISITION’» que les acquéreurs s’engagent à donner à bail commercial meublé les locaux à la société ANTIPODES RESORT afin qu’elle y exerce une activité de location meublée pour des périodes de temps déterminées avec la fourniture de différents services à la clientèle.

Il est également précisé que «’L’ACQUEREUR déclare avoir parfaite connaissance de la situation locative dont il fait son affaire personnelle sans recours contre le vendeur et le notaire soussigné’».

Il en résulte que les époux [A], signataires dudit acte, avait une parfaite connaissance des biens acquis et de leur finalité.

De surcroît, l’intention de la banque de fournir de fausses informations n’est pas établi, dès lors qu’elle n’avait aucun intérêt à tromper les acquéreurs sur des informations que ceux-ci connaissaient ou à tout le moins étaient en mesure de connaître.

La rapidité avec laquelle les crédits ont été accordés ne permet de caractériser, à elle seule, un comportement dolosif imputable à la banque.

Enfin, les offres de prêt mentionnaient expressément les garanties retenues par la banque, lesquels ont été signées par les époux [A], manifestant ainsi leur consentement.

Dans ces conditions, les époux [A] seront déboutés de leur demande d’annulation des contrats de prêt pour dol.

Sur l’erreur

Les époux [A] sollicitent l’annulation des contrats de prêt litigieux sur le fondement de l’erreur.

Ils soutiennent avoir été victimes d’une erreur de droit en croyant souscrire un crédit destiné à financer un produit financier, matérialisé par une opération immobilière de défiscalisation, et non à un crédit ayant pour objet le financement de l’acquisition d’un bien immobilier.

La CAISSE D’EPARGNE réplique les époux [A] ont été parfaitement informés de la nature et de la portée de leurs engagements.

Elle fait valoir que les offres de prêt mentionnaient expressément qu’il s’agissait de prêts immobiliers, en précisant leur montant ainsi que les modalités de remboursement.

Elle soutient que les griefs formulés par les emprunteurs portent en réalité sur le montage financier élaboré par la société AUDITIA COURTAGE, lequel est étranger au champ contractuel des prêts litigieux.

Elle argue enfin que l’erreur alléguée porte exclusivement sur les motifs et qu’une telle erreur, à la supposer même déterminante, n’est pas de nature à entraîner la nullité des conventions.

Cela posé, en droit, selon l’article 1117 ancien du code civil la convention contractée par erreur, violence ou dol, n’est point nulle de plein droit ; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision, dans les cas et de la manière expliqués à la section VII du chapitre V du présent titre.

En outre, l’article 1110 ancien du même code dispose que ’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle porte sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Enfin, l’erreur peut être définie comme la différence entre ce que croyait l’errans et la réalité.

En l’espèce, les contrats litigieux sont intitulés « OFFRE DE PRET(S) IMMOBILIER (S) » et ont pour objet le financement de l’acquisition de deux appartements sis [Adresse 10] à [Localité 10].

Les époux [A] ont ainsi souscrit un prêt immobilier destiné à financer une acquisition immobilière, et non un produit financier.

La nature, l’étendue et les modalités de leur engagement résultent expressément des stipulations contractuelles qu’ils ont ratifiées.

En outre, la mise en location des biens dans le cadre d’une opération de défiscalisation ne constitue pas une qualité essentielle des contrats de prêts.

De plus, il résulte des développements qui précédent que les emprunteurs connaissaient, lors de la souscription des prêts, la destination des biens financés.

Dans ces conditions, ils seront déboutés de l’annulation des contrats de prêt pour erreur.

Sur la validité des contrats de cautionnement

Les époux [A] soutiennent que les contrats de prêts étant nuls, les contrats de cautionnements dont ils sont l’accessoires doivent également être annulés pour dol ou pour erreur de droit.

Ils font valoir qu’il y a eu collusion entre la banque et l’organisme de caution, qui est également sa filiale, afin de proposer aux époux [A] une garantie en apparence «’indolore’» mais en réalité très risquée alors qu’une hypothèque aurait permis d’attirer leur attention sur la portée réelle de leur engagement. Ils mettent en exergue que la CEGC a fini par prendre une hypothèque provisoire sur leur logement principal et sur les chambres d’hôtel.

En réponse, la CEGC soutient qu’un acte de cautionnement n’est pas nul du seul fait de la nullité du contrat principal.

Elle fait valoir en outre que les époux [A] ne peuvent prétendre ignorer le contenu des contrats qu’ils ont signés précisant que si les échéances des prêts avaient été honorées la garantie n’aurait pas été mise en jeu.

Elle avance enfin qu’elle était fondée à solliciter l’inscription d’une hypothèque judicaire afin de garantir sa créance.

En l’espèce, les contrats de prêt n’ayant pas été annulés, l’annulation subséquente des actes de cautionnement telle que sollicitée par les appelants ne peut être prononcée et ce d’autant plus que les époux [A] ont bien perçu les fonds de l’organisme prêteur au titre de contrat de prêt immobilier.

Par ailleurs, les époux [A] ont signé et paraphé les contrats de prêt, lesquelles définissaient expressément la garantie de cautionnement à l’article 14 et leur permettait ainsi de mesurer la portée et l’étendue de leur engagement.

C’est donc à tort qu’ils soutiennent que la CAISSE D’EPARGNE et la CEGC ont tenté de dissimuler ou d’atténuer les risques de cette garantie.

De surcroît, la circonstance qu’une garantie hypothécaire aurait, selon eux, été de nature à appeler une vigilance accrue est sans incidence et relève de leur propre appréciation.

Enfin, en raison de leur défaillance la CEGC était fondée à mettre en ’uvre les mesures propres à assurer le recouvrement de sa créance, notamment par l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire.

Dès lors, les époux [A] échouent à démontrer que leur consentement a été vicié.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande d’annulation des contrats de cautionnement.

II- Sur la responsabilité de la CAISSE D’EPARGNE, de la CEGC, de Maître [F] ainsi que de la société AUDITRIA FINANCE et de son mandataire

Sur la responsabilité de la CAISSE D’EPARGNE

Les époux [A] soutiennent que la CAISSE D’EPARGNE a commis une faute en se rendant complice des violations des règles du démarchage financier par son mandataire.

Ils font valoir que la banque a également manqué à son devoir de mise en garde en s’abstenant des les alerter sur les risques de l’opération financée, laquelle ne consistait pas en une simple acquisition immobilière mais s’inscrivait dans le cadre d’un investissement immobilier complexe à visée de défiscalisation. Ils font valoir que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, il incombait à l’établissement prêteur de vérifier la rentabilité de l’opération et des risques inhérents à celle-ci.

Ils avancent que la CAISSE D’EPARGNE aurait dû appeler leur attention sur le caractère excessif du taux d’endettement, lequel représentait 42% de leurs revenus ainsi que le prix particulièrement élevé du mètre carré des biens financés.

Ils ajoutent que la banque a, à tout le moins, fait montre d’une légèreté fautive en se méprenant sur l’objet du contrat de vente et la destination des biens acquis.

En réponse, la CAISSE D’EPARGNE soutient que son concours a été sollicité uniquement aux fins du financement de biens immobiliers et que son rôle se limitait à vérifier la capacité de remboursement des emprunteurs au regard du risque d’endettement.

Elle fait valoir que les crédits consentis n’étaient ni disproportionnés ni excessifs, ceux-ci représentant un taux d’endettement de 37%.

Elle avance également que les emprunteurs disposaient de revenus et d’un patrimoine suffisant pour faire face aux échéances des deux prêts.

Elle expose en outre qu’en vertu du principe de non immixtion, il ne lui appartenait pas de s’assurer de la rentabilité ou de la pérennité de l’investissement locatif, dont elle est étrangère.

Elle souligne en outre qu’elle n’exerçait aucun contrôle sur les opérations réalisées par la société AUDITIA.

Enfin, elle fait valoir que la jurisprudence invoquée par les époux [A] concerne des espèces différentes, dans lesquelles la banque était impliquée dans le montage de l’investissement locatif.

Cela posé, en droit, en application de l’article 1231-1 du code civil, le banquier dispensateur de crédit est débiteur à l’égard de l’emprunteur non averti, d’une obligation de mise en garde sur l’inadaptation du crédit à ses capacités financières et sur le risque d’endettement excessif, lesquels s’apprécient au jour de la conclusion du contrat de crédit à partir des capacités financières de l’emprunteur qui comprennent le patrimoine et ses revenus.

La chambre commerciale de la Cour de cassation rappelle que la banque dispensatrice de crédit, qui n’a pas à s’immiscer dans les affaires de son client pour apprécier l’opportunité des opérations auxquelles il procède, n’est pas tenue, en cette seule qualité d’une obligation de conseil envers l’emprunteur sauf si elle en a pris l’engagement ni d’une obligation de mise en garde sur les risques de l’opération financée (Com., 5 décembre 2018 n°17-17.257 ou encore Com., 21 octobre 2020 n°19-10.461).

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que les époux [A] ne possédaient, au moment de la souscription des prêts d’aucune expérience ou compétences spécifiques en matière économique et financière leur permettant d’apprécier toute l’étendue de leurs engagements, de sorte qu’ils doivent être considérés comme des emprunteurs non avertis.

La qualification d’emprunteurs non avertis les rend créanciers d’une obligation de mise en garde en présence d’un risque d’endettement excessif ou d’un crédit inadapté à leurs capacités financières.

En revanche, l’obligation de mise en garde se distingue de l’obligation de conseil, dont la banque n’est débitrice que dans le cas où elle s’y est engagée.

Or, en l’espèce, il constant que la CAISSE D’EPARGNE n’est pas intervenue dans le montage et le choix de l’investissement immobilier des emprunteurs, lequel leur a été proposé par Monsieur [D] [V], agent commercial de la société AUDITIA FINANCE.

Il ne résulte d’aucune pièce produite que la banque a, à quelque moment que ce soit, conseillé ou donné son avis sur l’opération financée, ce qui, le cas échéant, l’aurait contrainte de prévenir les époux [A] des risques encourus.

Les époux [A] soutiennent à tort que la CAISSE D’EPARGNE serait, de par sa qualité de mandant de la société AUDITIA COURTAGE, responsable ou impliquée automatiquement dans les contrats conclus entre cette dernière et ses clients.

D’une part, les emprunteurs ont été démarchés par une personne tierce au contrat, et d’autre part, la société AUDITIA COURTAGE s’est vu confiée le mandat de promouvoir les crédits de la CAISSE D’EPARGNE, présenter des emprunteurs potentiels et transmettre les demandes de financement, écartant l’argument d’une collaboration entre ces dernières sur les investissements locatifs envisagés.

Il n’en demeure pas moins que la banque se devait d’alerter, au besoin, les époux [A] sur le risque d’endettement excessif ou l’inadaptation des crédits à leur capacité financière.

Or, le premier juge a exactement retenu au regard de la situation financière et patrimoniale des époux [A] composées de ressources mensuelles de 3’415’ 67 euros, d’une épargne de 54’428 euros et d’un patrimoine de 257’400 euros, outre le remboursement mensuel de deux crédits pour un montant de 323 euros , que les prêts litigieux, représentant des remboursements mensuels d’un montant total de 1’152.18 euros, n’était pas de nature à présenter un risque d’endettement excessif ou étaient inadaptés par rapport aux capacités financières des emprunteurs.

Il s’ensuit que la CAISSE D’EPARGNE n’était débitrice d’aucune obligation de mise en garde au profit des époux [A].

Au surplus, la CAISSE D’EPARGNE, en l’absence d’anomalie apparente était fondée à se fier aux informations indiquées par les emprunteurs dans la fiche de renseignement.

En conséquence, la responsabilité de la banque sera écartée.

Sur la responsabilité de Maître [F]

Les époux [A] soutiennent que Maître [F] a manqué à son devoir de conseil en ne les alertant pas sur les risques de l’opération immobilière qui était vouée à l’échec.

Ils exposent qu’il avait accès à toute la documentation contractuelle et que les défaillances du projet immobilier, à savoir notamment le prix des biens ou les distorsions du bail commercial, ne pouvaient lui échapper.

En réponse, Maître [F] soutient que les époux [A] ne peuvent utilement rechercher sa responsabilité alors même qu’ils ne remettent pas en cause la validité et l’efficacité des actes de vente qu’il a instrumenté.

Il indique ne pas avoir participé au montage de l’opération immobilière de défiscalisation et ne pas avoir eu connaissance du bail commercial, soulignant n’être intervenu qu’après que les parties se soient mises d’accord sur la chose et sur le prix, dans le cadre de l’authentification des actes de ventes. Il précise n’avoir eu aucun de contact avec la société AUDITIA COURTAGE.

Il fait valoir qu’en sa qualité de notaire, selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, il ne lui appartenait pas de procéder à une analyse juridique, financière et comptable de l’opération envisagée afin d’évaluer l’opportunité ou la viabilité économique du projet. Il affirme que cela relève davantage du rôle d’un conseiller financier et patrimonial. ; pas plus qu’il n’était tenu de vérifier la solvabilité des parties

Il avance qu’il ne peut lui être reproché d’avoir régularisé les actes de vente par l’intermédiaire d’une procuration donnée par les consorts [A], sachant que ces derniers ont souhaité recourir à cet outil juridique par commodité et qu’ils étaient libre de prendre attache avec l’étude pour toutes informations complémentaires.

Il expose en outre que l’investissement, au regard des éléments en sa possession présentait toutes les garanties financières et équilibres nécessaires à sa pérennité, les difficultés n’étant apparues qu’après la défaillance de la société ANTIPODES RESORT en charge de la gestion locative de la résidence hôtelière, laquelle ne pouvait être anticipée.

Cela posé, en droit, il résulte de l’article 1382 ancien du code civil que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

En revanche, la Cour de cassation juge de manière constante que le notaire n’est pas tenu à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher.

En l’espèce, il est constant que Maître [F], notaire à [Localité 11], a reçu les actes authentiques de vente conclus entre les époux [A] et la société FOURNIER DELESTRE ASSETS MANAGMENT le 30 août et 5 septembre 2011, portant sur l’acquisition de deux chambres d’hôtel destinées à la location.

Les consorts [A] ont régulièrement donné procuration à Maître [F], et il ne saurait dès lors, être reproché à ce dernier de ne pas les avoir reçus personnellement en son étude.

Par ailleurs, il résulte des éléments du dossier que Maître [F] n’a participé ni aux négociations ni à l’élaboration du montage immobilier à intérêt fiscal.

Les actes de vente ne comportent aucune mention sur cette opération, laquelle a été commercialisée par la société AUDITIA, qui n’était pas partie aux contrats de vente.

Il n’est pas davantage établi que Maître [F] ait entretenu le moindre contact avec la société AUDITIA.

Ainsi, en l’absence d’éléments comptables, financiers ou fiscaux relatifs à l’investissement litigieux, qu’il n’avait pas à rechercher, Maître [F] n’était tenu ni d’une obligation de conseil ni d’une obligation de mise en garde quant à l’opportunité, la rentabilité ou la viabilité économique de l’opération.

Il convient d’indiquer en outre que les gains fiscaux escomptés dans le cadre d’un investissement immobilier sont par nature soumis à un aléa dont les époux [A] ne pouvaient ignorer l’existence.

Il ne lui appartenait pas non plus de renseigner les acquéreurs sur la valeur des biens. En tout état de cause, le caractère excessif du prix ne repose que sur leurs seules allégations et pouvait être apprécier par eux au moyen d’une étude de marché.

S’agissant enfin du bail commercial, Maître [F] s’est borné à constater que le vendeur s’était engagé à donner les biens à bail à la société ANTIPODES RESORT. Il a pris le soin de préciser que «’L’ACQUEREUR déclare avoir parfaite connaissance de la situation locative dont il fait son affaire personnelle sans recours contre le notaire et le vendeur soussigné’».

Dans ces conditions, les époux [A] seront déboutés de leurs demandes.

Sur la responsabilité de la société AUDITIA FINANCE et de son mandataire

Les époux [A] sollicitent la condamnation in solidum de la société AUDITIA FINANCE et de la société AUDITIA COURTAGE au paiement de la somme de 195.611, 11 euros en remboursement de la créance de la société de cautionnement.

Ils soutiennent que les sociétés AUDITIA FINANCE et AUDITIA COURTAGE ont manqué à leurs obligations professionnelles relatives au démarchage bancaire et financier, ayant conduit aux condamnations pénales de la société AUDITIA COURTAGE et de Monsieur [D] [V].

Ils font valoir que ces infractions les ont empêchés de bénéficier du régime protecteur du code monétaire et financier.

Ils qualifient ces manquements de fraude et de tromperie et exposent que la fraude corrompant tout, c’est l’ensemble de l’opération qui est viciée.

Cela posé en droit, l’article 1382 ancien du code civil dispose que Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1383 Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, il est constant que par jugement du 17 novembre 2022 rendu par le tribunal correctionnel de Bayonne, confirmé par un arrêt du 16 juin 2022 rendu par la cour d’appel de Pau, la société AUDITIA COURTAGE a été déclarée coupable des faits de démarchage bancaire ou financier par une personne non habilitée et Monsieur [D] [V] pour des faits de démarchage bancaire ou financier sans carte de démarchage ainsi que de remise d’un contrat non conforme.

Ces condamnations sanctionnent des manquements aux règles encadrant l’exercice de l’activité de démarchage bancaire et financier, tenant à l’absence d’habilitations requises ainsi qu’à la remise d’un contrat ne comportant pas de bordereau d

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