Résiliation judiciaire du bail pour troubles de voisinage : des vandalismes anciens jugés insuffisamment graves et persistants

En application des articles 1224, 1228 et 1229 du Code civil, la résiliation judiciaire suppose une inexécution suffisamment grave, appréciée au regard des circonstances. Pour un bail d’habitation, l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposent au locataire un usage raisonnable et paisible des lieux.

L’article 9 du Code de procédure civile met la preuve du manquement à la charge de la partie qui sollicite la résiliation. L’absence de comparution du locataire ne dispense donc pas le bailleur d’établir la réalité et la gravité des faits, conformément à l’article 472 du même code.

La juridiction a retenu quatre faits de vandalisme et un vol imputables au locataire, mais a considéré que ces faits, anciens de plus d’un an, non renouvelés et précédés d’aucun incident comparable, ne caractérisaient pas une faute suffisamment grave et persistante. La résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation ont ainsi été rejetées. La bailleresse, qui succombe, supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et ne peut obtenir l’indemnité sollicitée sur le fondement de l’article 700.

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La bailleresse reprochait au locataire plusieurs dégradations dans les parties communes et un vol. Bien que quatre actes de vandalisme et un vol aient été retenus entre septembre 2024 et avril 2025, leur ancienneté, l’absence de nouvel incident et l’absence de précédents similaires n’ont pas permis de caractériser des manquements suffisamment graves et persistants. Les demandes de résiliation, d’expulsion et d’indemnisation ont été rejetées.

Une bailleresse a donné à bail un logement d’habitation à un locataire, pour un loyer mensuel augmenté de provisions sur charges.

Le syndic de copropriété a signalé à la bailleresse et à son mandataire des dégradations dans les parties communes, des inscriptions contestant la vidéosurveillance, un dépôt d’ordures et le vol d’un produit ménager. La bailleresse a alors assigné le locataire afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion, une indemnité d’occupation et une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Le locataire, régulièrement cité, n’a pas comparu. La juridiction a retenu quatre actes de vandalisme et un vol entre septembre 2024 et avril 2025. Elle a toutefois relevé leur ancienneté, l’absence de nouvel incident et l’absence de précédents similaires. Les manquements n’ont pas été jugés suffisamment graves et persistants pour justifier la résiliation du bail. Les demandes de la bailleresse ont été rejetées, avec condamnation de celle-ci aux dépens.

• Établir la réalité des manquements locatifs allégués
• Imputer personnellement les faits au locataire
• Démontrer une atteinte à l’usage paisible des lieux
• Apprécier la gravité suffisante des manquements
• Vérifier le caractère persistant ou renouvelé des troubles
• Tenir compte de l’ancienneté et de l’absence de précédents

• Vidéosurveillance montrant des dégradations dans les parties communes
• Photographies extraites des vidéos produites par le syndic
• Courrier du syndic dénonçant les troubles et dégradations
• Plainte du syndic auprès du procureur de la République
• Courrier du mandataire informant le locataire de la procédure

La bailleresse ne peut obtenir la résiliation du bail, l’expulsion ni l’indemnité d’occupation demandées. Le locataire reste dans les lieux, tandis que la bailleresse supporte les dépens et ne reçoit aucune indemnité au titre de l’article 700.

• Maintien du bail en l’absence de gravité suffisante
• Rejet de l’expulsion du locataire
• Rejet de l’indemnité d’occupation
• Condamnation de la bailleresse aux dépens
• Absence de remboursement des frais irrépétibles

À faire

• Documenter chaque incident par des vidéos datées
• Conserver les photographies et constats de dégradation
• Recueillir les courriers du syndic et des occupants
• Établir l’identité de l’auteur des faits
• Actualiser le dossier en cas de récidive

À éviter

• Fonder la résiliation sur des faits anciens isolés
• Négliger la preuve de l’imputabilité au locataire
• Confondre comportement répréhensible et gravité suffisante
• Demander l’expulsion sans démontrer la persistance des troubles
• Omettre d’anticiper le risque de condamnation aux dépens

La gravité des manquements justifiant la résiliation du bail

La résiliation judiciaire prévue par les articles 1224, 1228 et 1229 du Code civil exige une inexécution suffisamment grave. Les articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire un usage raisonnable et paisible des lieux. Des vandalismes et un vol peuvent constituer des manquements, mais leur ancienneté, l’absence de nouvel incident et l’absence de précédents ont exclu une gravité suffisante.

La charge de la preuve des manquements locatifs

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, il appartient au bailleur qui demande la résiliation de prouver les faits nécessaires à sa prétention et leur gravité. La non-comparution du locataire, régie par l’article 472, ne dispense pas le juge de vérifier que la demande est régulière, recevable et fondée. Les vidéos, photographies et courriers produits ont établi les faits, mais pas leur gravité suffisante.

Les conséquences procédurales de l’échec de la résiliation

Le rejet de la résiliation entraîne celui des demandes liées à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation. La bailleresse succombante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et est déboutée de sa demande fondée sur l’article 700. L’exécution provisoire est rappelée comme étant de droit conformément à l’article 514.

Article 455 du Code de procédure civile, Article 472 du Code de procédure civile, Article 1224 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article 1228 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 9 du Code de procédure civile, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989