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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 26/01387 – N° Portalis DBYN-W-B7K-FBSW Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2026

N° RG 26/01387 – N° Portalis DBYN-W-B7K-FBSW
Minute : 2026/621

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [B]
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparant en personne

Madame [F] [Q] épouse [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [S]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Monsieur [C] [S]
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Juin 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, Magistrate à titre temporaire,
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière.

GROSSES : Demandeurs
EXPÉDITIONS : Défendeurs
le :
Copie Dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2019 et à effet du 1er novembre 2019, Monsieur et Madame [O] [B] ont donné à bail à Monsieur [C] [S] une maison d’habitation située [Adresse 4], pour une durée de trois années renouvelables, moyennant un loyer de 400 euros par mois hors charges, payable à échoir au plus tard le 3 du mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025 remis à personne, Monsieur et Madame [X] [B] ont fait délivrer à Monsieur [C] [S] un congé aux fins de vente, avec fin du bail fixée au vendredi 31 octobre 2025.

À l’expiration du délai ainsi accordé, Monsieur [S] [C] n’a pas quitté les lieux.

Par acte remis à Etude le 27 mars 2026, Monsieur et Madame [X] [B] ont fait assigner Monsieur [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS aux fins suivantes :
– Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Monsieur [C] [S] le 13 mars 2025 pour l’échéance du 31 octobre 2025 pour le logement situé [Adresse 4] ;
– Le déclarer occupant sans droit ni titre des locaux ;
– Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
– Ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion immédiate avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– Condamner Monsieur [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, pour la période allant du 1er novembre 2025 jusqu’à libération des lieux ;
– Condamner Monsieur [C] au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du congé et de l’assignation.

De plus, par acte délivré le 15 mai 2026 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [B] ont fait assigner Monsieur [L] [S] devant le tribunal de céans et lui demandent de :
– Déclarer valide au fond et en la forme l’acte de cautionnement solidaire signé par Monsieur [S] [L] concernant tous les engagements de Monsieur [S] [C] envers eux ;
– Condamner Monsieur [S] [L] en tant que cautionnaire solidaire de Monsieur [S] [C] à régler l’ensemble des soldes mises à la charge de ce dernier envers les requérants à quelque titre que ce soit, selon les dispositions de l’article 2288 du code civil ;
– Condamner Monsieur [S] [L] à tous les frais des deux instances en cours et à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2026, à laquelle elle a été retenue.

Monsieur et Madame [B] étaient présents en personne à cette audience et ont maintenu oralement leur demande d’assignation en validité du congé, précisant que la dette avait été soldée et que le locataire payait son loyer courant.

Monsieur [C] [S] et Monsieur [L] [S] n’ont pas comparu à l’audience, ni personne pour les représenter.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 septembre 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 474, alinéa 1er du Code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Sur la validité du congé et la résiliation du bail

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
En cas d’acquisition d’un bien occupé :
– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
– lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.
Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.
Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
(…/…)

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, Monsieur et Madame [X] [B] ont donné congé à Monsieur [C] [S] pour vendre, et cela par acte de commissaire de justice remis à personne le 13 mars 2025.

Le congé a été donné pour le 31 octobre 2025, soit à la date d’expiration du bail signé pour une durée de trois ans en 2019, renouvelé une fois. De plus, la notification est intervenue au moins trois mois avant l’expiration du bail.

Le congé contient les mentions prévues par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et notamment les mentions obligatoires de prix de vente du bien, d’offre de vente faite en priorité au locataire et valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Enfin, le locataire était âgé de 45 ans lorsque le congé pour vendre lui a été notifié, pour être né le 31 juillet 1979.

Il en résulte que le congé est valable et que le contrat de bail est résilié le 31 octobre 2025, Monsieur [C] [S] étant donc déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Monsieur [C] [S], absent à l’audience, n’a pas contesté le congé et n’a pas demandé de délai pour quitter les lieux.

Il y aura donc lieu de faire droit aux demandes de validité du congé et d’expulsion présentées par Monsieur [X] [B] et par Madame [F] [B].

Sur la demande d’expulsion du locataire

Selon l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

L’article L412-1 du même Code dispose quant à lui que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article L412-2 de ce Code, lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

En l’espèce, le bail du 20 octobre 2019 étant résilié, il convient d’ordonner l’expulsion du locataire, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués.

Les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution auront vocation à s’appliquer.

Il n’apparaît pas que le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, puisse être réduit, supprimé ou non appliqué, au regard des démarches de recherche de logement et de l’absence d’entrée dans les lieux par voie de fait, ou pour une raison de mauvaise foi. Le fait de se maintenir dans un logement initialement pris à bail au-delà du délai fixé dans le cadre d’un congé pour vendre ne saurait en effet caractériser à lui seul la mauvaise foi.

Sur la demande de paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle solidairement avec la caution

Il ressort des débats que Monsieur [C] [S] est à jour du paiement de ses loyers.

En revanche, suite à la résiliation du bail, Monsieur [C] [S] est redevable du paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle s’élevant à la somme de 400 euros, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

L’acte de cautionnement de Monsieur [L] [S] est valide et il sera donc condamné solidairement avec Monsieur [C] [S] au paiement de l’indemnité d’occupation sus visée.

Sur les dépens

Monsieur [C] [S] succombe à l’instance et sera donc condamné au paiement des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, ceux-ci comprenant notamment le congé aux fins de vente du 13 mars 2025.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Cette règle s’applique à la présente instance, introduite postérieurement au 1er janvier 2020.

L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans ce cas, il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE valable le congé délivré à Monsieur [C] [S] le 13 mars 2025 et le déclare ainsi occupant sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [C] [S] preneur, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, situés [Adresse 4] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [S] et Monsieur [L] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle s’élevant à la somme de 400 euros, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

CONDAMNE Monsieur [C] [S] au paiement des dépens de l’instance, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, ceux-ci comprenant notamment le congé aux fins de vente du 13 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,