TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2026

Chambre civile 1

N° RG 23/01461 – N° Portalis DBXI-W-B7H-DEOL
Nature de l’affaire : 70A Revendication d’un bien immobilier  

MINUTE N° 204

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 JUIN 2026 ET DU DÉLIBÉRÉ :

Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ), assistée de Yves LE MAO, Greffier et en présence de [C] [V], auditrice de justice

JUGEMENT rendu le dix sept Septembre deux mil vingt six par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile
Date indiquée à l’issue des débats

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FDM, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Francesca SEATELLI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant/postulant

DEFENDERESSE

S.D.C. [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Linda PIPERI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant, substitué à l’audience par Maître FABIANI, avocat au Barreau de BASTIA

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] est propriétaire des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] section AB en la commune de [Localité 1].

La SARL FDM est propriétaire des parcelles [Cadastre 3] section AA et [Cadastre 4] section AB en la commune de [Localité 1].

Eu égard à l’échec de conception d’un bornage amiable des parcelles, la SARL FDM a saisi la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Bastia aux fins de bornage judiciaire.

Par jugement en date du 6 juillet 2023, la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Bastia a ordonné le bornage des propriétés contiguës de la SARL FDM cadastrées n°[Cadastre 3] section AA et n° [Cadastre 4] section AB avec celles du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] cadastrées n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] section AB. A cette fin, le tribunal a désigné Monsieur [I] [Q] en qualité d’expert-géomètre, et lui a notamment assigné la mission de proposer une délimitation des parcelles et de l’emplacement des bornes à planter.
Par acte de commissaire de justice délivré le 18 octobre 2023, la SARL FDM a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Bastia.

Par ordonnance en date du 21 mars 2025, le juge de la mise en état a :
– rejeté la fin de non-recevoir opposée par le Syndicat des copropriétaires à l’action de la SARL FDM,
– déclaré la SARL FDM recevable en son action,
– débouté la SARL FDM de sa demande de sursis à statuer,
– renvoyé les parties à l’audience de mis en état virtuelle du 28 mai 2025,
– dit que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

Par ordonnance en date du 5 mars 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’affaire et a renvoyé à l’audience de plaidoiries du 11 juin 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de son assignation valant conclusions, la SARL FDM demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– A titre liminaire, surseoir à statuer en l’attente de la pose des bornes définitives dans le cadre de l’action en bornage pendant devant la troisième chambre civile du Tribunal judiciaire de Bastia et enrôlée sous le numéro de rôle n° 11-22-000410 ;
En tout état de cause :
– Condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic, la SARL THYRENIA IMMOBILIER, à cesser tout empiètement sur la parcelle AB [Cadastre 4] sise sur la commune de [Localité 1] et appartenant à la SARL FDM ;

– Condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic, la SARL THYRENIA IMMOBILIER, à remettre en état la parcelle AB [Cadastre 4] sise sur la commune de [Localité 1] et appartenant à la SARL FDM en procédant à :

o la démolition de la clôture empiétant sur la parcelle AB [Cadastre 4] et la ramener à la limite séparative ;

o la démolition de la portion de route bordant la [Adresse 4] et empiétant sur la parcelle AB [Cadastre 4];

o et plus généralement, à la démolition et au retrait de tout ouvrage présent sur la parcelle AB [Cadastre 4], propriété de la requérante.

Et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

– Condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic, la SARL THYRENIA IMMOBILIER à la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic, la SARL THYRENIA IMMOBILIER aux entiers dépens ;

Au titre de sa demande de sursis à statuer présentée in limine litis, la SARL FDM soutient, au visa des articles 378 et suivants du code de procédure civile, que le principe de bonne administration de la justice exige d’attendre la pose de bornes définitives avant de statuer. Elle précise avoir introduit la présente action en revendication à la suite de l’apparition d’un empiètement au cours du bornage amiable, alors même que des opérations de bornage judiciaire sont en cours.

Au soutien de sa demande de condamnation en cessation d’empiètement, la SARL FDM fait valoir, au visa des articles 544 et 545 du code civil, que le premier géomètre intervenu dans le cadre de la tentative de bornage amiable a relevé l’existence d’un empiètement du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sur le fonds de la SARL FDM. Elle sollicite que cette condamnation soit assortie d’une astreinte eu égard à la résistance abusive du défendeur.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] demande au tribunal de :

– Constater la prescription acquisitive abrégée au bénéfice du SDC de la [Adresse 4] ;

– Fixer la limite de propriété entre les parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] appartenant au SDC de la [Adresse 4] et la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 4] appartenant à la SARL FDM comme proposé par l’expert judiciaire selon les points A-B-C-D-E de son plan de bornage ;

– Débouter la SARL FDM de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] pris en la personne de son syndic, la SARL TYRHENIA IMMOBILIER à cesser tout empiètement sur la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 4] sise sur la commune de [Localité 1] et appartenant à la SARL FDM ;

– Débouter la SARL FDM de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la SARL TYRHENIA IMMOBILIER, à remettre en état la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 4] en procédant à la démolition de la clôture empiétant sur la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 4] et la ramener à la limite séparative et à la démolition de la portion de route bordant la [Adresse 4] ;

– Débouter la SARL FDM de sa demande de condamnation à la remise en état des lieux sous astreinte;

– Débouter la SARL FDM de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la SARL TYRHENIA IMMOBILIER, au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

– Condamner la SARL FDM à payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner la SARL FDM aux dépens.

Afin de conclure au rejet des prétentions formulées par la SARL FDM, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] conteste le droit de propriété dont la demanderesse se prévaut.

Au soutien de sa demande en fixation de la limite de propriété entre les parcelles litigieuses selon le plan de bornage retenu par l’expert, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] fait état, au visa des articles 2255, 2258, 2261, 2272, 2274 et 2275 du code civil, de la caractérisation des critères de la prescription acquisitive abrégée à son bénéfice.

S’agissant du critère de possession, il expose que la SCI [Adresse 5] a acquis le terrain en 1993, puis qu’elle y a fait construire la résidence l’année suivante qui comprend des bâtiments et une route de desserte. Elle précise que la résidence est occupée par des propriétaires et des locataires ; et que la route de desserte est utilisée pour la circulation à l’intérieur de cette résidence depuis 1994.

S’agissant des qualités de la possession, le syndicat des copropriétaires indique avoir occupé cette route depuis au moins 1994, date de sa construction, et ce sans interruption. Il ajoute que la limite des propriétés n’a jamais été contestée par les propriétaires précédents. Il fait par ailleurs valoir que le demandeur n’apporte pas la preuve que la clôture grillagée a été déplacée ; le changement de grillage n’impliquant pas de déplacement des piquets porteurs.

S’agissant des caractères paisible, publique et non équivoque de la possession, le syndicat des copropriétaires affirme qu’ils sont réunis, en ce qu’elle occupe paisiblement lesdites parcelles depuis 1993, que leur prise de possession a fait l’objet d’un acte notarié, d’un permis de construire et d’opérations de constructions au vu et au su de tous ; outre qu’elle gère la propriété sans équivoque.

Sur l’existence d’un juste titre, le syndicat des copropriétaires fait état de l’acquisition du bien immobilier par la SCI SUARELLA aux termes d’un acte de propriété daté des 22 et 23 novembre 1993, ce qui lui confère ainsi un juste titre de propriété.

Enfin, le syndicat de copropriété affirme avoir agi en bonne foi en ceci que la question du caractère erroné de la limite de propriété ne s’est jamais manifestée. Il indique que sa bonne foi a émaillé l’acquisition du terrain, le dépôt du permis de construire ainsi que la construction de la résidence.

Par correspondance du 15 janvier 2026, Me [M] [B] a indiqué au juge de la mise en état et au défendeur ne plus intervenir aux intérêts de la SARL FDM.

Le tribunal n’a été rendu destinataire d’aucune autre constitution d’avocat dans les intérêts de la SARL FDM.
L’audience de plaidoirie s’est tenue le 11 juin 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les  » dire « ,  » juger « ,  » dire et juger « ,  » prendre acte  » ou  » donner acte  » et  » constater  » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

I – Sur la demande de sursis à statuer formulée par la SARL FDM

Aux termes de l’article 789 (1°) du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure. Conformément aux dispositions de l’article 794 du code de procédure civile, les décisions du juge de la mise en état statuant sur les exceptions de procédure sont revêtues de l’autorité de la chose jugée.

La présente demande ayant été tranchée par le juge de la mise en état aux termes d’une ordonnance rendue le 21 mars 2025 revêtue de l’autorité de la chose jugée, il n’y a lieu de trancher sur ce point.

II – Sur les demandes en cessation d’empiètement sur la parcelle AB [Cadastre 4] située sur la commune de [Localité 1] et de remise en état formulées par la SARL FDM

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Conformément aux dispositions de l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Pour conclure à la présence d’un empiètement commis par le syndicat des copropriétaires, la SARL FDM affirme que le premier géomètre intervenu dans le cadre de la tentative de bornage amiable a relevé l’existence d’un empiètement du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sur son fonds. La SARL FDM produit, à l’appui de sa demande, un dossier de bornage émanant du cabinet de géomètre-expert [W] ; un acte notarié de vente daté du 30 novembre 2018 conclu entre le vendeur Madame [Y] [N] et l’acquéreur la société FLEUR DU MAQUIS ; un extrait K-Bis de la SARL FDM ; ainsi qu’un relevé des formalités publiées du 1er janvier 1972 au 19 octobre 2021.

Le syndicat des copropriétaires, quant à lui, conteste le droit de propriété allégué par la demanderesse.

L’étude des pièces produites par la demanderesse confirme que celle-ci a acquis, par acte notarié en date du 30 novembre 2018 :
– 1) Une maison d’habitation principale élevée sur sous-sol/local technique, d’un seul niveau avec combles comprenant : une entrée, un séjour, une cuisine/salle à manger, trois chambres, une salle de bains avec W.C, deux salles d’eau dont une avec W.C, une terrasse ;
– Une extension constituée par un bâtiment indépendant d’un seul niveau comprenant un garage et un appartement attenant de type T1 avec mezzanine,
– Une terrasse couverte ;
– Une piscine ;
– [Localité 2] autour,
Le tout figurant ainsi au cadastre : Section AA, numéro [Cadastre 3], lieudit [Localité 3], pour une contenant de vint et un ares dix centiares ;

Et les 10/430èmes (dix/quatre cent trentièmes) des parties communes du lotissement ci-après défini.
– 2) Une parcelle de terre attenant figurant ainsi au cadastre : section AB, numéro [Cadastre 4], lieudit [Localité 4], pour une contenance de dix ares.

Ce droit de propriété, et sa contenance, ne sont pas contestés par le défendeur.

La SARL FDM soutient l’existence d’un empiètement en se fondant sur le contenu du procès-verbal de bornage et de reconnaissance des limites tel qu’établi par le cabinet de géomètre-expert, qu’elle produit.

Or, il convient de rappeler que ledit plan de bornage amiable n’a pas abouti, le syndicat des copropriétaires ayant contesté la limite de séparation des deux propriétés telle que définie par le cabinet. C’est notamment la raison pour laquelle une action en bornage judiciaire a été introduite devant la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Bastia, qui, aux termes de sa décision rendue le 6 juillet 2023, a désigné Monsieur [I] [Q] en qualité d’expert-géomètre et lui a assigné la mission de proposer une délimitation des parcelles et de l’emplacement des bornes à planter.

L’exercice d’une action en revendication, par sa nature, suppose d’apporter la preuve de la propriété du terrain ainsi revendiqué.

Or, le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites émanant du cabinet mandaté par la SARL FDM ne saurait suffire, d’un point de vue probatoire, à établir la propriété de la SARL FDM sur le terrain revendiqué ; et ce d’autant plus que le syndicat en revendique lui-même la propriété.

Dès lors, la SARL FDM sera déboutée de l’ensemble de ses demandes présentées à ce titre.

III – Sur la demande reconventionnelle en fixation de la limite de propriété entre les parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] appartenant au SDC de la [Adresse 4] et la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 4] appartenant à la SARL FDM comme proposé par l’expert judiciaire selon les points A-B-C-D-E de son plan de bornage

Le syndicat des copropriétaires sollicite la fixation de la limite de propriété telle que proposée par l’expert judiciaire aux termes de son rapport remis dans le cadre de l’instance pendante devant la troisième chambre civile. Cette délimitation de propriété tiendrait notamment compte de la prescription acquisitive du terrain dont la propriété est revendiquée tant par le défendeur que par la demanderesse.

Or, le syndicat des copropriétaires s’abstient de produire ce rapport d’expertise judiciaire, rapport qui n’est pas mentionné dans les bordereaux de pièces listés dans leurs conclusions et qui a été ordonné dans le cadre d’une instance distincte et non dans la présente procédure. La demanderesse ne le produit pas non plus ; de sorte que le tribunal ne saurait trancher cette demande sans avoir accès au rapport auquel la demande présentée par le défendeur se réfère directement, étant précisé au surplus que l’action en bornage relève de la chambre 3 du Tribunal judiciaire de Bastia qui a précédemment ordonné l’expertise à cette fin.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande reconventionnelle formulée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4].

IV – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SARL FDM, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les circonstances de l’espèce ainsi que l’équité commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, tel que modifié par décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office, ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

De droit, l’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la SARL FDM de sa demande de sursis à statuer ;

DEBOUTE la demande en cessation d’empiètement présentée par la SARL FDM ;

DEBOUTE la demande de remise en état sous astreinte présentée par la SARL FDM ;

DEBOUTE la demande en fixation de limite de propriété présentée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL FDM aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT