REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN
[Adresse 1]

DOSSIER N° : N° RG 24/00868 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-C2PS

JUGEMENT DU 12 OCTOBRE 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. LA FOLIE
Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 800 354 789
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Stanislas DUHAMEL, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER (plaidant) et par Me Marie-brigitte ALDAMA, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant)

DÉFENDEURS

S.A.R.L. AD BATIMENT
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 487 867 681
dont le siège social est sis [Adresse 3]
Assignée au [Adresse 4]

représentée par Me Marc ANTONINI, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

M. [T] [F] [J] [R]
né le 05 Septembre 1967 à [Localité 3] (PORTUGAL)
demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Marc ANTONINI, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 15 juin 2026 du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Rose-Marie HUNAULT, Présidente, agissant en qualité de juge rapporteur et assisté de Céline GAU, Greffier, qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 871 du Code Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Rose-Marie HUNAULT, Présidente après avoir entendu les conseils des parties présentes en leurs observations, les a avisés que la décision serait rendue le 21 septembre 2026, prorogé au 12 octobre 2026, par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Magistrats ayant délibéré:

Rose-Marie HUNAULT, Présidente,
Thomas DENIMAL, Juge,
et de Anne-Claire MASTAIN, Vice-Présidente ;

Le greffier lors de la mise à disposition: Céline GAU, Greffier

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu le jugement suivant:

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LA FOLIE, constituée le 30 janvier 2014, a pour associés :
– [M] [Z], qui détient 99 % du capital social ;
– [T] [J] [R], qui détient 1 % du capital social.

La SCI LA FOLIE a acquis le 13 mars 2014 un bien immobilier situé [Adresse 6], au prix de 210 000 euros. Les époux [Z] et [J] [R] y ont élu domicile. La SCI a conclu avec la SARL AD BATIMENT, dont [T] [J] [R] est le gérant, un bail portant sur un bureau du logement, moyennant un loyer mensuel de 400 euros.

Par ordonnance de non-conciliation en date du 30 avril 2019, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de BOULOGNE-SUR-MER a autorisé les époux [C] [R] à introduire une instance en divorce et attribué à [T] [J] [R] la jouissance du domicile conjugal.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2022, la SCI LA FOLIE a donné congé pour vendre à la SARL AD BATIMENT.

Le divorce d'[M] [Z] et [T] [J] [R] a été prononcé le 7 octobre 2022.

Par jugement en date du 16 janvier 2023, le tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail de la SARL AD BATIMENT et a condamné celle-ci au paiement de la somme de 4.800 euros au titre des loyers impayés. Les effets de la clause résolutoire ont été suspendus en vertu des délais de paiement accordés.

À compter du 1er février 2024, la SARL AD BATIMENT a cessé de payer les loyers.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, la SCI LA FOLIE a assigné la SARL AD BATIMENT et [T] [J] [R] devant le tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN, aux fins de voir ordonner leur expulsion et de fixer des indemnités d’occupation à leur charge.

À titre reconventionnel, la SARL a formé, le 1er novembre 2025, une demande en paiement de factures émises par la SARL AD BATIMENT pour un montant de 243.950,90 euros à l’égard de la SCI LA FOLIE.

Par conclusions d’incident en date du 7 décembre 2025, la SCI LA FOLIE a saisi le juge de la mise en état afin de voir déclarer la demande reconventionnelle de la SARL AD BATIMENT irrecevable.

À l’audience du 10 février 2026, le juge de la mise en état a décidé que la fin de non-recevoir serait examinée à l’issue de l’instruction de l’affaire par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

L’affaire a été clôturée le 12 mai 2026 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 15 juin 2026 et mise en délibéré au 21 septembre 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 8 mars 2026, la SCI LA FOLIE demande au tribunal de :
– Concernant AD BATIMENT :
o Dire et juger régulier le congé pour vendre délivré à la SARL AD BATIMENT le 2 septembre 2022 prenant effet au 31 janvier 2024 ;
o Ordonner l’expulsion de la SARL AD BATIMENT et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 6], et ce, sous peine d’astreinte de 100 €/jour de retard à compter du 8e jour suivant la signification à partie de la décision à intervenir ;
o Fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL AD BATIMENT à la somme de 400 €/mois et condamner la SARL AD BATIMENT à régler cette indemnité à la SCI LA FOLIE à compter du 1er février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, avec remise des clés et état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024 et anatocisme ;
– Concernant [T] [J] [R] :
o Dire et juger qu'[T] [J] [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 19 septembre 2018 ;
o Ordonner l’expulsion d'[T] [J] [R] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 6], et ce, sous peine d’astreinte de 100 €/jour de retard à compter du 8e jour suivant la signification à partie de la décision à intervenir ;
o Fixer l’indemnité d’occupation due par [T] [J] [R] à la somme de 1.000 €/mois et condamner [T] [J] [R] à régler cette indemnité à la SCI LA FOLIE à compter du 1er août 2019 et jusqu’à libération effective des lieux (remise des clés et état des lieux de sortie), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 mars 2020 et anatocisme ;
– Concernant la demande reconventionnelle d’AD BATIMENT :
o À titre principal :
Dire et juger la demande reconventionnelle de la SARL AD BATIMENT irrecevable comme prescrite ;o À titre subsidiaire :
Dire et juger la demande reconventionnelle non fondée en fait et en droit ;Débouter la SARL AD BATIMENT de sa demande  » reconventionnelle  » tendant à obtenir le règlement de 3 factures datées du 5 juin 2021 ;- En tout état de cause :
o Débouter la SARL AD BATIMENT et [T] [J] [R] de l’ensemble de leurs prétentions contraires ;
o Débouter la SARL AD BATIMENT et [T] [J] [R] de leur demande subsidiaire tendant à solliciter un délai supplémentaire d’une année pour quitter les lieux ;
o Condamner la SARL AD BATIMENT et [T] [J] [R] in solidum à régler à la SCI LA FOLIE une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé par l’inertie coupable des défendeurs et compte tenu des manœuvres dilatoires largement employées ;
o Condamner la SARL AD BATIMENT et [T] [J] [R] in solidum à régler à la SCI LA FOLIE une somme de 7.000 €, au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
o Condamner in solidum les défendeurs aux dépens les concernant, en ce compris le coût des sommations interpellatives en application des articles 696 et 699 CPC ;
o Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

À l’appui de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation à l’égard de la société AD BATIMENT, la SCI LA FOLIE soutient que la société est occupante sans droit ni titre de la pièce qu’elle louait, à la suite du congé qu’elle lui a délivré le 2 septembre 2022 pour vendre le bien, avant le terme du bail fixé au 31 janvier 2024. Elle précise que la SARL n’ayant pas répondu dans le délai de préavis, elle est déchue de tout droit d’occupation à compter du 1er février 2024, ce qui justifie sa demande d’expulsion, sous astreinte.
Elle conteste que sa demande d’expulsion serait devenue sans objet à la suite du transfert du siège social de la SARL AD BATIMENT, comme invoqué dans le quatrième jeu de conclusions des défendeurs. Selon elle, ce transfert rétroactif ne serait pas réel, mais relèverait d’une stratégie dilatoire pour entraver l’exécution de la décision à venir. Elle relève à cet égard une contradiction dans les conclusions de la société AD BATIMENT, qui, bien qu’elle affirme ne plus occuper les lieux, demande néanmoins un délai pour quitter les lieux, à titre subsidiaire.

La SCI LA FOLIE fait valoir qu'[T] [J] [R] occupe seul la maison dont elle est propriétaire depuis le 25 septembre 2018, sans payer de loyer. S’il a bénéficié d’une attribution de la jouissance du domicile familial dans l’attente du prononcé du divorce, elle considère que depuis que le divorce est devenu définitif, il n’a aucun droit de se maintenir dans les lieux. Par ailleurs, elle conteste que la qualité d’associé d'[T] [J] [R] lui permettrait de jouir gratuitement de ce logement, en soutenant que la gérante de la SCI LA FOLIE n’a jamais donné son autorisation pour une telle occupation. Elle se prévaut de la décision prise par la société de vendre le bien dans l’intérêt de la société afin d’apurer ses dettes. En réponse à [T] [J] [R] qui soutient que cette délibération constitue un abus de majorité, elle lui reproche de se maintenir dans les lieux sans contrepartie pour la société.

À l’appui de sa demande d’indemnité d’occupation pour un montant de 1.000 euros par mois, elle rappelle que le bien était loué en 2014, moyennant un loyer de 1.200 euros par mois et qu’il doit être mis en vente libre d’occupation à la somme de 400.000 euros.

Elle s’oppose à l’octroi d’un délai supplémentaire d’une année pour quitter les lieux, à titre gratuit, au motif que l’inertie et la mauvaise foi des défendeurs leur ont déjà permis de se maintenir dans les lieux sans contrepartie financière pendant plus de 5 ans. Elle ajoute qu'[T] [J] [R] a bénéficié de sept années pour trouver à se reloger depuis la séparation de 2018.

Par ailleurs, la SCI LA FOLIE soulève que la demande en paiement de factures émises en 2021 de la SARL AD BATIMENT est prescrite, comme ayant été formulée au-delà du délai de 5 ans après les prétendus travaux qui auraient été exécutés en 2014, 2015 et 2016.

Elle soutient que cette demande reconventionnelle est également irrecevable comme ne se rattachant pas par un lien suffisant aux prétentions originaires.

La SCI LA FOLIE expose que l’allongement des délais de procédure et le maintien dans les lieux sans contrepartie financière par les défendeurs constituent une manœuvre dilatoire ayant pour effet d’obliger la gérante de la SCI LA FOLIE à apporter des fonds pour éviter l’état de cessation de paiements.

La SCI LA FOLIE ajoute que les défendeurs ne justifient pas que l’exécution provisoire de la décision à intervenir serait incompatible avec la nature de l’affaire. Elle soutient que l’écarter reviendrait à leur accorder des délais supplémentaires alors même qu’en raison du transfert du siège social dont se prévaut la SARL AD BATIMENT, l’exécution provisoire n’entraînerait pas de conséquence manifestement excessive.

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 7 mai 2026, la SARL AD BATIMENT et [T] [J] [R] demandent au tribunal de :
– Déclarer la SCI LA FOLIE mal fondée en l’ensemble de ses demandes,
– L’en débouter purement et simplement,
– À titre subsidiaire :
o Accorder à [T] [J] [R] un délai d’un an à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux,
o Préciser que durant ce délai, [T] [J] [R] ne sera redevable d’aucune indemnité d’occupation,
– À titre reconventionnel :
o Écarter les fins de non-recevoir soulevées par la SCI LA FOLIE,
o Constater que la demande reconventionnelle formulée par la SARL AD BATIMENT est recevable,
o Condamner la SCI LA FOLIE à régler à la SARL AD BATIMENT la somme de 243.950,90 € avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024,
– En tout état de cause :
o Débouter la SCI LA FOLIE de sa demande d’indemnité d’occupation à compter du 1er août 2019,
o Dire que l’indemnité d’occupation éventuellement prononcée à l’encontre d'[T] [J] [R] ne sera due qu’à compter de la date fixée par ledit jugement pour quitter les lieux,
o Débouter la SCI LA FOLIE de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles,
o Condamner la SCI LA FOLIE à payer à [T] [J] [R] et à la SARL AD BATIMENT une indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
o Condamner la SCI LA FOLIE aux entiers frais et dépens de l’instance,
o Écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, la SARL AD BATIMENT et [T] [J] [R] s’appuient sur les statuts de la société qui autorisent les associés à occuper ses immeubles à titre gratuit.

Ils ajoutent que l’occupation d'[T] [J] [R] est légitime et constitue un droit acquis et une prérogative essentielle attachée à sa qualité d’associé de sorte que le changement de situation imposé par la gérante de la société LA FOLIE constitue, selon eux, un abus de majorité. De même, ils soutiennent que la mise en demeure de régler une indemnité d’occupation ne se fonde sur aucune disposition statutaire, raison pour laquelle [T] [J] [R] n’y a pas donné suite.

Selon [T] [J] [R], la SCI LA FOLIE ne justifie pas du montant de la valeur locative du bien immobilier qu’elle fixe à 1.000 euros et sollicite, dans l’hypothèse où le tribunal considérerait qu’il est occupant sans droit ni titre, de fixer le point de départ de l’indemnité d’occupation à la date du jugement.

S’agissant de la SARL AD BATIMENT, il est soutenu que depuis le mois de septembre 2023, elle a transféré son activité dans des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 2] à la suite de la réception du congé pour vente. Ils ajoutent que compte tenu du départ de la SARL, celle-ci a cessé de régler les loyers à compter du mois de février 2024 de sorte que son expulsion ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation n’ont pas lieu d’être.

Les défendeurs contestent la décision de mise en vente de l’immeuble, sur la forme, en soutenant qu’elle n’a pas été prise après une convocation régulière des associés et sur le fond, en soutenant que cet immeuble est nécessaire à la société puisqu’il abrite le domicile d’un des associés de la SCI.

[T] [J] [R] et la société AD BATIMENT demandent un délai d’un an à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux, sans indemnité d’occupation, en invoquant leur bonne foi.

À titre reconventionnel, ils exposent que la SARL AD BATIMENT a effectué de nombreux travaux dans les immeubles de la SCI LA FOLIE pour un montant total de 243.950,80 euros, en s’appuyant sur trois factures émises le 5 juin 2021.

Les défendeurs soutiennent que cette demande reconventionnelle est recevable, car au moment des travaux le point de départ du délai de prescription quinquennale courait à compter du jour de l’établissement des factures, soit le 5 juin 2021. Ils ajoutent qu'[M] [Z] et [T] [J] [R] étant mariés à cette époque, le délai de prescription n’a commencé à courir qu’à compter du 16 juin 2023, date à laquelle le divorce est devenu définitif.

Ils considèrent par ailleurs que la demande reconventionnelle a un lien suffisant avec la demande principale en ce que la SARL AD BATIMENT, dont le siège social et les bureaux étaient à l’époque situés dans l’immeuble litigieux situé [Adresse 6], a effectué différents travaux sur les immeubles appartenant à la SCI LA FOLIE notamment sur l’immeuble qu’elle occupait.

Ils s’opposent à la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI LA FOLIE, en ce qu’elle est fondée sur l’article 123 du code de procédure civile qui sanctionne les parties ayant soulevé une fin de non-recevoir de manière dilatoire. Or, les défendeurs rappellent qu’ils n’ont pas soulevé de fin de non-recevoir. Ils ajoutent que la SCI LA FOLIE ne justifie pas du préjudice patrimonial et du trouble de trésorerie qu’elle invoque.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal précise qu’il ne sera pas répondu dans les présents motifs aux demandes de  » dire et juger que « , qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

1. Sur les demandes principales

1.1. Sur les demandes formées à l’égard de la SARL AD BATIMENT

1.1.1. Sur la validité du congé pour vendre

Aux termes de l’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis » et, « Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation ».

L’article 15-I précise que le délai du congé donné par le bailleur est de six mois et doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

En l’espèce, par acte sous seing privé prenant effet le 1er février 2015, la SCI LA FOLIE a donné à bail à la SARL AD BATIMENT des bureaux situés [Adresse 6] pour une durée de 3 ans. Le bail a été renouvelé tacitement depuis et, pour la dernière fois avant la délivrance du congé, le 1er février 2021. Le dernier délai de trois ans venait donc à expiration le 31 janvier 2024.

La SCI LA FOLIE justifie avoir signifié à étude le 2 septembre 2022, par commissaire de justice, un congé pour vendre plus de six mois avant la fin du bail.

Il doit être précisé qu’il ressort des statuts que la gérante de la société, [M] [Z], est investie des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société en vue de la réalisation de l’objet social, défini comme l’acquisition, la propriété et la gestion de tous immeubles.

La SARL AD BATIMENT ne conteste pas qu’elle n’a pas donné suite à l’offre de vente, de sorte qu’à compter du 1er février 2024, elle n’avait plus de titre pour occuper les lieux.

En conséquence, le congé pour vendre est régulier et le bail a pris fin le 31 janvier 2024.

1.1.2. Sur l’expulsion de la SARL AD BATIMENT

La SARL AD BATIMENT verse aux débats un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire en date du 21 mai 2025, portant décision de transfert de son siège social à compter rétroactivement du 19 septembre 2023. Cette décision a été publiée au BODACC le 6 juin 2025.

Figurent au dossier deux attestations qui ne répondent pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile. La première émane de [D] [H], gérant de la SCI ROSEVAL, et indique que la société AD BATIMENT est locataire d’un local situé au [Adresse 7] à Saint-Quentin et qu’elle a réglé l’intégralité des loyers et charges. La seconde attestation datée du 19 septembre 2023 est signée par [E] [H], gérante de la SCI ROSEVAL. Elle y indique avoir autorisé, à titre gratuit, la société AD BATIMENT à fixer son siège dans les locaux lui appartenant [Adresse 7] à [Localité 2].

Cependant, ces affirmations sont contredites par la lettre recommandée que la SARL AD BATIMENT a elle-même adressée à la SCI LA FOLIE le 24 septembre 2024, sur laquelle figure l’adresse du [Adresse 8] à HOMBLIÈRES avec un cachet de l’entreprise à la même adresse, mais également par les conclusions versées à la procédure et sur lesquelles l’adresse du [Adresse 8] à HOMBLIÈRES est encore indiquée dans les conclusions du 4 novembre 2025. Enfin, cette affirmation est également contradictoire avec le fait que la société reconnaît avoir continué à payer un loyer jusqu’au 31 janvier 2024. Elle n’est corroborée ni par la production d’un bail, ni par un justificatif de paiement de loyer à la nouvelle adresse.

Face à ces contradictions relevées dans les pièces et écritures produites par la société AD BATIMENT, le tribunal relève que la société a avoué judiciairement s’être maintenue dans les lieux après la date du 31 janvier 2024.

Dès lors, la décision de transfert rétroactif paraît avoir été prise pour les besoins de la défense et les pièces produites ne suffisent pas à démontrer que la société AD BATIMENT a effectivement quitté les bureaux du [Adresse 9], d’autant que son gérant reconnaît qu’il occupe toujours la maison située à cette adresse.

Ainsi, il est démontré que la SARL AD BATIMENT occupe les locaux sans droit ni titre depuis février 2024. Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expulsion sous astreinte selon les modalités prévues au dispositif qui prévoit un délai de 30 jours pour justifier de la libération des lieux avant de faire courir l’astreinte.

1.1.3. Sur l’indemnité d’occupation réclamée à la SARL AD BATIMENT

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant qu’en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, cette occupation cause un préjudice au propriétaire qui est fondé à en demander réparation. L’évaluation de l’indemnité relève d’un pouvoir souverain des juges du fond qui doivent notamment prendre en compte le montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Il a été démontré que la SARL AD BATIMENT est devenue occupante sans droit ni titre, à compter du 1er février 2024, de sorte que son maintien dans les lieux a créé à la SCI LA FOLIE un préjudice.

En conséquence, la SARL AD BATIMENT sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en vigueur à la résiliation du bail, soit la somme de 400 euros par mois, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération des lieux.

1.2. Sur les demandes formées à l’égard d'[T] [J] [R]

1.2.1. Sur l’expulsion d'[T] [J] [R]

Il ressort de l’article 2 des statuts de la SCI LA FOLIE que  » la société pourra laisser gratuitement un de ses logements ou un de ses immeubles acquis par elle à la disposition de l’un de ses associés sans y être tenu par contrat de location, se réservant de ce fait la jouissance de ce logement ou de cet immeuble « .

Il n’est pas contesté que l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 4] était le domicile familial du couple formé par [M] [Z] et [T] [J] [R] et que ceux-ci l’occupaient gratuitement jusqu’à leur séparation en 2018.

[T] [J] [R] a été autorisé à jouir du domicile conjugal par ordonnance de non-conciliation du juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de BOULOGNE-SUR-MER en date du 30 avril 2019. Cette autorisation n’a plus cours depuis que le divorce a été prononcé le 7 octobre 2022 et en tout état de cause l’ordonnance de non conciliation prévoyait qu’il règle les charges liées à son occupation.

Par courrier recommandé en date du 13 mars 2020, la SCI LA FOLIE a informé [T] [J] [R] qu’il était redevable d’un loyer ou d’une indemnité d’occupation  » dont le montant serait de l’ordre de 1 000 euros  » eu égard à la valeur de l’immeuble et qu’à défaut d’accord la société diligenterait une action pour obtenir le paiement de cette indemnité. Contrairement à ce que soutient la SCI LA FOLIE, ce courrier ne constitue pas une mise en demeure.

Il est versé aux débats un procès-verbal d’assemblée générale de la SCI LA FOLIE constatant le résultat de la consultation écrite en date du 22 août 2022 aux termes duquel la société a autorisé la vente du bien situé [Adresse 10] à Homblières et la gérante à engager toute action contre l’associé occupant le bien sans droit ni titre. Le fait que cette décision ne soit pas dans l’intérêt d'[T] [J] [R] ne suffit pas à caractériser un abus de majorité. Cette décision qui vise à mettre un terme à une occupation de l’immeuble sans contrepartie pour la SCI alors que celle-ci doit encore rembourser les échéances du prêt contracté pour l’achat de l’immeuble est conforme à l’intérêt social.

Contrairement aux affirmations d'[T] [J] [R] selon lesquelles il n’a pas été convoqué à l’assemblée générale, la lettre recommandée de consultation avec le bulletin de vote, présentée le 4 août 2022 et non réclamée, est versée aux débats.

Une sommation interpellative a été adressée à [T] [J] [R] le 15 mai 2024 lui demandant depuis quelle date et à quel titre il résidait seul dans l’immeuble. L’intéressé a répondu occuper l’immeuble à titre gratuit, en sa qualité d’associé.

Si les statuts prévoient la possibilité pour la société de laisser gratuitement un immeuble à la disposition de l’un de ses associés, elle est tout autant fondée à révoquer cet engagement.

Cependant, l’assemblée générale qui autorise le l’engagement d’une action ne s’analyse pas en une révocation de l’engagement lui-même.

Ainsi, il ne ressort pas des pièces du dossier que la SCI LA FOLIE ait pris une décision révoquant sa précédente décision mise à disposition de l’immeuble à titre gratuit, avant d’assigner [T] [J] [R] devant le tribunal. En revanche l’assignation s’analyse en une révocation de cet engagement dont il est demandé au tribunal de tirer toutes les conséquences. Il convient de faire droit à la demande d’expulsion formée à son encontre, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

1.2.2. Sur l’indemnité d’occupation réclamée à [T] [J] [R]

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux. En ce sens, elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

En l’espèce, il ressort de l’acte authentique de vente en date du 13 mars 2014 que la SCI LA FOLIE a acquis l’immeuble situé [Adresse 6], loué à [A] [P] à compter du 1er mars 2014 jusqu’au 28 février 2015 pour un loyer mensuel de 1.200 euros.

La SCI LA FOLIE sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation due par [T] [J] [R] à hauteur de 1.000 euros par mois. Il n’est pas démontré que ce montant, inférieur au loyer en cours en 2014, serait devenu supérieur au prix du marché.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’indemnité d’occupation à compter de la date de l’assignation, le 3 septembre 2024, qui manifeste la volonté non équivoque de la SCI LA FOLIE de mettre un terme à l’occupation gratuite des lieux par [T] [J] [R].

1.2.3. Sur la demande de délai d’un an pour quitter les lieux, à titre gratuit

L’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables pour quitter les lieux à des personnes dont l’expulsion a été judiciairement ordonnée, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L. 412-4 du même code, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que la durée des délais ne peut être inférieure à un mois, ni supérieure à un an, et qu’il est tenu compte, pour la fixation de ces délais, de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement, ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, [T] [J] [R] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux sans indemnité d’occupation.

Le tribunal relève qu’il ne produit aucun justificatif concernant sa situation personnelle ou ses revenus à l’appui de sa demande.

Il ressort en outre des éléments du dossier qu'[T] [J] [R] profite de sa situation d’associé minoritaire pour jouir seul et gratuitement depuis le divorce de l’immeuble situé [Adresse 9], sans participer à son financement, ni même au paiement des charges. Il peut être ajouté qu’en sa qualité de gérant de la SARL AD BATIMENT, il a déjà bénéficié d’un délai de paiement par jugement en date du 16 janvier 2023 pour le loyer du bureau situé dans le même immeuble et qu’il a cessé de payer le loyer au 31 décembre 2024, sans libérer les lieux. Il prétend désormais que le siège de la société dont il est gérant aurait été transféré depuis 2023, alors que ses propres écritures comportent cette adresse. L’ensemble de ces éléments permet de caractériser sa mauvaise foi et justifie de rejeter sa demande d’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux et de le condamner à payer l’indemnité d’occupation ci-dessus fixée à compter de la présente décision.

1.3. Sur la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI LA FOLIE

Par application combinée des articles 32-1 du Code de procédure civile et 1240 du Code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

Il est acquis qu’il appartient à toutes les juridictions de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif de l’une des parties dans le développement procédural qu’elle a eu à connaître.

En l’espèce, la SCI LA FOLIE sollicite la réparation de son préjudice financier à hauteur de 4.000 euros, constitué par la manœuvre dilatoire de la SARL AD BATIMENT afin de permettre son maintien dans les lieux sans contrepartie financière.

Il a été démontré ci-dessus la stratégie dilatoire mise en œuvre par [T] [J] [R] pour occuper les lieux à titre personnel et les bureaux pour la SARL AD BATIMENT dont il est le gérant, sans payer de loyer et d’indemnité d’occupation. Cette stratégie dilatoire constitue une faute.

Il ressort de l’acte d’achat de l’immeuble situé [Adresse 9] en date du 13 mars 2014 qu’un prêt de 210 000 euros remboursable sur 15 années a été contracté pour financer le bien par la SCI. Il n’est pas contestable que la propriété d’un immeuble est génératrice de charges, bien que la SCI LA FOLIE ne produise pas de justificatif permettant d’en connaître le montant. Le loyer et l’indemnité d’occupation de 400 euros à la charge de la SARL AD BATIMENT sont bien en deçà du montant de l’échéance du prêt de 1.465,21 euros.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de dommages-intérêts de 4.000 euros pour une occupation de plusieurs années.

1.4. Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile :  » Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée « .

1.4.1. Sur la prescription

Aux termes de l’article 2224 du code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

Aux termes de l’article L. 110-4 du code de commerce : « Les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. »

L’article L. 441-3 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-359 du 24 avril 2019, impose au vendeur de délivrer sa facture dès la réalisation de la prestation de service et, si ce texte prévoit aussi que l’acheteur doit réclamer la facture qui mentionne la date à laquelle le règlement doit intervenir, l’obligation au paiement du client prend naissance au moment où la prestation commandée a été exécutée.

Il résulte de ces textes que le point de départ de l’action d’un professionnel en paiement d’une facture est la survenance des faits lui permettant d’exercer son action en paiement de leur prix, notamment l’exécution des prestations correspondantes.

Les tempéraments apportés à cette règle ne concernent que les hypothèses dans lesquelles il existe des règles particulières applicables à l’exigibilité de la créance. La suspension de la prescription pour les créances entre époux n’en fait pas partie et doit en tout état de cause être écartée dans la mesure où le présent litige oppose deux personnes morales et non pas des ex-époux.

En effet, la SARL AD BATIMENT produit à l’appui de sa demande en paiement dirigée contre la SCI LA FOLIE trois factures en date du 5 juin 2021 pour des travaux réalisés au cours des années 2014, 2015 et 2016.

L’action en paiement des factures a pour point de départ l’exécution des prestations soit les années 2014, 2015 et 2016 de sorte que l’action était prescrite à la date du 1er novembre 2025, à laquelle la demande reconventionnelle en paiement a été formulée par voie de conclusions.

Par conséquent, la demande reconventionnelle de la SARL AD BATIMENT sera déclarée irrecevable.

2. Sur les demandes accessoires

o Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SARL AD BATIMENT et [T] [J] [R] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens, incluant les frais de sommations interpellatives, dont distraction au profit de Maître Aldama, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

o Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SARL AD BATIMENT et [T] [J] [R], condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer la somme de 3.000 euros à la SCI LA FOLIE en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur propre demande.

o Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Par exception, en application de l’article 514-1, alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.

La SARL AD BATIMENT et [T] [J] [R] demandent au tribunal d’écarter l’exécution provisoire.

Or l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, consistant en une demande d’expulsion et une condamnation à une somme d’argent. La décision de l’écarter serait même contraire au rejet de la demande de délai. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de la SARL AD BATIMENT et d'[T] [J] [R].

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal,

ORDONNE l’expulsion de la SARL AD BATIMENT et d'[T] [J] [R] et de tous occupants de leur chef, des lieux situés [Adresse 8] à [Localité 4], sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 30e jour suivant la signification à partie de la décision à intervenir ;

REJETTE la demande de délai d’un an pour quitter les lieux sans indemnité d’occupation formulée par [T] [J] [R] ;

CONDAMNE la SARL AD BATIMENT à payer à la SCI LA FOLIE la somme de 400 euros par mois, à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, avec remise des clés et état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024 et anatocisme ;

CONDAMNE [T] [J] [R] à payer à la SCI LA FOLIE une indemnité d’occupation à hauteur de 1.000 euros par mois à compter de la date de l’assignation, le 3 septembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, avec remise des clés et état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et anatocisme ;

CONDAMNE la SARL AD BATIMENT et [T] [J] [R] in solidum à régler à la SCI LA FOLIE la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

DÉCLARE irrecevable la demande reconventionnelle en paiement formulée par la société AD BATIMENT à l’égard de la SCI LA FOLIE ;

CONDAMNE in solidum la SARL AD BATIMENT et [T] [J] [R] aux dépens incluant les frais de sommations interpellatives, dont distraction au profit de Maître Aldama, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL AD BATIMENT et [T] [J] [R] à payer à la SCI LA FOLIE la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les déboute de leur propre demande ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE