TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 25/03092 –
N° Portalis 352J-W-B7J-C7G4B

N° MINUTE :

Assignation du :
11 Mars 2025

JUGEMENT
rendu le 17 Septembre 2026

DEMANDEUR

Monsieur [J] [P]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Maître Simon VANDEWEEGHE de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0107

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Jean-paul YILDIZ de la SELARL YZ AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0794

Décision du 17 Septembre 2026
2ème chambre civile
N° RG 25/03092 –
N° Portalis 352J-W-B7J-C7G4B

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 15 Juin 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

M. [O] [M] est propriétaire d’un local à affectation de bureau situé au cinquième étage du bâtiment B d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], constituant le lot de copropriété n°185.

Le 1er avril 2018, il a donné à bail commercial ces locaux à la société MEILLEURES DOMICILIATIONS SAS, présidée par la SAS KOAH, elle-même dirigée par la SAS WB, pour une durée de neuf ans, soit jusqu’au 30 mars 2027, avec un loyer trimestriel de 4 125 euros, hors charges, hors taxes, et indexé.

Par promesse unilatérale de vente notariée du 11 juillet 2024, M. [O] [M] a promis de vendre à M. [J] [P], président de la SAS WB, avec faculté de se substituer toute personne physique ou morale de son choix, le lot de copropriété n°185 de l’immeuble situé [Adresse 4] pour un prix net vendeur de 305 000 euros, la promesse expirant le 11 novembre 2024 à 16 heures.

Il était stipulé à la promesse une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire d’un montant de 230 000 euros, d’une durée de 15 ans avec un taux nominal d’ intérêt maximal de 4,90% par an avant le 11 octobre 2024.

Une indemnité d’immobilisation de 30 500 euros était fixée, dont la moitié, soit une somme de 12 250 euros, a été versée par le bénéficiaire entre les mains de Maître [F] [R], notaire rédacteur de l’acte, en qualité de séquestre.

Par lettres recommandées avec accusé de réception en date des 12 et 14 novembre 2024, M. [O] [M] a mis en demeure M. [J] [P] d’exercer son droit d’acquisition dans un délai de huit jours sous peine de déchéance du bénéfice de la promesse unilatérale de vente.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 18 novembre 2024, M. [J] [P] a indiqué ne pas être en mesure de lever l’option, communiquant une lettre de refus de la Caisse d’Épargne en date du 8 novembre 2024 relative à une demande de prêt conforme aux conditions de la promesse.

Par lettre recommandée avec accusé réception de son conseil en date du 19 décembre 2024, M. [J] [P] a mis en demeure le promettant de lui restituer l’indemnité d’immobilisation versée estimant la promesse unilatérale de vente caduque à défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Par lettre officielle de son conseil en date du 21 janvier 2025, M. [O] [M] refusait cette restitution et rappelait à M. [J] [P] qu’il devait justifier avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt, à défaut de quoi il poursuivrait le versement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

Par exploit d’huissier en date du 11 mars 2025, M. [J] [P] a fait assigner M. [O] [M], devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles d’obtenir la libération à son profit de la somme de 15 250 euros d’indemnité d’immobilisation séquestrée.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 novembre 2025, M. [J] [P] demande au tribunal de :

“Vu l’article 1103 du Code Civil,
(…)
– Condamner Monsieur [O] [M] à payer la somme de 15.250 euros à Monsieur [J] [P] notamment par la libération au profit de ce dernier des sommes séquestrées dans les livres de Maître [F] [R] ;
– Condamner Monsieur [O] [M] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;
– Débouter Monsieur [O] [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
– Ordonner l’exécution provisoire du jugement.”

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 novembre 2025, M. [O] [M] demande au tribunal de :

“Vu les articles 1153, 1231-1, 1231-2, 1231-6, , 1304, 1304-3 et 1304-6 et 1343-2 du Code civil ;
Vu les articles 514, 699 et 700 du Code de procédure civile ;
(…)
– JUGER fautif le défaut de levée de la condition suspensive de financement prévu au sein de la promesse de vente du 11 juillet 2024 ;
En conséquence :
– DEBOUTER Monsieur [J] [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de Monsieur [O] [M] ;
– CONDAMNER Monsieur [J] [P] à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 30 500 euros à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible ;
– AUTORISER Maître [F] [R] à se libérer de la somme de 15 250 euros d’ores et déjà séquestrée entre ses mains à titre d’indemnité d’immobilisation, au profit de Monsieur [O] [M] en paiement de la moitié de l’indemnité forfaitaire et non réductible au paiement de laquelle Monsieur [J] [P] est condamnée
– DIRE que la décision sera opposable au notaire chargé de la mission du séquestre ;

En tout état de cause :
– CONDAMNER Monsieur [J] [P] à payer à Monsieur [O] [M] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– CONDAMNER Monsieur [J] [P] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Paul YILDIZ (YZ AVOCAT (REALEX AARPI)) Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2025.

A l’audience du 15 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente du 11 juillet 2024 est consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire conforme aux stipulations contractuelles, à savoir un prêt bancaire d’un montant de 230 000 euros, d’une durée de 15 ans avec un taux nominal d’ intérêt maximal de 4,90% par an (hors assurance), la durée de validité de cette condition suspensive expirant le 11 octobre 2024.

Il est en outre stipulé que « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.
(…)
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêts aux conditions sus-indiquées au plus tard le 11 octobre 2024. (…)
L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire. A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.
Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT. »

Au cas présent, il apparaît au regard des pièces versées aux débats que [J] [P] justifie avoir sollicité au moins un établissement bancaire dans le délai de validité de la condition suspensive puisqu’il produit un mail adressé à un conseiller de la CAISSE D’EPARGNE en date du 16 septembre 2024, rappelant qu’il souhaite contracter un emprunt pour une somme de 230 000 euros afin de financer l’acquisition du bien immobilier objet de la promesse unilatérale de vente. Si les termes de ce mail ne sont pas explicites quant aux autres caractéristiques du prêt sollicité, il apparaît qu’était jointe au courriel la promesse unilatérale de vente du 11 juillet 2024, comme il est d’usage lors des demandes d’emprunt bancaire, de sorte qu’il ne fait aucun doute que sa demande est conforme aux stipulations contractuelles. Cette conformité est au demeurant corroborée par la lettre de refus reçue en réponse de la CAISSE D’EPARGNE, le 8 novembre 2024, qui précise les caractéristiques conforme à la promesse de l’emprunt ainsi sollicité.

Ainsi, contrairement à ce que soutient M. [O] [M], M. [J] [P] justifie avoir sollicité au moins une demande de prêt conforme dans les délais impartis par la promesse.
En outre, aucun des éléments produits ne permet de considérer que la condition suspensive aurait défailli du fait du bénéficiaire ou que celui-ci aurait eu un comportement fautif, les messages vocaux produits démontrant plutôt la volonté de M. [J] [P] de trouver un financement et confirmant en outre la saisine d’un courtier en ce sens à la fin du mois de septembre 2024, ainsi qu’il est au demeurant justifié par le mandat versé aux débats.

Ainsi, M. [J] [P] démontre avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt conforme mais que la condition suspensive a néanmoins défailli, aucune offre de prêt ayant pu être obtenue dans les délais impartis à la promesse.

Aux termes de la promesse, il est stipulé s’agissant du sort de l’indemnité d’immobilisation que « Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes ».

Dès lors, en application des termes du contrat, il y a lieu d’ordonner la restitution à M. [J] [P] de la somme de 15 250 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation lors de la conclusion de la promesse et séquestrée entre les mains de Maître [F] [R] et d’autoriser ce dernier à libérer ladite somme au profit du bénéficiaire.

La demande contraire formée par M. [O] [M] tendant à la condamnation du bénéficiaire au paiement de l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [M], partie succombante, sera condamné aux dépens.

L’équité justifie en outre de le condamner à payer à M. [J] [P] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Ordonne la restitution à M. [J] [P] de la somme de 15 250 euros versée entre les mains de Maître [F] [R], notaire, au titre de la promesse unilatérale de vente du 11 juillet 2024 ;

Autorise Maître [F] [R], notaire, à libérer ladite somme séquestrée entre ses mains au titre de la promesse unilatérale de vente du 11 juillet 2024 ;

Rejette la demande de M. [O] [M] en paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue la promesse unilatérale de vente du 11 juillet 2024 dirigée contre M. [J] [P] ;

Condamne M. [O] [M] aux dépens ;

Condamne M. [O] [M] à payer à M. [J] [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Septembre 2026

La Greffière La Présidente