Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02342 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYOJ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Septembre 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président chargé des contentieux de la protection
assisté, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 06 Juillet 2026

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, substituée par Me Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [M] [Y], INTERVENANT VOLONTAIRE
demeurant [Adresse 2]
comparant

ET :

Madame [P] [Z]
née le 22 Juillet 1998
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Lidya LAOUBI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par Me Valentine POINSON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 42218-2025-003672 du 10/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Septembre 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par contrat du 4 mars 2024, à effet du 6 mars 2024, Monsieur [M] [Y] a donné à bail à Madame [P] [Z] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 300 euros, sans provision mensuelle sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie de 300 euros.

Le 2 mars 2024, Monsieur [M] [Y] a souscrit auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n°A10333137375 en garantie du paiement des loyers de Madame [P] [Z], pour le logement ci-après cité.

En raison d’impayés de loyers, la garantie a été actionné par la bailleresse à compter du mois d’avril 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a justifié le paiement de sommes correspondant aux loyers impayés.

Le 16 juillet 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer à Madame [P] [Z] un commandement de payer un arriéré locatif de 900 euros visant la clause résolutoire, correspondant aux échéances des mois d’avril, mai et juin 2024. Le commandement demeurait infructueux.

Le même jour, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayés de loyers précitée par voie électronique avec avis de réception.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 19 février 2025, signifiée à étude, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a attrait Madame [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :
– à titre principal,
– dire et juger recevable et bien fondée son action,
– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs de cette dernière,
– en conséquence,
– ordonner son expulsion et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,
– en toute hypothèse,
– la condamner à lui payer la somme de 3300 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juillet 2024 sur la somme de 900 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,
– fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, et la condamner à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux,
– la condamner à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens
– dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 20 février 2025.

L’audience s’est tenue le 6 juillet 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, après avoir fait l’objet de trois renvois.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 7800 euros, arrêtée au 30 juin 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse. Elle expose que cette somme correspond aux vingt-six échéances mensuelles de 300 euros qu’elle a effectivement réglées au bailleur entre les mois d’avril 2024 et mai 2026 et pour lesquelles elle bénéficie de la subrogation attachée aux quittances subrogatives successivement établies.

Par conclusions, reprises oralement, Madame [P] [Z], sollicite du juge des contentieux de la protection de :
– à titre principal,
– constater l’indécence du logement loué,
– constater que le logement est impropre à l’habitation compte tenu de la surface habitable insuffisante,
– annuler le contrat de bail du 3 mars 2024 pour cause illicite compte tenu de la surface insuffisante,
– en conséquence,
– rejeter la demande aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire et la demande de résiliation aux torts de cette dernière ainsi que la demande d’expulsion,
– débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en paiement des loyers,
– la débouter de l’ensemble de ses demandes,

– à titre subsidiaire,
– constater l’indécence du logement,
– rejeter la demande tendant au constat de la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire et la demande de résiliation aux torts de cette dernière ainsi que la demande d’expulsion,
– suspendre le paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux destinés à mettre fin à l’indécence constatée du logement,
– accorder à Madame [P] [Z] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré locatif, après déduction du dépôt de garantie de la somme réclamée,

– en tout état de cause,
– condamner la société ACTION LOGEMENT SERVICES à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral,
– la débouter de ses demandes,
– la condamner à payer à Maître [O] [U] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700, 2°, du code de procédure civile,
– condamner la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, parmi lesquelles figure un rapport d’inspection de la ville de [Localité 3] du 24 avril 2025 faisant notamment état d’une surface habitable estimée insuffisante en raison de la présence d’une mezzanine, de traces d’humidité et de moisissures, d’une ventilation insuffisante ainsi que de peintures écaillées susceptibles de contenir du plomb. Elle produit aux débats, en ce sens, quatre pièces.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il convient de se référer aux conclusions sus-énoncées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [M] [Y] intervient volontairement à l’instance en sa qualité de bailleur et dépose des écritures rédigées par ses soins.

Il sollicite du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne de :
– juger recevable son intervention volontaire,
– juger que l’absence d’état des lieux n’est pas condamnable, faute de toute obligation légale à cet égard,
– juger que la mise en demeure du 24 avril 2025 émise par la ville de [Localité 3] ne constitue pas un acte administratif et que, indépendamment de cette considération, les mentions qui y figurent sont inexactes,
– juger irrecevable l’action de Madame [P] [Z] relative à l’insalubrité, faute de tout acte administratif la caractérisant,
– la débouter de toute demande relative à l’indécence du logement, faute de preuve,
– juger que les désordres relevés dans le logement résultent d’un défaut d’entretien des joints de la salle de bains,
– juger qu’elle a manqué à son obligation d’user paisiblement des locaux loués,
– ordonner la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut d’assurance de la locataire,
– prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation d’user paisiblement des lieux loués,
– la condamner à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile.

Il produit aux débats, en ce sens, onze pièces, parmi lesquelles figure un recours gracieux adressé à la ville de [Localité 3], des diagnostics techniques, ainsi que des éléments relatifs à une visite des logements de l’immeuble par l’EPASE en novembre 2022, préalable à l’octroi d’une subvention de rénovation notifiée en août 2023. Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il convient de se référer aux écritures sus-énoncées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [M] [Y] indique ne pas avoir reçu les dernières conclusions de Maître [D] [U]. Après qu’il lui a été précisé qu’aucunes nouvelles conclusions n’avaient été déposées depuis celles dont il avait eu connaissance, il en prend acte. Il affirme ne facturer aucune charge et soutient que le courrier de la ville de [Localité 3] ne constitue pas un acte administratif. Interrogé sur la rénovation de l’immeuble, il précise que les travaux ont été réalisés un an auparavant. Il ajoute avoir toujours perçu l’allocation de logement sociale (ALS).

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il y est notamment indiqué que Madame [P] [Z], accompagnée dans le cadre du dispositif RSA depuis son arrivée à [Localité 3] en juillet 2023, a pris à bail un studio en très mauvais état. Il est précisé que, devenue enceinte peu après son installation, elle a entrepris des démarches afin de trouver un logement plus grand et plus décent pour accueillir son enfant. Il est également consigné qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, que Madame [P] [Z] a reçu les clés directement de l’ancien locataire et que le bailleur lui a seulement communiqué son relevé d’identité bancaire, sur lequel elle a versé le premier mois de loyer ainsi que le dépôt de garantie. Il est mentionné qu’elle avait souscrit la garantie Visale et qu’une partie de ses allocations aurait été affectée au règlement de la dette locative. Il est en outre exposé que le bailleur aurait refusé de transmettre ses coordonnées bancaires ainsi que l’attestation nécessaire à la caisse d’allocations familiales pour permettre le versement direct de l’aide personnalisée au logement, alors que celle-ci aurait couvert l’intégralité du loyer. L’absence de délivrance de quittances de loyer aurait également empêché Madame [P] [Z] d’obtenir un nouveau logement. Il est précisé que, malgré plusieurs échanges par courriel, le bailleur serait demeuré injoignable par téléphone et n’aurait pas souhaité rechercher un accord amiable concernant la dette locative. Enfin, il est fait état d’importantes traces de moisissure sur les murs, autour de la porte d’entrée et dans la douche, ainsi que d’un taux d’humidité particulièrement élevé. Ces désordres auraient été signalés sur la plateforme HISTOLOGE et auraient donné lieu à une visite des services municipaux le 13 mars 2025. Il est rapporté que l’agente municipale aurait alors indiqué que le logement était susceptible d’être qualifié d’insalubre et qu’il n’était pas adapté à une femme enceinte, sans qu’un rapport ait encore été établi. Il est enfin consigné que Madame [P] [Z] se déclare disposée à apurer sa dette dès lors qu’elle pourra quitter le logement, qu’elle apparaît de bonne foi et que cette situation, qui la préoccupe fortement, aurait des répercussions importantes sur son état de santé.

Par courrier adressé au greffe le 22 juillet 2026, le conseil de la société ACTION LOGEMENT SERVICE sollicitait la réouverture des débats au motif que le bailleur Monsieur [M] [Y] n’avait pas reçu connaissance des conclusions du conseil du locataire ce qui mettait à mal le principe du contradictoire et qu’il fallait clarifier le fait que le conseil de la société ACTION LOGEMENT SERVICE n’intervenait pas pour défendre les intérêts de Monsieur [M] [Y] ce que ce dernier semblait croire.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 14 septembre 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule, mais des moyens au soutien de celles-ci. Il n’y sera dès lors pas répondu au dispositif.

Concernant la demande de renvoi, il résulte des débats retranscrit dans les notes d’audience que Monsieur [M] [Y] n’a pas sollicité le renvoi du dossier et avait préparé un argumentaire écrit qu’il a résumé oralement et remis au tribunal dans lequel il répond aux allégations d’indécence et d’habitat indigne.

D’une part la société ACTION LOGEMENT SERVICE n’a pas qualité à se substituer à Monsieur [M] [Y] lequel n’avait pas demande de renvoi lors de l’audience où il était présent d’autre part le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois qui permettait à chaque parties de faire valoir de façon contradictoire l’ensemble de ses arguments

La demande de réouverture des débats sera dès lors rejetée.

I. Sur la recevabilité des demandes

Sur le droit d’agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée à concurrence de son paiement dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En outre, conformément à l’article 1346-4 du même code, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Le contrat de cautionnement VISALE produit aux débats stipule que la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’engage à verser au bailleur les impayés de loyers déclarés et qu’après paiement, elle est subrogée dans les droits et actions de celui-ci, notamment pour exercer les actions en recouvrement et, dans les conditions contractuellement prévues, celles tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion de la locataire.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE n°A10333137375, les quittances subrogatives successives et le récapitulatif des règlements versés aux débats établissent que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a désintéressé Monsieur [M] [Y] au titre des échéances demeurées impayées par Madame [P] [Z].

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie ainsi de sa qualité et de son intérêt à agir, dans la limite de ses paiements. Son action sera déclarée recevable.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de Monsieur [M] [Y]

Aux termes des articles 328 et 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Monsieur [M] [Y], bailleur du logement litigieux, justifie d’un intérêt direct et personnel à intervenir dans l’instance portant sur la résiliation du bail qu’il a consenti et sur les obligations qui en découlent. Le contrat de cautionnement VISALE prévoit en outre la faculté pour le bailleur de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

Son intervention volontaire sera donc déclarée recevable.

Sur la recevabilité de l’action aux fins de résiliation

Il ressort des pièces produites que la situation d’impayés a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2025.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 2] le 20 février 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

II. Sur les moyens tirés de l’état du logement et les demandes reconventionnelles

Sur la distinction entre l’insalubrité et la non-décence

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit notamment protéger les occupants contre les infiltrations d’eau et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale.

La non-décence, qui relève de l’appréciation du juge judiciaire dans les rapports entre bailleur et locataire, doit être distinguée de l’insalubrité au sens des articles L.1331-22 et suivants du code de la santé publique et L.511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Cette dernière peut donner lieu à une mesure de police administrative emportant les effets prévus par les articles L.521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, notamment sur l’exigibilité du loyer.

En l’espèce, aucun arrêté de traitement de l’insalubrité ni aucune autre mesure de police administrative concernant le logement litigieux n’est produit.

Il ne peut donc être retenu que le loyer aurait cessé d’être dû de plein droit en application des dispositions précitées.

Cette absence de mesure de police est toutefois sans incidence sur le pouvoir du juge judiciaire d’apprécier la décence du logement au regard des éléments de preuve qui lui sont soumis. Le fait que le courrier du 24 avril 2025 ne constitue pas un arrêté d’insalubrité ne lui retire pas sa valeur probante quant aux constatations matérielles opérées par les services municipaux.

Sur l’état de décence du logement

Le rapport d’inspection établi par la ville de [Localité 3] le 24 avril 2025 à la suite d’une visite réalisée le 2 avril 2025 relève :
– une surface habitable insuffisante du fait de la présence d’une mezzanine, la surface sous une hauteur de 2,20 mètres étant inférieure à 9 m² ;
– la présence d’humidité et de moisissures au bas des murs de la pièce principale, autour de la fenêtre et dans la salle d’eau ;
– une ventilation insuffisante dans l’ensemble du logement ;
– des peintures écaillées susceptibles de contenir du plomb sur les cadres des fenêtres.

Ce rapport précise que le propriétaire a été mis en demeure de réaliser les actions correctives nécessaires.

Le recours gracieux formé par Monsieur [M] [Y] à l’encontre de ce courrier ne suffit pas, par lui-même, à remettre en cause les constatations matérielles effectuées lors de la visite. Les diagnostics qu’il produit ne comportent aucun mesurage de la surface habitable tenant compte des hauteurs sous plafond ni aucun calcul du volume habitable au sens de l’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Ils ne contredisent pas davantage les constatations relatives à l’insuffisance de la ventilation et à la présence d’humidité et de moisissures.

Le rapport de recherche de fuite établi au mois d’août 2025, qui attribue une fuite localisée à un défaut d’entretien des joints de la salle d’eau, ne permet pas d’expliquer l’ensemble des désordres relevés plusieurs mois auparavant dans la pièce principale et autour de la fenêtre, ni l’insuffisance générale de la ventilation.

Enfin, la visite de logements de l’immeuble par l’EPASE au mois de novembre 2022 et l’octroi ultérieur d’une subvention destinée à des travaux portant sur les parties communes ne renseignent pas sur l’état du logement litigieux au mois d’avril 2025. Ils ne sont donc pas de nature à écarter les constatations plus récentes et propres à ce logement.

Si la seule mention de peintures susceptibles de contenir du plomb ne permet pas, en l’absence d’analyse, de retenir la présence effective de plomb, les constatations relatives à l’humidité, aux moisissures et à l’insuffisance de la ventilation caractérisent en revanche un manquement aux exigences de décence du logement à la date de la visite du 2 avril 2025.

Sur la demande de nullité du bail

Madame [P] [Z] sollicite l’annulation du contrat de bail en soutenant que le logement serait impropre à l’habitation en raison de sa surface et de son état.

Toutefois, le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent relève de l’exécution du contrat et ouvre au locataire les voies de droit prévues notamment par les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne suffit pas, à lui seul, à caractériser l’absence d’une condition de validité du contrat au jour de sa formation.

En outre, si le rapport municipal relève que la surface située sous une hauteur de 2,20 mètres est inférieure à 9 m², il ne comporte aucun calcul du volume habitable. Or, en application de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002, le logement satisfait au critère dimensionnel lorsqu’il dispose d’au moins une pièce principale présentant soit une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, soit un volume habitable de 20 m³.

Les éléments produits ne permettent donc pas d’établir que le logement méconnaît cumulativement ces deux critères alternatifs ni qu’il était, dès la conclusion du bail, impropre à toute habitation.

Madame [P] [Z] sera en conséquence déboutée de sa demande d’annulation du contrat de bail.

Sur les conséquences de la non-décence sur la dette et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1346-5 du code civil, le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes.

Madame [P] [Z] est ainsi recevable à opposer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les moyens tirés de l’exécution du bail, quand bien même cette société n’est intervenue qu’en qualité de caution subrogée.

Toutefois, le locataire ne peut se dispenser de payer le loyer de sa propre initiative qu’en présence d’un manquement du bailleur d’une gravité telle qu’il rend le logement totalement impropre à l’usage auquel il est destiné. La seule constatation d’un manquement aux exigences de décence n’entraîne pas, en l’absence d’une mesure de police ou d’une décision judiciaire, la suspension rétroactive et automatique du paiement du loyer.

En l’espèce, les premiers impayés remontent au mois d’avril 2024 et le commandement de payer a été délivré le 16 juillet 2024. Or, le premier élément objectif relatif à l’état du logement est le rapport municipal établi à la suite de la visite du 2 avril 2025, postérieurement à la constitution de l’arriéré et à l’expiration du délai imparti par le commandement.

En outre, si ce rapport caractérise des manquements aux exigences de décence à la date de la visite, il ne conclut pas que le logement était totalement inhabitable. Madame [P] [Z] s’est d’ailleurs maintenue dans les lieux et ne produit aucun élément médical ou technique établissant une impossibilité totale de les occuper.

Il n’est donc pas démontré que les conditions de l’exception d’inexécution étaient réunies lors de la constitution de l’arriéré ayant fondé le commandement de payer.

La non-décence constatée en avril 2025 ne peut dès lors avoir pour effet d’effacer rétroactivement la dette locative ni de faire obstacle à l’acquisition antérieure de la clause résolutoire.

La demande de suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation de travaux ne peut davantage prospérer. En effet, le bail s’est trouvé résilié avant la constatation des désordres, ainsi qu’il sera exposé ci-après, de sorte qu’aucun loyer ne demeure dû pour l’avenir. Il n’y a par ailleurs pas lieu, en l’absence de demande indemnitaire dirigée contre le bailleur, de se prononcer sur une éventuelle réduction de la dette ou de l’indemnité d’occupation en réparation d’un trouble de jouissance.

Madame [P] [Z] sera donc déboutée de sa demande de suspension du paiement des loyers.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [P] [Z] dirige sa demande indemnitaire de 5000 euros contre la seule société ACTION LOGEMENT SERVICES en invoquant les manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible.

Or, la subrogation transmet à la caution la créance du bailleur et ses accessoires, mais n’a pas pour effet de mettre à sa charge les obligations personnelles de celui-ci nées du contrat de bail.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES n’est pas partie au bail et aucune faute personnelle de sa part en lien avec les préjudices de jouissance et moral allégués n’est démontrée. Elle ne peut donc être tenue d’indemniser les conséquences des manquements imputables au bailleur.

Madame [P] [Z] sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

III. Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il appartient à la caution subrogée qui sollicite le remboursement des sommes avancées de justifier de ses paiements et de l’étendue de sa subrogation.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit les quittances subrogatives établies par Monsieur [M] [Y] ainsi qu’un décompte actualisé au 30 juin 2026. Il ressort de ces pièces qu’elle a réglé au bailleur vingt-six échéances mensuelles de 300 euros entre les mois d’avril 2024 et mai 2026 inclus, soit une somme totale de 7800 euros.

Aucun remboursement effectué par Madame [P] [Z] au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES n’est justifié.

La créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc établie dans son principe et dans son montant à hauteur de 7800 euros. Cette somme correspond aux loyers réglés au bailleur jusqu’à la résiliation du bail puis aux sommes versées au titre de l’occupation des lieux jusqu’au mois de mai 2026 inclus.

Le dépôt de garantie de 300 euros est détenu par le bailleur et non par la caution. En l’absence de preuve de son reversement à cette dernière ou de son imputation sur les sommes qu’elle a réglées, il ne peut être déduit de la créance subrogatoire de la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Madame [P] [Z] sera en conséquence condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7800 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 900 euros, à compter du 19 février 2025 sur la somme complémentaire de 2400 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

IV. Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’après l’expiration du délai imparti par un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 16 juillet 2024 vise expressément la clause résolutoire et porte sur un arriéré principal de 900 euros. Les quittances subrogatives et le décompte produits établissent que ses causes n’ont pas été réglées par Madame [P] [Z] dans le délai de deux mois qui lui était expressément imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient dès lors réunies le 17 septembre 2024.

Il convient en conséquence de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à cette date.

Sur la demande de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire dans la limite de trois années, à la condition notamment que celui-ci soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, il ressort des quittances subrogatives et du décompte actualisé que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a continué à régler au bailleur l’intégralité des échéances mensuelles de 300 euros jusqu’au mois de mai 2026, tandis qu’aucun règlement effectué par Madame [P] [Z] au profit de la caution n’est établi.

Madame [P] [Z] ne justifie donc pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Les conditions légales permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Elle sera déboutée de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Madame [P] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail. Cette occupation cause au bailleur un préjudice devant être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation fixée par référence au loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Il convient en conséquence d’ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux dans les délais légaux suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

L’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer contractuel mensuel, soit 300 euros, avec les éventuelles revalorisations prévues au bail et les charges ou taxes récupérables sur justification.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifiant avoir désintéressé le bailleur jusqu’au mois de mai 2026 inclus, Madame [P] [Z] sera condamnée à lui verser, à compter du 1er juin 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux, les indemnités d’occupation dont le paiement au bailleur sera justifié par une quittance subrogative manuellement signée, dans les limites du contrat de cautionnement VISALE.

Compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement, il n’est pas nécessaire d’examiner les autres fondements de résiliation invoqués par la société ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [M] [Y], tirés du défaut d’assurance et du manquement à l’obligation d’user paisiblement des lieux loués.

V. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [Z], qui succombe au principal, sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 16 juillet 2024.

L’équité ne commande pas, au regard de la situation respective des parties et de l’aide juridictionnelle dont bénéficie Madame [P] [Z], de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ou de Monsieur [M] [Y].

La demande formée par le conseil de Madame [P] [Z] sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sera rejetée, la défenderesse succombant au principal.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition des parties au greffe,

REJETTE la demande de réouverture des débats,

DÉCLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

DÉCLARE Monsieur [M] [Y] recevable en son intervention volontaire ;

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation du bail ;

DÉBOUTE Madame [P] [Z] de sa demande d’annulation du contrat de bail ;

DÉBOUTE Madame [P] [Z] de sa demande de suspension du paiement des loyers ;

DÉBOUTE Madame [P] [Z] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7800 euros au titre des sommes réglées au bailleur en qualité de caution subrogée, arrêtée au 30 juin 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 900 euros, à compter du 19 février 2025 sur la somme complémentaire de 2400 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Notification le :
– CCC à :
– Copie exécutoire à :
– Copie au dossier

CONSTATE que les causes du commandement de payer du 16 juillet 2024 n’ont pas été réglées dans le délai imparti ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail conclu entre Monsieur [M] [Y] et Madame [P] [Z] concernant le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 1] s’est trouvé résilié de plein droit le 17 septembre 2024 ;

DÉBOUTE Madame [P] [Z] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut pour Madame [P] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les délais légaux suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [P] [Z] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin la CONDAMNE à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, ladite indemnité mensuelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux précités dès lors que leur paiement à la bailleresse sera justifié par une quittance subrogative manuellement signée et dans les limites du contrat de cautionnement VISALE ;

DIT n’y avoir lieu d’examiner les autres fondements de résiliation invoqués par la société ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [M] [Y] ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] aux dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer du 16 juillet 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le conseil de Madame [P] [Z] de sa demande formée sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700, 2°, du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 3], le 14 septembre 2026.

LE GREFFIER LE JUGE