TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 24/02987 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YCHZ

JUGEMENT DU 14 SEPTEMBRE 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [G],
immatriculée au RCS de [Localité 1] MÉTROPOLE sous le numéro D 380 387 373
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me François-Xavier WIBAULT, avocat au barreau D’ARRAS

DÉFENDERESSES :

S.A.S. ALTAO – RECHERCHE DEVELOPPEMENT MARKETING SANTE, immatriculée au RCS de [Localité 1] MÉTROPOLE sous le numéro 392 037 289
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 2]
défaillant

S.E.L.A.S. UNION MJ
représentée par Maître [N] [K], ès qualité de Liquidateur Judiciaire de la société « SAS ALTAO – RECHERCHE DEVELOPPEMENT MARKETING SANTE »
[Adresse 3]
[Localité 3]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 1er Octobre 2025, avec effet au 05 Septembre 2025;

A l’audience publique du 27 Avril 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Septembre 2026.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 14 Septembre 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 juin 2007, la S.C.I. [G] a donné à bail à la société Altao – Recherche Développement Marketing Santé (la société Altao) des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 1] pour une durée de neuf années entières et consécutives moyennant un loyer annuel de 33 000 euros hors taxe hors charge.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par exploit de commissaire de justice du 27 juillet 2023, la société Altao a délivré son congé à effet du 31 mars 2024. Elle a ensuite fait part à sa bailleresse de son souhait de quitter les lieux de manière anticipée,

Parallèlement, suivant courrier recommandé avec avis de réception du 21 septembre 2023 (avis de réception signé le 25 septembre 2023), la S.C.I. [G] la mettait en demeure d’avoir à régler la somme de 57 431,11 euros correspondant aux loyers échus et impayés pour le 4ème trimestre 2022, les 3 premiers trimestres 2023 ainsi que la régularisation des charges de l’année 2020.

Puis, par exploit de commissaire de justice délivré le 12 octobre 2023, la S.C.I. [G], délivrait à la société Altao – Recherche Développement Marketing Santé un commandement de payer la somme de 79 094,80 euros au titre des 4ème trimestre 2022, de l’année 2023 ainsi que la régularisation des charges de l’année 2020.

Suivant exploit introductif d’instance délivré le 12 mars 2024, la S.C.I. [G] a assigné la société Altao – Recherche Développement Marketing Santé par-devant le tribunal judiciaire de Lille, aux fins de paiement de la somme de 79 094,80 euros au titre des loyers échus et impayés et au paiement de la somme de 61 155,62 euros au titre des réparations et remises en état rendues nécessaires.

En l’absence de constitution de la défenderesse, la clôture de l’instruction avait été ordonnée au 15 mai 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience de plaidoiries du 13 janvier 2025.

Dans l’intervalle, suivant jugement rendu le 14 octobre 2024 par le tribunal de commerce de Lille-Métropole, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au bénéfice de la société Altato – Recherche Développement Marketing Santé et la SELAS Union MJ, prise en la personne de Maître [N] [K], a été désignée ès qualité de mandataire judiciaire de ladite société. La mesure a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 11 décembre 2025.

Subséquemment, suivant lettre recommandée en date du 29 novembre 2024, la S.C.I. [G] déclarait ses créances entre les mains de la SELAS Union MJ, ès qualité, à titre chirographaire pour le montant total de 134 565,98 euros.

Par jugement du 31 mars 2025, la révocation de l’ordonnance de clôture a été ordonnée et l’interruption de l’instance compte tenu de la procédure de liquidation judiciaire a été constatée.

La S.C.I. [G] a assigné la SELAS Union MJ, ès qualité, en intervention forcée en la présente procédure.

La jonction des deux procédures a été ordonnée le 5 septembre 2025.

Le liquidateur judiciaire a indiqué par courrier reçu le 5 mai 2025 qu’il n’interviendrait pas en la procédure.

La demanderesse sollicite le bénéfice de son assignation à l’encontre du liquidateur judiciaire et demande de :

La Dire et Juger recevable et bien fondée en ses demandes et y faire droit ;
En conséquence,

Dire et Juger la procédure initiée suivant acte extrajudiciaire en date du 12 mars 2024 à l’encontre de la société Altao – Recherche Développement Marketing Santé opposable à la SELAS Union MJ, prise en la personne de Maître [N] [K] ès qualité de ladite société ;
En conséquence,

Fixer au passif de la société Altao – Recherche Développement Marketing Santé les sommes suivantes :
→ 134 565 98 € à titre chirographaire en vertu du bail commercial, outre intérêts à échoir et majoration des taux jusqu’à parfait paiement ;

→ 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

→ Fixer au passif de la société Altao – Recherche Développement Marketing Santé les entiers frais et dépens engagés dans le cadre de la présente instance.

Il sera renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignées, les défenderesses n’ont pas constitué avocat. Il convient donc de statuer par jugement réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

La clôture des débats est intervenue le 5 septembre 2025 par ordonnance du 1er octobre 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience du 13 avril 2026 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit a la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondee.

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles ci.

I- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse a déclaré sa créance pour un montant de 73 304,37 euros au titre des loyers et charges impayés et de la clause pénale de 10 %.

La défenderesse qui ne s’est pas constituée, ne s’est pas mise en mesure de contester les sommes dues.

Il sera donc fait droit à la demande s’agissant des loyers et charges, correspondant au 4ème trimestre 2022, à l’année 2023 et à la régularisation pour charges de 2020, pour un montant de 66 146,37 euros (73304,37€- 7158€ de clause pénale).

S’agissant de la majoration des intérêts, non seulement la requérante se contente de demander les intérêts avec majoration sans expliciter le quantum de la majoration, mais encore elle ne se base sur aucun fondement contractuel. La demande de majoration ne pourra donc qu’être rejetée.

La créance au titre de l’arriéré locatif sera donc fixée à ce montant avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

II- Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, il est prévu à l’article 15.3 du bail une indemnité forfaitaire de frais contentieux de 10 % des sommes dues.

Cette clause s’analyse en une clause pénale soumise au contrôle du juge en son caractère excessif ou dérisoire.

Cette somme apparaît manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi par la bailleresse lequel est déjà indemnisé par les intérêts de retard ,et au regard de la disparité dans la situation économique des parties, la locataire étant placée en liquidation judiciaire. Elle sera donc réduite à 1 euro.

III- Sur les réparations locatives

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

D’après l’article 1730 dudit code, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du code civil prévoit en outre que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1754 du code civil prévoit quant à lui que le locataire est exclusivement tenu des réparations locatives telles que définies à l’article considéré, sauf dispositions contractuelles contraires. Il précise ainsi que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :

– Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
– Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;
– Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés;
– Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
– Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

En vertu de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Cet article n’est pas d’ordre public et il peut y être dérogé par les parties.

Il est prévu à l’article 10.2 du bail que les locaux devront être restitués en bon état de réparations locatives.

Il n’est justifié d’aucun état des lieux d’entrée de sorte que la présomption de bon état de remise des locaux s’applique.

La S.C.I. [G] réclame une somme totale de 61 155,62 euros correspondant aux postes suivants :

– réparations de remise aux normes de l’électricité : 29 037,60 euros
– réparations relatives à la peinture et au sol : 27 239,42 euros
– réparations de remplacement des sanitaires : 3 231,60 euros
– frais de déménagement du mobilier : 1656 euros.

Si la société [G] produit quatre devis correspondant à ces postes établis entre le 8 décembre 2023 et le 17 janvier 2024, non seulement elle ne précise pas la date à laquelle les locaux ont été restitués mais surtout elle ne produit aucun élément de nature à établir de manière contradictoire l’état dans lequel les lieux se trouvaient lors de leur libération.

Il sera en outre relevé que la mise aux normes de l’installation électrique ne correspond pas à des réparations locatives et est à la charge du bailleur. S’agissant des murs, des sols et des sanitaires, rien ne permet d’établir que ces éléments n’ont pas été rendus en bon état de réparation locative, étant rappelé que la vétusté est supportée par le bailleur sauf clause contractuelle expresse et que l’immeuble a en l’espèce été occupé pendant seize années.

Or, il appartient au bailleur, qui sollicite l’octroi de dommages et intérêts, de démontrer son préjudice.

Dans ces conditions, faute d’établir l’état de restitution, la bailleresse ne démontre aucun préjudice correspondant à un manquement du preneur à son obligation de restituer les locaux en bon état.

Sa demande au titre des frais de remise en état ne pourra qu’être rejetée.

IV- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les défenderesses succombant au principal, il conviendra de fixer les dépens au passif de la procédure de la société Alatao. En revanche, compte tenu de sa situation financière, il n’apparaît pas inéquitable de n’accorder aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la société [G].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

FIXE au passif de la S.A.S. Altao – Recherche Développement Marketing Santé la créance de la S.C.I. [G] pour la somme de 66 146,37 euros avec intérêts au taux légal à titre chirographaire correspondant aux loyers et charges impayés ;

FIXE au passif de la S.A.S. Altao – Recherche Développement Marketing Santé la créance de la S.C.I. [G] pour la somme de 1 euro avec intérêts au taux légal à titre chirographaire correspondant à la clause pénale ;

REJETTE la demande de majoration des intérêts ;

REJETTE la demande au titre des réparations locatives ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.C.I. [G] de ses autres demandes ;

FIXE au passif de la S.A.S. Altao – Recherche Développement Marketing Santé les dépens de la présente procédure.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON

Chambre 01

N° RG 24/02987 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YCHZ

S.C.I. [G],

C/

S.A.S. ALTAO – RECHERCHE DEVELOPPEMENT MARKETING SANTE,

S.E.L.A.S. UNION MJ SELAS représentée par Maître [N] [K], ès qualité de Liquidateur Judiciaire de la société « SAS ALTAO – RECHERCHE DEVELOPPEMENT MARKETING SANTE »

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.