Référé et congé pour vente : validité du congé, expulsion malgré l’insalubrité, provisions locatives rejetées

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut faire cesser un trouble manifestement illicite et accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Il ne peut toutefois pas trancher une demande de nullité ou d’inopposabilité d’un bail ou d’un congé, ni statuer définitivement sur des demandes indemnitaires nécessitant l’examen des responsabilités civiles.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 impose notamment un congé motivé, délivré six mois avant le terme, et, en cas de vente, comportant le prix et les conditions de la vente. Le juge a retenu que le congé était régulier et que les contestations relatives à l’insalubrité ne faisaient pas obstacle à sa mise en œuvre, dès lors que la procédure administrative et l’arrêté préfectoral étaient postérieurs à son plein effet.

L’occupation postérieure à l’expiration du bail caractérise un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion. En revanche, les éléments relatifs à l’insalubrité ont créé une contestation sérieuse sur la valeur locative et la dette de jouissance, excluant toute provision au titre de l’indemnité d’occupation ou des loyers impayés. Les demandes indemnitaires et la restitution des loyers ont été renvoyées à l’appréciation du juge du fond.

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Le juge des référés retient la régularité du congé pour vente et constate l’occupation sans droit ni titre, ordonnant la libération des lieux et l’expulsion à défaut de départ volontaire. Les éléments relatifs à l’exiguïté, l’humidité, la ventilation et l’installation électrique caractérisent toutefois une contestation sérieuse, justifiant le rejet des demandes provisionnelles.

Deux propriétaires ont acquis en 2017 une studette déjà louée depuis 2011. Ils ont délivré au locataire un congé pour vente prenant effet le 31 janvier 2026, en indiquant le motif, le prix et les conditions de la vente.

Le locataire s’est maintenu dans les lieux après l’expiration du bail et a contesté le congé en invoquant l’insalubrité, l’indécence et l’impropriété du logement. Une procédure administrative avait été engagée, puis un arrêté préfectoral d’insalubrité a été pris après la date d’effet du congé.

Le juge des référés a retenu la régularité du congé et constaté l’occupation sans droit ni titre, ordonnant la libération des lieux et l’expulsion à défaut de départ volontaire. En revanche, les rapports et constats produits sur l’exiguïté, l’humidité, la ventilation et l’installation électrique ont caractérisé une contestation sérieuse sur la valeur locative. Les demandes provisionnelles de loyers et d’indemnité d’occupation ont donc été rejetées, comme les demandes indemnitaires du locataire.

• Congé délivré six mois avant le terme du bail
• Motif de vente, prix et conditions de vente mentionnés
• Absence de contestation sérieuse concernant la régularité du congé
• Maintien dans les lieux après l’expiration du bail
• Occupation sans droit ni titre constitutive d’un trouble manifestement illicite
• Contestation sérieuse sur la valeur locative excluant toute provision

• Congé pour vente signifié par commissaire de justice
• Diagnostics nécessaires à la vente du logement
• Renseignements et candidatures pour visiter l’appartement
• Rapport d’enquête du service technique de l’habitat
• Procès-verbal de constat du commissaire de justice
• Arrêté préfectoral déclarant l’insalubrité du logement

Les propriétaires obtiennent la constatation de l’expiration du bail et l’expulsion, mais aucune provision au titre des loyers ou de l’occupation. Le locataire doit libérer les lieux et supporte les dépens, tandis que ses demandes indemnitaires restent soumises au juge du fond.

• Libération des lieux et restitution des clés
• Expulsion possible après commandement et délai légal
• Absence de provision sur loyers et indemnité d’occupation
• Examen au fond des préjudices liés à l’insalubrité
• Condamnation du locataire aux dépens, hors coût du congé

À faire

• Vérifier le motif et la date d’effet du congé
• Contrôler la mention du prix et des conditions de vente
• Conserver les diagnostics et justificatifs du projet de vente
• Documenter précisément l’état du logement
• Identifier les effets des procédures administratives d’insalubrité

À éviter

• Demander au juge des référés de prononcer une nullité
• Réclamer une provision malgré une contestation sérieuse
• Confondre congé pour vente et obligations de décence
• Inclure le coût du congé dans les dépens
• Présenter des préjudices nécessitant une expertise comme certains

Les pouvoirs du juge des référés sur la nullité des actes

nLe juge des référés, juge de l’évidence, ne peut pas statuer sur la nullité ou l’inopposabilité du bail et du congé. Les demandes correspondantes ont donc été écartées sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile.n

Les conditions du congé pour vente

nL’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 exige un motif, un préavis de six mois et, pour une vente, l’indication du prix et des conditions projetées. Le congé a été jugé régulier. La procédure administrative et l’arrêté d’insalubrité, postérieurs à son plein effet, ne suspendaient pas rétroactivement sa mise en œuvre.n

La contestation sérieuse de la dette de jouissance

nLes constats administratifs et techniques relatifs à l’exiguïté, l’humidité, la ventilation et l’installation électrique ont rendu incertaine la valeur locative du logement. Cette contestation sérieuse a empêché l’octroi d’une provision au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation.

Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 544 du Code civil, Article 1719 du Code civil, Article L.511-10 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.511-11 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.521-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.521-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.521-3-2 du Code de la construction et de l’habitation, Article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L.1331-22 et L.1331-25 du Code de la santé publique, Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, Article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965