Résiliation judiciaire d’un bail d’habitation : commandement de payer irrégulier et impayés persistants

L’action en résiliation était recevable, la bailleresse ayant saisi la CCAPEX plus de deux mois avant l’assignation et notifié celle-ci au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La clause résolutoire n’a toutefois pas produit effet : le commandement de payer mentionnait simultanément un délai de deux mois et un délai de six semaines, contrairement à l’article 24 I de cette loi. La résiliation a néanmoins été prononcée judiciairement sur le fondement des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du Code civil, en raison d’impayés représentant plus de cinq échéances et persistants depuis l’entrée dans les lieux. Le manquement à l’obligation de paiement prévue par l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 était suffisamment grave.

La qualité de locataire n’étant pas démontrée pour la codéfenderesse, aucune condamnation n’a été prononcée contre elle. Le locataire signataire a été condamné au paiement de l’arriéré, d’une indemnité d’occupation, des dépens et de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

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En raison d’une dette persistante supérieure à cinq loyers, le juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail, le commandement comportant des délais contradictoires. La demande contre la codéfenderesse a été rejetée, sa qualité de locataire n’étant pas établie. L’expulsion et le paiement de la dette ont été ordonnés contre le locataire.

Une société civile a donné à bail un logement à deux personnes physiques. Le bail et l’état des lieux d’entrée comportaient uniquement la signature de l’un des occupants. Des impayés ont conduit la bailleresse à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis à saisir le juge afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette.

Les défendeurs, régulièrement assignés, n’ont pas comparu. Le commandement indiquait à la fois un délai de deux mois et un délai de six semaines pour régulariser les impayés. Le juge a refusé de constater la résiliation automatique, mais a prononcé la résiliation judiciaire en raison d’une dette persistante supérieure à cinq loyers. La demande dirigée contre la codéfenderesse a été rejetée, sa qualité de locataire n’étant pas établie.

• Action précédée de la saisine de la CCAPEX dans le délai requis
• Assignation d’expulsion notifiée au préfet plus de six semaines avant l’audience
• Commandement de payer visant la clause résolutoire
• Manquement suffisamment grave à l’obligation de paiement du loyer
• Impayés représentant plus de cinq termes et persistants depuis l’entrée
• Qualité de locataire établie par un bail signé

• Contrat de bail signé uniquement par le locataire condamné
• État des lieux d’entrée comportant sa seule signature
• Commandement de payer du 18 juillet 2025
• Décompte locatif arrêté au 31 mai 2026
• Justificatif de saisine de la CCAPEX
• Justificatif de notification de l’assignation au préfet

La bailleresse obtient la résiliation judiciaire, l’expulsion du locataire signataire et le paiement de l’arriéré, d’une indemnité d’occupation, des dépens et d’une indemnité au titre de l’article 700. La codéfenderesse, dont la qualité de locataire n’est pas prouvée, échappe aux condamnations locatives.

• Recouvrer l’arriéré de 4 776 euros avec intérêts
• Réclamer 840 euros mensuels jusqu’à la libération effective
• Engager l’expulsion après commandement de quitter les lieux
• Supporter les dépens et 400 euros au titre de l’article 700
• Vérifier la signature de chaque locataire avant toute action

À faire

• Vérifier les signatures figurant sur le bail
• Établir un décompte locatif actualisé et détaillé
• Saisir la CCAPEX dans le délai applicable
• Notifier l’assignation au préfet avant l’audience
• Contrôler l’unicité du délai dans le commandement

À éviter

• Indiquer deux délais contradictoires dans le commandement
• Réclamer une dette sans justificatif comptable
• Diriger les demandes contre un non-locataire démontré
• Oublier la notification préfectorale préalable
• Confondre résiliation automatique et résiliation judiciaire

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

La saisine préalable de la CCAPEX plus de deux mois avant l’assignation et la notification de celle-ci au préfet plus de six semaines avant l’audience satisfont aux exigences de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’action en résiliation est donc recevable.

Les effets d’un commandement de payer contradictoire

La clause résolutoire ne produit effet qu’après le délai prévu par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le commandement qui impose simultanément deux délais différents, deux mois et six semaines, ne peut produire effet, même si la dette n’a pas été réglée.

La gravité des impayés justifiant la résiliation judiciaire

Sur le fondement des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du Code civil, le juge peut prononcer judiciairement la résolution. Des impayés représentant plus de cinq termes et persistants depuis l’entrée dans les lieux caractérisent un manquement grave à l’obligation de paiement prévue par l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 1224 du Code civil, Article 1227 du Code civil, Article 1228 du Code civil, Article 1229 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Article 1240 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 700 du Code de procédure civile, Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023