TROISIEME CHAMBRE CIVILE

11 Septembre 2026

N° RG 23/02175 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NB6F

Code NAC : 74Z

[H][O] [I]

C/

[Q] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN, Greffière, a rendu le 11 septembre 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente
Madame MARQUES, Vice-Présidente
Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 29 Mai 2026 devant Aurélie MARQUES, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Aurélie MARQUES

–==o0§0o==–

DEMANDEUR

Monsieur [W] [I], né le 21 décembre 1972 au MAROC, demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Damien PENETTICOBRA, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE et Me Grégory LEROUX, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [Q] [B], née le 07 mars 1979 à [Localité 1] ( 95), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Olfa BATI, avocat au barreau de VAL D’OISE

–==o0§0o==–

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [I] est propriétaire depuis le 1er avril 2016 d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 1] (Val d’Oise) et cadastrée section AK n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Madame [Q] [B] est propriétaire depuis le 10 mai 2019 – d’abord en indivision puis seule, à compter du 10 juillet 2023 – d’une maison à usage d’habitation, d’un garage et de remises situés [Adresse 4] à [Localité 1] et cadastrés section AK n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Le garage et les remises de madame [Q] [B] sont accessibles par un porche appartenant à monsieur [W] [I].

Faisant grief à madame [Q] [B] de lui causer divers troubles du voisinage, monsieur [W] [I] a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 mars 2021 adressée par son conseil, mis en demeure cette dernière, de :
– lui laisser tout accès à la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 2] ;
– procéder à la condamnation de la porte créée sous le porche.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 avril 2021, madame [Q] [B] a revendiqué la propriété de la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 2] et a refusé de condamner la porte créée sous le porche.

Par exploit introductif d’instance en date du 30 mars 2023, monsieur [W] [V] a fait assigner madame [Q] [B] devant le tribunal judiciaire de Pontoise afin de faire cesser les troubles allégués.

La tentative de médiation judiciaire initiée dans le cadre de la mise en état n’a pas permis la résolution intégrale du litige, seul le retrait d’un climatiseur situé sous le porche ayant été acté entre les parties.

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement signifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, monsieur [W] [V] demande au tribunal de :
– débouter madame [Q] [B] de l’ensemble de ses demandes ;
à titre principal,
– ordonner à madame [Q] [B] de :
* supprimer la clôture et le muret installés par cette dernière et laisser accès à la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 2] sous astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la date du jugement à intervenir ;
* supprimer par obturation la porte d’accès donnant directement sur le passage situé sous le porche, ainsi que la marche d’accès et remettre en état sous astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la date du jugement à intervenir ;
* supprimer le regard et remettre en état sous astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la date du jugement à intervenir ;
à titre subsidiaire,
– condamner madame [Q] [B] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal du voisinage subi ;
– ordonner à madame [Q] [B] de :
* libérer et laisser accès à la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 2] sous astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la date du jugement à intervenir ;
* supprimer par obturation la porte d’accès donnant directement sur le passage situé sous le porche, la marche d’accès et remettre en état sous astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la date du jugement à intervenir ;
* supprimer le regard et remettre en état sous astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter de la date du jugement à intervenir ;
en tout état de cause,
– condamner madame [Q] [B] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner madame [Q] [B] en tous les dépens, y compris le coût du constat d’huissier ;
– ne pas écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, monsieur [W] [V] fait essentiellement valoir:
à titre principal, sur le fondement des articles 544, 675, 676 et 677 du code civil,
– qu’il dispose d’un acte de propriété qui indique expressément qu’il est propriétaire de la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 2] ; que cette parcelle a été clôturée par la défenderesse ; que cette dernière ne saurait invoquer une erreur du géomètre alors qu’elle a signé les plans en toute connaissance de cause ;
– que madame [Q] [B] a procédé récemment et sans son autorisation à la création d’une porte d’accès donnant directement sur le passage situé sous son porche ; que la défenderesse ne saurait se prévaloir de la prescription acquisitive dès lors qu’il n’est pas justifié que cette porte existerait depuis plus de trente ans ;
– que le regard qui a été créé n’a fait l’objet d’aucune autorisation alors qu’il se situe sur la propriété de
monsieur [W] [V] ;
à titre subsidiaire, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage,
– que la création de la porte sous le porche permet aux occupants de la propriété de madame [Q] [B] d’y pénétrer et d’y “squatter” régulièrement pour fumer et procéder à des tapages diurnes et nocturnes ;
– que le regard qui a été créé sans autorisation provoque un déversement quotidien d’excréments et de résidus sur toute la longueur du porche jusqu’au portail métallique de la rue.

Aux termes de ses dernières conclusions, régulièrement signifiées par voie électronique le 28 avril 2025, madame [Q] [B] demande au tribunal de :
à titre principal,
– juger que l’action de monsieur [W] [I] est irrecevable pour défaut de qualité à agir ;
à titre subsidiaire,
– débouter monsieur [W] [I] de l’ensemble de ses demandes ;
– condamner monsieur [W] [I] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
– condamner monsieur [W] [I] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner monsieur [W] [I] aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Olfa Bati conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, madame [Q] [B] fait essentiellement valoir :
– que le géomètre chargé de la division en 2014 a attribué par erreur la parcelle AK593 au profit de la propriété du [Adresse 5] ; qu’il s’agit d’une parcelle d’à peine 1m2 située dans le prolongement du porche appartenant à monsieur [W] [I], lequel dispose d’une totale liberté d’accès ;
– que la porte et la marche litigieuses existent depuis plusieurs décennies et au moins depuis les années 50 ;
– que le regard a quant à lui été créé au moment du tout à l’égout il y a plus de trente ans;
– que monsieur [W] [I] ne justifie ni des troubles du voisinage allégués ni de leur caractère anormal ;
– que toute la démarche de monsieur [W] [I] au regard de son manque de sérieux patent est clairement animé par la seule volonté de lui nuire ; que son état de santé psychique s’est dégradé du fait de cette procédure judiciaire, d’autant plus qu’elle a été initiée par un voisin qu’elle est amenée à côtoyer tous les jours.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens développés par chacune des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures susvisées par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2025, fixant la date des plaidoiries au 29 mai 2026, à l’issue desquelles la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions ultérieurement, à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Il résulte de ce texte que madame [Q] [B] est irrecevable à opposer une fin de non-recevoir à la partie demanderesse devant le tribunal, faute de l’avoir soulevée devant le juge de la mise en état.

Cette demande sera rejetée.

Sur l’accès à la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 2]

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il résulte par ailleurs de l’article 545 du même code que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il en résulte que la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée quand le propriétaire de ce fonds l’exige, nonobstant le caractère minime de cet empiétement. Les frais de démolition de l’ouvrage empiétant sur la propriété voisine incombent au propriétaire de cet ouvrage.

L’empiétement sur la propriété d’autrui est ainsi sanctionné par la démolition, sans qu’y fasse obstacle le caractère minime de l’empiétement. Toutefois, lorsque le juge estime qu’il est techniquement possible de supprimer l’empiétement, il ordonne le rétablissement de la construction dans ses limites, sans qu’il y ait lieu de la démolir en entier.

A titre liminaire, il sera relevé que le géomètre qui a réalisé la division du terrain cadastré section AK n°[Cadastre 3] et [Cadastre 5] en octobre 2014 reconnait avoir attribué par erreur la parcelle AK n°[Cadastre 2] au lot B correspondant à la propriété actuelle de monsieur [W] [I].

Par courrier du 29 mars 2021, le géomètre a proposé aux parties de modifier la désignation cadastrale figurant sur les titres de propriétés à ses frais, ce que monsieur [W] [I] a refusé. Madame [Q] [B] a pris acte de ce refus.

Il n’est donc pas contesté que la parcelle litigieuse est désormais la propriété de monsieur [W] [I], comme mentionné dans l’acte de vente du 1er avril 2016.

Toutefois, monsieur [W] [I], sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontre pas que le muret de clôture de madame [Q] [B] empièterait de quelque façon que ce soit sur la parcelle cadastrée section AK n°[Cadastre 2].

Il résulte au contraire du constat de commissaire de justice diligenté par la défenderesse le 16 avril 2025 que le muret est dans le parfait alignement du mur pignon du bâtiment édifié sur la parcelle n°AK129 et que la parcelle n°AK593, qui correspond à une toute petite parcelle de terrain, est entièrement libre d’accès.

Monsieur [W] [I], sur qui pèse la charge de la preuve, sera donc débouté de sa demande de suppression de la clôture et du muret installés par la défenderesse et de toutes ses demandes subséquentes.

Sur la demande d’obturation de la porte sous le porche

Aux termes de l’article 690 du code civil, les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

La servitude est jugée apparente lorsque des ouvrages visibles, tels des tuyaux, des ouvertures ou une canalisation d’évacuation d’eaux pluviales et d’eaux usées, ont été édifiés par un propriétaire.

Il résulte de l’article 692 du code civil que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

Aux termes de l’article 693 du code civil, il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

Enfin, en application de l’article 694 du code civil, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exercer activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

L’article 701 du même code prévoit en son premier alinéa que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

En l’espèce, les parties s’accordent pour dire que le fonds de monsieur [W] [I] est grevé d’une servitude de passage au profit du fonds de madame [Q] [B].

Monsieur [W] [I] se borne à produire les cinq premières pages de son acte de propriété, lesquelles ne mentionnent pas la servitude. La juridiction de céans n’est donc pas en mesure de vérifier les conditions d’usage de cette servitude telles que prévues à l’acte de vente.

Pour autant, il résulte du plan de division établi en octobre 2014 que l’ouverture située sous le passage vouté préexistait à la division du lot.

Par ailleurs, le propriétaire initial des lots, monsieur [F] [E], atteste que la porte et la marche situées sous le porche existent “depuis toujours”, en tout cas depuis sa naissance le 21 janvier 1947.

Cette attestation est corroborée par les locataires successifs de madame [Q] [B] qui confirment que l’accès au premier étage de l’habitation ne peut se faire que par la porte d’entrée située sous le porche.

Il est donc établi que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

Monsieur [W] [I] sera donc débouté de sa demande d’obturation de la porte d’entrée présente sous le porche.

Sur la demande de suppression du regard

En application de l’article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par possession, dans les pays où elle pouvait s’acquérir de cette manière.

Le titre est l’acte juridique créant ou aménageant le droit à la servitude. La formation ou la modification de ce droit peut résulter de la volonté de deux propriétaires et s’établir conventionnellement.

La servitude d’écoulement des eaux usées, dont l’exercice exige le fait de l’homme et ne peut se perpétuer sans son intervention renouvelée, a quant à elle un caractère discontinu ne permettant pas son acquisition par prescription.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucun titre n’a été établi s’agissant d’une servitude d’écoulement des eaux usées.

Monsieur [F] [E] atteste que la trappe de visite a été créée par monsieur [P] et son père lors de la création du tout à l’égout [Adresse 6] et qu’elle sert notamment à récupérer les eaux de pluie des garages et remises se trouvant sur la propriété, ainsi que les cours.

Il se déduit de ce témoignage que seule une canalisation des eaux pluviales était initialement implantée sur le fonds.

Or, il résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 26 juillet 2021 que le regard litigieux – dont le tuyau d’évacuation va directement au droit de l’habitation de madame [Q] [B] – permet l’écoulement des eaux usées de la maison et non l’écoulement des eaux pluviales du garage et des remises.

L’huissier de justice a pu constater au sol, en périphérie et dans l’axe de ce regard, la présence d’excréments et de résidus (papiers toilettes) sur toute la longueur, jusqu’au portail métallique sur rue.

A titre surabondant, il sera relevé que la présence de cette canalisation d’eaux usées sur l’assiette de la servitude se justifie d’autant moins que l’habitation de madame [Q] [B] dispose d’un accès direct sur rue.

En tout état de cause, la servitude d’écoulement des eaux usées ne pouvant pas s’acquérir par prescription, il convient donc d’ordonner à madame [Q] [B] de supprimer le regard et de remettre le passage en état dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement.

A défaut d’exécution dans le délai précédemment fixé, madame [Q] [B] sera condamnée à payer à monsieur [W] [I] une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois.

Sur les troubles du voisinage

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

En l’espèce, les pièces versées aux débats ne permettent pas de caractériser un trouble anormal de voisinage en lien avec le comportement des occupants de l’habitation de madame [Q] [B].

Par ailleurs, la demande de suppression du regard ayant été précédemment accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire de monsieur [C] [I] sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Monsieur [C] [I] sera par conséquent débouté de sa demande d’indemnisation à hauteur de 10.000 euros et de ses demandes subsidiaires sur ce fondement.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La condamnation à des dommages et intérêts de ce chef suppose la démonstration d’une faute commise dans l’exercice du droit d’agir faisant dégénérer l’action en abus, l’octroi de dommages et intérêts étant subordonné à l’existence d’un préjudice en lien de causalité avec cette faute, conformément à l’article 1240 du code civil.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ces textes, l’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif, dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il a été en partie fait droit aux demandes de monsieur [W] [I].

Au surplus, madame [Q] [B] ne caractérise pas l’existence d’un comportement procédural du demandeur excédant l’exercice légitime du droit d’ester en justice, qui justifierait d’entrer en voie de condamnation.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Q] [B], qui succombe, supportera les dépens de la présente instance.

Les dépens ne comprennent que les seuls émoluments relatifs à des actes ou procédures judiciaires. Les frais de constat d’huissier non désigné à cet effet par décision de justice en sont exclus. Monsieur [W] [I] sera donc débouté de sa demande tendant à la prise en charge du coût du constat d’huissier au titre des dépens.

Il convient d’admettre les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [Q] [B] sera condamnée à payer à monsieur [W] [I] une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Madame [Q] [B] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par madame [Q] [B] au titre du défaut de qualité à agir ;

DÉBOUTE monsieur [W] [I] de sa demande de suppression de la clôture et du muret installés par madame [Q] [B] et de toutes ses demandes subséquentes ;

DÉBOUTE monsieur [W] [I] de sa demande d’obturation de la porte d’entrée présente sous le porche ;

ORDONNE à madame [Q] [B] de supprimer le regard présent sous le porche de monsieur [W] [T] et de remettre le passage en état dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut d’exécution dans le délai précédemment fixé, madame [Q] [B] sera condamnée à payer à monsieur [W] [I] une astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois ;

DÉBOUTE monsieur [C] [I] de sa demande d’indemnisation à hauteur de 10.000 euros et de ses demandes subsidiaires sur le fondement des troubles anormaux du voisinage ;

DÉBOUTE madame [Q] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE madame [Q] [B] à payer à monsieur [W] [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [Q] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

DÉBOUTE monsieur [C] [I] de sa demande tendant à la prise en charge du coût du constat d’huissier au titre des dépens ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE madame [Q] [B] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

Le présent jugement ayant été signé ce jour par la Présidente et la Greffière.

La Présidente La Greffière
Madame LEAUTIER Madame MAZZIERI-SARKISSIAN