Résiliation du bail verbal de la S.A. Immobilière Rhône Alpes : impayés locatifs graves, expulsion et délai de départ de cinq mois

Sur le fondement des articles 1224 et 1741 du Code civil, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728, alinéa 2, du Code civil, le défaut de paiement régulier des loyers et charges constitue une inexécution suffisamment grave justifiant la résiliation judiciaire du bail. La juridiction retient une dette ayant presque doublé depuis le commandement de payer, malgré des règlements ponctuels. La résiliation est fixée au 1er mars 2026 et l’expulsion est autorisée après le délai légal, avec un délai supplémentaire de cinq mois accordé aux occupants.

Les locataires sont solidairement condamnés, sur le fondement de l’article 220 du Code civil, au paiement des arriérés arrêtés à 8 178,13 euros, en deniers ou quittances, ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au loyer et aux charges jusqu’à la libération effective. Les délais de paiement prévus par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sont refusés, faute de capacité sérieuse d’apurement au regard de la dette et de la situation financière constatée.

La demande de dommages-intérêts est rejetée faute de caractérisation d’une faute, d’un préjudice distinct et d’un lien causal. Les dépens sont dus in solidum, tandis que l’article 700 du Code de procédure civile n’est pas appliqué.

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En raison d’impayés persistants, le bail est résilié au 1er mars 2026. Les locataires sont condamnés solidairement à payer 8 178,13 euros d’arriérés, arrêtés à l’échéance de février 2026, ainsi qu’une indemnité d’occupation. L’expulsion est autorisée, avec un délai supplémentaire de cinq mois. Les délais de paiement sont refusés et les dépens sont mis à leur charge in solidum.

Une société anonyme d’habitations à loyer modéré a assigné deux locataires titulaires d’un bail verbal portant sur un logement, afin d’obtenir la résiliation du bail pour impayés, leur expulsion et le paiement des loyers et charges échus.

Les paiements n’étaient plus réguliers depuis avril 2024. Après un commandement de payer portant sur 4 539,23 euros, la dette a augmenté jusqu’à 8 550,14 euros au moment de l’audience, puis a été arrêtée à 8 178,13 euros, échéance de février 2026 incluse. Les locataires ont invoqué une demande de fonds de solidarité logement, leur situation de retraités et leur souhait de rester dans les lieux.

La juridiction a prononcé la résiliation du bail au 1er mars 2026, autorisé l’expulsion et accordé un délai supplémentaire de cinq mois. Elle a refusé les délais de paiement, condamné solidairement les locataires aux arriérés et à une indemnité d’occupation, et mis les dépens à leur charge in solidum.

• Établir l’existence du bail verbal et le montant du loyer
• Produire un commandement de payer et les formalités requises
• Démontrer des impayés persistants et une dette aggravée
• Caractériser une violation suffisamment grave de l’obligation de paiement
• Vérifier la capacité réelle d’apurement pour accorder des délais
• Justifier les diligences de relogement pour obtenir un délai de départ

• Commandement de payer du 13 mai 2025
• Décompte locatif actualisé à 8 550,14 euros
• Justificatifs de dénonciation à la CCAPEX et à la préfecture
• Diagnostic social et financier du couple
• Éléments relatifs au taux d’effort supérieur à 58 %
• Absence de preuve du versement du FSL de 3 000 euros

Le bailleur peut faire exécuter la résiliation et engager l’expulsion après l’expiration du délai légal, sous réserve du délai supplémentaire accordé. Les locataires restent tenus des arriérés, de l’indemnité d’occupation et des dépens, mais bénéficient de cinq mois supplémentaires pour quitter les lieux.

• Résiliation du bail au 1er mars 2026
• Expulsion possible après les délais applicables
• Paiement solidaire de 8 178,13 euros
• Indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés
• Délai supplémentaire de cinq mois pour le départ
• Dépens dus in solidum par les locataires

À faire

• Établir le bail, le loyer et les charges
• Actualiser précisément le décompte locatif
• Délivrer le commandement de payer requis
• Notifier les organismes légalement concernés
• Documenter les démarches de relogement

À éviter

• Présenter une dette non actualisée
• Négliger la dénonciation à la CCAPEX
• Accorder des délais sans capacité d’apurement
• Réclamer des dommages-intérêts sans préjudice distinct
• Confondre solidarité et condamnation in solidum

La résiliation judiciaire du bail pour impayés locatifs

La résiliation suppose une inexécution suffisamment grave au sens de l’article 1224 du Code civil. L’article 1741 du même code, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1728, alinéa 2, imposent le paiement des loyers et charges. La juridiction retient des impayés persistants depuis avril 2024 et une dette presque doublée depuis le commandement de payer, malgré des règlements ponctuels.

Les conditions des délais de paiement de la dette locative

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet des délais lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. Malgré la reprise des paiements, la dette élevée, l’absence de preuve du versement du FSL et un taux d’effort supérieur à 58 % excluent une capacité sérieuse d’apurement.

La caractérisation d’une indemnité d’occupation après résiliation

L’occupation sans droit ni titre ne peut être gratuite. La juridiction fixe l’indemnité au montant du loyer et des charges contractuels jusqu’à la remise des clés ou l’expulsion, en réparation du préjudice du bailleur sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Article 1217 du Code civil, Articles 1224 à 1228 du Code civil, Article 1728 du Code civil, Article 472 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 1353 du Code civil, Article 1741 du Code civil, Article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Article 220 du Code civil, Article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, Article 1343-5 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 19 de la loi du 1er septembre 1948, Article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation, Article 514 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile