Responsabilité du syndic et prescription quinquennale : indemnisation partielle des loyers et frais locatifs non recouvrés

Sur le fondement des articles 1991, 1992 et 1993 du Code civil, le mandataire répond de l’inexécution de sa mission, des fautes commises dans sa gestion et doit rendre compte de celle-ci. L’article 1231-1 du Code civil permet l’indemnisation du préjudice résultant de l’inexécution, sauf cause étrangère imputable au débiteur.

L’action du syndicat des copropriétaires a été déclarée recevable au regard des articles 122 et 124 du Code de procédure civile et de l’article 2224 du Code civil. Le délai quinquennal court à compter de la connaissance des faits permettant d’agir. Les courriers des 4 août et 17 septembre 2020 établissaient cette connaissance ; l’assignation du 13 janvier 2025 n’était donc pas tardive.

La responsabilité de l’ancien syndic est retenue pour le non-recouvrement de loyers de la loge, certains frais de gestion locative, une facture de gaz et des frais de curage. En revanche, les demandes relatives à la pharmacie, aux honoraires de syndic, au panneau publicitaire, au chauffage, à la taxe sur logement vacant, aux frais EPN et aux avoirs Petrograde sont rejetées, faute de preuve suffisante d’un manquement, d’un préjudice ou d’un lien causal. L’article 1363 du Code civil fait obstacle à la valeur probante d’un compte établi unilatéralement par le demandeur.

La condamnation s’élève à 14 075,51 €, outre 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire de droit conformément aux articles 514 et 515 du même code.

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La responsabilité de l’ancien syndic a été retenue pour les loyers de la loge, certains frais locatifs, une facture de gaz et des frais de curage. D’autres demandes ont été rejetées, les comptes établis unilatéralement ne démontrant pas les manquements invoqués. Le syndic a été condamné à verser 14 075,51 euros, ainsi que 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Un syndicat de copropriétaires a recherché la responsabilité de son ancien syndic, Square Habitat – Cabinet Lieutaud Gestion, pour divers manquements dans la gestion de l’immeuble. Il réclamait notamment des loyers non recouvrés, des frais de gestion locative, des honoraires, des charges de chauffage, une taxe, des frais de curage et des avoirs commerciaux.

Le défendeur opposait la prescription de certaines demandes et contestait les fautes, les préjudices et leur preuve. La juridiction retient que les difficultés étaient connues dès les échanges des 4 août et 17 septembre 2020 ; l’action engagée le 13 janvier 2025 est donc recevable.

La responsabilité est retenue pour les loyers de la loge, certains frais locatifs, une facture de gaz et des frais de curage. Plusieurs autres demandes sont rejetées, les comptes établis unilatéralement ne suffisant pas à démontrer les manquements allégués. Le défendeur est condamné à 14 075,51 €, ainsi qu’à 2 000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

• Connaissance des faits permettant d’agir dans les cinq années précédant l’assignation
• Existence d’un mandat de syndic rémunéré
• Manquement établi dans l’exécution de la mission de gestion
• Préjudice personnel et directement imputable au manquement
• Justificatifs indépendants corroborant les sommes réclamées
• Lien causal entre la faute de gestion et le préjudice

• Courriers recommandés des 4 août et 17 septembre 2020
• Contrat de mandat de gestion immobilière
• Compte de litige relatif aux loyers de la loge
• Compte d’attente mentionnant le curage non réalisé
• Relevé de compte et courriel confirmant l’encaissement du loyer publicitaire
• Écochèques, avoirs et grand livre relatifs aux sommes Petrograde

Le syndicat des copropriétaires obtient une indemnisation partielle pour les manquements suffisamment établis. L’ancien syndic doit payer les sommes retenues, les frais irrépétibles et les dépens, tandis que les chefs insuffisamment documentés sont rejetés.

• Indemnisation de 14 075,51 euros
• Paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens par l’ancien syndic
• Rejet des demandes fondées sur un compte unilatéral
• Exécution provisoire du jugement

À faire

• Identifier la date exacte de connaissance des manquements
• Conserver les courriers et échanges recommandés
• Produire les contrats, factures et relevés comptables
• Établir chaque préjudice avec des pièces indépendantes
• Démontrer le lien entre faute et perte subie

À éviter

• Fonder une demande sur un relevé établi unilatéralement
• Omettre les factures contestées ou justificatifs de paiement
• Confondre mandat de syndic et mandat locatif
• Négliger le délai de prescription quinquennale
• Réclamer une somme déjà créditée ou encaissée

La prescription quinquennale des actions personnelles

Le délai prévu par l’article 2224 du Code civil court à compter de la connaissance, par le titulaire du droit, des faits lui permettant d’agir. Les courriers des 4 août et 17 septembre 2020 révélaient les irrégularités de gestion. L’assignation du 13 janvier 2025 ayant été délivrée avant l’expiration de cinq ans, les demandes ont été déclarées recevables. Les articles 122 et 124 du Code de procédure civile encadrent l’exception de prescription comme fin de non-recevoir.

La responsabilité du mandataire rémunéré

En application des articles 1991, 1992, 1993 et 1231-1 du Code civil, le syndic répond de l’inexécution de sa mission, des fautes de gestion et doit rendre compte des sommes reçues. La responsabilité a été retenue pour des loyers non recouvrés, des frais locatifs, une facture de gaz et des frais de curage, dès lors que les pièces établissaient le manquement et le préjudice correspondant.

La valeur probante des comptes établis unilatéralement

L’article 1363 du Code civil a conduit à écarter le compte de litige établi par le nouveau syndic lorsqu’il constituait l’unique preuve d’une créance ou d’un manquement. Les demandes relatives aux frais de pharmacie, aux honoraires, à la taxe sur logement vacant et aux frais EPN ont ainsi été rejetées faute de justificatifs indépendants, de preuve du manquement ou de démonstration du préjudice.

Article 122 du Code de procédure civile, Article 124 du Code de procédure civile, Article 1303 du Code civil, Article 1353 du Code civil, Article 1363 du Code civil, Article 1984 du Code civil, Article 1991 du Code civil, Article 1992 du Code civil, Article 1993 du Code civil, Article 1993-1 du Code civil, Article 2224 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 232 du Code de procédure civile, Article 450 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 515 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Article 515 du Code de procédure civile, Article 695 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 726 du Code de procédure civile