Vente en VEFA : refus du solde consigné faute de levée des réserves et de mise en demeure régulière

L’article 1642-1 du Code civil maintient la garantie du vendeur d’un immeuble à construire pour les vices et défauts de conformité apparents dans les délais applicables. L’article 1646-1 étend au vendeur les obligations des constructeurs prévues par les articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du même code. La réparation est appréciée au regard des constatations de l’expert et des justificatifs produits, notamment les devis. Une indemnisation par équivalent peut être sollicitée lorsque l’acquéreur ne souhaite plus confier les reprises aux entreprises intervenantes.

La cour retient la responsabilité de l’entreprise chargée des lots VMC, plomberie et chauffage pour l’absence de séparation des réseaux d’eau chaude et d’eau froide, ainsi que pour plusieurs défauts d’exécution. Elle confirme les indemnités correspondant aux désordres suffisamment établis, mais rejette les demandes non démontrées ou insuffisamment chiffrées.

Sur le solde de prix, les articles 1103, 1217 et 1219 du Code civil permettent de suspendre l’exécution d’une obligation lorsque l’inexécution adverse est suffisamment grave. L’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation autorise la consignation du solde en cas de contestation sur la conformité. La demande de paiement est rejetée lorsque les réserves et malfaçons ne sont pas levées et que le vendeur n’a pas respecté la procédure contractuelle de mise en demeure préalable. Les assureurs doivent garantir les condamnations couvertes par les garanties facultatives et la responsabilité civile professionnelle souscrites.

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Après la livraison d’un appartement vendu en VEFA, l’acquéreur a consigné une partie du prix en raison de réserves et de malfaçons. L’expertise a porté sur plusieurs lots, notamment la plomberie, le chauffage et les équipements sanitaires. La cour confirme les indemnités dues et la garantie de l’entreprise intervenante, mais rejette la demande de paiement du solde faute de levée des réserves et de mise en demeure.

Un vendeur non réalisateur a fait construire un programme immobilier vendu en l’état futur d’achèvement. Un acquéreur a signalé plusieurs réserves et malfaçons lors de la livraison, puis a consigné 5 % du solde du prix. Une expertise judiciaire a examiné les désordres affectant notamment la plomberie, les équipements sanitaires, les radiateurs, les peintures et une porte blindée.

Le vendeur a demandé le paiement du solde, tandis que l’acquéreur sollicitait la réparation des désordres et l’indemnisation de son préjudice de jouissance. L’entreprise chargée des lots VMC, plomberie et chauffage a été recherchée en garantie par le vendeur. Ses assureurs ont également été appelés à garantir les condamnations.

La cour confirme principalement les indemnités accordées au titre des désordres établis et la garantie de l’entreprise intervenante. Elle rejette le paiement du solde, les réserves n’ayant pas été levées et la mise en demeure contractuelle n’ayant pas été délivrée. Les assureurs sont condamnés à garantir leur assurée.

• Réserves ou défauts de conformité établis par des éléments probants
• Imputabilité des défauts à l’entreprise chargée des lots concernés
• Préjudice suffisamment démontré et chiffré
• Absence de levée complète des réserves à la date de la demande
• Respect de la procédure contractuelle de mise en demeure
• Consignation du solde en cas de contestation de conformité

• Procès-verbal de livraison comportant neuf réserves
• Rapport d’expertise judiciaire du 22 mars 2022
• Constatations de l’absence de séparation des réseaux d’eau chaude et froide
• Constatations des défauts d’isolation, du WC et du thermostat
• Acte authentique de vente et clause d’accès aux parties privatives
• Preuve de la consignation de 5 % du solde auprès du notaire

Le vendeur ne peut obtenir le solde consigné tant que les réserves et malfaçons ne sont pas levées conformément à la procédure contractuelle. L’entreprise intervenante reste tenue de garantir les désordres qui lui sont imputables, avec intervention de ses assureurs dans les limites des garanties souscrites.

• Refus du paiement du solde de 25 750 euros
• Maintien des indemnités accordées pour les désordres prouvés
• Garantie de l’entreprise pour les défauts de plomberie et d’équipement
• Garantie des assureurs au titre des contrats produits
• Conservation par chaque partie de ses dépens d’appel

À faire

• Recenser précisément les réserves dans le procès-verbal de livraison
• Faire établir une expertise contradictoire des désordres
• Chiffrer chaque reprise par des devis adaptés
• Consigner le solde en cas de contestation de conformité
• Adresser la mise en demeure prévue par l’acte de vente

À éviter

• Réclamer une indemnité sans preuve du préjudice
• Produire un devis sans lien démontré avec le désordre
• Refuser les travaux sans justifier la perte de confiance
• Demander le solde avant la levée effective des réserves
• Négliger les conditions et limites des garanties d’assurance

La garantie du vendeur d’un immeuble à construire

nLa garantie du vendeur couvre les vices et défauts de conformité apparents selon l’article 1642-1 du Code civil. L’article 1646-1 lui impose également les obligations des constructeurs prévues par les articles 1792 et suivants. Les désordres établis par l’expertise ont justifié des indemnités, tandis que les demandes non prouvées ou insuffisamment chiffrées ont été rejetées.n

La réparation des désordres imputables à l’entreprise

nL’entreprise chargée des lots VMC, plomberie et chauffage devait garantir les condamnations liées aux défauts d’exécution qui lui étaient imputables. L’expertise a établi l’absence de séparation des réseaux d’eau chaude et d’eau froide, ainsi que les défauts d’isolation, de réglage des équipements sanitaires et de conformité du thermostat. L’absence de proposition sérieuse de reprise n’empêchait pas une réparation par équivalent.n

Le paiement du solde consigné en VEFA

nSelon les articles 1103, 1217 et 1219 du Code civil et l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur peut suspendre le paiement lorsque l’inexécution est suffisamment grave et consigner le solde en cas de contestation de conformité. Le paiement a été refusé, les réserves n’étant pas levées et la mise en demeure prévue par l’acte de vente n’ayant pas été délivrée.

Article 1642-1 du Code civil, Article 1646-1 du Code civil, Articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du Code civil, Article 1103 du Code civil, Article 1217 du Code civil, Article 1219 du Code civil, Article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation, Article 699 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile