Obligation de décence du logement : rejet des travaux et de la réduction de loyer faute de preuve objective

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de mettre à disposition un logement salubre et décent, conformément au décret du 30 janvier 2022 mentionné par le jugement. L’article 1721 du Code civil et le décret du 31 janvier 2002 étaient également invoqués au soutien des demandes.

Sur le fondement des articles 6 et 9 du Code de procédure civile, le locataire devait alléguer et démontrer les faits établissant l’indécence ou l’inhabitabilité du logement. Le tribunal a estimé que les courriers et signalements établis par la demanderesse elle-même, ainsi qu’une facture d’intervention contre les insectes, ne constituaient pas des éléments objectifs suffisants. La facture ne démontrait ni une infestation caractérisée ni la persistance du sinistre.

Les demandes de travaux, de désinfection, de réduction de loyer et d’indemnisation ont donc été rejetées. La demanderesse, qui succombe, a été condamnée aux dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire a été constatée en application de l’article 514 du même code.

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La locataire invoquait des moisissures, infiltrations, nuisibles et autres désordres, ainsi que des préjudices et une réduction de loyer. Le tribunal a estimé que les courriers et signalements produits, principalement établis par elle-même, ainsi qu’une facture de désinfection, ne démontraient pas objectivement l’indécence ou l’inhabitabilité du logement ni la persistance d’une infestation.

Par contrat du 8 mars 2024, un bailleur social a donné à bail un logement pour un loyer mensuel de 348,55 euros, outre une avance sur charges et une clause d’indexation.

La locataire s’est plainte de moisissures, d’infiltrations d’eau, d’un trou dans un mur et de la présence de nuisibles. Elle a demandé la réalisation de travaux et de mesures de désinfection sous astreinte, une réduction de 50 % du loyer à compter de juin 2025 ainsi que l’indemnisation de préjudices matériel et moral.

Le bailleur, régulièrement assigné, n’a pas comparu. La locataire produisait des courriers et signalements émanant d’elle-même ainsi qu’une facture relative à une intervention contre les insectes en juin 2025. Le tribunal a considéré que ces éléments ne démontraient pas objectivement l’indécence ou l’inhabitabilité du logement, ni la persistance d’une infestation. Il a rejeté toutes les demandes et condamné la locataire aux dépens.

• Alléguer des faits propres à fonder les demandes
• Produire des éléments objectifs établissant l’indécence du logement
• Démontrer la réalité des moisissures, infiltrations ou nuisibles
• Établir la persistance du sinistre invoqué
• Relier les preuves produites aux travaux et préjudices réclamés

• Courriers et signalements établis exclusivement par la locataire
• Facture d’une intervention contre les insectes en juin 2025
• Absence d’élément objectif démontrant une infestation persistante

La locataire est déboutée de ses demandes de travaux, de désinfection, de réduction du loyer et d’indemnisation. Le bailleur n’est pas condamné à intervenir au titre des désordres allégués, tandis que la locataire supporte les dépens.

• Absence de travaux forcés ou d’astreinte
• Maintien du loyer prévu par le bail
• Rejet de l’indemnisation des préjudices allégués
• Condamnation de la locataire aux entiers dépens
• Exécution provisoire du jugement constatée

À faire

• Documenter objectivement chaque désordre constaté
• Faire établir un constat ou rapport indépendant
• Conserver les factures et interventions réalisées
• Établir la persistance des nuisibles ou infiltrations
• Relier chaque preuve à la demande formulée

À éviter

• Se limiter à ses propres signalements
• Produire une facture sans preuve du sinistre persistant
• Alléguer l’inhabitabilité sans constat objectif
• Réclamer une réduction sans démontrer le manquement
• Négliger le risque de condamnation aux dépens

L’obligation de décence du logement

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au propriétaire de mettre à disposition un logement salubre et décent, au sens du décret du 30 janvier 2022 mentionné par le jugement. Le manquement devait toutefois être caractérisé par des éléments objectifs établissant l’indécence ou l’inhabitabilité.

La charge de la preuve de l’indécence

En application des articles 6 et 9 du Code de procédure civile, la locataire devait alléguer les faits fondant ses demandes et les prouver conformément à la loi. Il lui appartenait donc de démontrer concrètement l’état indécent ou inhabitable du logement.

La valeur probante des signalements du locataire

Les courriers et signalements établis exclusivement par la locataire ne suffisaient pas à constituer une preuve objective. La facture d’intervention contre les insectes établissait seulement une intervention ponctuelle en juin 2025, sans démontrer une infestation ni la persistance du sinistre.

Article 1721 du Code civil, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Articles 6 et 9 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Décret du 31 janvier 2002, Décret du 30 janvier 2022