Responsabilité décennale des désordres d’étanchéité et d’isolation thermique d’un immeuble tertiaire vendu en l’état futur d’achèvement

La cour qualifie de décennaux les infiltrations et défauts d’isolation thermique affectant des bureaux lorsque les désordres compromettent leur usage normal, même s’ils sont ponctuels et que les locaux demeurent occupés. Elle s’appuie sur l’article 1792 du Code civil et retient l’impropriété à destination au regard des infiltrations, odeurs de moisissure, courants d’air et mouvements de faux-plafonds, ainsi que du risque d’aggravation dans le délai décennal.

En application de l’article 1646-1 du Code civil, le vendeur d’un immeuble à construire répond des obligations décennales pesant sur les constructeurs. La responsabilité du contractant général est retenue pour son défaut de contrôle, celle de l’entreprise chargée de l’étanchéité pour ses défauts d’exécution et celle de l’entreprise d’isolation pour les insuffisances qui lui sont imputables.

La cour admet la recevabilité, sur le fondement des articles 564 à 566 du Code de procédure civile, de demandes dirigées pour la première fois contre les assureurs lorsqu’elles constituent l’accessoire, la conséquence ou le complément des demandes initiales, mais dans la limite du montant alloué en première instance. Les recours dirigés contre une société absorbée, ayant perdu sa personnalité morale, sont irrecevables.

La condamnation in solidum est justifiée lorsque les désordres, bien que techniquement différenciables, procèdent d’un même siège et appellent des travaux de reprise communs. La répartition définitive de la charge s’effectue ensuite selon la part de responsabilité de chaque intervenant.

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Dans un parc d’activités vendu en l’état futur d’achèvement, des infiltrations, défauts d’étanchéité, odeurs de moisissure et insuffisances d’isolation sont apparus après la réception. La cour examine leur caractère décennal, les responsabilités du vendeur, des constructeurs et des assureurs, ainsi que la recevabilité des demandes nouvelles. Elle doit également déterminer l’indemnisation due au titre des travaux de reprise.

La SCCV Les Pavillons de Sermenaz a fait construire un parc d’activités vendu en l’état futur d’achèvement. La société Gérim, devenue [X] [S] Construction, intervenait comme contractant général et avait confié l’étanchéité et le bardage à Scebis, ainsi que les faux-plafonds et l’isolation thermique à CDL. Les travaux ont été réceptionnés en 2008.

Des infiltrations sont apparues dans plusieurs bureaux dès 2010. Une expertise judiciaire a relevé des défauts d’étanchéité à l’eau et à l’air, des odeurs de moisissure, des traces d’humidité, des mouvements de faux-plafonds et des insuffisances d’isolation provoquant des courants d’air et une sensation de froid.

Le tribunal a retenu la responsabilité du vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés. En appel, la cour examine la nature décennale des désordres, les responsabilités respectives des constructeurs et assureurs, la recevabilité des demandes nouvelles et l’indemnisation des travaux de reprise.

• Dommages affectant l’usage normal de locaux à usage de bureaux
• Impropriété à destination caractérisée par infiltrations, moisissures et courants d’air
• Risque d’aggravation dans le délai décennal
• Imputabilité des défauts aux intervenants chargés de l’étanchéité, du contrôle ou de l’isolation
• Existence d’un même siège et de solutions réparatoires communes
• Demandes d’appel tendant aux mêmes fins ou constituant leur accessoire nécessaire

• Rapport d’expertise judiciaire du 26 juillet 2015
• Infiltrations actives lors du déversement d’eau réalisé pendant l’expertise
• Traces d’écoulement et plaques de faux-plafond humides
• Défauts d’étanchéité des couvertines et liaisons entre TAN et mur
• Constat d’un fort courant d’air dans le plénum
• Constat d’absences et de discontinuités de l’isolant thermique

Le syndicat des copropriétaires peut obtenir la mobilisation de la garantie décennale lorsque les désordres affectent concrètement l’usage des locaux, même si ceux-ci restent occupés. Le vendeur et les constructeurs concernés peuvent être condamnés in solidum, tandis que les assureurs ne répondent que des garanties correspondant aux responsabilités et aux contrats mobilisés.

• Maintien de la qualification décennale des infiltrations
• Responsabilité du vendeur d’immeuble à construire engagée
• Condamnation in solidum des intervenants responsables
• Répartition ultérieure de la dette selon les fautes techniques
• Exclusion de l’assureur lorsque la garantie invoquée ne correspond pas au désordre
• Irrecevabilité des recours dirigés contre une société absorbée

À faire

• Identifier précisément chaque désordre et son siège technique
• Produire le rapport d’expertise et ses constatations matérielles
• Établir l’impact des désordres sur l’usage normal des locaux
• Vérifier les qualités et garanties d’assurance des intervenants
• Contrôler la recevabilité des prétentions formées en appel

À éviter

• Confondre occupation effective et absence d’impropriété à destination
• Invoquer une responsabilité décennale sans preuve technique suffisante
• Diriger un recours contre une société ayant perdu sa personnalité morale
• Dépasser en appel les limites des demandes initiales
• Réclamer une garantie d’assurance étrangère au désordre invoqué

La recevabilité des demandes nouvelles en appel

Les articles 564 à 566 du Code de procédure civile permettent les prétentions qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, ainsi que leurs accessoires, conséquences ou compléments nécessaires. Les demandes du syndicat contre les assureurs MMA sont recevables dans cette limite, mais l’appel incident demeure plafonné à 65 000 euros. Les recours dirigés contre la société absorbée Gérim sont irrecevables, celle-ci ayant perdu sa personnalité morale après la fusion.

La qualification décennale des désordres d’étanchéité

Selon l’article 1792 du Code civil, la garantie décennale s’applique lorsque les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. La cour retient cette impropriété pour les infiltrations actives ou susceptibles de se reproduire, les traces d’humidité et les odeurs de moisissure, malgré l’occupation effective des bureaux et le caractère ponctuel des manifestations.

La condamnation in solidum des constructeurs

Les désordres d’étanchéité à l’eau et à l’air ont le même siège et appellent des solutions réparatoires communes. La cour en déduit l’existence d’un préjudice unique justifiant une condamnation in solidum du vendeur et des entreprises responsables, la contribution définitive à la dette devant être répartie selon les responsabilités de chacune.

Article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 564 du Code de procédure civile, Article 565 du Code de procédure civile, Article 566 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 1343-2 du Code civil, Article 1642-1 du Code civil, Article 1646-1 du Code civil, Article 1792 du Code civil, Article 1792-1 du Code civil, Article 1792-2 du Code civil, Article 1792-3 du Code civil