Travaux de mise en conformité pour infiltrations : condamnation du syndicat, rejet des indemnisations

Le syndicat des copropriétaires a été condamné à réaliser les travaux prescrits par les services municipaux, faute d’avoir contesté leur bien-fondé ou justifié leur exécution. La décision rattache cette obligation à la méconnaissance des attributions du syndic prévues par l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

La demande relative à l’usage abusif des parties communes est rejetée, les seuls courriers du conseil ne caractérisant pas suffisamment les faits. L’annulation d’une résolution d’assemblée générale et la révocation du syndic sont également refusées : le procès-verbal fait foi jusqu’à preuve contraire et le courriel produit ne respecte pas l’article 202 du Code de procédure civile.

Les demandes indemnitaires fondées sur les articles 1991, 1992 et 1240 du Code civil sont rejetées, les préjudices n’étant pas étayés par des pièces suffisantes. La résistance abusive n’est pas davantage retenue, malgré la carence constatée. Le syndicat et le syndic sont condamnés in solidum aux dépens et au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit.

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Un copropriétaire demandait notamment la réalisation de travaux destinés à remédier à des infiltrations, l’annulation d’une résolution d’assemblée générale et la révocation du syndic. Le tribunal a ordonné au syndicat l’exécution de travaux d’aération, d’étanchéité et de remise en état. Les autres demandes, notamment indemnitaires, ont été rejetées faute de preuves suffisantes. Le syndicat et le syndic ont été condamnés aux dépens et aux frais irrépétibles.

Un copropriétaire, propriétaire d’un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic, la SASU Cabinet Concorde Gestion.

Il demandait notamment la réalisation de travaux prescrits par les services municipaux pour remédier à des infiltrations, la cessation d’un usage abusif des parties communes, l’annulation d’une résolution d’assemblée générale, la révocation du syndic et l’indemnisation de préjudices.

Le tribunal ordonne au syndicat d’exécuter les travaux d’aération, d’étanchéité, de réparation des canalisations et de remise en état des murs et plafonds. Il rejette les demandes relatives à l’usage abusif des parties communes, à l’annulation de la résolution et à la révocation du syndic, faute de preuves suffisantes ou probantes.

Les demandes de dommages-intérêts et de réparation pour résistance abusive sont également rejetées. Le syndicat et le syndic sont condamnés in solidum aux dépens et à verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

• Existence de prescriptions municipales précises relatives aux travaux
• Constat d’infiltrations constitutives d’une infraction sanitaire
• Absence de contestation du bien-fondé des prescriptions
• Absence de justification de la réalisation des travaux
• Preuves suffisantes d’un usage abusif des parties communes
• Éléments probants conformes à l’article 202 du Code de procédure civile
• Préjudices indemnitaires étayés par des pièces distinctes

• Rapport de la Direction du Logement et de l’Habitat
• Mise en demeure municipale du 10 décembre 2021
• Procès-verbal de l’assemblée générale
• Courriers du conseil relatifs à l’usage des parties communes
• Courriel d’une copropriétaire écarté au regard de l’article 202

Le syndicat des copropriétaires doit exécuter les travaux municipaux prescrits, tandis que le syndic ne peut obtenir ni indemnisation ni révocation sur la base d’éléments insuffisamment probants. Le syndicat et le syndic supportent solidairement les conséquences financières accessoires de la procédure.

• Réaliser les travaux d’aération et d’étanchéité prescrits
• Réparer les murs et plafonds détériorés
• Documenter l’exécution des travaux et leur conformité
• Réunir des preuves objectives en cas d’usage abusif
• Supporter in solidum les dépens et 3 000 euros au titre de l’article 700

À faire

• Identifier précisément chaque travaux prescrit
• Faire établir des devis et un calendrier d’intervention
• Conserver les justificatifs d’exécution et de conformité
• Documenter tout usage abusif par des éléments objectifs
• Formaliser les décisions en assemblée générale

À éviter

• Ignorer une mise en demeure administrative
• Se limiter à de simples courriers de dénonciation
• Contester une résolution sans preuve contraire suffisante
• Produire une attestation non conforme à l’article 202
• Réclamer des dommages-intérêts sans pièces justificatives

La responsabilité du syndicat pour travaux de mise en conformité

La carence dans l’exécution de travaux prescrits par les services municipaux justifie la condamnation du syndicat des copropriétaires à les réaliser. Ni le syndicat ni le syndic n’avaient contesté le bien-fondé de la mise en demeure ni démontré l’exécution des travaux. La décision rattache cette obligation à la méconnaissance des attributions du syndic prévues par l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

La preuve de l’usage abusif des parties communes

La demande tendant à faire cesser un usage abusif est rejetée lorsque les seuls éléments produits consistent en des courriers du conseil. En l’absence d’autres pièces établissant les faits dénoncés, la démonstration du bien-fondé de la demande demeure insuffisamment caractérisée.

La valeur probante du procès-verbal d’assemblée générale

Le procès-verbal d’assemblée générale fait foi de ses mentions jusqu’à preuve contraire. Le courriel produit ne respectait pas les exigences de l’article 202 du Code de procédure civile et aucune autre preuve ne corroborait l’absence alléguée de second vote. L’annulation de la résolution et la révocation du syndic sont donc rejetées.

Article R.212-9 du Code de l’organisation judiciaire, Article 812 du Code de procédure civile, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 455 du Code de procédure civile, Article 202 du Code de procédure civile, Article 1991 du Code civil, Article 1992 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile