COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 OCTOBRE 2026

N° RG 26/02418 – N° Portalis DBVJ-V-B7K-OUXB

[P] [ZM] [L]

[O] [J] [F]

c/

[K] [D]

[B] [Z] épouse [D]

[H] [D]

[N] [W]

S.A.S.U. AJSV

Compagnie d’assurance MMA IARD

Nature de la décision : AU FOND

Sur assignations à jour fixe

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 janvier 2026 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BERGERAC (RG : 25/00409) suivant déclaration d’appel du 13 mars 2026 et sur assignations à jour fixe délivrées les 1er, 02, 21 et 29 avril 2026

APPELANTS :

[P] [ZM] [L]

née le 05 Mars 1991 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

[O] [J] [F]

né le 14 Mai 1992 à [Localité 3]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l’audience par Me RIGAL

et demandeurs aux assignations à jour fixe

INTIMÉS :

[K] [D]

né le 11 Novembre 1943 à [Localité 4]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

[B] [Z] épouse [D]

née le 02 Septembre 1943 à [Localité 5]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

[H] [D]

née le 24 Mars 1971 à [Localité 6] (24)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

Représentés par Me Camille COURTET-GOUT de la SELAS GOUT DIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de Me François CHADAL, avocat au barreau de BRIVE

[N] [W]

né le 03 Octobre 1970 à [Localité 7]

de nationalité Française,

exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 CABINET [W]

demeurant [Adresse 5]

Représenté par Me Claire SAINT-JEVIN de la SELARL SAINT-JEVIN, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS AJSV

(exerçant sous le nom commercial SEMDIAG), Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de BERGERAC sous le n° 883 427 403 dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Compagnie d’assurance MMA IARD

Société anonyme immatriculée au RCS de LE MANS sous le n° 440 048 882 dont le

siège social est [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentées par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistées de Me Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocat au barreau de PARIS substitué à l’audience par Me Yann MESSAOUDI

et défendeurs aux assignations à jour fixe

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 01 septembre 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Madame Anne MURE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mme [A] [E], attachée de justice.

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1. Par acte sous seing privé du 25 janvier 2022 et par acte notarié du 27 avril 2022, M. et Mme [D] et leur fille ont, par l’intermédiaire de M. [W] exerçant sous l’enseigne Century 21, vendu à M. [F] et à Mme [L] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 11] (24) moyennant le prix de 215 000 euros.

2. L’acte authentique conclu entre les consorts [D] et les consorts [F]-[L] comportait notamment en annexe un rapport de diagnostic établi par la société AJSV, exerçant sous l’enseigne Semdiag, relatif à la présence de termites.

Ce rapport, établi le 17 janvier 2022 à la suite d’une visite effectuée le 25 juin 2021, faisait état de la présence de termites dans l’immeuble, d’une information orale donnée par le propriétaire selon laquelle un traitement aurait été pratiqué en 2016 et de la mise en place du traitement par pièges le 30 juillet 2021.

3. L’acte indiquait que Mme [D] avait convenu avec la société Alphatermites un contrat relatif à un traitement par pièges, le 30 juillet 2021, d’une durée de cinq ans, avec une visite annuelle, et que l’acquéreur ferait son affaire de la poursuite du contrat.

4. Il comportait aussi une clause selon laquelle l’acquérir prenait le bien dans l’état dans lequel il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés, à la restriction près, s’agissant de ces derniers, que l’exonération ne s’appliquait pas si le vendeur avait la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur avait lui-même cette qualité, ou s’il était prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient, en réalité, connus du vendeur.

5. Le 2 mai 2022, les acquéreurs ont régularisé un avenant avec la société Alphatermites en vue de reprendre à leur compte le contrat de traitement anti-termites.

6. À la suite de la réalisation de travaux de rénovation débutés en mai 2022, les consorts [F]-[L] ont découvert la présence de termites vivants à plusieurs endroits de l’immeuble. Ils ont alors fait appel à la Sarl Séguier, laquelle a fait état de la présence de termites dans la pièce à vivre, la salle d’eau et dans une chambre de l’immeuble.

7. Le 26 juillet 2022, M. [G], expert mandaté par les consorts [L]-[F], relevait d’importantes dégradations des bois structurels du bâtiment, notamment des poutres, solives et planchers, révélant une infestation particulièrement étendue.

Il concluait que 90% de la partie habitable de l’immeuble était infesté, outre 100% du sous-sol.

Le coût des travaux de remise en état était estimé à la somme approximative de 80 000 euros.

8. Par courrier recommandé du 27 octobre 2022, les acquéreurs ont fait état de la situation auprès de leurs vendeurs et ont sollicité, à titre amiable, une indemnisation de leur préjudice à hauteur de 56 534 euros TTC.

Par l’intermédiaire de leur conseil, les vendeurs ont rejeté toute proposition amiable.

9. Par ordonnance du 9 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bergerac a ordonné une mesure d’expertise et désigné pour ce faire M. [V].

Il a déposé son rapport le 6 janvier 2025 et y confirme une « infestation généralisée avec insectes en activité ».

10. L’expertise met en évidence une infestation massive et ancienne affectant l’ensemble de la structure de l’immeuble et compromettant sa solidité.

Elle établit que ces désordres étaient antérieurs à la vente, connus des vendeurs et dissimulés par les travaux d’isolation entrepris par les consorts [D] en 2019.

11. L’expert constatait également que le diagnostic relatif aux termites n’était pas conforme aux normes applicables.

12. Il affirmait que « L’information concernant l’ampleur de l’infestation et des dégradations induites n’a pas été donnée à sa juste valeur aux acquéreurs. Au contraire, Mme [D] a eu un discours rassurant, assurant qu’il n’y avait plus de termites puisqu’il y avait un traitement en place.

Discours erroné puisqu’un traitement ne peut pas éradiquer une infestation de termites en seulement 6 mois ( compromis) et 9 mois (acte authentique).

Ce discours rassurant combiné à un diagnostic termites non conforme à la norme NF P03-201 dans sa forme et dans le fond, ainsi que des incohérences de dates, malgré tout annexé au compromis de vente, présentant aussi des incohérences de dates, et à l’acte authentique, ont rassuré les acquéreurs.

On notera donc que seuls les indices d’infestation de termites au niveau du solivage en plafond du sous-sol apparaissent bien dans le rapport termites de la société AJSV – Semdiag, ainsi que les pièges appâts du traitement anti-termites.

Cependant, l’ampleur portant atteinte à la solidité du bien, n’était absolument pas identifiée par les acquéreurs ».

13. Il préconisait la mise en place d’étais pour éviter l’effondrement de l’immeuble et a invité les acquéreurs à se reloger, la dangerosité des lieux et la propagation de l’infestation ne permettant pas une occupation normale du bien.

14. Par acte des 6 et 7 mai 2025, les consorts [F]-[L] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bergerac les consorts [D], la société AJSV / Semdiag, la société Mma iard et M. [W] exerçant tous l’enseigne Century 21 sur le fondement des articles 1641, 1137 et 1249 du code civil.

15. Par jugement du 22 janvier 2026, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

– débouté les consorts [D] de leur demande avant dire droit tendant à la communication de l’intégralité des devis établis en vue de la rénovation de l’immeuble litigieux dès la vente ;

– débouté M. [F] et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes présentées à titre principal au titre de la garantie des vices cachés, à titre subsidiaire au titre du dol et à titre infiniment subsidiaire au titre de manquements aux obligations pré-contractuelles d’information ;

– jugé que les vices affectant l’immeuble litigieux étaient connus de M. [F] et de Mme [L] lors de la vente au sens de l’article 1642 du code civil ;

– jugé que la clause d’exclusion de garantie prévue à l’acte authentique en date du 27 avril 2022 s’applique ;

– débouté M. [F] et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes tendant à engager la responsabilité délictuelle de la société AJSV / Semdiag et de M. [W] exerçant sous l’enseigne Century 21 ;

– débouté M. [F] et Meme [L] de leurs demandes en paiement présentées à l’encontre des consorts [D], de la société AJSV / Semdiag, de la société Mma iard et de M. [W] exerçant sous l’enseigne Century 21 ;

– condamné M. [F] et Mme [L] à payer aux consorts [D] pris ensemble la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [F] et Mme [L] à payer à la société AJSV / Semdiag et à la société Mma iard pris ensembla somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [F] et Mme [L] à payer à M. [W] exerçant sous l’enseigne Century 21 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [F] et Mme [L] aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais de référé et d’expertise judiciaire ;

– jugé que le jugement est assorti de l’exécution provisoire.

16. Par déclaration du 13 mars 2026, M. [F] et Mme [L] ont interjeté appel de cette décision.

17. Ils ont fait dresser un procès-verbal de constat le 19 mars 2026.

Il met en évidence la persistance des désordres affectant l’immeuble ainsi que leur aggravation.

Il en ressort que les étais de soutènement préconisés par l’expert sont toujours en place, ce qui traduit l’absence de stabilisation de la structure.

18. Le constat met également en lumière des dégradations importantes des solivages et planchers avec des affaissements, des désagrégations du bois et des zones manquantes.

19. Ayant saisi le premier président de la cour d’appel en vue de se voir autoriser à assigner à jour fixe au visa de l’urgence, M. [F] et Mme [L], ont obtenu l’autorisation d’assigner pour l’audience du 1er septembre 2026.

20. Dans leurs dernières conclusions du 20 mars 2026, M. [F] et Mme [L] demandent à la cour de :

– infirmer et réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Sur la responsabilité des vendeurs, à titre principal,

– juger que l’immeuble qu’ils ont acquis est affecté d’un vice caché antérieur à la vente dont les vendeurs avaient connaissance.

À titre subsidiaire,

– juger que leur consentement a été vicié par le dol commis par les consorts [D] lors de la vente de l’immeuble intervenue le 27 avril 2022 ;

– prononcer la responsabilité des vendeurs sur ce fondement.

À titre infiniment subsidiaire,

– juger que les consorts [D] ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information à leur égard dans le cadre de la vente intervenue le 27 avril 2022.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur,

– juger que la Sas AJSV (Semdiag) a engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard du fait du manquement à ses obligations dans la réalisation du diagnostic termites.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier,

– juger que M. [W] a engagé sa responsabilité délictuelle à leur égard pour manquement à son obligation d’information et de conseil.

En conséquence et en tout état de cause,

– condamner in solidum les consorts [D] à leur payer la somme de 127 158,53 euros TTC au titre des travaux de traitement, reprise de l’immeuble et maîtrise d’oeuvre ;

– ordonner l’indexation de cette condamnation sur l’indice BT01 à compter du 6 janvier 2025, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, et jusqu’à parfait paiement ;

– condamner in solidum les consorts [D], la société AJSV (Semdiag), la compagnie Mma iard et M. [W] à leur payer les sommes suivantes :

– 27 500 euros au titre du préjudice de jouissance arrêté à la date des présentes, à parfaire jusqu’à l’arrêt à intervenir,

– 9 900 euros au titre du préjudice de jouissance à venir lié à l’impossibilité d’occuper le bien pendant la période nécessaire à sa remise en état,

– 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

– 1 924,80 euros en remboursement au titre des frais d’expertise amiable exposés pour l’intervention de M. [G],

– condamner in solidum les consorts [D], la société AJSV (Semdiag), la compagnie Mma iard et M. [W] à leur payer la somme de 10 000 euros à parfaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner in solidum les intimés aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et l’ensemble des frais d’exécution à intervenir.

21. Dans leurs dernières conclusions du 2 juin 2026, les consorts [D] demandent à la cour de :

Avant dire droit,

– enjoindre à M. [F] et Mme [L] de communiquer l’intégralité des devis qui ont été préalablement établis à leur demande en vue de la rénovation de l’immeuble dès la vente.

À titre principal,

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

– débouté M. [F] et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes,

– jugé que les vices affectant l’immeuble litigieux étaient connus de M. [F] et de Mme [L] lors de la vente,

– jugé que la clause d’exclusion de garantie s’applique,

– débouté M. [F] et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes tendant à engager la responsabilité délictuelle de la société ASJV-Semdiag et de M. [W],

– débouté M. [F] et Mme [L] de leurs demandes en paiement présentées à leur encontre, de la société ASJV Semdiag, de la société Mma iard et de M. [W],

– condamné M. [F] et Mme [L] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [F] et Mme [L] à payer à M. [W] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [F] et Mme [L] à payer à la société ASJV Semdiag et la société Mma iard la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [F] et Mme [L] aux entiers dépens.

À titre subsidiaire,

– statuer ce que de droit sur la responsabilité de la société ASJV Semdiag au titre de ses obligations professionnelles en sa qualité de diagnostiqueur et de M. [W] en sa qualité d’intermédiaire professionnel de la vente immobilière, au titre de son obligation de conseil et d’information.

En tout état de cause,

– condamner M. [F] et Mme [L] ou toutes autres parties succombant à l’instance à leur payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M. [F] et Mme [L] ou toutes autres parties succombant à l’instance aux entiers dépens.

22. Dans leurs dernières conclusions du 17 juin 2026, la Sas AJSV et la Sa Mma iard demandent à la cour de :

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

– jugé que les vices affectant l’immeuble étaient connu des acheteurs,

– jugé que la clause d’exclusion de garantie s’applique,

– débouté M. [F] et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes tendant à engager sa responsabilité et celle de M. [W],

– débouté M. [F] et Mme [L] de leurs demandes en paiement présentées à l’encontre des consorts [D], à leur encontre et à l’encontre de M. [W],

– condamné M. [F] et Mme [L] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [F] et Mme [L] aux entiers dépens,

– débouter Mme [L] et M. [F] de toutes leurs demandes ;

– condamner Mme [L] et M. [F] ou tout succombant à leur payer la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Subsidiairement,

– condamner les consorts [D] solidairement à garantir et les relever indemnes de toute condamnation éventuellement prononcée contre elles ;

– condamner M. [W] à garantir et les relever indemnes de toutes condamnations éventuellement prononcées contre elles ;

– rejeter la demande de condamnation in solidum ;

– juger que la compagnie Mma iard ne sera tenue avec son assurée que franchise contractuelle déduite.

23. Dans ses dernières conclusions du 23 juin 2026, M. [W] demande à la cour de :

À titre principal,

– confirmer le jugement ;

– débouter M. [F] et Mme [L], la société AJSV et les Mma ou toute autre partie de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre.

À titre subsidiaire,

– limiter toute éventuelle condamnation à son encontre à la somme maximale de 4 924,44 euros soit 5% du montant des dommages et débouter M. [F] et Mme [L] ainsi que toute autre partie de leurs demandes plus amples ou contraires à son encontre ;

– condamner in solidum les consorts [D], la société AJSV et les Mma à garantir et le relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

– débouter les consorts [D], la société AJSV et les Mma de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

– condamner les parties succombantes à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens d’instance, en ce compris les frais d’expertise.

24. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la garantie des vices cachés

25. Selon l’article 1641 du code civil « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

26. En l’espèce, cette garantie est écartée expressément par le contrat de vente mais cette exclusion de garantie ne s’applique pas s’il est démontré que le vendeur avait connaissance du vice.

27. L’article 1642 du code civil précise : ’Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même’.

Selon l’article 1644, ’ Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix’.

L’article 1645 ajoute : ’Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur’ tandis que l’article suivant précise : ’ Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente’.

28. Pour conclure à l’existence de vices cachés de nature à justifier leurs demandes, les consorts [L]-[F] expliquent que le rapport de diagnostic relatif aux termites, établi à la suite de visites, les 25 juin 2021 et 17 janvier 2022, ne mentionnait la présence de termites que dans le sous-sol et qu’il leur avait été indiqué qu’un traitement anti termites avait été mis en place.

29. Que le contrat relatif au traitement en question ne faisait état de la présence de ces insectes que sur les linteaux des portes de la cave.

30. Que par conséquent, ils avaient toutes raisons pour être rassurés et qu’il ne peut être soutenu qu’ils étaient en mesure de prendre conscience de la situation réelle du bâtiment qui ne s’est révélée à eux que lorsqu’ils ont entrepris d’enlever les plaques d’isolation placées en sous-face du plancher haut du sous-sol.

31. Qu’il est alors apparu qu’en réalité, il existait des dégradations très importantes décrites dès le 26 juillet dans le rapport d’expertise amiable du 26 juillet 2022 : ’Nous avons relevé de très importantes dégradations des bois structurels (poutres, solives et piliers) ainsi que du plancher, notamment sous les pièces dites ’humides’ : cuisine, salles d’eau et toilettes(…).

La rupture mécanique de certaines solives est totale, notre tournevis les transperce sans peine, d’autres (au moins trois unités) ont été renforcées par des pièces de fer ancrées dans la maçonnerie, la partie venderesse ne pouvait l’ignorer, lesdits renforts sont très certainement de cette décennie.

L’ensemble des bois est ’impacté’, nous avons trouvé des termites vivantes (sic) encore…

En l’état actuel, la ruine de l’ouvrage est inéluctable, un moyen efficace pourrait-il sauver l’ouvrage, nous ne nous y risquerons pas’.

32. Ils soulignent que ce tableau très sombre a été entièrement confirmé par les conclusions de l’expert judiciaire.

33. Qu’il n’est donc pas possible d’affirmer, à l’instar du tribunal, qu’ils ont acquis l’immeuble en toute connaissance de cause alors qu’il convient de considérer que le vice ne réside pas dans la seule présence de termites mais dans l’atteinte portée à la solidité de l’immeuble et dans le caractère structurel de cette atteinte.

34. Ils considèrent que les vendeurs ne pouvaient ignorer la présence des termites et l’ampleur des dégâts provoqués par leur présence et leur activité, ce que démontrent la présence de travaux de confortement réalisés en 2019 et la mise en place d’une isolation à l’aide de plaques de polystyrène sur la totalité du plafond du sous-sol.

35. Ils en déduisent que pour cette raison, la clause élusive de garantie insérée dans le contrat de vente doit être écartée.

36. Les consorts [D] soutiennent pour leur part, que les informations dont disposaient les acquéreurs, préalablement et concomitamment à la vente, leur permettaient de se rendre compte de difficultés préexistantes et significatives.

37. Que cela résultait du rapport de diagnostic mentionnant des traces d’infestation anciennes et un traitement réalisé en 2016.

Que ce rapport indiquait que la plafond du sous-sol présentait des dégradations importantes.

38. Que les acquéreurs avaient parfaitement conscience de la situation puisqu’ils avaient demandé à l’entreprise Alpha Termites ’si les travaux de réparation du plancher endommagé dans la cuisine pourraient être faits immédiatement après l’acquisition’.

39. Ils affirment que les acquéreurs ont effectué plusieurs visites des lieux, notamment, le 19 janvier 2022, après communication du rapport de diagnostic, le 17 janvier, puis à deux reprises, pendant le délai de rétractation et le 26 avril 2022, veille de la signature de l’acte authentique.

40. Ainsi, selon eux, les vices étaient apparents et à supposer qu’ils ne l’étaient pas en totalité, il résulte des propres déclarations des appelants qu’ils n’ont pu être découverts qu’après l’arrachage des revêtements de sol de sorte que s’ils n’étaient alors pas apparents, ils ne l’étaient pas non plus pour eux, en leur qualité de vendeurs.

Sur ce,

41. C’est à juste titre que les consorts [L]-[F] rappellent que la seule présence de termites, dont ils avaient effectivement connaissance, ne suffit pas à caractériser l’existence d’un vice caché au sens des textes susvisés et qu’il faut y intégrer leurs conséquences, c’est-à-dire les atteintes portées aux éléments en bois de la construction.

42. Il n’est donc pas contesté que les acquéreurs ont eu, avant de conclure la vente par la promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente) du 25 janvier 2022, connaissance de la présence de termites et de certaines de leurs conséquences telles qu’elles étaient relatées dans le diagnostic rédigé le 17 janvier 2022.

43. Mais si ces données pouvaient être de nature à alerter les acquéreurs, elles étaient loin de rendre compte de la réalité de la situation.

44. En effet, d’une part, ce diagnostic était très incomplet car le rapport omettait d’indiquer le résultat des investigations menées par le contrôleur pour un nombre très important de pièces dont il était pourtant indiqué qu’elles avaient été visitées : entrée, cuisine, salon, dégagements 1 et 2, salle d’eau, chambres 1 et 2, ’dressing’, terrasse couverte, coursive couverte et combles!

Abstraction faite des dépendances extérieures à la maison telles que le poulailler ou la grange, seuls le sous-sol et le garage figurent dans le tableau recensant les ’résultats du diagnostic d’infestation’.

45. Ces résultats étaient présentés de façon très succincte et ne permettaient guère en eux-mêmes d’apprécier l’étendue des dégâts.

46. D’autre part, les indications de présence de signes d’infestation, limitées au sous-sol, étaient largement atténuées et contrebalancées par l’indication dans le rapport lui-même de l’information orale donnée par la propriétaire de l’existence d’un ’traitement anti-termites fait en 2016″ et sous la rubrique ’renouvellement’, de l’indication selon laquelle ’un traitement anti-termites par piège a été mis en place, le 30 juillet 2021, soit après le premier diagnostic’.

De la même manière, le contrat de traitement en question, signé le 12 juillet 2021 et communiqué aux acquéreurs, se bornait à faire état de ’traces de termites sur les linteaux des portes de la cave’.

47. Or, il ressort, sans ambiguïté aucune, tant du rapport d’expertise amiable réalisé très peu de temps après la vente, le 26 juillet 2022, que du rapport d’expertise réalisé en mars 2024, que la situation réelle du bâtiment était sans commune mesure avec ce que les acquéreurs pouvaient supputer.

48. Comme rappelé plus haut (cf paragraphe 31 ), l’expert amiable concluait à la quasi ruine du bâtiment et précisait que 90 % de la partie habitable de l’immeuble était infesté, outre 100 % du sous-sol.

49. L’expert judiciaire, quant à lui, relevait que l’infestation par les termites était très importante, que le plancher du rez-de-chaussée ainsi que le solivage du plafond du sous-sol présentaient des dégradations telles qu’elles remettaient en cause leur solidité même.

Que le plancher était partiellement désagrégé sur 2 m², notamment dans le ’séjour-cuisine’.

Que des éléments du solivage en plafond du sous-sol étaient complètement dégradés et menaçaient de rompre, de sorte que des étais de soutènement avaient été placés pour éviter l’effondrement.

50. Les photographies jointes à ces rapports sont très éclairantes et montrent par exemple que la dégradation du plancher de la pièce principale est telle, qu’après enlèvement du linoléum qui le dissimulait, qu’on pouvait constater que des lames de parquet avaient disparu et qu’on pouvait donc voir le sous-sol à travers celui-ci.

51. Il est donc incontestable qu’il existait une telle distorsion entre les éléments dont avaient connaissance les acquéreurs et la réalité de l’état de l’immeuble que, contrairement à ce qu’a pu estimer le tribunal par une analyse fort succincte, voire expéditive, qu’il y a lieu de considérer qu’il existait un vice caché, antérieur à la vente et d’une importance telle que si les acquéreurs l’avait connu, ils n’auraient pas contracté ou n’auraient donné qu’un moindre prix.

52. S’agissant de la connaissance par les vendeurs de l’existence de ce vice et de son importance, force est de constater que ceux-ci ne présentent à ce sujet que des dénégations peu convaincantes, préférant insister sur le fait que les consorts [L]-[F] ne pouvaient ignorer la réalité de la situation.

53. Il convient de relever à ce sujet qu’ils ne contestent pas avoir indiqué qu’un traitement aurait été mis en place en 2016 ni avoir installé les plaques de polystyrène en sous-face du plafond du sous-sol, en septembre 2019, à une date à laquelle l’infestation était déjà présente depuis longtemps.

54. Il a également été constaté par les experts, au niveau de ce plafond, l’existence de renforts confectionnés dans un bois indemne d’infestation, donc récents, et d’autres renforts, métalliques, ancrés dans la maçonnerie.

Comme le relèvent les deux experts, ces éléments confirment que les vendeurs avaient une parfaite connaissance de la situation.

55. Par conséquent, en application de l’article 1645 du code civil, ils seront tenus à indemnisation.

II- Sur les préjudices

56. Les consorts [L]-[F] réclament, à titre de dommages et intérêts, les sommes de 4 406,60 € au titre du traitement anti-termites et de 107 505,93 € au titre des travaux de réfection, outre 15 246 € pour la maîtrise d’oeuvre.

57. Les consorts [D], qui observent que l’expert [G], avait retenu des montants bien inférieurs, considèrent que les demandes des appelants tendent plus à une remise à neuf de l’immeuble qu’à une simple remise en état, comme en témoignent le doublage des murs, la construction de cloisons, la mise en place de points lumineux au plafond ou l’installation de prises électriques.

58. La société AJSV et la société MMA iard estiment également que les devis sur lesquels se fondent les appelants conduiraient, s’ils étaient adoptés, à un enrichissement sans cause car ils intègrent de nombreux postes qui ne sont pas liés directement aux dégradations provoqués par les termites.

Elles contestent aussi le devis de maîtrise d’oeuvre qui comporte des missions inutiles.

Sur ce,

59. Il y a bien lieu de retenir le devis d’un montant de 4406,60 € TTC représentant le coût du traitement anti-termites.

60. Pour ce qui concerne les travaux de reprise, les appelants se bornent à énumérer différents devis recensés par l’expert judiciaire et numérotés de 3 à 9.

Mais le devis n° 3, repris de l’expertise [G], fait double emploi avec le devis n° 5, étant relatifs tous les deux à la dépose des planchers et à la repose de planchers neufs.

Par conséquent, seul sera retenu le second pour un montant de 53 336,79 € TTC.

61. De la même manière, les évaluations notées en n° 4, provenant de l’expertise [G], font double emploi avec les numéros 6 et 7 car elles portent, les unes et les autres, sur la démolition des cloisons, la repose de celles-ci, la dépose et la repose des sanitaires et du chauffage ainsi que de l’électricité.

Il y a donc lieu de retenir les évaluations de l’expert [G], représentant la somme de 25 841 € TTC ( démolition des cloisons, pose de 55 m² de nouvelles cloisons, remise en état de la plomberie et de l’électricité, remplacement de 45 m² de revêtement de sol) alors que le devis n° 7, d’un montant à lui seul supérieur, comporte manifestement des prestations qui vont au-delà d’une simple remise en état (doublage de cloisons, isolation etc.).

62. Il convient d’écarter le devis n° 8 qui est sans aucun rapport avec les dégradations litigieuses puisqu »il porte sur des travaux concernant la pose de prises électriques et de points lumineux aux plafonds des pièces du rez-de-chaussée alors que ce sont les planchers qui sont en cause.

63. Bien que l’on puisse douter ces travaux n’auraient pas été engagés indépendamment de toute dégradations des planchers, le devis de peinture des cloisons qu’il faut changer sera retenu, soit la somme de 3 635,61 € TTC.

64. Les travaux de réparation des dommages matériels s’élèvent donc à la somme totale de 87 220 € TTC.

À cet égard, il résulte de ce qui précède qu’il est inutile d’enjoindre aux appelants de communiquer les devis qu’ils auraient fait établir en vue de la rénovation de l’immeuble, devis dont l’existence n’est pas avérée au demeurant

65. Le devis de maîtrise d’oeuvre invoqué par les appelants pour un montant de 15 246 € confirme bien que ceux-ci tentent de faire supporter aux vendeurs la rénovation complète de leur maison ainsi que le précise l’objet de ce devis.

Dès lors, sur une base de 13 %, ces frais seront limités à 10 766 € (13% X [53 336,79 +25 841 +3635,61]).

66. Pour ce qui concerne le préjudice de jouissance, il est constant que, compte tenu de l’état de l’immeuble, les consorts [L] ne peuvent y emménager.

Ils justifient payer un loyer mensuel de 800 € entre juillet 2022 et mai 2023, date à compter de laquelle ils ont changé de logement pour un loyer inférieur, de 550 € par mois.

67. Si à la date de l’arrêt, il en résulte une dépense de :

-800 € X 11mois (juillet 2022 à juin 2023) = 8 800 €

-550 X 41 mois (juin 2023 à octobre 2026) = 22 550 €

soit au total, une somme de 31 350 €, il convient de noter que la somme de 9 900 € réclamée en sus pour tenir compte d’une durée de travaux de 18 mois, paraît largement exagérée et ce d’autant plus qu’ainsi qu’il a été vu, seuls les travaux de remise des lieux dans leur état initial peuvent donner lieu à réparation et non la rénovation complète de l’immeuble.

Dans cette perspective, une durée de travaux de cinq mois est largement suffisante pour refaire les planchers.

68. Dès lors, il sera alloué, au titre du préjudice de jouissance, la somme totale de 31 350 + 2 750 = 34 100 €.

69. Il est certain que la situation à laquelle ont été confrontés les appelants les a empêchés d’occuper leur maison, que cette situation se prolonge et qu’ils ont dû payer simultanément un loyer et les échéances de l’emprunt souscrit pour financer leur achat.

Qu’ils ne disposent pas des moyens suffisants pour pouvoir mettre immédiatement en oeuvre les travaux nécessaires.

Qu’ils se trouvent donc dans une situation précaire avec un enfant né au cours de cette période, soit le 5 septembre 2022.

70. En y ajoutant les différentes étapes de la procédure, les intéressés ont dû subir des tracas et des soucis qui excèdent ceux inhérents à toute procédure judiciaire de sorte qu’il leur sera alloué la somme de 5 000 € en réparation du préjudice moral ainsi subi.

Les frais d’expertise amiable seront pris en considération dans le cadre des frais irrépétibles.

III- Sur la responsabilité du diagnostiqueur et de l’agent immobilier

71. Se fondant sur la responsabilité délictuelle telle qu’énoncée par l’article 1240 du code civil, les consorts [L]-[F] reprochent à la société AJSV d’avoir rédigé un rapport incomplet en omettant l’ensemble du rez-de-chaussée de la maison et non conforme à la norme NF P0-201.

72. En effet, selon eux, le diagnostiqueur, tout en mentionnant des indices d’infestation dans le sous-sol, n’a pas mentionné précisément les zones qui n’ont pu être inspectées ni n’a émis de réserves d’accessibilité, ce qui les a induits en erreur puisqu’ils étaient fondés à croire à un examen exhaustif.

73. La société AJSV et son assureur, la société MMA, font valoir qu’aucune faute n’est démontrée.

Qu’en effet, le contrôleur a bien noté l’existence d’indices d’infestation et a précisé dans la rubrique ’constatations diverses’, quelles étaient les réserves d’accès aux éléments cachés ou recouverts.

74. Que la structure n’était que partiellement apparente puisqu’il a fallu, par la suite, ôter les plaques d’isolation apposée en sous-sol et le linoléum placé sur le plancher pour constater les dégâts dans toute leur étendue.

75. Elles soutiennent qu’en tout état de cause, si une faute était retenue, elle n’aurait eu pour conséquence qu’une perte de chance pour les acquéreurs de mieux apprécier le bien-fondé d’un achat ou de demander un prix inférieur et qu’ainsi, le préjudice subi ne saurait être égal à la totalité des frais de réparation.

Sur ce,

76. L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation établit la liste des différents diagnostics qui doivent être annexés à la promesse de vente.

Parmi ceux-ci figure l’état parasitaire relatif aux termites dont la durée de validité est limitée à six mois ainsi que l’impose l’article D. 271-5 du même code.

77. Il s’en déduit qu’en l’espèce, le compromis de vente ayant été signé le 25 janvier 2022, il importait que le diagnostic concernant les termites soit postérieur au 25 juillet 2021.

78. Or, force est de constater qu’à cet égard, le diagnostic établi par la société ASJV laisse perplexe.

En dernière page, il y est indiqué que la visite a été effectuée le 25 juin 2021 et le rapport rédigé le 17 janvier 2022.

Dans ce cas, le rapport était donc périmé lors de la signature du compromis, le 25 janvier suivant.

Mais en tête de document, on trouve, à l’indication de la date de repérage, le 25 juin 2021 et, en caractères différents (caractères gras), l’indication ’et 17 janvier 2022″ mais pourtant, il n’est indiqué, en-dessous, qu’une seule heure d’arrivée (8h30) et une seule durée du repérage, soit 3h.

79. Ces éléments laissent évidemment craindre que cette date n’ait été ajoutée que pour permettre d’éviter la péremption sans que la visite correspondante ait été réalisée, d’autant plus qu’elle n’a pas permis de corriger le défaut majeur de ce diagnostic, à savoir l’omission complète de toutes les pièces du rez-de-chaussée ainsi qu’il a été vu plus haut.

80. Si la péremption du diagnostic n’a que peu de conséquence sur l’information due à l’acquéreur, encore qu’un contrôle effectué dans le délai aurait pu permettre au contrôleur de constater des signes d’infestation qui n’existaient pas auparavant, l’omission de toutes les pièces habitables de la maison est une faute majeure qui a contribué directement aux préjudices subis par les acquéreurs.

81. La circonstance qu’un linoléum ait pu recouvrir les sols de sorte que selon la société AJSV et son assureur, il était de toute façon impossible d’accéder aux éléments en bois, n’est pas de nature à écarter les conséquences de cette faute dans la mesure où l’étendue exacte de ce revêtement, sa nature et son intégrité ne sont pas connues et qu’il n’est nullement établi qu’aucune investigation n’était possible.

82. Contrairement à ce que soutiennent la société AJSV et son assureur, la faute ainsi commise par le diagnostiqueur ne se traduit pas par une simple perte de chance d’avoir pu refuser de contracter ou de demander une baisse de prix mais implique la réparation intégrale du préjudice subi par l’acquéreur ( Ch Mixte 8 juil 2015, 13-26.686 et Civ3, 30 janv. 2025, 23.14029).

83. Par conséquent, les intéressés seront tenus in solidum avec les vendeurs.

84. Pour ce qui concerne l’agent immobilier, M. [N] [W], les consorts [L]-[F] relèvent qu’il lui appartenait de vérifier la validité du diagnostic annexé au compromis de vente et d’attirer leur attention sur ses incohérences ainsi que sur ses limites.

Ils lui reprochent aussi d’avoir omis de leur transmettre une information importante selon laquelle les vendeurs, détaillant dans un message électronique qui lui était adressé, les travaux qu’ils avaient réalisés dans l’immeuble, avaient mentionné : ’travaux ds la cave reprise poteau et mur et terrasse en 2016-775 €’.

Selon eux, cette information leur aurait permis d’avoir l’attention attirée sur la nature exacte de ces travaux, sur l’état de la structure du bâtiment et de procéder à des investigations complémentaires.

85. M. [W] fait valoir de son côté que l’agent immobilier n’a pas à se prononcer sur des questions techniques intéressant le bâtiment et qu’en l’espèce, il ne saurait lui être reproché d’avoir ignoré, comme les acheteurs eux-mêmes, l’état réel du bâtiment.

Que l’indication, à sa demande, des travaux effectués dans la cave n’était nullement de nature à alerter sur l’existence de désordres graves affectant le plafond de celle-ci et ce, d’autant moins qu’ils étaient sans rapport avec une infestation par des termites.

86. Qu’il ne lui appartient pas de vérifier l’exactitude du diagnostic dont la date d’exécution est de toute façon sans rapport avec le préjudice allégué par les acquéreurs.

Sur ce,

87. S’il n’est pas exigé de l’agent immobilier des compétences techniques dans le domaine de la construction, il doit cependant s’assurer que les pièces exigées par la réglementation sont réunies lors de la signature du compromis de vente lorsque, comme en l’espèce, celui-ci est rédigé par lui.

88. S’il n’a pas non plus à vérifier l’exactitude des mesures et des constatations consignées par le diagnostiqueur dans son rapport, il doit néanmoins s’assurer que ce rapport répond bien aux exigences réglementaires.

89. Or, en l’espèce, non seulement l’agent immobilier a annexé un rapport dont il ne conteste pas sérieusement qu’il était périmé mais en outre, il a omis de vérifier que celui-ci était complet.

Il lui était en effet aisé de constater une distorsion entre la liste des pièces visitées et le tableau détaillant, pour chaque pièce, les constatations faites.

90. Ainsi qu’il a été vu précédemment, ces manquements ont directement contribué aux préjudices subis et par conséquent, M. [W] sera tenu in solidum à l’égard des consorts [L]-[F].

91. La Sas AJSV et son assureur, M. [W] et les consorts [D] sollicitent mutuellement leurs condamnations à se relever indemnes de toute condamnation.

Il en résulte qu’il convient de procéder à un partage de responsabilité dans le cadre de leur contribution à la dette.

92. Les consorts [D], qui étaient les mieux placés pour connaître les vices de l’immeuble, seront donc tenus à hauteur de 50 %, le diagnostiqueur, qui a omis tout simplement de faire les diligences qui lui incombaient dans l’essentiel de l’immeuble et n’a pas hésité à post-dater maladroitement son rapport, sera tenu à hauteur de 40% et l’agent immobilier, qui a fait preuve de négligence, à hauteur de 10%.

IV- Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

93. Le jugement sera infirmé quant aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ceux-ci seront supportés par l’ensemble des succombants qui verseront également la somme globale de 10 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bergerac du 22 janvier 2026 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande tendant à voir communiquer les devis qui auraient été établis en vue de la rénovation de l’immeuble ;

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum M. [K] [D], Mme [B] [Z] épouse [D], Mme [H] [D], la Sas ASJV et la société MMA iard ainsi que M. [N] [W] à payer à M. [O] [F] et à Mme [P] [L] les sommes de :

– 87 220 € TTC au titre des travaux de traitement contre les termites et de réparation des dégâts, cette somme étant indexée sur l’évolution de l’indice BT 01 à compter de la date de dépôt du rapport d’expertise, le 6 janvier 2025, jusqu’à parfait paiement

– 10 766 € TTC au titre de la maîtrise d’oeuvre, cette somme étant indexée sur l’évolution de l’indice BT 01 à compter de la date de dépôt du rapport d’expertise, le 6 janvier 2025, jusqu’à parfait paiement;

– 34 100 € au titre du préjudice de jouissance

– 5 000 € au titre du préjudice moral

Dit que dans leurs rapports mutuels, M. [K] [D], Mme [B] [Z] épouse [D], Mme [H] [D], pris ensemble, seront tenus à hauteur de 50 %, la société ASJV et la société MMA, à hauteur de 40 % et M. [W], à hauteur de 10 %.

Constate que le montant de la franchise opposable par la société MMA iard à la société ASJV s’élève à 2 000 €.

Condamne in solidum M. [K] [D], Mme [B] [Z] épouse [D], Mme [H] [D], la Sas ASJV et la société MMA iard ainsi que M. [N] [W] aux dépens de première instance qui comprendront les frais de l’expertise judicaire;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [K] [D], Mme [B] [Z] épouse [D], Mme [H] [D], la Sas ASJV et la société MMA iard ainsi que M. [N] [W] à payer à M. [O] [F] et à Mme [P] [L] la somme de 10 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Dit que dans leurs rapports entre eux, les frais et dépens et les sommes allouées par application de l’article 700 du code de procédure civile seront supportées dans les mêmes conditions que précédemment.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.