Minute N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES
JUGE DE L’EXÉCUTION CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES
N° RG 24/00048 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GH7R

AUDIENCE D’ORIENTATION
JUGEMENT ORDONNANT LA VENTE FORCÉE

du 19 octobre 2026

____________________

ENTRE

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU CENTRE OUEST, société coopérative à capital variable, immatriculée au RCS de Limoges sous le n° 391 007 457, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
Elisant domicile au Cabinet de Maître Eric DAURIAC, avocat
[Adresse 2]
[Localité 2]

Créancier poursuivant représenté par Maître Eric DAURIAC du barreau de LIMOGES

ET

Monsieur [W], [O] [X]
né le [Date naissance 1] 1991 à [Localité 3]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]

Monsieur [A], [Y], [K] [U]
né le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 5]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]
[Localité 4]

Parties saisies représentés par Maître Véronique CHARTIER du barreau de LIMOGES, avocat postulant, Maître Marianne ROUSSO du barreau de PARIS, avocat plaidant

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 1] AINE, suivant inscription d’hypothèque conventionnelle du 9 septembre 2005 publiée au SPF de [Localité 1] le 8 novembre 2005 vol 2005V4273
Au domicile élu chez Me [T] Notaire à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Créancier inscrit, non comparant ni représenté

* * * * * *

Joëlle CANTON, vice-présidente, siégeant en qualité de juge de l’exécution du Tribunal judiciaire, assistée de Géraldine BORDERIE, greffière, après débats tenus à l’audience publique du 07 septembre 2026.

Maître DAURIAC et Maître ROUSSO ont été entendus en leurs plaidoiries et à l’issue la décision a été mise en délibéré au 19 octobre 2026, date à laquelle elle a été prononcée, par mise à disposition au greffe, et dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant commandement de payer valant saisie du 13 septembre 2024, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest a fait saisir au préjudice de M. [W] [X] et M. [A] [U], sur la commune de [Localité 8], un immeuble sis [Adresse 6], cadastré section BP n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] pour une contenance de 33 a 12 ca, comprenant un local commercial au rez-de-chaussée, ainsi que du premier au troisième étages des appartements, outre terrain d’agrément et parking ; pour avoir paiement de la somme de 436 298,78 euros arrêtée au 11 septembre 2024, en principal, frais intérêts sauf mémoire, réclamée en vertu d’un acte notarié d’acquisition de ce bien, contenant un prêt immobilier reçu le 21 septembre 2023 par Maître [Q] [E], notaire associé à [Localité 9]. L’immeuble fait l’objet d’une hypothèque conventionnelle, ainsi que d’un privilège de deniers conventionnels, en date du 21 septembre 2023 publiés le 4 octobre 2023 volume 2023V3144 et 2023 V3145.
Le commandement de payer a été publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 1] 1 le 24 octobre 2024, volume 2024S57.
Une assignation a été délivrée à M. [W] [X] et M. [A] [U] par actes de commissaires de justice du 18 décembre 2024 et 19 décembre 2024, d’avoir à prendre communication du cahier des conditions de vente déposé au greffe du Tribunal judiciaire de Limoges, le 19 décembre 2024, comme d’assister à l’audience d’orientation du 03 mars 2025.
L’affaire a été renvoyée plusieurs fois à la demande des parties afin de leur permettre d’échanger pièces et écritures.

Moyens et prétentions des parties
La Caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest soutient oralement les termes de ses conclusions n°3 déposées le 21 mai 2026, et sur le fondement des articles L. 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sollicite notamment de :
– mentionner le montant de sa créance provisoirement à la somme globale de 436 298,78 euros arrêtée au 27 août 2024, outre la somme de 5 000 euros à laquelle les frais de saisie ont été forfaitairement évalués sous réserve des autres droits ;
– fixer la date de l’audience d’adjudication dans un délai de deux à quatre mois à compter du prononcé de la décision ;
– déterminer les modalités de visite de l’immeuble soit deux jours dans le mois précédent la vente et deux jours suivant la vente en cas de surenchère, désigner Me [S] [G] commissaire de justice afin de faire procéder aux visites de l’immeuble, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;
– autoriser une publicité sur un site de vente aux enchères spécialisé au choix de l’avocat poursuivant, outre les publicités légales, le coût de la publicité supplémentaire sera intégré aux dépens ;
– fixer le prix minimum de vente à 199 000 euros ;
– en cas de vente de gré à gré avant l’audience d’adjudication, dire que le prix de la vente devra être consigné auprès de la Caisse des Dépôts dès avant l’établissement de l’acte notarié de vente, et acquis aux créanciers participant à la distribution judiciaire, ainsi que le cas échéant au débiteur, pour être distribué conformément aux dispositions de l’article R 322-23 du code des procédures civiles d’exécution et que les frais taxés auxquels sont ajoutés les émoluments calculés selon les dispositions de l’article 37 du décret du 2 avril 1960 seront à la charge de l’acquéreur en sus du prix de vente ;
– ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.
A l’appui de ses prétentions, elle produit notamment une copie exécutoire du prêt notarié, deux lettres de mise en demeure et deux lettres de déchance du terme adressées aux débiteurs.
Elle soutient que la déchéance du terme a été régulièrement prononcée le 12 mars 2024.
En réponse aux écritures adverses, elle conteste le caractère abusif de la clause de déchéance du terme stipulée dans l’acte de prêt, la jurisprudence évoquée par les défendeurs étant inapplicable car les emprunteurs ne peuvent se voir qualifiés de consommateurs, alors qu’ils ont acheté le bien en vue d’exercer une activité de bailleur professionnel. Elle en veut pour preuve le fait que l’immeuble comprend 12 appartements et qu’ils ont effectué le même type d’opération sur dix immeubles différents dans différentes régions de France .
Elle soutient que l’exigibilité anticipée du prêt est proportionnée à la faute des emprunteurs, limitée aux agissements volontaires et exclusifs de toute erreur ou inexactitude involontaire. Elle indique verser à l’appui sa plainte du 13 novembre 2023 et les pièces jointes, attestant de mensonges et fausses déclarations des débiteurs.
A titre subsidiaire, si le juge fait droit à la nullité de la déchéance du terme, elle demande la résolution du prêt en raison de la fraude caractérisée dont elle a été victime entraînant une perte de confiance grave sur le fondement de l’article 1224 du code civil, moyen subsidiaire destiné à préserver ses droits. Elle relève que pour avoir soulevé l’incompétence du juge de l’exécution sur cette demande, après avoir défendu au fond, l’exception d’incompétence est irrecevable.
Elle demande que soit ordonnée la vente forcée du bien par adjudication judiciaire sur le commandement de payer, et dans les conditions telles que définies au cahier des conditions de vente.

M. [W] [X] et M. [A] [U], selon leurs conclusions n°3 soutenues oralement à l’audience, sur le fondement des articles L. 212 -1 et R. 212-2 du code de la consommation, L. 311 -2 et R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, L. 213 -6 du code de l’organisation judiciaire, demandent au juge de :
In limine litis,
– se déclarer incompétent, au profit du Tribunal judiciaire de Paris, pour statuer sur la demande de voir prononcer la résolution judiciaire des contrats de prêts,
A titre principal,
– déclarer abusive et non écrite la clause de déchéance du terme du contrat de prêt n°10001263131 souscrit par MM. [X] et [U] auprès de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest ;
– déclarer nulle et de nul effet la déchéance du terme du prêt contracté selon acte authentique en date du 21 septembre 2023, notifiée à MM. [X] et [U] le 12 mars 2024 ;
En conséquence,
– déclarer que la créance en vertu de laquelle la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest fonde la saisie immobilière qu’elle poursuit n’est pas exigible ;
– annuler le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 13 septembre 2024 à MM. [X] et [U] à la requête de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest et en ordonner la main levée ;
– débouter la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest de toutes ses demandes, fins et prétentions,
A titre subsidiaire,
– autoriser la vente amiable du bien immobilier leur appartenant, situé au [Adresse 6] à [Localité 8] (Haute-Vienne) ;
En tout état de cause,
– condamner la société Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest à leur payer la somme de 4 000 euros chacun, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la société Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest aux entiers dépens dont distraction au profit Maître Véronique CHARTIER, avocat au Barreau de Limoges, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.
Ils soulèvent l’incompétence du juge de l’exécution pour statuer sur la résolution du contrat de prêt.
Ils soutiennent que les dispositions du code de la consommation permettant au juge, y compris au juge de l’exécution, de dire abusive une clause contractuelle ce qui conduit à la réputer non écrite, sont applicables. Ils produisent un arrêt en ce sens du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris entre les mêmes défendeurs et une autre banque.
A l’appui de leur demande subsidiaire de vente amiable, ils produisent un mandat de vente du 28 février 2025 chargeant une agence immobilière de mettre en vente le bien au prix de 430 000 euros net vendeur, outre une estimation de valeur vénale du bien réalisée le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la régularité de la procédure
Aux termes de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.
En l’espèce, le créancier poursuivant produit une copie exécutoire de l’acte notarié du 21 septembre 2023 comprenant un prêt de 698 583 euros portant intérêts au taux hors assurance de 2,58% l’an.
MM. [U] et [X] contestent l’exigibilité des sommes poursuivies en l’état d’une clause de déchéance du terme qu’ils jugent abusive.
La règlementation sur les clauses abusives définie par les articles L 212-1 et L. 212-2 et R 212-1 et 212-2 du code de la consommation, protège les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs ou des personnes morales non-professionnelles.
Elle ne protège pas les contrats conclus entre professionnels.
La banque soutient que le bien immobilier saisi a été acquis en vue d’une activité de bailleur professionnel et que MM. [U] et [X] ont effectué le même type d’opérations sur dix immeubles différents dans différentes régions.
MM. [U] et [X] ne discutent pas dans leurs écritures avoir agi en qualité de professionnels pour souscrire le prêt immobilier litigieux.
Il est établi que le prêt notarié litigieux du 21 septembre 2023 a pour objet l’acquisition d’un bien immeuble et la réalisation de travaux pour un montant de 698 583 euros.
L’acquisition du bien immeuble financé par le prêt est intervenue par acte notarié du 19 septembre 2023 pour 391 000 euros. L’acte de vente porte sur un local commercial dans lequel est exploité un restaurant, un local de stockage loué et onze appartements, dont sept étaient loués au moment de l’acquisition. Des travaux devaient être réalisés sur plusieurs des appartements donnés à bail. Cette acquisition constitue un investissement locatif comme explicité notamment page 6 de l’acte du 19 septembre 2023 d’acquisition du bien immobilier.
Il en résulte que la finalité de l’acte de prêt est bien un investissement locatif.
Il résulte de la lecture du jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris du 21 octobre 2024, que MM. [U] et [X] avaient déjà réalisé une opération immobilière similaire en empruntant le 16 février 2022 la somme totale de 481 989 euros. Il peut être relevé que dans cette décision, le juge précise avant de statuer sur le caractère abusif d’une clause du contrat de prêt, que la qualité de consommateur des emprunteurs n’était pas contestée.
Dès lors, il sera retenu que MM. [U] et [X] en réitérant à 19 mois d’intervalle la souscription de prêts immobiliers d’un montant conséquent, ont bien agi en souscrivant le prêt litigieux du 21 septembre 2023 en qualité de professionnels, aux fins d’un investissement locatif.
En conséquence, la règlementation sur les clauses abusives est inapplicable et la clause de déchance du terme ne sera pas déclarée non écrite.
Aucun autre moyen tendant à la nullité du commandement de payer valant saisie n’est soulevé. MM. [U] et [X] seront donc déboutés de leur demande de nullité.
MM. [U] et [X] produisent les courriers de mises en demeure et déchéance du terme qu’ils ne contestent pas avoir reçus.
Par deux mises en demeure par lettres recommandées avec accusés de réception, en date du 15 février 2024, le prêteur invitait les emprunteurs à s’expliquer sur la dissimulation d’une partie de leur endettement lors de leur demande de financement, sur le fait d’avoir effectué de fausses déclarations ou omissions intentionnelles concernant leur situation patrimoniale et professionnelle, servant de base à l’octroi du financement accordé, sous peine de déchéance du terme en l’absence de réponse satisfaisante venant contredire ces constatations dans un délai de 15 jours.
Dans ses dernières conclusions, le prêteur précise notamment que les factures ayant permis le déblocage des fonds comportent des incohérences graves, que les fonds débloqués n’ont pas servi aux travaux auxquels ils étaient destinés, que les bulletins de salaire versés à l’appui de la demande de prêt ne correspondent pas pour M. [X] à sa période d’emploi par la société Equilibre Attitude.
Par deux lettres recommandées avec accusé de réception envoyées le 12 mars 2024, le prêteur prononçait la déchéance du terme pour manoeuvres dolosives, réclamant le versement de la somme totale de 427 830,78 euros.
En vertu de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.
Le commandement de payer signifié le 13 septembre 2024 précise qu’il est dû au titre du prêt n°10001263131, la somme de 436 298,78 euros, se décomposant en 425 330,78 euros au principal et 10 968,00 euros d’intérêts, arrêtée au 27 août 2024, le taux des intérêts étant mentionné de 5.58 % l’an, soit le taux contractuel majoré de 3 points.
La créance dont le montant et le calcul ne sont pas discutés sera ainsi mentionnée au dispositif.

Sur l’orientation de la procédure
Aux termes de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, pour autoriser la vente amiable de l’immeuble le juge de l’exécution doit s’assurer qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.
Selon l’article R. 322- 21 de ce même code, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.
Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
En l’espèce, les débiteurs sollicitent l’autorisation de vendre à l’amiable leur bien immobilier au prix minimum net vendeur de 430 000 euros.
Ils produisent une estimation de valeur vénale de l’immeuble par l’agence immobilière ImmoJuriste en date du 13 mai 2025 évaluant le bien entre 400 000 et 420 000 euros : il en résulte que quatre appartements sur onze et un local commercial sont en location.
Dans le cadre de cette estimation, aucune donnée n’est communiquée sur l’état du bien alors même que des travaux de rénovation étaient financés, que le créancier poursuivant affirme que le financement n’a pas été utilisé à des fins de travaux, et que le bien avait été acquis deux ans plus tôt pour un prix de 391 000 euros, sept appartements étant alors en location.
Il communiquent un mandat de vente confié à la société Human Immobilier en date du 21 février 2025 au prix de 430 000 euros. En l’état d’un mandat de vente depuis 20 mois, il n’est fait état d’aucun acheteur potentiel.
Ainsi les débiteurs ne justifient pas de démarches permettant de considérer que la vente interviendra dans un bref délai à un prix satisfaisant.
Dès lors, la demande d’autorisation de vente amiable sera rejetée.
Il y a en conséquence lieu d’ordonner la vente forcée de l’immeuble saisi à savoir tel que décrit dans le cahier des conditions de vente selon les modalités fixées au dispositif.
Les mesures de publicité seront celles de droit commun des articles R 322-31 à R 322-35 du code des procédures civiles d’exécution, avec possibilité d’extension dans les conditions de l’article R 322-36 du même code. Ces mesures de publicité pourront être aménagées, restreintes ou complétées sur autorisation ultérieure du juge donnée dans les conditions des articles R 322-37 et R 322-38 du même code.
Il convient cependant d’autoriser dès à présent la parution d’une annonce sur un site internet de vente aux enchères.
La mise à prix sera fixée à 199 000 euros conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente déposé le 19 décembre 2024.

Il est rappelé que la vente de gré à gré peut toujours intervenir avec l’accord des parties jusqu’à la vente forcée.
MM. [U] et [X] qui échouent en leur défense seront déboutés de leurs demandes de condamnation aux dépens et au paiement de frais en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

PAR CES MOTIFS
Le juge de l’exécution statuant, par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, par mise à disposition au greffe,
Déboute MM. [U] et [X] de leur demande d’annulation du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 13 septembre 2024 ;
Mentionne la créance retenue du créancier poursuivant de 436 298,78 euros, en principal et intérêts au 27 août 2024 , outre les intérêts courant à compter de cette date au taux de 5.58% l’an jusqu’au jour du paiement, et les frais ;
Déboute MM. [U] et [X] de leur demande d’autorisation de vente amiable du bien saisi ;
Ordonne la vente forcée du bien saisi visé par le commandement de payer en date du 13 septembre 2024, dans les conditions telles que définies au cahier des conditions de vente déposé le 19 décembre 2024 soit sur la mise à prix de 199 000 euros ;
Dit qu’il y sera procédé à l’audience d’adjudication du
01er février 2027 à 14 heures 30
Désigne Me [S] [G] commissaire de justice à [Localité 1] ce conformément à l’article R 322- 26 du code des procédure civiles d’exécution pour assurer deux visites de l’immeuble saisi dans le mois précédent la vente et deux visites en cas de surenchère, en se faisant assister si besoin est d’un serrurier et de la force publique ;
Dit que les mesures de publicité seront celles de droit commun des articles R 322-31 à R 322-35 du code des procédures civiles d’exécution, avec possibilité d’extension dans les conditions de l’article R 322-36 du même code; qu’elles pourront être aménagées, restreintes ou complétées sur autorisation ultérieure du juge donnée dans les conditions des articles R 322-37 et R 322-38 du même code ;
Autorise la parution d’une annonce sur un site internet de vente aux enchères ;
Rappelle qu’à la date fixée pour l’audience d’adjudication la vente ne pourra être reportée que pour un cas de force majeure ou sur demande de la Commission de surendettement formée en application de l’article L 722-4 du code de la consommation.
Déboute MM. [U] et [X] de leur demande de condamnation aux frais irrépétibles et dépens ;
Dit que les dépens seront considérés comme des frais de poursuite ;
Dit que la notification de ladite décision se fera par voie de signification conformément aux dispositions de l’article R 311- 7 du code des procédures civiles d’exécution.
LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION

Géraldine BORDERIE Joëlle CANTON