TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT
du
19 Octobre 2026

ROLE : N° RG 24/04164 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MNXG

AFFAIRE :

S.A.R.L. AJM2L

C/

[N] [A] [D] (décédé)

GROSSE(S)délivrées(s)
le 19/10/2026
à

-Me RAMOGNINO
– Me AYOUN,

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AJM2L, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Claude RAMOGNINO, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

[N] [A] [D] (décédé)

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Madame [G] [S] épouse [A] [D], en son nom personnel et en sa qualité de conjoint survivant de M. [N] [Y] [A] [D]
née le 12 Juillet 1956 à [Localité 3] (ALGERIE)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Monsieur [J] [A] [D]
né le 13 Octobre 1990 à [Localité 4]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 10]

Monsieur [Z] [A] [D]
né le 23 Février 1983 à [Localité 4]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

Tous représentés par Me Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente, Juge délégué aux loyers commerciaux

Assisté de Mme MILLET Nathalie, greffier lors des débats et de Mme BOYER Anaïs,greffier, lors du délibéré

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Juillet 2026
l’affaire a été mise en délibéré au 19 Octobre 2026 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente Juge délégué aux loyers commerciaux assisté de Mme BOYER Anaïs

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 2 mars 2007, Monsieur et Madame [N] et [G] [A] [D] ont donné à bail à la société AVENIR un local commercial, sis à [Localité 4] , lieu-dit [Adresse 6] en bordure de [Adresse 7], pour une durée de 9 ans à compter du 2 mars 2007 pour se terminer le 1er mars 2016.

Par acte sous seing privé du 28 juin 2012, la société AVENIR a cédé son fonds de commerce d’hôtel-restaurant à la SARL AJM2L.

Par acte extrajudiciaire du 22 août 2023, la SARL AJM2L a fait délivrer à Monsieur et Madame [N] et [G] [A] [D] une demande de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans aux mêmes clauses et conditions que le précédent.

Par acte extrajudiciaire du 21 novembre 2023, Monsieur et Madame [N] et [G] [A] [D] ont fait notifier à la SARL AJM2L leur acceptation du renouvellement, avec réserve sur le montant du loyer offert, et leur proposition de conclure un nouveau contrat de bail.

Ensuite, par courrier recommandé avec avis de réception du 6 juin 2024 , la SARL AJM2L a notifié à « Monsieur et Madame [N] et [G] [A] [D]” un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé. Le pli est revenu avec la mention «  avisé et non réclamé ».

Par acte extrajudiciaire du 17 septembre 2024, la SARL AJM2L a fait assigner Monsieur et Madame [N] et [G] [A] [D] aux fins de voir :

Entendre fixer les clauses et conditions du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 conformément aux clauses et conditions du bail précédent en date du 2 mars 2007,Entendre juger que le montant du loyer du bail renouvelé sera fixé à la somme mensuelle de 3.000€ HT, toutes charges comprises,Entendre juger que les époux [A] [D] devront veiller à la rédaction d’un bail conforme aux dispositions du bail précédent en date du 2 mars 2007,Entendre juger que l’indice de révision du loyer sera l’indice des loyers commerciaux,Entendre maintenir inchangées les autres clauses et conditions du bail antérieur,Entendre juger que les époux [A] [D] devront veiller à la rédaction d’un bail conforme aux dispositions du jugement à intervenir qui, à défaut de rédaction d’un bail écrit, vaudra bail commercial,Entendre juger que la SARL AJM2L n’est responsable d’aucune non-respect de ses engagements contractuels,Entendre juger n’y avoir lieu de mettre à la charge du locataire le montant de la taxe foncière non prévue au bail d’origine,S’entendre débouter les époux [A] [D] de leurs demandes, fins et conclusions reconventionnelles,S’entendre solidairement condamner les époux [A] [D] à payer à la SARL AJM2L la somme de 5.000€ par application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Dans son mémoire notifié à Madame [G] [A] [D] ( ainsi qu’à son époux qui est décédé ensuite le 26 décembre 2025), par LRAR du 5 septembre 2025, la SARL AJM2L demande à la juridiction de :

Vu les articles L 145-10 et L 145-33 et suivants du Code de commerce, et l’article 9 du Code de procédure civile,
Vu le mémoire en demande notifié le 6 juin 2024,

Juger recevables ses demandes,Fixer les clauses et conditions du bail renouvelé de la société AJM2L à compter du 1er octobre 2023 conformément aux clauses et conditions du bail précédent en date du 2 mars 2007,Juger que le montant du loyer du bail renouvelé sera fixé à la somme mensuelle de 3.000€ HT , toutes charges comprises,Juger que les époux [A] [D] devront veiller à la rédaction d’un bail conformé aux dispositions du bail précédent du 2 mars 2007 ;Juger que l’indice de révisions du loyer sera l’indice des loyers commerciaux,Juger que les autres clauses et conditions du bail antérieur demeureront inchangées,Juger que les époux [A] [D] devront veiller à la rédaction d’un bail conforme aux dispositions du jugement à intervenir qui, à défaut de rédaction d’un bail écrit, vaudra bail commercial,Juger que la société AJM2L n’est responsable d’aucun non-respect de ses engagements contractuels,Juger n’y avoir lieu de mettre à la charge du locataire le montant de la taxe foncière non prévue au bail d’origine,Condamner solidairement les époux [A] [D] à payer à la société AJM2L la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.
Dans leur mémoire notifié à la SARL AJM2L par LRAR du 6 juillet 2026, Madame [G] [A] [D], Monsieur [J] [A] [D] et Monsieur [Z] [A] [D] demandent à la juridiction de :

Vu les articles 31, 122, 126 et 325 et suivants et 370 et 373 du Code de procédure civile,
Vu les articles L 145-33, L 145-34, R 145-23, R 145-25, R 145-26 et R 145-27 du Code de commerce,
Vu les articles 724 et 757 du Code civil,
Vu la jurisprudence visée et les pièces versées aux débats,

A titre liminaire,
Déclarer recevable l’intervention volontaire de Madame [G] [S] veuve [A] [D], agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de conjoint survivant, et de Messieurs [J] [A] [D] et [Z] [A] [D], agissant en leur qualité d’héritiers de [N] [Y] [A] [D],
A titre principal,
Déclarer irrecevables, à tout le moins se déclarer incompétent pour en connaître au profit du tribunal judiciaire, les demandes de la SARL AJM2L étrangères à la fixation du bail renouvelé,Déclarer irrecevables l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société AJM2L, faute de notification régulière d’un mémoire préalable à chacun des bailleurs, à leur domicile, antérieurement à la saisine du juge des loyers commerciaux,Juger que cette fin de non-recevoir n’est pas susceptible de régularisation,
A titre subsidiaire, si les demandes adverses étaient déclarées recevables,
Juger que, le bail expiré ayant duré plus de douze ans par l’effet de la tacite prolongation, le loyer du bail renouvelé est déplafonné en application de l’article L 145-34, alinéa 3, du Code de commerce, et doit être fixé à la valeur locative, sans étalement de la hausse,Fixer le loyer annuel du bail renouvelé, à effet le 1er octobre 2023, à la somme de 48.000€ HT HC, payable mensuellement et d’avance à raison de 4.000€ par mois,Juger que la différence entre le loyer ainsi fixé et le loyer effectivement acquitté depuis le 1er octobre 2023 sera due par la société AJM2L, avec intérêts au taux légal,Ordonner la prise en charge par la société AJM2L du remboursement de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,Débouter la société AJM2L de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre infiniment subsidiaire,

Ordonner avant-dire-droit une expertise judiciaire avec mission d’évaluer la valeur locative des lieux loués au 1er octobre 2023 selon les critères des articles L 145-33 et R 145-2 et suivants du Code de commerce, les frais d’expertise étant avancés par la société AJM2L,

En toute hypothèse,

Condamner la société AJM2L à leur payer la somme de 6.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires pour l’exposé complet des moyens développés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les interventions volontaires

Il est produit l’acte de notoriété après le décès de [N] [A] [D] survenu le 26 décembre 2025, établi le 6 février 2026 par Me [E] [P], notaire à [Localité 7], aux termes duquel sont héritiers de celui-ci Madame [G] [S] veuve [A] [D], sa conjointe, et Monsieur [J] [A] [D] et Monsieur [Z] [A] [D], ses deux enfants.

Il convient d’accueillir l’intervention volontaire de ces deux derniers.

Sur la recevabilité des demandes au regard de l’absence de notification du mémoire préalable à chacun des défendeurs alors propriétaires du local commercial

Ce moyen doit être examiné par la juridiction avant celui tiré de l’irrecevabilité, ou à défaut de l’incompétence, des demandes étrangères à la fixation du bail renouvelé, puisqu’il tient à la recevabilité de l’instance.
Pour le même motif, il doit être évoqué avant la difficulté tenant au défaut de notification du mémoire de la SARL AJM2L aux ayants-droit de [N] [A] [D].

Aux termes de l’article 126, alinéa 1er, du code de procédure civile, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Ensuite, l’article R 145-26 du Code de commerce énonce que : « Les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble. »

Enfin, l’article R 145-27 du même code dispose que « Le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.
La partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l’audience. Elle y annexe les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux. Elle y joint également le mémoire et les pièces reçus de l’autre partie.
Les mémoires et les pièces peuvent être remis en original ou en copie. »

Il en résulte que le défaut de notification d’un mémoire à chacune des parties du bail avant la saisine du juge des loyers commerciaux constitue une fin de non-recevoir et que cette situation n’est pas susceptible d’être régularisée par la notification d’un mémoire postérieurement à la remise au greffe d’une copie de l’assignation.

En l’espèce, la SARL AJM2L justifie avoir adressé un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé à «  Monsieur et Madame [A] [D], HOTEL [Etablissement 1], [Adresse 8] » par LRAR du 4 juin 2024 revenu avec la mention «  pli avisé et non réclamé ».

Il s’ensuit que la SARL AJM2L ne justifie pas de la notification du mémoire préalable à chacun des bailleurs.
Ensuite, en tout état de cause, l’adresse de notification du mémoire est celle du local objet du litige et dans lequel les époux [A] [D] exploitaient le fonds de commerce d’hôtel-restauration avant l’année 2007 mais il ne s’agissait manifestement pas de leur adresse personnelle puisque la demande de renouvellement du bail commercial leur a été délivré par acte extrajudiciaire du 22 août 2023 à l’adresse suivante : «  [Adresse 11] » et que les époux [A] [D] ont fait connaître leur acceptation par acte du 21 novembre 2023 mentionnant cette même adresse.
Au regard de ces irrégularités, insusceptibles d’être régularisées, l’action engagée est irrecevable.

Sur les demandes accessoires

La SARL AJM2L sera tenue aux dépens et au paiement d’une indemnité de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au profit des consorts [A] [D].

Enfin, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

REÇOIT l’intervention volontaire de Madame [G] [S] veuve [A] [D], de Monsieur [J] [A] [D] et de Monsieur [Z] [A] [D], en qualité d’ayants-droit de [N] [A] [D],

DECLARE l’action irrecevable,

CONDAMNE la SARL AJM2L à payer à Madame [G] [S] veuve [A] [D], Monsieur [J] [A] [D] et Monsieur [Z] [A] [D], pris ensemble, une indemnité de 1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL AJM2L aux dépens,

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à AIX EN PROVENCE le DIX NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT SIX, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE