TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations
N° RG 25/00019 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZMWS

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2026

DEMANDEUR :

L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par Me Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. FA-SCIL, prise en la personne de son gérant M. [C] [E] domicilié ès qualité au siège sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre HEDDI, avocat au barreau de TOULOUSE
(en présence du gérant et de son épouse)

En présence de Madame [A] [K], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS : A l’audience publique du 12 Juin 2026, après avoir entendu :

Me Delgorgue
Me [Z]
Mme [K]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 25 septembre 2026 puis prorogé pour être rendu le 16 Octobre 2026

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 16 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Le quartier de [Localité 18] a déjà bénéficié des programmes de l’ANRU [Localité 1] [Adresse 4] et du Programme de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PMRQAD).

Un nouveau projet visant à redonner une attractivité commerciale et résidentielle à la [Adresse 7] et à offrir aux habitants, commerçants et usagers de ce secteur un cadre de vie agréable et sécuritaire a été initié.

Le 24 novembre 2022, le président de la MEL sollicitait du préfet du Nord, l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et parcellaire.

L’Etablissement public foncier des Hauts de France (EPF) a été chargé d’acquérir un ensemble d’immeubles sis dans le périmètre de l’opération dite « [Localité 1]-NPNRU [Adresse 4] », ledit périmètre comprenant le quartier de [Localité 18]-[Adresse 7].

Par arrêté du 20 juillet 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet. L’enquête s’est déroulée du 26 septembre au 11 octobre 2023.

Le projet était déclaré d’utilité publique le 21 mai 2024. Par arrêté du 27 décembre 2024, l’autorité préfectorale a déclaré immédiatement cessibles les parcelles concernées par le projet.

La parcelle cadastrée [Cadastre 24] sise [Adresse 8] d’une contenance de 98 m² appartenant à la S.C.I. Fa-Scil est concernée par le projet.

Le 1er août 2024, le service des Domaines a évalué l’immeuble à la somme de 192 000 euros, augmentée d’une indemnité de remploi de 20 400 euros avec une marge d’appréciation de 10 %, eu égard à son mauvais état et état d’abandon manifeste.

L’ordonnance du juge de l’expropriation du 3 juillet 2025 a opéré le transfert de la propriété de cette parcelle appartenant à la S.C.I. Fa-Scil au profit de l’EPF.

L’Etablissement public foncier des Hauts-de-France (EPF), autorisé à acquérir les immeubles nécessaires à l’exécution du projet, a adressé son mémoire valant offre d’une indemnité conforme à l’évaluation des Domaines par lettre recommandée avec avis de réception le 28 janvier 2025 (avis de réception signé le 1er février 2025) à la S.C.I. Fa-Scil.

Faute d’accord, par mémoire reçu au greffe le 25 mars 2025, l’EPF a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation revenant à la S.C.I. Fa-Scil à la somme totale de 212 400 euros dont 192 000 euros d’indemnité principale et 20 400 euros d’indemnité de remploi.
Il se fonde sur cinq termes de comparaison pour retenir un prix de 1200€/m²P appliqué à une surface utile pondérée (SUP) de 160 m².

Dans ses conclusions reçues au greffe les 2 et 6 juin 2025, Mme le commissaire du gouvernement demande à la juridiction de fixer l’indemnité totale de dépossession à 210 200 euros dont 190 000 euros d’indemnité principale et 20 200 euros d’indemnité de remploi.
Elle retient une SUP de 158 m². Elle corrige les données des termes de comparaison de l’EPF et cite cinq termes de comparaison complémentaires. Elle se fonde sur le prix de l’évaluation domaniale de 1200€/m²P.

La visite des lieux s’est déroulée le 10 juin 2025, en présence du représentant de l’EPF et de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, du représentant de la S.C.I. Fa-Scil et de son conseil.

Dans son mémoire en réponse reçu au greffe le 11 septembre 2025, la S.C.I. Fa-Scil demande à la juridiction de :
– Fixer l’indemnité d’expropriation lui revenant à la somme totale de 1 058 267,60 euros se décomposant ainsi:
→ indemnité principale : 928 450 euros ;
→ indemnité de remploi : 94 045 euros ;
→ indemnité pour perte de revenus locatifs : 21 372,60 euros ;
→ indemnité pour perte de chance : 14 400 euros ;
– Mettre à la charge de l’EPF une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle souligne que le bien forme un ensemble immobilier avec les immeubles sis [Adresse 9] et [Adresse 10]. Elle argue d’un très bon état général du bien, Elle se prévaut d’une surface utile pondérée de 185,69 m² avec une surface pour la partie commerce de 109,60 et une surface de 76,09 m² pour la partie habitation sur la base du mesurage d’un géomètre-expert. Elle discute les termes de comparaison cités et en propose dix-sept autres, en y intégrant des immeubles à usage d’habitation et la cession de locaux commerciaux au sein d’immeubles. Sur la base des termes qu’elle estime pertinents, elle revendique un prix de 5 000€/m²P pour la partie habitation et de 5 000€/m²P pour la partie commerce. Elle demande une indemnité pour perte de revenus locatifs calculée sur la base de douze mois et d’un montant mensuel de 1781,05 euros. Enfin, elle demande l’indemnisation de la perte de chance de louer l’appartement 3 qu’elle estime à 100 % du loyer de 600 euros et sur une durée de vingt-quatre mois.

L’EPF a notifié un mémoire en réplique et un mémoire récapitulatif reçus les 19 janvier et 4 mai 2026 au greffe. Dans le dernier état de ses écritures, l’EPF demande à la juridiction de fixer l’indemnité totale de dépossession à la somme de 330 320 euros se décomposant de la manière suivante :
– indemnité principale : 299 200 euros
– indemnité de remploi : 31 120 euros.

Il se fonde sur une SUP de 136 m² et un prix unitaire de 2200 €/m²P. Il rappelle qu’en vertu de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les améliorations faites même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation ne donnent lieu à aucune indemnité, si en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont été faites, il apparaît qu’elles l’ont été dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Il considère à ce titre que les modifications de façade (dont remplacement des menuiseries) et les travaux de remise en état du logement du 3ème étage ne peuvent être pris en considération.
Il évoque les complications administratives de la création d’une copropriété ou d’une division en volume et le fait que cela induit des dépenses. Il souligne que la surface revendiquée n’a pas été pondérée et retient une pondération de 0,5 pour la réserve, de 0,2 pour la cave et de 0,1 pour la cour.
Il se fonde sur diverses cessions correspondant notamment à des fixations judiciaires par la présente juridiction. Il cite quatre nouveaux termes de comparaison. Il discute les termes et retient neuf termes de comparaison dont il ressort une moyenne de 2258€/m²P. Il estime qu’il n’y a pas lieu à écarter les références de vente au seul motif qu’il s’agit de ventes conclues par l’EPF.
S’agissant de l’indemnité pour perte de revenus locatifs, il estime un délai de six mois suffisant et s’oppose à toute indemnité à ce titre faute de justificatif du paiement effectif des loyers. S’agissant de l’indemnité pour perte de chance de louer le logement situé au rez-de-chaussée, il fait valoir que la société Fa-Scil a déclaré que le permis de construire a été déposé en 2017 et que c’est notamment du fait de la crise du coronavirus et de travaux sur la chaussée qu’elle n’a pas pu achever ses travaux.
Il refuse la prise en charge des frais de constat par commissaire de justice, arguant que ce constat n’était pas nécessaire et n’apporte aucun élément nouveau.

Dans son mémoire récapitulatif reçu le 9 avril 2026, la S.C.I. Fa-Scil modifie ses demandes et sollicite de la juridiction de :
– Fixer l’indemnité d’expropriation lui revenant à la somme totale de 901 487,92 euros se décomposant ainsi:
→ indemnité principale : 777 350 euros ;
→ indemnité de remploi : 78 935 euros ;
→ indemnité pour perte de revenus locatifs : 30 802,92 euros ;
→ indemnité pour perte de chance : 14 400 euros ;
– Mettre à la charge de l’EPF une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir que l’article L.322-1 ne fait qu’instaurer une présomption et que les travaux ont été réalisés en vertu d’un permis de construire délivré en 2017, ce permis autorisant la modification de la façade et notamment la rénovation de la toiture et le remplacement des menuiseries. Elle précise que ces travaux, interrompus par la crise sanitaire, n’ont pas repris dans leur totalité en raison de la procédure d’expropriation et que si la rénovation du logement du 2ème étage s’est poursuivie, celle de la cellule commerciale a été suspendue et le matériel stocké sur place. Elle estime que la réserve doit être pondérée à 0,5, et que c’est par erreur que le géomètre n’a pas intégré les surfaces inférieures à 1,80 m². Elle pondère la surface de la cour intérieure à 0,4.
Elle soutient que le bien est divisé en lots, ce qui permet la vente à la découpe, sans coût supplémentaire. La société Fa-Scil argue de la rareté du bien ce qui ne lui permettra pas de bénéficier de l’exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière prévue dans l’hypothèse d’un rachat dans les douze mois, et du très bon état du bien.
Elle discute les termes de comparaison au regard de leur éloignement, de leur état et des diagnostics techniques. Elle indique présenter également des termes correspondant à des immeubles à usage d’habitation sans local commercial et à des cessions de locaux commerciaux pour pallier le faible nombre de mutations récentes de biens mixtes. Elle estime qu’une vente par lots peut être retenue pour la comparaison avec l’application d’un abattement de 10 % comme l’a fait la cour d’appel de Paris.
Elle retient les termes 11 à 14, 23 et 28, dont il ressort un prix unitaire moyen de 3702,30 €/m²P pour les immeubles mixtes, et un prix moyen des termes 15 à 22 correspondant à des immeubles à usage d’habitation de 5 016,25 €/m²P. S’agissant de la partie commerce, elle considère qu’il résulte des termes retenus un prix moyen de 6 295 €/m²P. Elle fonde sa demande sur un prix de 5000€/m²P pour la partie habitation et pour la partie commerce.
S’agissant de la perte de revenus locatifs, elle estime qu’il est de jurisprudence constante de retenir un délai de douze mois et que la charge de la preuve pèse sur l’autorité expropriante. Elle argue de trois baux à la date de l’ordonnance d’expropriation et de revenus mensuels de 2566,91 euros.
Elle insiste sur les frais de mesurage de 5 496 euros pour les sept immeubles expropriés, soit 785 euros par immeuble et les frais de constat de commissaire de justice de 1120 euros pour l’ensemble des immeubles soit 160 euros par immeuble.

Mme le commissaire du gouvernement a notifié des conclusions complémentaires n°2 et conclusions complémentaires n°3 reçues au greffe le 29 décembre 2025 et le 7 mai 2026. Dans le dernier état de ses écritures, elle demande la fixation de l’indemnité totale de dépossession à la somme de 350 600 euros se décomposant de la manière suivante :
– indemnité principale : 304 000 euros
– indemnité de remploi : 31 100 euros
– indemnité pour perte de revenus locatifs : 15 000 euros.

Elle retient une surface de 133,57 m²P sur la base du mesurage et après pondération d’une partie secondaire du commerce à 0,5, d’une autre partie secondaire pondérée à 0,2 et de la cave à 0,2. Elle relativise la qualité de l’emplacement, en rappelant que le bien est situé dans le périmètre du projet de rénovation urbaine. Elle souligne que la cession par lot obligerait le propriétaire à créer une copropriété, ou de diviser son bien en volumes, source de complications administratives et de dépenses supplémentaires.
S’agissant des termes de comparaison, elle cite huit termes de comparaison et affine son analyse des termes cités. Elle retient neuf termes correspondant à des immeubles mixtes dont il ressort un prix moyen de 2470 €/²m²P. Au vu du bon état du bien et des travaux en cours, et réalisés pendant la période dite suspecte, elle retient un prix de 2273€/m²P.
S’agissant de l’indemnité pour perte de revenus, elle applique une durée de six mois conforme à la dernière décision de la juridiction. S’agissant de l’indemnité pour perte de chance, elle souligne que les travaux se sont poursuivis après le transport et que dès lors qu’un bail a effectivement été conclu, il n’y a pas eu de perte de chance de louer.
S’agissant des frais divers, elle considère que les frais de commissaire de justice ont été engagés volontairement par le propriétaire et étaient superflus au regard du transport réalisé par la juridiction. Elle estime également qu’il appartenait au propriétaire de corriger sa déclaration aux services fiscaux s’agissant des surfaces des biens, en recourant à un professionnel de sorte qu’il doit supporter les frais de mesurage.

A l’audience du 16 janvier 2026, après déjà deux renvois à la demande des parties, un calendrier de procédure a été fixé, avec renvoi de l’affaire à l’audience du 22 mai 2026 et précision que l’affaire serait impérativement retenue à cette date.

Me [Z], conseil de la S.C.I. Fa-Scil, qui s’était fait substituer à l’audience du 16 janvier 2026, a sollicité par courriel du 18 janvier 2026, le report d’un mois du calendrier de procédure fixé et l’appel du dossier à l’audience du mois de juin 2026. Les parties ont été avisées par courriel du 20 janvier 2026 de ce qu’il était fait droit à sa demande et que l’affaire était d’ores et déjà renvoyée à l’audience du 12 juin 2026.

Le 10 juin 2026, Me [Z] a déposé un mémoire récapitulatif au greffe de la juridiction.

A l’audience du 12 juin 2026, Me Delgorgue, conseil de l’EPF, a sollicité le renvoi de l’affaire et à défaut a demandé à ce que le dernier mémoire en défense soit écarté pour non respect du contradictoire.

M. le commissaire du gouvernement a également demandé, si le dossier était retenu, que le dernier mémoire en défense soit écarté et à défaut un délai pour y répondre.

Me [Z] a indiqué ne pas s’opposer au renvoi.

L’affaire a été retenue à cette audience, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2026, prorogé au 16 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :
– les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
– la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété;
– l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur la recevabilité du dernier mémoire

Selon l’article R.211-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les dispositions du livre Ier du code de procédure civile s’appliquent devant les juridictions de l’expropriation sous réserve des dispositions particulières prévues par le présent code.

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’appréciation du caractère tardif de la communication des pièces relève des constatations souveraines des juges du fond.

Il convient de rappeler que la juridiction de l’expropriation a été saisie par un mémoire reçu au greffe le 25 mars 2025 et que le transport sur les lieux a été fixé le 10 juin 2025 avec une audience initiale au 12 septembre 2025.

Me [Z] est intervenu très rapidement en la procédure, dès le 8 mai 2025.

Il a notifié un premier mémoire en défense reçu au greffe le 11 septembre 2025. Le commissaire du gouvernement a pris des conclusions complémentaires reçues au greffe le 23 décembre 2025 et Me Delgorgue, conseil de l’Etablissement public des Hauts-de-France, a notifié un mémoire en réplique le 15 janvier 2026.

A l’audience du 16 janvier 2026, alors que l’affaire avait déjà fait l’objet de deux renvois, il a été indiqué aux parties qu’une audience serait réservée à l’ensemble des dossiers concernant la S.C.I. Fa-Scil (sept dossiers) et qu’à cette audience, les dossiers devraient impérativement être retenus, dès lors qu’aucun autre dossier n’y serait fixé. Il a été fixé le calendrier de procédure suivant :
– mémoire de Me [Z] pour le 13 mars 2026
– conclusions du commissaire du gouvernement pour le 15 avril 2026
– mémoire de Me Delgorgue pour le 30 avril 2026
– audience impérative du 22 mai 2026.

Me [Z] s’étant fait substituer à l’audience du 16 janvier 2026, dans un courriel du 18 janvier 2026, il a sollicité un report d’un mois des échéances fixées soit « conclusions de la SCI FA-SCIL mi-avril ; réponse des parties adverses en mai ; audience de plaidoirie en juin ».

Compte tenu de l’absence d’opposition des autres parties, par courriel du 20 janvier 2026, l’ensemble des parties a été avisé du report de l’audience au 12 juin 2026, avec la précision que les dossiers seraient impérativement retenus à cette audience, puisque cette audience leur serait réservée et qu’il appartenait aux parties de se mettre en état pour cette audience, eu égard à l’ancienneté de la procédure (saisine de mars 2025). Il leur était fixé le calendrier de procédure suivant :
« 1. Mémoire n°2 de Me [Z] avant le 31 mars 2026 (+2 mois et demi)
2. Conclusions n°3 du commissaire du Gouvernement avant le 30 avril 2026 (+1 mois)
3. Mémoire n°3 Me Delgorgue avant le 15 mai 2026 (+15 jours)
4. Mémoire n°3 Me [Z] avant le 12 juin 2026 (+1 mois). »

Le commissaire du gouvernement a avisé la juridiction le 13 février 2026 du fait que ses conclusions adressées à Me [Z] fin décembre 2025 par lettre recommandée avec avis de réception étaient revenues le 9 février 2026 avec la mention non réclamée et qu’il procédait à un nouvel envoi de façon dématérialisée.

Me [Z] a adressé un mémoire récapitulatif le 31 mars 2026 qu’il a corrigé par un mémoire notifié le 8 avril 2026 par courriel suite à un problème de mise en page.

Le 29 avril 2026, Me Delgorgue notifiait son mémoire récapitulatif par lettre recommandée avec avis de réception (reçu au greffe le 4 mai 2026).

Le commissaire du gouvernement adressait des conclusions complémentaires n°3 le 30 avril 2026 (reçues au greffe le 7 mai 2026).

A l’audience du 12 juin 2026, Me [Z] s’est prévalu d’un mémoire récapitulatif n°2. Ce mémoire, daté du 9 juin 2026 a été déposé au SAUJ le 10 juin 2026 à destination de la juridiction. Il a été déposé en main propre le 10 juin après-midi auprès du commissaire du gouvernement. Il a également fait l’objet d’une tentative de remise en main propre auprès de Me Delgorgue le mercredi 10 juin après-midi, sans succès, le cabinet étant fermé. Me Delgorgue en a eu communication la veille de l’audience par courriel à 23h30.

L’article R.311-30 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la notification des jugements et arrêts aux parties et au commissaire du Gouvernement se fait conformément aux dispositions des articles 675 à 682 du code de procédure civile. Les autres notifications prévues par le présent livre sont faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de signification. Elles peuvent être valablement faites aux représentants des parties, sous réserve des règles propres à la notification des décisions mentionnées à l’alinéa précédent.

Le dernier mémoire de Me [Z] n’a pas été notifié régulièrement aux parties par lettre recommandée avec avis de réception puisqu’il a été remis en main propre au commissaire du gouvernement et par courriel au conseil de l’autorité expropriante.

De plus, il apparaît particulièrement tardif puisque, s’il avait été indiqué dans le calendrier de procédure qu’il pouvait conclure une dernière fois avant le 12 juin 2026, encore fallait-il qu’il laisse le temps aux autres parties d’y répondre. Or, le commissaire du gouvernement n’en a eu connaissance que moins de quarante-huit heures avant l’audience et le conseil de l’autorité expropriante la veille de celle-ci à 23h30, et ce alors qu’il avait été expressément indiqué qu’il n’y aurait pas de renvoi à l’audience.

Si ce mémoire contient une nouvelle demande au titre de frais de déménagement et de gardiennage, cette demande devait être présentée en temps utile, rien n’expliquant sa tardiveté en l’absence d’élément nouveau au dossier, cette demande pouvant être anticipée.
De même, s’il est communiqué quatre pièces nouvelles (certificat de mesurage rectificatif, plan du [Adresse 11], congé daté du 16 novembre 2025 et devis Home box), rien n’explique la tardiveté de leur communication alors que la juridiction est saisie depuis plus d’une année. Il en est de même des pièces produites à l’audience, dont rien ne justifie la communication aussi tardive (contrat de location, devis de déménagement et quittances de loyers).

La tardiveté de la communication du mémoire n’a pas mis les autres parties en mesure d’y répondre. Or, le commissaire du gouvernement et Me Delgorgue ont respecté le calendrier de procédure, ce qui laissait plus d’un mois à Me [Z] pour apporter une dernière réponse aux arguments développés.

Il sera également rappelé que la juridiction est saisie depuis le mois de mars 2025, soit depuis plus d’un an, que Me [Z] est intervenu rapidement en la procédure, étant présent dès le transport, et que si sept dossiers concernent la S.C.I. Fa-Scil, il n’est pas fait état d’une complexité particulière de ces affaires.

Dans ces conditions, il convient d’écarter le dernier mémoire récapitulatif de Me [Z] et les pièces communiquées avec celui-ci et à l’audience, en raison de leur tardiveté n’ayant pas permis le respect du contradictoire.

II- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé à [Localité 1], dans le quartier de [Localité 18], à proximité de la [Adresse 12] ou « [Adresse 13] ». Il est situé au numéro [Adresse 8]. Il convient de relativiser l’intérêt de l’emplacement, étant rappelé qu’il est situé à proximité de la [Adresse 12] mais derrière les halles et non en face d’elles (emplacement commercial n°1), et qu’il est concerné par un projet de rénovation urbain destiné à redonner une attractivité commerciale et résidentielle à cette rue marquée par l’insécurité et la délinquance.

Il s’agit d’un immeuble de rapport mixte à usage de commerce et d’habitation érigé dans les années 1840 sur 3 niveaux, avec double mitoyenneté, sur une parcelle de 98 m².

L’immeuble est imbriqué avec l’immeuble situé [Adresse 10] et l’immeuble contigu sis [Adresse 9]. Une partie de son rez-de-chaussée a été annexée au local commercial de la parcelle [Cadastre 25] ([Adresse 10]) et n’est plus accessible depuis le [Adresse 8].

Lors du transport, l’immeuble est en cours de rénovation. Une partie des menuiseries en façade a été remplacée. Le rez-de-chaussée a vocation à accueillir un local commercial. Lors de la visite, les travaux ne sont pas achevés, les sols sont bruts, les espaces sont encombrés par le matériel de rénovation et divers matériaux devant être posés tels que les futures vitrines et portes réalisées sur mesure par la SCI Fa-Scil. Le propriétaire avait expliqué à cette occasion qu’il avait développé son projet de rénovation avec les autorités publiques et qu’il avait de ce fait commandé des fenêtres et portes sur mesure et qu’il projetait initialement de louer le local comme fonds de commerce/laverie.

Il n’a pas été fait état de la location du rez-de-chaussée lors de la visite. Et il n’a pas été constaté de stockage de choses autres que les matériaux destinés à la rénovation de cet espace.

Les étages sont composés de trois appartements, deux au 1er étage, loués et un au deuxième étage, sous comble, en cours de rénovation. Il résulte du transport et du procès-verbal de constat de commissaire de justice concernant l’appartement n’ayant pu être visité lors du transport que ces deux logements sont en bon état. Le dernier appartement situé au 2ème étage ne comportait, lors de la visite, ni WC, ni salle d’eau ni coin cuisine. Les pièces d’eau n’étaient pas achevées : sols bruts sans revêtement, murs non enduits avec simplement la pose de placoplâtre et les joints faits. L’appartement n’était pas habitable et donc non louable en l’état.

L’immeuble est complété par une cave reliée aux autres immeubles. Elle est à l’état brut, non carrelée, sols et murs bruts, faible luminosité.
Le géomètre-expert du propriétaire a rattaché la terrasse commune à la parcelle [Cadastre 26]. Il conviendra de procéder ainsi.

La parcelle est classée en zone UCM 1.1.1 du PLUi de la MEL, approuvé par délibération du 11 décembre 2019.

Sur l’état du bien et les améliorations suspectes apportées au bien

L’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1.

En l’espèce, l’enquête publique s’est déroulée du 26 septembre au 11 octobre 2023. Depuis cette enquête, la S.C.I. Fa-Scil est informée du projet de rénovation urbaine.

S’il ne peut être contesté que la propriétaire avait initié une rénovation du bien avant ladite enquête, un permis de construire ayant été délivré en 2017, ces travaux n’étaient pas achevés en 2023. En effet, dans un courrier du 16 novembre 2023, la propriétaire elle-même, par la voie de son gérant, indiquait que les travaux des immeubles [Adresse 8] et [Adresse 9] devaient s’achever au milieu de l’année 2025.

A la date du transport (10 juin 2025), concomitant à l’ordonnance d’expropriation du 3 juillet 2025, la rénovation n’était pas achevée pour le rez-de-chaussée et l’appartement du 3ème étage. C’est à cette date que doit être prise en compte la consistance matérielle et juridique du bien.

Ainsi, il ne sera pas tenu compte des travaux réalisés postérieurement à ce transport et constatés dans un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 29 août 2025 (page 129/171 « Mon requérant m’indique avoir avancé sur les aménagements au sein de cet appartement depuis le 12.08.2025. »). Ces travaux achevés pendant la « période suspecte », sont concernés par la présomption de l’article L.322-1. De plus, ces travaux ont été réalisés après l’ordonnance transférant la propriété de l’immeuble et durant la procédure de fixation de l’indemnité judiciaire. Et la propriétaire s’en prévaut pour réclamer une perte de chance de louer et percevoir des revenus locatifs, alors que l’appartement était avant la fin de ces travaux inhabitables.

Les autres travaux, réalisés entre l’enquête publique et le transport, sont également intervenus durant la période suspecte, de sorte que la présomption s’applique également, les concernant, notamment s’agissant des travaux en façade.

Dans ces conditions, la propriétaire n’apportant aucun élément pour écarter la présomption de l’article L.322-1, il n’y a pas lieu de tenir compte de l’amélioration apportée aux locaux par ces travaux.

2/ Sur la surface

Le propriétaire fournit un certificat de mesurage par un géomètre-expert des 14 et 15 août et 5 septembre 2025.

Les surfaces des trois appartements sont reprises dans le certificat pour les surfaces de 20,54 m² (appt. 2 dans le certificat), et 24,58 m² (appt. 3 dans le certificat) pour les logements du 1er étage et 27,72 m² (appt. 6 dans le certificat) pour le logement du 3ème étage.

Ces surfaces ne sont pas discutées.

Les parties s’opposent sur la prise en compte des espaces d’une surface inférieure à 1,80 m² et sur la pondération à appliquer pour les réserves, la cave et la cour.

La surface habitable est définie par l’ancien article R.111-2 du code de la construction et l’habitation abrogé le 1er juillet 2021 comme étant égale à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

L’article D353-16 code de la construction dispose que la surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle qu’elle est définie à l’article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement.

Selon l’article 324 Z de l’annexe III du code général des impôts, pour l’application du C du II de l’article 1498 du code général des impôts, la surface pondérée d’un local est la somme, le cas échéant arrondie au mètre carré inférieur, des superficies de ses différentes parties, affectées, le cas échéant, du coefficient mentionné au troisième alinéa. La superficie des différentes parties d’un local, y compris celle des dégagements et sanitaires, est la superficie réelle, mesurée au sol, entre murs ou séparations et arrondie au mètre carré inférieur.
Lorsque l’une de ces parties a une valeur d’utilisation réduite par rapport à l’affectation principale du local, la superficie de cette partie est réduite par application d’un coefficient fixé à 0,5 lorsque cette partie est couverte et à 0,2 dans le cas contraire.

En matière d’expropriation, il est d’usage de privilégier la surface habitable pondérée qui correspond à la surface utilisable d’un logement, annexes comprises (balcon, terrasse, loggia, cave, garage et grenier), les dites annexes étant pondérées en fonction de leur intérêt d’utilisation, selon des coefficients déterminés par le cadastre (CA Paris Pôle 4, chambre 7, 9 mars 2023 – n° 21/17340).

Sur les espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

En application de ces textes, et notamment de l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation, pour le calcul de la surface utile pondérée, les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m. doivent être écartées.

S’agissant de l’évaluation d’un immeuble mixte dans son ensemble, les surfaces doivent être calculées de la même manière quel que soit l’usage des pièces. Les espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre seront donc écartées tant pour la partie habitation que pour la partie commerce.

Seront donc retenues les superficies reprises par le géomètre expert dans le certificat produit, à l’exclusion de ces espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m. S’agissant de la cave, la surface de 5,70 m² correspondant à un espace d’une hauteur inférieure à 1,80 m² sera donc exclue.

Sur la pondération des annexes

La pondération est nécessaire et utile afin de permettre une comparaison pertinente avec les références de marché citées par les parties, les surfaces de ces termes étant elles-mêmes calculées selon le barème des services cadastraux.

S’agissant de la réserve, mesurée par l’expert à 5,28 m², les parties s’accordent sur sa pondération à 0,5, soit une SUP de 2,64 m².

S’agissant de la cave, il convient de relever que la partie de cave rattachée à la parcelle [Cadastre 24], soit 48,54 m² est brute, non carrelée, faiblement éclairée et non utilisée. Compte tenu de son état, son utilité est moindre et cela justifie d’appliquer une pondération plus importante que pour une cave carrelée, en bon état, utilisée comme pièce supplémentaire d’un commerce, par exemple comme atelier ou espace de stockage. A l’instar de Mme le commissaire du gouvernement, il convient de retenir un coefficient de 0,2 comme pertinent pour rendre compte de l’utilité de cette cave. La surface retenue sera ainsi de : 48,54 m² x 0,2 = 9,71 m²P.

S’agissant de la cour, l’EPF applique une pondération de 0,1 et le commissaire du gouvernement de 0,2, tandis que l’exproprié retient un coefficient de 0,4. En l’occurrence, l’utilité d’une cour intérieure pour un local commercial apparaît plus limitée que pour un appartement, d’autant que sa surface, 9,24 m², est réduite. De plus, le projet étant l’installation d’une laverie, la cour intérieure a très peu d’utilité et de plus-value pour le commerce. Il convient donc de retenir la pondération proposée par le commissaire du gouvernement à 0,2, soit une SUP de 1,85 m².

Il sera ainsi retenu la surface utile pondérée suivante :
– Partie commerce :
– 46,54 m² pour la partie principale (16,39+17,11+13,04)
– 2,64 m²P pour la réserve (rez-de-chaussée)
– 9,71 m²P pour la cave
– 1,85 m²P pour la cour intérieure
= 60,74 m²P

– Partie habitation : surface des trois appartements numérotés 2, 3 et 6 : 20,54 m², 24,58 m², et 27,72 m². L’autorité expropriante intègre la surface du couloir, dans la surface totale. Il convient donc de la retenir également, pour 3,25 m². Soit une surface de 76,09 m².

La SUP totale de l’immeuble est en conséquence de : 136,83 m² (60,74 + 76,09).

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

Selon l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4.
Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L.213-4 du même code dispose, en matière de préemption, qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.
Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.
Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :
a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est:
– pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :
i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;
– pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;
c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.
Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

En vertu des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il convient de fixer la date de référence, à un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique soit le 26 septembre 2022.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

L’expropriée choisit de calculer l’indemnité principale d’expropriation en distinguant la partie commerce et la partie habitation et en y appliquant un prix unitaire différent. Or, l’évaluation à la découpe s’applique principalement à l’évaluation de lots de copropriété, s’agissant de locaux pouvant être vendus séparément. La vente de lots de copropriété relève d’un marché différent de celui de la vente d’un immeuble entier, la vente à la découpe ayant d’ailleurs pour effet de valoriser davantage l’immeuble. Cependant, elle s’accompagne aussi de frais liés à la création de lots et à l’instauration d’une copropriété, frais qui n’ont pas été exposés en l’espèce par le propriétaire.

Cette méthode est en toute hypothèse subsidiaire à la méthode par comparaison.

En l’occurrence, il existe suffisamment de termes de comparaison d’immeubles similaires, les parties en citant un très grand nombre, pour déterminer une valeur de marché selon la méthode par comparaison globale

Le bien sera donc évalué selon la méthode par comparaison globale, la méthode par comparaison différenciée sera écartée.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison repris dans les tableaux suivants, après correction des données par Mme le commissaire du gouvernement :

Termes de comparaison cités par l’autorité expropriante :

N°
Réf.
Enregistrement/
jugement
Réf.
Cadastrales
Adresse
Date
mutation/
jugement
Année
const.
Surface
terrain
SUP
Prix total
Prix/m²
SUP
1
5914P01 2020P01499
[Cadastre 27]
[Adresse 17], situé à 1 200m
21/01/20
1880
102
186,6*
187860
1006,75
2
5914P01 2019P11315
[Cadastre 28]
[Adresse 19]
situé à 1 400m
10/12/19
1880
148
166
176000
1060,24
3
2023P06311
[Cadastre 29]
[Adresse 20],
situé à 2 000m
09/02/23
1928
271
191*
251000
1314,14
4
5914P01 2019P04689
[Cadastre 30]
[Adresse 21],
situé à 220m
07/05/19
1880
83
160*
144000
900*
5
5914P03
2025P06159
[Cadastre 31]
[Adresse 23],
situé à 160m
08/10/24
1900
91
198*
128000
646,47
31
5914P03 2022P41844
[Cadastre 32]
[Adresse 24]
situé à 500m
08/11/22
1860
67
173
422000
2439,31
32
Jugement RG 24/00047
[Cadastre 33]
[Adresse 25]
situé à 220m
12/09/25
1900
88
182
382200
2100
33
Jugement RG 24/00020
[Cadastre 34]
[Adresse 27]
situé à 1 400m
07/02/25
1870
153
190
410000
2150
34
Jugement RG 22/00064
[Cadastre 35]
[Adresse 11]
situé à 190m
14/04/23
1880
96
235
446500
1900

Termes de comparaison cités par la S.C.I. Fa-Scil :

N°
Réf.
enregistrement
Réf.
Cadastrales
Adresse
Date mutation
Surface
terrain
Surface annoncée
Prix total
Prix/m²
surface annoncée
11
5914P03 2022P15242
[Cadastre 36]
[Adresse 64],
situé à 350m
04/04/22
189
308
1 200 00
3896
12
5914P03 2022P07037
[Cadastre 37]
[Adresse 31]
situé à 850m
31/01/22
105
326
1 470 000
4509
13
5914P03 2022P06194
[Cadastre 38]
[Adresse 33]
situé à 750m
28/01/22
53
95
385 000
4052
14
5914P03 2022P10831
[Cadastre 39]
[Adresse 35],
situé à 950m
18/03/22
85
170
710 000
4176
15
5914P03 2024P37472
[Cadastre 40]
[Adresse 36],
situé à 260m
19/12/24
164
229
930 000
4061
16
5914P03 2022P35822
[Cadastre 41]
[Adresse 37],
situé à 650m
16/09/22
256
162
925 000
5709,80
17
5914P03 2023P32640
[Cadastre 42]
[Adresse 38]
situé à 270m
28/09/23
116
135
600 000
4444,44
18
5914P03 2021P18660
[Cadastre 43]
[Adresse 41],
situé à 450m
03/09/21
122
144
736 000
5111,11
19
5914P03 2022P06844
[Cadastre 44]
[Adresse 44], situé à 700m
15/02/22
85
114
650 000
5701,75
20
5914P03 2023P22374
[Cadastre 45]
[Adresse 45],
situé à 800m
03/07/23
111
92
440 000
4782,61
21
5914P03 2021P13040
[Cadastre 46]
[Adresse 46],
situé à 800m
30/07/21
453
257
1 418 000
5517,50
22
5914P03 2022P09516
[Cadastre 47]
[Adresse 48],
situé à 1 000m
10/03/22
130
253
1 215 000
4802,30
23
5914P03 2024P19200
[Cadastre 48]
[Adresse 49],
situé à 300m
28/06/24
72
56
510 000
9107
24
5914P03 2022P46878
[Cadastre 49]
[Adresse 50],
situé à 120m
09/12/22
73
60
365 000
6083
25
5914P03
2021P17535
[Cadastre 50]
[Adresse 51],
situé à 190m
25/08/21
61
58
200 000
3448,30
26
5914P03
2023P33541
[Cadastre 51]
[Adresse 52],
situé à 750m
31/10/23
87
58
330 000
7333,30
27

[Cadastre 52]
[Adresse 54],
situé à 1 000m
09/09/22

64
350 000
5468,75

Termes de comparaison complémentaires cités par Mme le commissaire du gouvernement

N°
Réf.
enregistrement
Réf.
Cadastrales
Adresse
Date
mutation
Année
const.
Surface
terrain
SUP
Prix total
Prix/m²
SUP
6
2023P09858
[Cadastre 53]
[Adresse 55],
situé à 230m
14/03/23

83
134
124000
925,37
7
2023P03545
[Cadastre 54]
[Adresse 56],
situé à 220m
30/12/22
1880
75
140
278500
1989,29
8
2022P45072
[Cadastre 55]
[Adresse 57],
situé à 500m
08/12/22
1900
55
230
180000
782,61
9
2021P05611
[Cadastre 56]
[Adresse 58],
situé à 220m
08/06/21
1860
68
111
270000
2432,43
10
2022P46709
[Cadastre 57]
[Adresse 59],
situé à 200m
13/12/22
1900
62
105,8
210000
1984,88
28
2022P28593
[Cadastre 58]
[Adresse 60],
situé à 500m
07/07/22
1860
183
189
465000
2460,32
29
2022P42193
[Cadastre 59]
[Adresse 62], situé à 250m
07/11/22
1900
151
189
425000
2248,68
30
2024P36091
[Cadastre 60]
[Adresse 63],
situé à 80m
28/11/24
1900
73
111,78
292000
2612,27

In fine, après analyse des divers termes de comparaison cités, Mme le commissaire du gouvernement retient les termes de comparaison suivants :

N°
Réf.
enregistrement
Réf.
cadastrales
Adresse
Date
mutation
Année
const.
Surface
terrain
SUP
Prix total
Prix/m²
SUP
7
2023P03545
[Cadastre 54]
[Adresse 56],
situé à 220m
30/12/22
1880
75
140
278500
1989,29
9
2021P05611
[Cadastre 56]
[Adresse 58],
situé à 220m
08/06/21
1860
68
111
270000
2432,43
13
5914P03 2022P06194
[Cadastre 38]
[Adresse 33]
situé à 750m
28/01/22
1895
53
95
385000
4052
28
2022P28593
[Cadastre 58]
[Adresse 60],
situé à 500m
07/07/22
1860
183
189
465000
2460,32
29
2022P42193
[Cadastre 59]
[Adresse 62], situé à 250m
07/11/22
1900
151
189
425000
2248,68
30
2024P36091
[Cadastre 60]
[Adresse 63],
situé à 80m
28/11/24
1900
73
111,78
292000
2612,27
31
5914P03 2022P41844
[Cadastre 32]
[Adresse 24]
situé à 500m
08/11/22
1860
67
173
422000
2439,31
32
Jugement RG 24/00047
[Cadastre 33]
[Adresse 25]
situé à 220m
12/09/25
1900
88
182
382200
2100
34
Jugement RG 22/00064
[Cadastre 35]
[Adresse 11]
situé à 190m
14/04/23
1880
96
235
446500
1900

Sur les termes de comparaison pertinents

Il sera rappelé qu’il convient de retenir les termes présentant le plus de caractéristiques communes avec le bien à évaluer, soit un immeuble de rapport à usage mixte d’une SUP de 136,83 m², partiellement loué et dans un bon état, d’une période de construction similaire et dans le même secteur géographique. Il ne peut cependant être exigé de retenir uniquement les termes parfaitement similaires, eu égard à la difficulté de trouver une cession d’un bien présentant exactement les mêmes caractéristiques.

Les termes issus de cessions au profit de l’Etablissement public des Hauts-de-France, qu’il s’agisse de cessions amiables ou de fixations judiciaires sont révélatrices de la vale

[…texte tronqué, 18601 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]