Date de délivrance des copies par le greffe :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 09 Octobre 2026

DÉCISION N° 2026/370

N° RG 24/02029 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PV3F

DEMANDERESSE :

S.C.I. SERENITY LIFE
864 Chemin de Castellaras
06370 MOUANS SARTOUX

représentée par Maître Valérie FOATA de la SELAS CABINET BABLED FOATA PAGAND, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [U] [F]
né le 30 Octobre 1981 à CANNES (06400)
47 Avenue du Roi Albert 1er
06400 CANNES

représenté par Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par Me BARBE

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 28 mai 2026 ;

A l’audience publique du 23 Juin 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 22 septembre 2026.

Le prononcé du jugement a été reporté au 09 octobre 2026 .

*****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 9 novembre 2018, la SCI SERENITY LIFE a acquis de Monsieur [X] [F] des biens et droits immobiliers situés sur la commune de Mouans-Sartoux (06), constitués d’une propriété composée d’une maison à usage d’habitation, un studio attenant, une petite construction faisant office de débarras, une terrasse et abri de jardin, outre un terrain en nature de jardin comprenant une piscine avec local technique, moyennant le prix de 2.400.000 euros.

Arguant du fait qu’une grande partie des murs étaient lors de la vente recouverts d’une importante végétation et avoir découvert à l’occasion de travaux de rénovation, des défauts structurels importants, de graves défectuosités affectant la piscine, des problèmes d’étanchéité de la terrasse, des infiltrations, de nombreuses fissures pour certaines traversantes outre une cuve contenant du mazout enfouie au droit de la chambre parentale, la SCI SERENITY LIFE a fait assigner en référé Monsieur [F] aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Suivant ordonnance en date du 3 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse a fait droit à cette demande et a désigné Monsieur [J] en qualité d’expert, ultérieurement remplacé par Monsieur [S] [V].

L’expert judiciaire a dressé son rapport le 1er mars 2024.

Par acte délivré le 17 avril 2024, la SCI SERENITY LIFE a fait assigner Monsieur [X] [F] devant le tribunal judiciaire de Grasse, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 février 2026, la SCI SERENITY LIFE demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1641, 1644, 1645 et 1648 du Code civil,

DECLARER recevable Faction intentée par la SCI SERENITY LIFE à l’encontre de Monsieur
[F],

RETENIR l’existence des vices cachés affectant les biens acquis par la SCI SERENITY LIFE selon acte du 9 novembre 2018,

CONSTATER que Monsieur [X] [F] avait connaissance des vices antérieurement à la vente et rendaient l’ouvrage impropre à sa destination,

En conséquence,

DIRE que la SCI SERENITY LIFE est fondée à exercer l’action estimatoire contre le vendeur, Monsieur [X] [F] et à solliciter la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, lui permettant d’entrer en possession d’un immeuble conforme à celui qu’elle a souhaité acquérir.

ENTERINER le rapport d’expertise de Monsieur [V], en ce qu’il a chiffré le montant des réparations :
– Pour les fissures en façade de la maison, intérieures et extérieures à la somme de151.298,08 €,
– Pour le revêtement de la piscine en mauvais état à la somme de 74.129,89 €,
– Pour la réalisation des travaux de raccordement au réseau d’assainissement collectif 28.000 1€,
– Pour l’étanchéité de la terrasse tropézienne 2.155 €,

En conséquence,
CONDAMNER Monsieur [X] [F] à payer à la SCI SERENITY LIFE la somme de 255.582,97 €, et ce avec intérêt au taux légal à compter du dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [V], le 19 mars 2024.

Et y ajoutant,
CONDAMNER Monsieur [X] [F] à rembourser à la SCI SERENITY LIFE les travaux de démolition et de reconstruction de la chambre parentale, ainsi que les travaux de second œuvre, soit un montant total de 102.861 euros, et ce avec intérêt au taux légal à compter du dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [V], le 19 mars 2024.

DIRE fondée la demande en dommages et intérêts complémentaires de nature à réparer l’entier préjudice et ce au visa de l’article 1645 du Code civil,

En conséquence,
CONDAMNER Monsieur [X] [F] à rembourser à la SCI SERENITY LIFE les sommes de :
– 2.145,48 € relative aux frais de nettoyage et dégazage et enlèvement d’une cuve à mazout.,
– 58.430,87 € correspondant aux frais de déplacements d’août 2020 à octobre 2022 de Monsieur et Madame [H] pour suivre les réparations nécessaires aux désordres,
– 36.000,00 € au titre des frais de location de maisons et hôtels en août 2020 et de juillet à octobre 2021,
– 11.148,00 € versés au maître d’œuvre chargé de déterminer les travaux à réaliser et d’en assurer leur suivi.

CONDAMNER Monsieur [X] [F] à payer à la SCI SERENITY LIFE la somme de 20.000 € en réparation du préjudice de jouissance.

Vu les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [X] [F] à payer à la SCI SERENITY LIFE la somme de 15.000 € au titre des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour la reconnaissance de ses droits.

CONDAMNER Monsieur [X] [F] en tous les dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 3 mai 2022 et les frais et honoraires de Monsieur [V] et du sapiteur la société SIGSOL.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2025, Monsieur [X] [F] demande au tribunal de :

Sur le fondement des articles 1641 et suivants

A TITRE PRINCIPAL :

CONSTATER la qualité d’acquéreur professionnel de la SCI SERENITY LIFE dont l’objet social comprend l’acquisition, l’aménagement et la revente de biens immobiliers,

JUGER que la SCI SERENITY LIFE a été informée préalablement de l’existence des tous les désordres allégués

JUGER qu’aucun des désordres allégués ne constitue un vice caché au sens des articles 1641 et suivants du Code civil,

JUGER que les désordres allégués par la SCI SERENITY LIFE ne rendent pas la villa impropre à sa destination, ni n’en diminuaient l’usage, qu’ils étaient visibles avant la vente,

JUGER que les désordres allégués étaient visibles, connus, sans gravité, et révélés uniquement à la faveur de travaux destructifs réalisés par la SCI SERENITY LIFE postérieurs à la vente ;

En conséquence,

DEBOUTER la SCI SERENITY LIFE de toutes ses demandes, fins et conclusions

A TITRE RECONVENTIONNEL :

CONDAMNER la SCI SERENITY LIFE à payer à Monsieur [X] [F] la somme de 50.000 € au titre de légitimes dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et moral subi, eu égard à la volonté de nuire et mauvaise foi manifeste de la SCI SERENITY LIFE

CONDAMNER la SCI SERENITY LIFE à payer à Monsieur [X] [F] la somme de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER la SCI SERENITY LIFE aux entiers dépens, distraits au profit de Maitre Franck GHIGO sous sa due affirmation de droit.

*************

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu’énumérées supra pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 décembre 2025 avec effet différé au 28 mai 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.

Remarques préliminaires

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

De même, il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » « juger que » etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

I) Sur les demandes de la SCI SERENITY LIFE

A) Sur le fondement des demandes et la qualité des parties

Selon l’article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, on n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Aux termes de l’article 1642 du code civil, « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

Il résulte de l’article 1644 du code civil qu’en présence d’un vice caché, l’acheteur a le choix de se faire restituer le prix de la chose ou de garder la chose et de s’en faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par les experts.

Aux termes de l’article 1645 du code civil, « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

En l’espèce, la SCI SERENITY LIFE entend exercer une action estimatoire, soit la restitution d’une partie du prix de vente, correspondant au coût des travaux de remédiation des vices cachés qu’elle allègue.

Par ailleurs, elle exerce l’action indemnitaire consécutive aux vices cachés allégués, sur le fondement de l’article 1645 du code civil.

Il ressort de l’application des textes susvisés que, pour que le vendeur se trouve tenu à garantie, il faut que quatre conditions cumulatives soient réunies :

– la chose doit avoir un défaut inhérent lié de manière intime et nécessaire à elle,

– le défaut doit être suffisamment grave pour affecter significativement l’usage de la chose vendue, ce qui s’apprécie en considération de sa destination et de l’usage normalement attendu, ce qui implique une certaine gravité,

– il doit être caché à l’acquéreur c’est à dire ne pas être décelable au moyen d’un examen normalement attentif et des vérifications d’usage,

Le vice caché peut être défini comme le défaut que l’acheteur ne pouvait pas déceler, compte tenu de la nature de la chose vendue et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente.
Ainsi, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents, qu’une personne de diligence moyenne aurait pu découvrir en procédant à des vérifications élémentaires. En effet, en présence de défauts apparents, l’acheteur a la possibilité de refuser la délivrance ; s’il accepte la délivrance, c’est qu’il renonce à se plaindre des défauts ; il ne saurait, dès lors, venir les dénoncer ultérieurement.

Le vice n’est en revanche apparent que s’il est connu dans toute son ampleur et ses conséquences.

Le caractère caché du vice dépend donc des connaissances de l’acheteur, lesquelles s’apprécient in concreto, ce qui implique une distinction entre les hypothèses où l’acheteur est profane et celles où il est professionnel.
De l’acheteur profane, la jurisprudence n’exige, lors de la délivrance, que l’examen et les vérifications auxquels procéderait tout homme de diligence moyenne, c’est-à-dire tout acheteur sérieux. Si des compétences techniques particulières ou l’assistance d’un spécialiste étaient nécessaires pour découvrir le vice, c’est que l’acheteur ne pouvait s’en convaincre lui-même.
L’acheteur professionnel est tenu en revanche à un examen approfondi de la chose, en rapport avec ses compétences en la matière.

Il ne suffit pas que le vice soit objectivement caché, pour qu’il ouvre droit à la garantie au profit de l’acheteur ; il faut, en outre, que l’acheteur ne l’ait pas découvert, ou que connaissance ne lui en ait pas été donnée lors de la vente.
Ainsi, si le vendeur parvient à démontrer, par tous moyens, que l’acheteur a été informé de l’existence du défaut, la garantie est écartée.

– il doit être antérieur ou concomitant à la vente et ne pas être la conséquence d’une mauvaise utilisation de la chose par l’acheteur ou d’un usage normal.
Il est précisé, bien que les textes ne fassent pas mention de cette 4ème condition, il est constant que le vice, pour donner lieu à la garantie, doit être antérieur, ou au moins concomitant au transfert des risques, c’est-à-dire dans la plupart des cas, au transfert de la propriété : une fois ce transfert intervenu, le vendeur ne saurait être tenu de répondre de la chose, puisqu’il n’en a plus la maîtrise.

Il appartient à l’acheteur d’apporter la preuve de la réunion de l’ensemble des conditions.

Par ailleurs en application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Par principe, la bonne foi du vendeur est donc indifférente, sauf en cas de stipulation d’une clause d’exclusion de garantie.

Il résulte de l’application de cette disposition que la clause exclusive de garantie ne peut trouver application que si le vendeur est de bonne foi, en ce qu’il ignorait le vice de la chose dont il se séparait.
Il appartient à l’acquéreur d’établir la mauvaise foi du vendeur profane.
Il incombe à l’acquéreur de prouver la connaissance par le vendeur profane du vice non décelable le jour de la vente et donc sa mauvaise foi.

Si le vendeur est de bonne foi, la clause doit recevoir application, et ce, même dans le cas où le vice invoqué n’a pas été expressément visé dans la clause d’exonération des vices cachés.

Conformément aux articles 1641 et 1646 du Code civil, le vendeur, garant à raison des défauts cachés de la chose vendue, n’est tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente s’il ignorait ces vices.

Toutefois, aux termes de l’article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Le vendeur professionnel est présumé, de manière irréfragable, connaître les vices affectant la chose vendue.

Il résulte de l’application constante de l’article 1645 du code civil, une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l’oblige à réparer l’intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence.

En l’espèce, l’acte de vente a stipulé la clause de non-garantie habituelle suivante :

« ETAT DU BIEN
L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
• Des vices apparents,
• Des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
• Si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
• S’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

Sur la qualité de vendeur professionnel de Monsieur [F]

La SCI SERENITY LIFE revendique la qualité de vendeur professionnel de Monsieur [F], professionnel de la vente immobilière, agent immobilier et gérant de sa propre agence.

Monsieur [F] conteste cette qualité en rappelant qu’il s’est agi au cas présent de la vente de son bien personnel.

En l’espèce, il est établi et non contesté que le bien acquis par la SCI SERENITY LIFE est un bien ayant appartenu au patrimoine privé de Monsieur [F].

Il est de jurisprudence constante que pour que la qualité de professionnel exclut l’application de la clause de non-garantie des vices cachés, la profession ne suffit pas à elle-seule, encore faut-il que cette qualité ait joué un rôle au regard de l’opération en cause.

Or en l’espèce, alors qu’il n’est pas démontré, au regard du temps écoulé entre la propre acquisition du bien par Monsieur [F] en 2014 et sa revente en 2018, que l’opération concernant un bien lui étant personnel ait poursuivi un objectif unique de développement de son patrimoine immobilier et alors que ce dernier n’exerce pas une profession de vendeur immobilier, mais d’intermédiaire en transaction immobilière, sa qualité de vendeur professionnel à l’occasion de la vente du bien à la SCI SERENITY LIFE ne sera pas retenue.

La clause exclusive de garantie peut donc trouver application et il sera nécessaire de démontrer que Monsieur [F] avait connaissance des vices à les supposer démontrés, ce qui sera examiné pour chacun d’entre eux.

Sur la qualité d’acquéreur professionnel de la SCI SERENITY LIFE

Monsieur [F] soutient pour sa part la qualité d’acquéreur professionnel de la SCI SERENITY LIFE au regard de ses statuts.

Or, l’objet social de la SCI SERENITY LIFE libellé comme suit « l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers, et plus précisément l’opération suivante : acquisition, aménagement et gestion d’un bien immobilier à MOUANS-SARTOUX (Alpes-Maritimes), 864 chemin de Castellaras, cadastré Section CD n°56 et exceptionnellement la revente de ces biens », n’est pas suffisant pour conférer à cette dernière la qualité d’acquéreur professionnel dans le cadre de la vente litigieuse, alors que son activité ne relève pas d’une activité habituelle d’acquisition immobilière dans une objectif de développement d’une activité lucrative, comme une activité habituelle de marchand de biens.

Sur les moyens de défense tirés de l’intention de la SCI SERENITY LIFE de procéder à la rénovation du bien et de la plus-value réalisée

Monsieur [F] soutient que la SCI SERENITY LIFE avait en tout état de cause l’intention de procéder à la rénovation complète du bien, comme le démontre le dossier de son permis de construire et que rien ne prouve que les travaux envisagés par l’expert ne correspondent pas à ceux qui étaient déjà prévus par l’acquéreur.

Ce moyen apparaît toutefois inopérant pour faire a priori obstacle aux demandes de la SCI SERNITY LIFE en ce que d’une part, le permis de construire a été déposé le 14 mai 2019, soit postérieurement à l’acte de vente et que d’autre part, le fait que l’acquéreur ait souhaité rénover le bien est sans effet sur l’appréciation de l’existence de vices cachés, corolaire de l’obligation de délivrance conforme de la chose vendue.

De même, le fait que l’acquéreur ait ou non réalisé une plus-value, est sans effet sur l’appréciation des vices cachés préexistants ou concomitants à la vente.

A) Sur la demande au titre du coût des travaux de reprise des fissures intérieures et extérieures

L’expert judiciaire a retenu l’existence d’un désordre n°1 « fissures en façade de la maison, intérieur et extérieur ».

Il indique dans son rapport que lors du 1er accedit, l’intérieur de la maison avait déjà été entièrement rénové et qu’il n’a donc pas été possible de constater l’existence de fissures à l’intérieur de la maison à la date du 14 septembre 2022.
Il précise à cet égard que la maison avait été rénovée avant la vente, comme en témoigne l’annonce immobilière de mise en vente du bien.
Il ajoute que le constat d’huissier du 23 juillet 2021 montre que les murs étaient recouverts de papier peint, ce qui coïncide avec les photographies contenues dans l’annonce immobilière.

Il a constaté des fissures en extérieur, qui ont été accentuées par des traits de scie sur les façades de la maison dite « bâtiment principal ». Il localise les fissures et la présence de réparation de fissures en façade Est, Sud et Ouest.
Il précise que les murs étaient recouverts de plantes grimpantes et qu’un ravalement de façade avait eu lieu.
Il reproduit dans son rapport des photographies des façades montrant l’étendue des plantes grimpantes lors de la vente en 2018 et masquant les fissures.

L’expert retient que :
– ces éléments indiquent que le désordre de fissures sur les murs de la maison sont imputables à des vices cachés,
– le désordre de fissures a été révélé en novembre 2019, lors du début de l’intervention de l’entreprise ITB dans le cadre de la rénovation de la maison par la SCI SERENITY LIFE.

S’agissant de la connaissance du désordre par Monsieur [F], l’expert relève les éléments suivants :
– le constat d’huissier du 10 janvier 2014, réalisé à la demande de Monsieur [F], fait état de nombreuses fissures dans la maison,
– celui du 23 novembre 2016, réalisé à nouveau à la demande de Monsieur [F] fait état de nombreuses fissures au rez-de-chaussée et à l’étage et indique que des fissures sont réapparues, ce qui implique qu’un rebouchage des celles-ci avait eu lieu,
– à l’extérieur, en façade Sud, sur la photographie contenue dans le constat d’huissier du 14 janvier 2014, les murs sont visibles partiellement ; un ravalement a eu lieu entre 2014 et 2018, selon la déclaration faite à la commune par Monsieur [F].

Il en déduit que Monsieur [F] avait connaissance du désordre.

Selon l’expert, seules les fissures constatées sur les murs de façade compromettent la solidité de l’ouvrage.
Il relie ce désordre à un phénomène de retrait gonflement des sols argileux au regard de la faiblesse des fondations dans l’angle Sud-Ouest et la présence d’eau au niveau des fondations de la maison. Cette présence d’eau a été confirmée en cours d’expertise.

L’expert a retenu que les désordres constatés sur les constats d’huissier des 14 janvier 2014 et 23 novembre 2016 montrent l’existence du désordre n°1, préexistant aux travaux par la SCI SERENITY LIFE, lesquels n’ont pas pu créer la fissuration des façades.

Compte tenu des conclusions expertales, il est établi que :
– l’existence de fissures intérieures et extérieures est établie et celles-ci caractérisent des défauts suffisamment graves pour constituer un vice au sens de l’article 1641 du code civil, en ce que les fissures extérieures compromettent la solidité de l’ouvrage et que de manière générale le phénomène de fissuration intérieur et suffisamment important pour diminuer l’usage de la chose d’une manière telle que l’acquéreur n’aurait pas acquis le bien s’il les avaient connus ou en aurait proposé un prix moindre,
– le désordre préexistait à la vente de 2018, comme le démontre les constats d’huissier analysés par l’expert, ainsi que la cause technique des fissures,
– le désordre n’était pas apparent au jour de la vente, les fissures extérieures étant masquées par la végétation ainsi que par le ravalement effectué et les fissures intérieures n’étant pas décelables en raison de la présence de papier peint, et ce peu important que Monsieur [F] ait ou non eu l’intention délibérée de procéder à des dissimulations, seul étant nécessaire la démonstration du caractère non décelable des défauts par l’acquéreur,
– Monsieur [F] avait connaissance du désordre avant la vente, dès lors qu’il a avait lui-même fait constater la présence du phénomène de fissuration en 2014, puis sa réapparition en 2016 ; en outre il ne pouvait ignorer que les travaux de rebouchage des fissures observées en 2014 étaient insuffisants pour contenir les effets du phénomène de fissuration, alors qu’il a pu lui-même constater en 2016 leur réapparition ; en dépit de ces constats, il ne soutient pas avoir recherché et procédé à des travaux propres à remédier de façon pérenne au phénomène répétitif observé, lié à des retraits gonflements des sols argileux, de sorte qu’il ne pouvait ignorer le risque de voir réapparaître les fissures après la vente.

Le vice de fissuration en façade, intérieur et extérieur constitue dès lors un vice caché, dont le vendeur avait connaissance avant la vente.

La clause de non-garantie stipulée à l’acte de vente ne peut dès lors trouver application.

L’action estimatoire correspondant au coût des travaux propres à réparer ce vice est dès lors bien fondée.

L’expert judiciaire a retenu comme nécessaires à la réparation de ce vice, la réalisation d’un système de drainage autour de la maison avec évacuation de l’eau par un système de pompe de relevage, l’installation d’un système de micropieux étant prématuré après analyse géotechnique : il a validé le devis de la société GOLETTO à hauteur de 50.395,93 euros TTC.

Il retient en outre la nécessité procéder aux réparations esthétiques à l’intérieur et à l’extérieur suivantes :
– arrachage du papier peint, dont il valide le coût de 3.498 euros,
– reprise structures et fissures, dont il valide le coût de 7.150 euros,
– reprise des façades bâtiment principal, dont il valide le coût de 25.813,15 euros,
– BA 13 chambre parentale, dont il valide le coût de 22.237 euros,
– travaux de peinture, dont il valide le coût de 42.084 euros.

Il évalue in fine l’ensemble des travaux nécessaires à 151.298,08 euros TTC.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [F] sera condamné à payer à la SCI SERENITY LIFE la somme de 151.298,08 euros TTC à titre de réduction du prix de vente, correspondant au coût des travaux de reprise des fissures en façade de la maison, intérieures et extérieures.

Sur la demande supplémentaire

La SCI SERENITY LIFE formule également la demande suivante, en lien avec la problématique de fissuration, « condamner Monsieur [X] [F] à rembourser à la SCI SERENITY LIFE les travaux de démolition et de reconstruction de la chambre parentale, ainsi que les travaux de second œuvre, soit un montant total de 102.861 euros ».

Or, la nécessité de ces travaux pour remédier au vice de fissuration n’est pas retenue par l’expert dans son rapport.

Il sera relevé qu’au décours de leurs écritures, les parties font référence aux dires adressés à l’expert. Or, l’expert judiciaire n’a pas reproduit les dires des parties dans son rapport, ni surtout les réponses qu’il a apporté à ces dires. Ces éléments figurent dans les annexes à son rapport, comme indiqué en page 34 de ce dernier.

Aucune des parties n’a versé à son dossier de plaidoirie les annexes du rapport d’expertise, de sorte que le tribunal n’est pas mis en mesure de prendre connaissance des explications de l’expert sur les éléments de revendication ou de contestation des parties évoqués dans leurs dires.

Or, s’agissant justement de la question des travaux nécessaires pour remédier au désordre de fissuration intérieur et extérieur, l’expert a bien précisé qu’il convient de prendre en compte les travaux qu’il liste, qu’il limite et qu’il chiffre à 151.298,08 euros TTC, considération prise de sa réponse au dire du conseil de la SCI SERENITY LIFE du 28 février 2024.

Il existe partant manifestement des informations importantes dans la réponse à ce dire, certainement liées à la revendication de la prise en compte des travaux de démolition et de reconstruction de la chambre parentale et expliquant techniquement la raison pour laquelle l’expert ne les a pas estimés nécessaires.

Faute de production de cette réponse, figurant parmi les annexes du rapport non produites, le tribunal, qui n’a pas de compétence technique, ne peut considérer comme justifiées les affirmations de la demanderesse quant au lien de causalité entre la nécessité de démolition et de reconstruction de la chambre et le vice, de sorte qu’ il y a lieu de s’en tenir à la conclusion générale de l’expert dans son rapport définitif, de laquelle il ressort que seuls les travaux chiffrés à 151.298,08 euros TTC sont strictement nécessaires.

En outre, il convient d’observer que la SCI SERENITY LIFE formule une demande de double indemnisation s’agissant de la chambre parentale, puisque est déjà compris dans les 151.298,08 euros retenus par l’expert, un poste de reprise du BA13 dans cette pièce.

En conséquence, la SCI SERENITY LIFE sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [F] à lui payer la somme de 102.861 euros au titre des travaux de démolition et de reconstruction de la chambre parentale et travaux de second œuvre.

B) Sur la demande au titre des travaux de reprise de la piscine

L’expert judiciaire conclut dans son rapport que les travaux de rénovation du revêtement de la piscine étaient terminés au moment de ses investigations, de sorte qu’aucune constatation des vices allégués n’a été possible.

Il indique disposer toutefois d’une attestation de la société REVES D’EAU du 15 décembre 2019, confirmant que la piscine n’était plus exploitable du fait de l’état de l’enduit et de la présence de rouille.

Il a considéré que le désordre lié au revêtement de la piscine ne compromet pas la solidité de l’ouvrage sauf à long terme, mais compromet l’un de ses éléments constitutifs, à savoir son étanchéité et a par ailleurs indiqué que les défauts constatés rendent la piscine inexploitable.

Il a confirmé que ce désordre était préexistant aux travaux entrepris par la SCI SERENITY LIFE, comme le démontre l’attestation de la société REVES D’EAU.

Après avoir relevé que l’annonce immobilière de mise en vente de la maison décrit une piscine remplie et en état de fonctionnement, il retient qu’il s’agit d’un désordre imputable à un vice caché révélé par ce professionnel le 15 décembre 2019.

Il ajoute toutefois qu’aucun élément ne permet de confirmer que Monsieur [F] avait connaissance du mauvais état du revêtement de la piscine.

Sur ce point, la SCI SERENITY LIFE soutient que Monsieur [F] a fait procéder à des travaux sur la piscine, ce qu’il a reconnu dans son dire récapitulatif adressé à l’expert, tout en s’abstenant de communiquer les factures correspondantes. Elle estime qu’il est évident que Monsieur [F] était informé de ce que le revêtement appliqué n’était pas stable, formait des cloques et se dispersait dans la piscine, colmatant le filtre.

Il est rappelé qu’au décours de leurs écritures, les parties font référence aux dires adressés à l’expert, qui ne sont pas versés à leurs dossiers de plaidoirie, de sorte que le tribunal n’est pas mis en mesure de prendre connaissance des explications de l’expert sur les éléments de revendication ou de contestation des parties évoqués dans leurs dires.

Dans ces conditions, il y a lieu de prendre en considération la conclusion finale de l’expert, dont il résulte qu’aucun élément objectif ne permet de démontrer que Monsieur [F] avait connaissance du désordre affectant le revêtement de la piscine, étant en outre relevé qu’en réalité, aucun élément objectif ne permet non plus d’établir que celui-ci préexistait à la vente, alors qu’il n’a été découvert que le 15 décembre 2019, soit plus d’un an après celle-ci.

Le seul fait que le désordre était préexistant aux travaux entrepris par la SCI SERENITY LIFE au mois de décembre 2019 est insuffisant pour prouver d’une part qu’il était préexistant à la vente du 9 novembre 2018 et d’autre part que Monsieur [F] en ait eu connaissance, alors qu’aucun des éléments débattus ne démontre que des dysfonctionnements de la piscine se sont révélés avant la découverte du mauvais état du revêtement, à l’occasion des travaux entrepris par l’acquéreur.

Compte tenu de ces éléments, la garantie des vices cachés ne sera pas retenue s’agissant du désordre affectant la piscine.

La SCI SERENITY LIFE sera par conséquent déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [F] à lui payer la somme 74.129,89 euros au titre de la réduction du prix de vente correspondant au coût des travaux de remise en état du revêtement de la piscine.

C) Sur la demande au titre des travaux de raccordement au réseau d’assainissement

L’expert judiciaire a confirmé que la régie municipale des eaux de Mouans-Sartoux a émis une réserve sur l’installation du réseau des eaux usées de la maison, en ce qu’elle ne dispose pas de l’autorisation de passage de sa canalisation sur le terrain de Monsieur [Y].

Il précise que Monsieur [F] était informé de l’absence d’autorisation pour le passage de la canalisation d’eau usée sur la parcelle voisine, ainsi que de la réserve administrative émise, par courrier du 26 août 2014 et qu’aucune démarche n’a été entreprise pour la lever.

Il ajoute que le risque est l’imposition par la commune de se mettre en conformité règlementaire et à défaut d’autorisation du voisin, de devoir réaliser environ 100 mètres de tranchée sur la route pour rejoindre le collecteur d’eau usée.

L’expert ne prescrit pas ces travaux à ce stade et précise qu’il convient de tenter d’obtenir l’autorisation requise.

La SCI SERENITY LIFE se prévaut de l’existence d’un vice caché, correspondant à l’existence d’une servitude non apparente grevant le fonds acquis. Elle estime que le contrôle de la régie des eaux étant intervenu en 2014, soit 4 ans avec l’acte de vente, elle était légitimement fondée à croire que Monsieur [F] avait obtenu les autorisations nécessaires.

Toutefois, la SCI SERENITY LIFE ne peut prétendre ne pas avoir été informée de la difficulté administrative qu’elle allègue désormais, alors que son acte d’acquisition a stipulé en sa page 21 :

« Assainissement

Le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du Code de la santé publique (…)

Un courrier de la Régie municipale des eaux de MOUANS SARTOUX en date du 26 août 2014 est ci-joint, attestant qu’un contrôle a été effectué par le service public. Il en résulte que le raccordement est conforme avec réserves. »

Ce courrier du 26 août 2014, joint à l’acte de vente, est versé au débat. Il fait état au titre des réserves émises, outre celle relative à la nature des matériaux utilisés en aval du siphon, de la nécessité de régulariser les autorisations de passage de canalisation privée en propriété privée.

Or, l’acte de vente ne mentionne pas de régularisation de la situation administrative du passage de la canalisation sur la propriété voisine et manifestement, la SCI SERENITY LIFE dont l’attention a pourtant été attirée sur ce point, n’a pas sollicité de précisions de son vendeur quant aux démarches ou à l’absence de démarches de régularisation effectuées à cet égard.

Le vice de nature administrative, à l’origine de l’existence d’une servitude non régularisée grevant son fonds et dont se prévaut désormais la SCI SERENITY LIFE, était en réalité aisément décelable au jour de la vente, par un examen normalement diligent des informations communiquées par le vendeur, même pour un acquéreur non professionnel.

Il ne peut être retenu, simplement au regard du temps écoulé entre le courrier de la régie des eaux et la vente, que la SCI SERNITY LIFE ne pouvait que se convaincre de ce que les autorisations nécessaires avaient été obtenues par Monsieur [F],

Le vice allégué ne peut donc être considéré comme un vice caché.

En outre, ainsi que l’a relevé l’expert, l’existence actuelle même du vice est contestable, en ce que la situation est régularisable et que le refus d’autorisation du voisin est hypothétique. La SCI SERENITY LIFE ne démontre pas d’ailleurs pas avoir engagé des démarches auprès de Monsieur [Y] aux fins d’obtenir son autorisation et de régulariser la situation.

Compte tenu de ces éléments, la SCI SERENITY LIFE sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [F] à lui payer la somme de 28.000 euros au titre de la réduction du prix de vente, correspondant au coût des travaux de raccordement au réseau d’assainissement collectif.

D) Sur la demande au titre des travaux d’étanchéité de la terrasse tropézienne

L’expert judiciaire indique dans son rapport que le désordre affectant l’étanchéité de la terrasse tropézienne n’a pas pu être constaté, les travaux de réparation ayant été réalisés au moment de des investigations.

Il a néanmoins constaté sur une photographie prise en 2016, extraite d’un constat d’huissier réalisé le 23 novembre 2026, des infiltrations visibles en plafond de la pièce située sous la terrasse.

Il précise que ce désordre n’était pas visible lors de l’acquisition en 2018, l’annonce immobilière de mise en vente du bien faisant état d’une maison « rénovée ».

Il reproduit dans son rapport un extrait du compte-rendu de chantier du maître d’œuvre de la SCI SERENITY LIFE du 20 décembre 2019, démontrant que le désordre a été révélé au cours des travaux de rénovation.

Il reproduit également un extrait du constat d’huissier réalisé le 10 janvier 2014, soit au moment où Monsieur [F] était propriétaire du bien, révélant les constatations suivantes :
« Petite terrasse : une reprise en ciment est observable à la base des murs – une petite porte en bois présente une dégradation à sa base ».

Il a confirmé que ce désordre était préexistant aux travaux entrepris par la SCI SERENITY LIFE.

L’expert retient que le désordre est imputable à un vice caché, qui était connu de Monsieur [F].

Il a également conclu que le désordre relatif aux infiltrations à partir de la terrasse tropézienne compromet l’un de ses éléments constitutifs, à savoir son étanchéité.

Compte tenu des conclusions expertales, il est établi que le défaut d’étanchéité de la toiture terrasse tropézienne, est de nature à occasionner des infiltrations dans la pièce sous-jacente, ce qui caractérise un défaut suffisamment grave pour constituer un vice au sens de l’article 1641 du code civil, en ce qu’il rend l’une des pièces de la maison impropre à l’usage d’habitation humaine à laquelle elle est destinée,

Dès lors que Monsieur [F] ne démontre pas avoir entrepris des travaux de réparation des désordres constatés dans le constat d’huissier du 10 janvier 2014 au niveau de la terrasse et alors que la photographie réalisée en 2016 démontre des traces d’infiltrations dans la pièce sous-jacente, il est suffisamment démontré que le vice, d’une part, préexistait à la vente du 9 novembre 2018 et d’autre part, que le vendeur en avait connaissance.

En outre, il est établi par le rapport d’expertise que le vice n’était pas visible au jour de la vente.

En effet, seules les conséquences de infiltrations dans la pièce sous-jacente auraient permis de d’interroger sur l’existence d’un problème d’étanchéité de la terrasse, lesquels effets ne pouvaient être décelés en l’état de la rénovation des intérieurs, réalisés par Monsieur [F] avant la vente, comme le démontre les photographies illustrant l’annonce immobilière de commercialisation du bien.

Le vice affectant l’étanchéité de la terrasse tropézienne constitue dès lors un vice caché, dont le vendeur avait connaissance avant la vente.

La clause de non-garantie stipulée à l’acte de vente ne peut dès lors trouver application.

L’action estimatoire correspondant au coût des travaux propres à réparer l’étanchéité défaillante de la terrasse tropézienne est dès lors bien fondée.

L’expert judiciaire a conclu que le montant de 2.155 euros déjà exposé pour les travaux de réparation de l’étanchéité est cohérent.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [F] sera condamné à payer à la SCI SERENITY LIFE la somme de 2.155 euros à titre de réduction du prix de vente, correspondant au coût des travaux d’étanchéité de la terrasse tropézienne.

E) Sur les demandes indemnitaires

Sur le fondement de l’article 1645 du code civil, le SCI SERENITY LIFE revendique l’indemnisation de différents préjudices, en rappelant la connaissance des vices par le vendeur.

Pour rappel, aux termes de ce texte, « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Les préjudices invoqués, pour être indemnisables sur ce fondement, doivent donc être la conséquence de vices ayant donné lieu à la mobilisation de la garantie des vices cachés.

1) Sur les frais de nettoyage et dégazage et enlèvement d’une cuve à mazout

La SCI SERENITY LIFE expose avoir découvert, lors des travaux au droit de la chambre parentale, une cuve à mazout enfouie, contenant encore du fuel. Elle indique avoir été contrainte de faire appel à une entreprise spécialisée pour procéder au pompage, au nettoyage, dégazage et à l’enlèvement de la cuve.

Elle sollicite le remboursement des frais exposés à hauteur de 2.145,48 euros et produit la facture correspondante.

Au regard du fondement de la demande, il convient tout d’abord de déterminer si la présence de la cuve enfouie, peut s’analyser comme un vice caché, au sens de l’article 1641 du code civil.

L’expert judiciaire a conclu que l’existence de la cuve à fuel enterrée en façade Est devant la zone 3 « corps 2 » a été constatée et qu’elle a été déposée depuis.

Selon l’expert, ce constat ne caractérise pas pour autant un désordre, la cuve étant utilisée dans le précédent système de chauffage de la maison. La présence de cette cuve ne menace pas la solidité de l’ouvrage, ni aucun de ses éléments constitutifs.

Il indique néanmoins que la SCI SERENITY LIFE n’a pas été informée de l’existence de cette cuve avant la vente.

Compte tenu de ces éléments d’une part, il n’est pas démontré que la présence de la cuve enterrée revête une gravité suffisante pour constituer un vice réparable sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

En effet, aucun élément objectif n’accrédite le fait que la présence de cette cuve puisse rendre le bien acquis impropre à l’usage d’habitation auquel il était destiné, dans l’état qui était le sien au jour de la vente, ni qu’il en diminue l’usage.

En outre, la SCI SERENITY LIFE ne développe aucun moyen propre à démontrer que Monsieur [F] avait connaissance de la présence de cette cuve enterrée, alors que l’expert a objectivé que celle-ci était liée à l’ancien système de chauffage du bien, qui peut tout autant être préexistant à l’acquisition de la maison par Monsieur [F] en 2014 et alors que celle-ci n’est par nature pas visible sans travaux destructifs.

Faute de démonstration de l’existence d’un vice caché sur ce point, la SCI SERNITY LIFE est mal fondée en sa demande indemnitaire fondée sur l’article 1645 du code civil.

La SCI SERENITY LIFE sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [F] à lui payer la somme de 2.145,48 euros au titre des frais de nettoyage et dégazage et enlèvement d’une cuve à mazout.

2) Sur les frais de déplacement, de location de maisons et d’hôtels

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il est de jurisprudence constante qu’un préjudice de nature économique ne peut être évalué de façon forfaitaire et qu’il doit reposer sur des éléments probants objectifs, reflétant la réalité des pertes financières supportées.

Dès lors, sans qu’il ne soit nécessaire de s’interroger sur le lien de causalité entre les frais revendiqués et les travaux de réparation des vices cachés retenus dans le cadre du présent jugement, il ne peut qu’être observé que la SCI SERENITY LIFE ne rapporte pas la preuve suffisante du quantum de son préjudice de nature économique, dont le chiffrage revendiqué est très important (94.430,87 euros).

En effet, elle s’appuie sur un tableau des dépenses engagées qu’elle a elle-même réalisé et qu’elle a communiqué à l’expert, mais ne produit pas les pièces justificatives desdites dépenses (billets d’avion, justificatifs des locations et de leurs coûts etc.).

Si l’expert a conclu que le montant annoncé de 58.430,87 euros est cohérent avec le nombre de déplacements effectués soit 29, il ne ressort pas de son rapport qu’il ait pu analyser les pièces justificatives des dépenses figurant dans le tableau de la demanderesse.

Il indique en effet que « la SCI SERENITY LIFE précise dans son dire du 12 octobre 2022 les préjudices suivants :

– déplacement d’août 2020 à octobre 2022 de Monsieur [H] et Madame [K] pour suivre les travaux de réparations nécessaires aux désordres,
– location de maisons et hôtels en août 2020 et de juillet à octobre 2021 pour suivre les travaux (pour environ 36.000 euros).

Puis il reprend les chiffrages figurant au tableau de la demanderesse.

Dans la liste des annexes figurant à son rapport et qui pour rappel ne sont pas versées, il est fait référence au tableau des préjudices « invoqués », mais à pas à des pièces justificatives.

A supposer que ces pièces aient été annexées à des dires de la SCI SERENITY LIFE, à nouveau, ceux-ci figurant parmi les annexes du rapport d’expertise, qui ne sont pas versées au dossier de plaidoirie des parties, le tribunal n’est pas mis en mesure de les vérifier.

Compte tenu de ces éléments, la SCI SERENITY LIFE, qui ne rapporte pas la preuve du quantum de son préjudice, sera déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [F] à lui payer la somme de 58.430,87 euros correspondant aux frais de déplacements d’août 2020 à octobre 2022 pour suivre les travaux de réparations nécessaires aux désordres, ainsi que de celle de 36.000 euros au titre des frais de location de maisons et hôtels en août 2020, puis de juillet à octobre 2021.

4) Sur les honoraires versés au maître d’œuvre

Sur ce point, la conclusion de l’expert selon laquelle « concernant l’aspect suivi des réparations par un maître d’œuvre à 11.148 euros est justifiable à la vue des travaux de réparation déjà engagés », sera jugée suffisante pour établir le lien de causalité entre la nécessité de recourir à un professionnel pour suivre les travaux de reprise des vices cachés retenus et d’autre part, celui du quantum de sa rémunération, même en l’absence de production d’un devis ou de la facture de ce dernier.

En effet, le vice caché relatif à la présence de fissures est prépondérant dans le cadre du présent litige et la technicité des travaux de reprise y afférent, justifie le recours à un maître d’œuvre.

En outre, l’expert est en mesure d’apprécier si le montant des honoraires du maître d’œuvre est cohérent sur le plan technique avec la nature des travaux de reprise, sans que le tribunal ne soit contraint de s’appuyer lui-même sur un devis ou une facture.

En conséquence, Monsieur [F] sera condamné à payer à la SCI SERENITY LIFE la somme de 11.148 euros au titre des honoraires du maître d’œuvre en charge de la détermination et du suivi des travaux de reprise des vices.

5) Sur le préjudice de jouissance

La SCI SERENITY LIFE revendique l’indemnisation d’un préjudice de jouissance à hauteur de 20.000 euros.

Elle expose que son préjudice de jouissance correspond à l’impossibilité d’user du bien acquis jusqu’à sa remise en état, dès lors que les vices ont rendu la chose vendue impropre à sa destination.

Ce préjudice n’a pas été allégué en cours d’expertise.

Il sera rappelé que s’agissant des vices cachés pour lesquels la responsabilité de Monsieur [F] a été retenue, il ne ressort pas du rapport d’expertise que la présence des fissures empêchait son occupation.

De même, la défaillance de l’étanchéité de la terrasse tropézienne n’a été découverte qu’à l’occasion des travaux entrepris par la SCI SERENITY LIFE, et il n’est démontré aucune résurgence des infiltrations dans la pièce sous-jacente, après son acquisition de la maison.

Les autres défauts allégués n’ont pas entraîné la mobilisation de la garantie des vices cachés de Monsieur [F].

En réalité, les seules périodes durant lesquelles une atteinte à la jouissance normale du bien est avérée, sont les périodes durant lesquelles les travaux de réparation de ces deux vices ont été effectuées.

Or, en l’état du rapport d’expertise, silencieux sur ce point et des pièces versées au débat, le tribunal n’est pas mis en mesure de déterminer de façon précise, combien de temps ont duré les travaux de reprise des fissures et de l’étanchéité de la terrasse tropézienne.

La preuve n’est ainsi pas rapportée de ce que les travaux de reprise des fissures et de l’étanchéité de la terrasse ont été réalisés entre octobre

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