Garantie des vices cachés immobiliers : réduction du prix pour fissures et défaut d’étanchéité malgré la clause de non-garantie

Les articles 1641 et suivants du Code civil subordonnent la garantie des vices cachés à la preuve d’un défaut inhérent, suffisamment grave, non apparent lors de la vente et antérieur ou concomitant à celle-ci. L’acheteur doit établir la réunion de ces conditions. La connaissance du vice par le vendeur neutralise la clause de non-garantie et ouvre droit, sur le fondement de l’article 1645, à la réparation de l’ensemble des préjudices en lien avec les vices retenus.

Le tribunal retient les fissures affectant les façades et les parties intérieures ainsi que le défaut d’étanchéité de la terrasse. Les constats d’huissier antérieurs, les photographies, les constatations techniques et le rapport d’expertise établissent leur antériorité, leur caractère caché, leur gravité et la connaissance qu’en avait le vendeur. Une réduction du prix est accordée à hauteur des travaux de reprise chiffrés par l’expert, ainsi que pour les honoraires du maître d’œuvre.

En revanche, la garantie est écartée pour le revêtement de la piscine, le raccordement à l’assainissement et la cuve à mazout, faute de preuve suffisante de l’antériorité, de la gravité ou du caractère caché des défauts. Les frais de déplacement et de logement sont rejetés faute de justificatifs objectifs, conformément à l’article 9 du Code de procédure civile. Les demandes non étayées par les annexes de l’expertise ou par des pièces justificatives ne peuvent être accueillies.

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Après l’acquisition d’une propriété, une SCI a découvert plusieurs désordres et obtenu une expertise judiciaire. Elle demandait la garantie des vices cachés, une réduction du prix et l’indemnisation de ses préjudices. Le tribunal a retenu les fissures et le défaut d’étanchéité de la terrasse, dont l’antériorité et la connaissance par le vendeur étaient établies. Il a écarté les demandes concernant la piscine, l’assainissement, la cuve et les frais insuffisamment justifiés.

Une SCI a acquis en 2018 une propriété comprenant une maison, un studio, une piscine et des dépendances. Après le début de travaux de rénovation, elle a découvert des fissures, des infiltrations, un défaut d’étanchéité de la terrasse, des difficultés relatives à l’assainissement, un revêtement de piscine dégradé et une cuve à mazout enterrée.

Une expertise judiciaire a été ordonnée. L’acquéreur a ensuite recherché la garantie des vices cachés et demandé une réduction du prix ainsi que l’indemnisation de divers préjudices. Le vendeur a opposé la clause de non-garantie, le caractère apparent ou connu des désordres et l’insuffisance des preuves.

Le tribunal retient comme vices cachés les fissures et le défaut d’étanchéité de la terrasse, dont l’antériorité et la connaissance par le vendeur sont établies. Il écarte les demandes relatives à la piscine, à l’assainissement, à la cuve et à plusieurs frais insuffisamment justifiés.

• Défaut inhérent affectant la chose vendue
• Gravité suffisante diminuant fortement l’usage du bien
• Caractère non apparent lors de la vente
• Antériorité ou concomitance du désordre à la vente
• Connaissance du vice par le vendeur
• Travaux de reprise précisément nécessaires et chiffrés
• Préjudice économique établi par des justificatifs objectifs

• Rapport et conclusions de l’expertise judiciaire
• Constats d’huissier des 10 janvier 2014 et 23 novembre 2016
• Photographies des façades masquées par la végétation
• Photographie de 2016 montrant les infiltrations
• Attestation du professionnel concernant la piscine
• Courrier de la régie des eaux du 26 août 2014

L’acquéreur obtient une réduction du prix pour les fissures et l’étanchéité de la terrasse, ainsi que le remboursement des honoraires du maître d’œuvre. Ses demandes relatives aux autres désordres et aux frais insuffisamment documentés sont rejetées. Le vendeur supporte les conséquences des vices dont la connaissance est démontrée.

• Réduction du prix pour les fissures : 151 298,08 euros
• Réduction du prix pour l’étanchéité : 2 155 euros
• Remboursement des honoraires du maître d’œuvre : 11 148 euros
• Rejet des travaux supplémentaires non validés par l’expert
• Rejet des frais sans justificatifs individuels

À faire

• Produire tous les constats antérieurs à la vente
• Verser l’intégralité des annexes du rapport d’expertise
• Documenter chaque dépense par facture ou justificatif
• Établir l’antériorité technique de chaque désordre
• Identifier les travaux strictement nécessaires et chiffrés

À éviter

• Invoquer un vice sans démontrer sa gravité
• Confondre désordre préexistant aux travaux et antérieur à la vente
• Réclamer des travaux déjà compris dans un autre poste
• Produire un tableau financier dépourvu de justificatifs
• Négliger les réserves mentionnées dans l’acte de vente

Les conditions cumulatives de la garantie des vices cachés

La garantie suppose un défaut inhérent à la chose, suffisamment grave, caché lors de la vente et antérieur ou concomitant au transfert des risques. L’acheteur doit prouver la réunion de ces conditions. Le vice apparent ou connu de l’acheteur n’est pas garanti. La décision retient ces critères pour les fissures et l’étanchéité de la terrasse, mais les écarte pour plusieurs autres désordres.

La connaissance du vice par le vendeur et la clause de non-garantie

La clause de non-garantie peut être opposée lorsque le vendeur profane ignorait le vice. Elle est écartée lorsque l’acheteur établit que le vendeur en avait connaissance. Les constats d’huissier de 2014 et 2016, montrant des fissures récurrentes, ainsi que les traces d’infiltration antérieures à la vente, établissent cette connaissance pour les désordres retenus.

La preuve du préjudice et du coût des réparations

Les travaux de reprise sont indemnisés lorsqu’ils sont précisément retenus et chiffrés par l’expert. Les annexes non produites ne permettent pas de vérifier les explications techniques ni le lien causal de travaux supplémentaires. Les frais de déplacement et de logement sont rejetés faute de justificatifs objectifs, tandis que les honoraires du maître d’œuvre sont admis au regard de l’analyse technique de l’expert.

Article 1641 du Code civil, Article 1642 du Code civil, Article 1643 du Code civil, Article 1644 du Code civil, Article 1645 du Code civil, Article 1646 du Code civil, Article 1648 du Code civil, Article 4 du Code de procédure civile, Article 5 du Code de procédure civile, Article 9 du Code de procédure civile, Article 56 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile, Article 467 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 768 du Code de procédure civile, Articles 801 à 805 du Code de procédure civile, Article L 1331-1 du Code de la santé publique